Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: IRLIS KARENIO PINHEIRO
REU: VISBRAS INCORPORACOES E INVESTIMENTOS LTDA - ME, ADELINO PEREIRA DA SILVA PEIXOTO SENTENÇA
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE AQUIRAZ 0103665-26.2019.8.06.0001 [Adjudicação Compulsória] Vistos etc.
Trata-se de ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por IRLIS KARENIO PINHEIRO em face de VISBRAS INCORPORACOES E INVESTIMENTOS LTDA - ME e ADELINO PEREIRA DA SILVA PEIXOTO, todos devidamente qualificados nos autos. Afirma a parte Autora, em resumo, que adquiriu das partes Rés um imóvel constituído pelo Terreno 02, uma parte de terra desmembrada no lugar Lagoa Seca - Morrinho, distrito sede da comarca de Aquiraz, Estado do Ceará, com área total de 2.828,00m² (dois mil oitocentos e vinte e oito metros quadrados), conforme contrato de promessa de compra e venda e respectivo termo aditivo, registrados no 2º Cartório de Registro de Títulos e Documentos de Aquiraz - CE, sob microfilme nº 012574. Aduz que, inicialmente, o contrato foi celebrado com o Sr. Adelino Pereira da Silva Peixoto, pessoa física, mas, como a matrícula do imóvel estava em nome da pessoa jurídica VISBRAS INCORPORACOES E INVESTIMENTOS LTDA - ME, houve uma novação subjetiva, e as prestações passaram a ser pagas a esta última. Argumenta, também, que o preço total de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) foi integralmente quitado, com a última parcela paga em 19 de janeiro de 2015, e que o contrato possui cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade. Defende que, apesar da quitação e das tentativas de notificação, as partes rés não outorgaram a escritura definitiva do imóvel. Por fim, declara que se encontra na posse do imóvel e que o contrato de compra e venda não foi registrado no Cartório de Imóveis respectivo. Pede, em sede de tutela de urgência, a averbação provisória da presente demanda no Cartório Imobiliário competente. Requer, no mérito, o seguinte: i) a condenação das partes rés a providenciarem, no prazo de cinco dias, a outorga da escritura definitiva de venda do bem imóvel, sob pena de a sentença produzir o mesmo efeito do contrato; ii) a condenação das partes Rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. No despacho de ID 113346717, determinou-se à parte Autora a comprovação da hipossuficiência econômica ou o recolhimento das custas judiciais. A parte Autora procedeu ao recolhimento das custas, conforme guias e certidão de pagamento (IDs 113350506 e 113350507), e peticionou informando o cumprimento (ID 113346722). No despacho de ID 113349026, verificou-se que a parte autora mencionou ter comprado o imóvel do Sr. Adelino Pereira da Silva Peixoto, que não constava inicialmente no polo passivo, e determinou a emenda à inicial para sua inclusão. A parte autora emendou a inicial no ID 113349030, incluindo o Sr. Adelino Pereira da Silva Peixoto no polo passivo e juntando guia de diligência. Na decisão interlocutória de ID 113349034, foi acolhida a emenda à inicial, deferida a tutela de urgência para determinar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóvel de Aquiraz para averbação da existência da ação na matrícula n. 17290 e determinada a citação das partes rés. A parte promovente peticionou no ID 113349037, juntando comprovantes de pagamento de custas de diligência. Após diversas tentativas de citação pessoal das partes rés, inclusive com pesquisa de endereços via sistemas conveniados (RENAJUD, INFOJUD, BACENJUD), conforme documentos de IDs 113349059, 113349060, 113349061, 113349062 e 113349064, que resultaram infrutíferas, conforme certidões de IDs 113349975, 113349986 e 113349988, foi deferida a citação por edital (ID 113349996), tendo sido publicado (ID 113349998 e, após retificação requerida no ID 113350006 e deferida no ID 113350008, o edital republicado no ID 113350009 e comprovada a publicação em jornais de grande circulação nos IDs 113350011 e 113350013). Decorrido o prazo do edital sem manifestação, a parte autora requereu a nomeação de curador especial (IDs 113350015/113350016). No despacho de ID 113350019, o juízo nomeou a Defensoria Pública como Curadora Especial aos réus citados por edital. A Curadoria Especial apresentou contestação por negativa geral no ID 113350475. Sustenta que, ao contestar por negativa geral, não se aplicam os efeitos da revelia, cabendo à parte Autora o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito. Requer o prosseguimento do feito e, ao final, a improcedência do pedido caso não provados os fatos alegados. Em réplica