Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0517938-23.2011.8.06.0001.
AUTOR: CONDOMINIO EDIFICIO RUY CASTELO BRANCO
REU: CCB-CONSTRUT.CASTELO BRANCO EMPREEND.IMOBILIARIOS LTDA. SENTENÇA RELATÓRIO
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - 23ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Erro de intepretao na linha: ' #{processoTrfHome.instance.orgaoJulgador.localizacao.endereco.enderecoCompleto} ': org.hibernate.LazyInitializationException: could not initialize proxy - no Session Nº DO CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Perdas e Danos, Antecipação de Tutela / Tutela Específica, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer com Pedido de Tutela Antecipada c/ Danos proposta por Condomínio Rui Castelo Branco em desfavor de Construtora Castelo Branco - CBB, já devidamente qualificados nos autos. Alega, em síntese, que o condomínio autor firmou contrato com a construtora ré para a construção do edifício pelo regime de administração, no qual os próprios condôminos seriam responsáveis pelo financiamento integral da obra, cabendo à construtora a gestão técnica, administrativa e execução dos serviços. Sustenta que, no curso da execução contratual, a construtora teria agido de forma inadequada, com falhas na administração da obra, descumprimento de obrigações e irregularidades na condução financeira e contábil, o que resultou em prejuízos ao condomínio. Afirma, ainda, que tais falhas contribuíram para a geração de dívidas relacionadas à obra, inclusive débito de natureza previdenciária apurado por órgão fiscalizador, decorrente de irregularidades no registro e recolhimento de encargos trabalhistas. Ressalta que, embora o contrato previsse que os custos da obra seriam suportados pelos condôminos, a responsabilidade da construtora decorreria de sua má gestão e das falhas na execução contratual, que teriam dado causa aos prejuízos e às dívidas apuradas. Diante disso, requer tutela antecipada, inaudita altera pars, para ordenar a construtora requerida a adimplir ou transferir a dividia para seu CNPJ, e a condenação da ré ao pagamento da multa imposta ao condomínio pela Receita Federal do Brasil, no valor de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais). Despacho informou que apreciará o pleito antecipatório após a oferta do contraditório (ID 119566528). Em contestação, a promovida pugnou pelo reconhecimento da preliminar de inépcia da inicial e/ou preliminar de legitimidade passiva, alegando que o processo deve ser extinto sem julgamento do mérito. Requereu a suspensão do processo e a total improcedência do pedido autoral (ID 119566541). A réplica reiterou todos os pedidos contidos na exordial (ID 119567086). A construtora promovida informou que entrou em recuperação judicial e requereu a suspensão da ação (ID 119567079). Despacho deferiu o pedido da promovida de ID 119567079 (ID 119565513). Despacho determinou a retomada do feito, bem como a intimação das partes para se manifestarem (ID 119566533). A parte autora requereu a designação de audiência de instrução (ID 119559021). Despacho deferiu pedido autoral (ID 119563325). A construtora promovida alegou que não há mais multa, e que assim, o processo perdeu o objeto (ID 119564086). Termo de audiência informou que não houve possibilidade da realização do ato de audiência, em razão da ausência de patrono do autor (ID 119564106). A parte autora chamou o feito à ordem para anular os atos processuais desde o pronunciamento judicial à pág. 238, e para designar uma nova de audiência de instrução (ID 119564109). Decisão indeferiu o pedido de tutela antecipada e determinou a intimação da autora para se manifestar sobre a alegada perda de objeto (ID 119564116). A parte autora pugnou pelo prosseguimento do feito de natureza Declaratória até que o juízo profira sentença a dirimir qual das Partes é a real dona da obra da construção do Condomínio Edifício Ruy Castelo Branco; e pela designação de sessão instrutória (ID 119564119). Termo de audiência informou que o requerente desistiu do depoimento pessoal, e assim, determinou o encaminhamento dos autos para a fila de julgamento (ID 166777111). É o que importa relatar. