Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Processo: 0050696-61.2021.8.06.0034.
AGRAVANTE: BRISA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
AGRAVADO: MARCUS AURÉLIO BINDÁ DE QUEIROZ, ÁTALA RAMALHO DE QUEIROZ EMENTA: Direito Processual Civil. Agravo interno em apelação cível. ação de adjudicação compulsória. Hipoteca incidente sobre bem quitado. Legitimidade passiva reconhecida. Honorários advocatícios. impossibilidade de fixação por equidade. Direito de regresso não configurado, diante da necessidade de dilação probatória. Perda superveniente do objeto não caracterizada. Recurso conhecido e desprovido. I. Caso em exame 1. Agravo Interno interposto contra decisão monocrática desta Relatoria que negou provimento à Apelação, por se encontrar o recurso em desconformidade com o entendimento de súmula do Superior Tribunal de Justiça e com entendimento vinculante dos tribunais superiores, nos termos do art. 932, IV, do Código de Processo Civil. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (I) a legitimidade passiva da proprietária do terreno para responder pela obrigação de liberar o gravame incidente sobre imóvel já quitado; (II) a admissibilidade da fixação de honorários por equidade em causas de elevado valor econômico; (III) a ocorrência, ou não, de perda superveniente do objeto; e (IV) a análise do direito de regresso. III. Razões de decidir 3. Não merece prosperar a tese de ilegitimidade passiva levantada pela incorporadora, pois ainda que a responsabilidade pela baixa da hipoteca seja do credor hipotecário, a ação também intenta a transferência do imóvel em questão, sendo necessário para o cumprimento desta obrigação, a transmissão do imóvel aos compradores, através da disponibilização e documentação necessária à transferência do bem, mediante escrituração e registro do imóvel adquirido pelos compradores. 4. No que tange o direito de regresso contra as demais partes, registro que não comporta análise no âmbito da presente ação de liberação de hipoteca. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, orienta que eventuais direitos de regresso devem ser exercidos em ação autônoma. 5. Os honorários advocatícios devem ser fixados conforme os critérios estabelecidos no § 2º do art. 85 do CPC, em atenção ao entendimento firmado no Tema 1.076/STJ. 6. Quanto à perda superveniente do objeto, constata-se que se trata de situação jurídica diversa, diferente da causa de pedir formulada pelo autor, não sendo apta a extinguir a presente demanda. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e desprovido. __________ ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR - AGRAVO INTERNO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a Quinta Câmara de Direito Privado Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade em CONHECER do recurso para NEGAR-LHE provimento, nos termos do voto do relator, parte integrante deste. Fortaleza, data registrada no sistema. MARIA REGINA OLIVEIRA CÂMARA Desembargadora Presidente do Órgão Julgador FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR Desembargador Relator RELATÓRIO
Trata-se de Agravo Interno interposto por Brisa Empreendimentos Imobiliários Ltda, com razões à id. 28374351, visando a reforma de decisão monocrática (id. 27211748) proferida por esta Relatoria, quando da apreciação de Apelação Cível, em Ação Ordinária de Liberação de Hipoteca c/c Pedido de Tutela Antecipada de Urgência de nº 0050696-61.2021.8.06.0034, ajuizada por Marcos Aurélio Bindá de Queiroz e Ítala Ramalho de Queiroz e que tramitou perante o Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Aquiraz-CE. Na decisão monocrática ora agravada, foi negado provimento ao recurso interposto pela parte promovida, uma vez que suas razões se mostram contrárias ao entendimento consolidado na súmula do Superior Tribunal de Justiça, bem como à jurisprudência vinculante dos tribunais superiores, em conformidade com o disposto no artigo 932, inciso IV, do Código de Processo Civil. Em suas razões recursais (id. 28374351), o agravante pleiteia a reforma da decisão, sustentando, em síntese: (i) a perda superveniente do objeto da demanda, ao argumento de que o acordo firmado com o Banco Bradesco teria extinguido, de forma definitiva, todas as hipotecas vinculadas ao empreendimento Golf Ville, inclusive a incidente sobre o imóvel dos autores; (ii) a ilegitimidade passiva da Brisa Empreendimentos Imobiliários LTDA; (iii) a necessidade de fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, nos termos do art. 85, § 8º, do Código de Processo Civil, sob a alegação de que a presente demanda, não possuiria proveito econômico mensurável. Oportunizado o contraditório, os autores/agravados apresentaram contrarrazões (id. 29420794, alegando: i) a inadmissibilidade do recurso interposto; (ii) a inexistência de perda superveniente do objeto, por se tratar de matéria distinta da discutida na presente lide; (iii) a legitimidade passiva da empresa Brisa Empreendimentos Imobiliários Ltda. para figurar no polo passivo, nos termos da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, por ser corresponsável pelo ônus hipotecário; iv) a correta fixação dos honorários sucumbenciais; e v) decisão monocrática que não merece reforma. É o relatório. VOTO 1. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Exercendo o juízo de admissibilidade recursal, constato a presença dos requisitos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, pelo que conheço do recurso e passo à análise do mérito. 