de ID 113350476, reiterando os fatos e fundamentos da inicial. Na decisão interlocutória de ID 113350479, o juízo da 4ª Vara Cível de Fortaleza, reconhecendo que a ação de adjudicação compulsória versa sobre direito real de propriedade e que a competência é absoluta do foro da situação do imóvel (Aquiraz/CE), conforme art. 47, §1º do CPC, declinou da competência e determinou a remessa dos autos ao juízo da Comarca de Aquiraz. Recebidos os autos nesta Comarca (ID 113350487), e após novas petições da parte autora requerendo o julgamento antecipado (IDs 113350488 e 113350490), este juízo, no despacho de ID 113350491, determinou a intimação das partes para dizerem sobre outras provas a produzir, anunciando o julgamento antecipado em caso de desinteresse. A parte promovente (ID 113350495) e a Curadoria Especial (ID 142490359) informaram não ter mais provas a produzir. É o relatório. DECIDO. Julgo o processo no estado em que se encontra, pois a matéria é essencialmente de direito, sendo os fatos documentalmente comprováveis, não havendo necessidade de dilação probatória (art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil). De início, apesar do nome dado à ação, a bem da verdade,
trata-se de pedido de adjudicação compulsória. Com efeito, é consabido que a ação de adjudicação compulsória é reservada ao promitente comprador que, realizando a quitação do débito, além de outros requisitos, se depara com a recusa do promitente vendedor quanto à lavratura da escritura definitiva do bem, restando a parte interessada ingressar com ação judicial para obter, através de sentença, a carta de adjudicação, o que substitui a outorga da escritura definitiva. Sobre o assunto, dispõem os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. No presente caso, a parte Autora alega ter adquirido das partes rés o imóvel constituído pelo Terreno 02, uma parte de terra desmembrada no lugar Lagoa Seca - Morrinho, distrito sede da comarca de Aquiraz, Estado do Ceará, com área total de 2.828,00m² (dois mil oitocentos e vinte e oito metros quadrados), objeto da Matrícula n. 17290 do Cartório de Registro de Imóveis de Aquiraz-CE, conforme Contrato de Promessa de Compra e Venda e respectivo Termo Aditivo (ID 113350499, p. 5-9). Afirma a parte promovente que o preço ajustado de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) foi integralmente quitado, conforme demonstram os comprovantes de pagamento juntados aos autos (IDs 113350501 e 113350502), que somam um montante superior ao valor contratado, conforme detalhado na análise anterior dos referidos documentos. Apesar da quitação integral e das tentativas de notificação extrajudicial para a outorga da escritura definitiva do imóvel (ID 113350502, p. 27-40, e ID 113350503), as partes rés permaneceram inertes. O contrato de promessa de compra e venda, embora não tenha sido registrado no Cartório de Imóveis, não obsta o direito à adjudicação compulsória, conforme entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça, na Súmula 239, segundo a qual "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Quanto à legitimidade passiva e à validade da transação, observa-se que, embora o negócio possa ter se iniciado com a pessoa física do Sr. Adelino Pereira da Silva Peixoto, os pagamentos foram, em sua maioria, direcionados e realizados em favor da pessoa jurídica VISBRAS INCORPORACOES E INVESTIMENTOS LTDA - ME, proprietária registral do imóvel (matrícula do imóvel no ID 113350499, p. 3 e 4). Esta empresa, conforme se extrai da certidão da Junta Comercial (IDs 113350500 e 113350501, p. 1), tem como objeto social, entre outros, a "(...) COMPRA, VENDA, ALUGUEL E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS E DE TERCEIROS" e "INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS". Nesse contexto, a alienação do imóvel objeto da lide insere-se nos atos pertinentes à gestão ordinária da sociedade. O Código Civil, em seu art. 1.015, estabelece que: "no silêncio do contrato, os administradores podem praticar todos os atos pertinentes à gestão da sociedade; não constituindo objeto social, a oneração ou a venda de bens imóveis depende do que a maioria dos sócios decidir." Considerando que a venda de imóveis constitui o próprio objeto social da empresa ré, e que o Sr. Adelino Pereira da Silva Peixoto figurava como sócio-administrador, bem como possui a maioria do capital social da empresa, este possuía poderes para representar a pessoa jurídica na alienação do bem, sendo a transação válida. Ressalto, por oportuno, que a alteração na destinação dos pagamentos, direcionados