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Das preliminares Inépcia da inicial Quanto à inépcia da inicial, a ré argumenta que o pedido de "transferir a dívida para seu CNPJ" é juridicamente impossível (ID 119566547). Contudo, da leitura da petição inicial, entende-se que a pretensão principal do autor é que a ré seja obrigada a arcar com o pagamento do débito fiscal. O pedido, embora formulado de maneira tecnicamente imprecisa, permite compreender a natureza da obrigação de fazer pretendida, que é o pagamento da dívida. A análise sobre a viabilidade e a procedência desse pedido é matéria de mérito. Assim, rejeito a preliminar de inépcia da inicial. Ilegitimidade passiva Quanto à ilegitimidade passiva, a ré sustenta que a responsabilidade pelo pagamento do tributo é exclusiva do condomínio, pois foi contra ele que a Receita Federal lançou o débito (ID 119566548). O argumento não procede. Esta ação não discute a relação jurídico-tributária entre o condomínio e o Fisco, mas sim a relação de direito material entre o condomínio (autor) e a construtora (ré), buscando definir quem deve, na relação privada, arcar com o ônus financeiro do débito. A legitimidade das partes para a causa (legitimatio ad causam) é verificada pela pertinência subjetiva da ação, ou seja, se, em tese, o autor pode exigir a prestação do réu. Como a causa de pedir se baseia em supostas obrigações contratuais e legais da construtora, ela é, sem dúvida, parte legítima para figurar no polo passivo desta demanda. Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva. Do mérito Superadas as questões preliminares, a questão central é definir se a Construtora Castelo Branco - CBB tem a obrigação de arcar com o débito previdenciário (NFLD nº 34.042.478-6) lançado em nome do Condomínio Edifício Ruy Castelo Branco. O autor fundamenta sua pretensão em três eixos principais: (i) responsabilidade solidária legal; (ii) obrigação contratual derivada do "Comunicado 23"; e (iii) reconhecimento da dívida pela ré ao propor um acordo. Da Responsabilidade Legal O autor invoca o artigo 30, inciso VI, da Lei nº 8.212/1991, para sustentar a responsabilidade solidária da construtora. De fato, o referido dispositivo estabelece que "o proprietário, o incorporador (...), o dono da obra ou condômino da unidade imobiliária, qualquer que seja a forma de contratação da construção, reforma ou acréscimo, são solidários com o construtor (...) pelo cumprimento das obrigações para com a Seguridade Social". Essa solidariedade, no entanto, é estabelecida em favor da Seguridade Social, permitindo que o Fisco exija o pagamento do tributo de qualquer um dos coobrigados. Contudo, a solidariedade perante o Fisco não define, por si só, a quem cabe a responsabilidade final pelo pagamento na relação interna entre as partes. Essa responsabilidade interna é regida pelo contrato ou pelas circunstâncias do negócio jurídico. A própria lei, no mesmo dispositivo, garante o direito de regresso daquele que paga a dívida contra o real devedor. Assim, embora a construtora pudesse ser acionada pelo Fisco, isso não significa que ela deva, obrigatoriamente, ressarcir o condomínio, a menos que se comprove que essa obrigação lhe cabia por contrato ou por ser a efetiva responsável pelo fato gerador. Da Suposta Obrigação Contratual e do Ônus da Prova O ponto central da argumentação do autor é que a construtora teria se obrigado a arcar com os tributos da obra. Para provar essa alegação, o autor cita o "Comunicado 23" (ID 11956037), afirmando na petição inicial que nele estaria previsto um acréscimo de 18% no valor dos apartamentos para "suprir todas as obrigações previdenciárias, ISS, Habite-se, bem como outros" (ID 119566056). Entretanto, a análise do documento revela uma realidade diferente. O "Comunicado 23" (ID 11956037) informa sobre um acréscimo de 8% (e não 18%) no custo da obra, justificando-o expressamente pela realização de "grandes melhoramentos sobretudo na área comum do condomínio", e lista itens como a substituição de ar-condicionado, revestimento da fachada, esquadrias de melhor qualidade, instalação de gerador mais potente, sauna, home theater, entre outros. O documento não faz qualquer menção a obrigações previdenciárias ou outros tributos. A interpretação dada pelo autor na petição inicial não tem