à efetiva titular do bem, não configura uma novação que prejudique o direito da parte autora, mas uma adequação para o correto adimplemento. Com efeito, é incontroverso que o instrumento particular de compra e venda foi celebrado, conforme contrato e aditivo anexados. Ainda, constata-se que houve o pagamento integral do valor acordado, com fulcro nos recibos e comprovantes detalhados na análise dos autos. Além disso, a parte autora juntou a matrícula do imóvel, que demonstra que a parte ré VISBRAS INCORPORAÇÕES E INVESTIMENTOS LTDA - ME é a proprietária do imóvel ora discutido. Dessa forma, a parte Autora comprovou a relação jurídica por meio do instrumento particular de Compromisso de Compra e Venda, efetuou o pagamento integral do imóvel e, inexistindo prova em contrário que impeça a pretensão requerida, impõe-se a concessão do pedido principal da ação. Nesse sentido, corroboram os ilustres julgados do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará: APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PRETENSÃO DE REFORMA. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DO VENDEDOR QUE, POR SI SÓ, NÃO DESNATURA O PROCEDIMENTO ELEITO. PENDÊNCIA DO VENDEDOR PERANTE O FISCO ESTADUAL. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO. DISPENSA. POSSIBILIDADE. PRESENÇA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS AO ACOLHIMENTO DO PEDIDO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1.
Cuida-se de Apelação adversando sentença que julgou extinta sem resolução do mérito a Ação de Adjudicação Compulsória ao fundamento de que inexiste oposição dos vendedores à transferência de titularidade do imóvel negociado, mas tão somente uma pendência perante o Fisco Estadual vinculada ao promovido vendedor. 2. A adjudicação compulsória é ação pessoal proposta contra o proprietário com o escopo de substituir a manifestação de vontade do promitente vendedor que se recusa ou se mantém inerte quanto à outorga da escritura do imóvel, desde que inserida esta num compromisso de compra e venda legalmente modelado, irretratável e quitado, contendo as informações conforme previstas nos artigos 11, 15 e 16 do Decreto-lei nº 58/37. 3. Na espécie, há prova nos autos de que os autores adquiriram dos réus o imóvel indicado na petição inaugural, conforme contrato de cessão de direitos (fls. 19-24), bem assim que o mesmo se encontra quitado desde 2014, conforme declarado no imposto de renda e admitido pelos promovidos em sede de contestação (fls. 25-26). Nesse contexto, surge a obrigação de outorga da escritura do bem imóvel em favor dos compradores, o que legitima a pretensão autoral, haja vista que encontraram óbice em razão de pendência tributária do vendedor que não pode servir de empecilho à transferência de titularidade do imóvel. 4. A jurisprudência pátria, inclusive do Colendo STJ, tem entendimento pacífico no sentido de que pendências fiscais para a obtenção de certidão negativa em nome do vendedor não podem interferir no direito do comprador à adjudicação compulsória. Isso porque o pedido de adjudicação compulsória, por ser de obrigação de natureza pessoal, não pode beneficiar o vendedor em prejuízo do comprador, eis que a certidão negativa de débito perante o Fisco é providência que incumbe àquele. 5. Outrossim, embora não haja oposição direta dos promovidos à pretensão autoral, o direito dos autores persiste, na medida em que não podem ser prejudicados por conduta que caberia unicamente ao vendedor, qual seja, obter certidão negativa junto à SEFAZ/CE. Nesses termos, não se mostra razoável que o direito à transferência de propriedade do imóvel para os compradores se torne inviável pela formalidade de apresentação de certidão negativa de débito fiscal pelo vendedor, sob pena do adquirente ter que aguardar ad eternum a regularização do débito fiscal. 6. Nessa perspectiva, revela-se própria e adequada a via processual eleita pelos demandantes, sendo a procedência do pedido autoral com a dispensa da apresentação das certidões negativas fiscais medida que se impõe. 7. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. (TJCE - Apelação Cível - 0115940-07.2019.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 06/07/2022, data da publicação: 06/07/2022). APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRESENÇA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À CONCESSÃO. JULGAMENTO PROCEDENTE NA ORIGEM. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ DESPROVIDA DE FUNDAMENTO LEGAL. SENTENÇA QUE NÃO MERECE REFORMA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.
Cuida-se de apelação cível interposta por Jerônimo Sena Xavier, impugnando sentença prolatada pelo Juízo da 14ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou procedente a ação de adjudicação compulsória ajuizada por José Ribamar de Sousa e Armilda Barbosa de Sousa em desfavor da parte ora apelante. 2. Considerando que foram preenchidos e comprovados os requisitos legais, com a juntada do instrumento de promessa de compra e venda e declaração de quitação integral do valor do bem através de recibo devidamente assinado e com firma reconhecida, impõe-se a concessão da adjudicação compulsória do imóvel. 3. Apelação Cível conhecida e desprovida. Sentença mantida. (TJCE - Apelação Cível - 0050644-92.2006.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) MARIA DO LIVRAMENTO ALVES MAGALHÃES, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 25/05/2021, data da publicação: 25/05/2021). Por todo o exposto, verifica-se o preenchimento dos requisitos necessários ao deferimento do pedido de adjudicação compulsória feito pela parte autora, que ficará obrigada a, no ato do registro da carta de adjudicação, apresentar a documentação e recolher os emolumentos e tributos eventualmente devidos para a transferência da propriedade.
Diante do exposto, com fundamento nos art. 1.417 e 1.418 do Código Civil c/c art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido da inicial para ADJUDICAR o imóvel constituído pelo Terreno 02, uma parte de terra desmembrada no lugar Lagoa Seca - Morrinho, distrito sede da comarca de Aquiraz, Estado do Ceará, localizada do lado ímpar de Rua sem denominação oficial, distando 135,00m (cento e trinta e cinco metros) para o lado direito (Norte) para a estrada Prainha - Porto das Dunas, de forma irregular, com uma área total de 2.828,00m² (dois mil oitocentos e vinte e oito metros quadrados), medindo e extremando: ao POENTE, (frente) com um segmento, por uma linha reta tirada no sentido Norte - Sul, numa extensão de 42,65m (quarenta e dois metros e sessenta e cinco centímetros) extremando com Rua sem denominação oficial; ao SUL (lado esquerdo) com um segmento, por uma linha reta tirada no sentido Poente - Nascente, numa extensão de 66,70m (sessenta e seis metros e setenta centímetros) extremando com terras dos Espólios de Guilherme Janja e Clecie Cavalcante Janja (3° terreno); ao NASCENTE, (fundos) com um segmento, por uma linha reta tirada no sentido Sul - Norte, numa extensão de 45,12m (quarenta e cinco metros e doze centímetros) extremando com parte da área doze que coube a Antonio Elias Filho; ao NORTE, (lado direito) com um segmento, por uma linha reta tirada no sentido Nascente - Poente, numa extensão de 62,60m (sessenta e dois metros e sessenta centímetros) extremando com terras dos Espólios de Guilherme Janja e Clecie Cavalcante Janja (1° terreno), objeto da Matrícula n. 17290, livro nº 02 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Aquiraz-CE, em favor da parte Autora IRLIS KARENIO PINHEIRO. Condeno as partes rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, expeça-se mandado de registro ao Cartório da 1ª Zona do 2º Ofício desta Comarca, instruído com cópias da inicial, do compromisso de compra e venda e aditivo, desta sentença, do acórdão que porventura a confirmar e da certidão de trânsito em julgado, constando, também, que todas as despesas necessárias ao registro correrão por conta da parte autora. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, nada mais havendo a tratar, arquive-se. Aquiraz, data da assinatura no sistema. Juliana Sampaio de Araújo Juíza de Direito