respaldo no conteúdo literal do documento apresentado. Conforme o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabe ao autor o ônus de provar os fatos que fundamentam seu direito. Neste caso, o condomínio não apresentou nenhum outro contrato, aditivo ou documento que comprovasse a alegada obrigação da construtora de arcar com os débitos previdenciários da obra. A alegação de que a ré seria a verdadeira "dona da obra", atuando como incorporadora, é plausível, considerando os indícios de que comercializava as unidades e recebia os pagamentos (ID 119566056). Contudo, mesmo na condição de incorporadora, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos da construção pode ser repassada aos adquirentes no regime de construção por administração (a preço de custo), no qual os condôminos arcam com o custo total da obra. O autor não conseguiu demonstrar que o regime contratual era de empreitada ou outro que impusesse à construtora a responsabilidade integral pelos custos, incluindo os tributos. Da Proposta de Acordo e do Reconhecimento da Obrigação O autor sustenta que a proposta da ré para pagar 50% da dívida, formalizada no "Termo de Compromisso" de 15 de dezembro de 2009 (ID 119567081), representaria um reconhecimento de responsabilidade. Neste ponto, a razão assiste em parte ao autor. O referido "Termo de Compromisso" (ID 119567081) não pode ser tratado como uma mera proposta de acordo sem efeitos. Nele, a ré declara expressamente que "se compromete perante o Condomínio Edifício Ruy Castelo Branco de arcar com 50% (cinquenta por cento) do ônus que advier do parcelamento feito conforme a Lei 11.941/09 (REFIS)". Essa manifestação de vontade, unilateral e por escrito, cria uma obrigação para a construtora, vinculando-a ao pagamento da metade do débito, conforme a planilha de cálculo do REFIS (ID 119564894) que acompanhou o termo.
Trata-se de um reconhecimento parcial da obrigação, que gera uma expectativa legítima no credor e que não pode ser posteriormente negado, sob pena de violação da boa-fé objetiva e do princípio do venire contra factum proprium. Embora a adesão ao REFIS não tenha se consolidado na forma originalmente planejada, a obrigação assumida pela ré de arcar com metade do ônus financeiro persiste, pois a dívida subjacente continuou a existir. Do Ônus da Prova e da Suficiência da Prova Documental É fundamental destacar que, embora tenha sido encerrada a instrução sem a produção de novas provas na audiência (ID 166777111), a prova documental juntada aos autos é suficiente para o julgamento parcial do mérito. O autor não cumpriu seu ônus de provar a responsabilidade integral da ré, pois, como visto, a interpretação do "Comunicado 23" foi equivocada e não foram apresentados outros documentos que impusessem à construtora o dever de arcar com 100% dos encargos. Nesse ponto, as alegações permaneceram sem suporte probatório suficiente. Contudo, o "Termo de Compromisso" (ID 119567081) constitui prova inequívoca da obrigação da ré de arcar com 50% da dívida nos moldes do REFIS. A existência deste documento desloca a questão do campo da ausência de provas para o da interpretação de uma obrigação expressamente assumida. Assim, a ausência de provas orais não impede o reconhecimento do direito que já se encontra provado documentalmente. Dessa forma, o pedido deve ser julgado parcialmente procedente. DISPOSITIVO Pelo exposto, REJEITO as preliminares e, no mérito, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com resolução do mérito, conforme o artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR a ré, CCB - CONSTRUTORA CASTELO BRANCO LTDA., ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) dos valores constantes da planilha de ID 119564894, referente ao parcelamento realizado nos termos da Lei nº 11.941/2009. Os valores deverão ser acrescidos de correção monetária pelo IPCA-E desde a data de cada desembolso efetuado pelo condomínio e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. Condeno a parte ré, CONSTRUTORA CASTELO BRANCO - CBB, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquive-se o processo. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. Débora Danielle Pinheiro Ximenes Freire Juíza de Direito (Núcleo de Produtividade Remota)