2. MÉRITO RECURSAL A controvérsia recursal consiste em analisar eventual desacerto da sentença que manteve os promovidos no polo passivo, condenando-os à obrigação de fazer, bem como em analisar a correção da fixação dos honorários e o reconhecimento da perda superveniente do objeto da demanda. Inicialmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), consolidou o entendimento de que a incorporadora imobiliária possui legitimidade passiva para responder em ações judiciais movidas por consumidores, com base na responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de consumo, o sentido de considerar que: "Os integrantes da cadeia de consumo, em ação indenizatória consumerista, também são responsáveis pelo danos gerados ao consumidor, não cabendo a alegação de que o dano foi gerado por culpa exclusiva de um dos seus integrantes" (AgRg no AREsp 207.708/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2013, DJe 03/10/2013). Isso significa que, perante o consumidor, tanto a incorporadora quanto a construtora (e outros fornecedores envolvidos no empreendimento) são igualmente responsáveis por eventuais danos, como atraso na entrega da obra, vícios construtivos, ou falhas na prestação do serviço. Assim, todos os que participam da cadeia de fornecimento do produto ou serviço respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, conforme os artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC. Portanto, não merece prosperar a tese de ilegitimidade passiva levantada pela incorporadora, pois ainda que a responsabilidade pela baixa da hipoteca seja do credor hipotecário, a ação também intenta a transferência do imóvel em questão, sendo necessário para o cumprimento desta obrigação, a transferência do imóvel aos compradores, através da disponibilização e documentação necessária à transferência do bem, mediante escrituração e registro do imóvel adquirido pelos compradores. Neste sentido: DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE BEM QUITADO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA E DO CREDOR HIPOTECÁRIO. SÚMULA 308 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO POR EQUIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PARCIAL PROVIMENTO DOS APELOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por FAMIQ INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A e por MANHATTAN BEACH RIVIERA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e outros contra sentença proferida pela 27ª Vara Cível de Fortaleza, que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer com pedido de indenização por danos morais e tutela provisória. Decisão determinou o levantamento de hipoteca incidente sobre imóvel quitado e a outorga de escritura definitiva, condenando solidariamente as rés ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados por equidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) a legitimidade passiva da construtora e do credor hipotecário para responderem pela obrigação de liberar o gravame sobre o imóvel quitado; e (ii) a possibilidade de fixação dos honorários por equidade em causas de elevado valor econômico; e (iii) a possibilidade de sucumbência recíproca ante o parcial provimento da inicial em sentença de 1º grau; III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica entre a adquirente e a construtora impõe à última a responsabilidade pela liberação de gravame hipotecário registrado antes da quitação do imóvel, conforme Súmula 308/STJ. A hipoteca entre construtora e instituição financeira é ineficaz em face do terceiro adquirente de boa-fé. 4. O agente financeiro, como credor hipotecário, possui legitimidade passiva necessária para figurar na lide, sendo obrigado a liberar o gravame, sob pena de inexequibilidade da sentença que reconhece o direito do adquirente. 5. Honorários advocatícios devem ser fixados nos moldes do § 2º do art. 85 do CPC, conforme Tema 1.076/STJ. Sucumbência recíproca reconhecida. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelações parcialmente providas somente para, em face da sucumbência recíproca: 1) ratear as custas igualmente entre as partes; 2) condenar a parte autora ao pagamento de honorários aos advogados das partes promovidas em 10% sobre o valor pretendido a título de indenização por danos morais; 3) condenar as promovidas ao pagamento de honorários ao advogado da parte autora em 10% sobre o valor da causa. (Apelação Cível - 0161560-13.2017.8.06.0001, Rel. Desembargador MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 27/11/2024, data da publicação: 27/11/2024) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO E DAS INCORPORADORAS. BAIXA DO GRAVAME INDEPENDENTE DE PAGAMENTO DO VALOR MÍNIMO DE DESLIGAMENTO (VMD). HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS POR EQUIDADE. RECURSO DO BANCO DESPROVIDO. RECURSO DAS INCORPORADORAS PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença em ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de cancelamento de hipoteca sobre imóvel adquirido por meio de promessa de compra e venda, já integralmente quitado. O Banco do Brasil S/A e as incorporadoras Moma Incorporações SPE Ltda. e Magis Incorporações Ltda. alegam ilegitimidade passiva, sendo também objeto dos recursos a possibilidade de baixa da hipoteca sem pagamento do Valor Mínimo de Desligamento (VMD) e a readequação dos honorários advocatícios fixados na sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco do Brasil S/A e as incorporadoras são partes legítimas para figurar no polo passivo da ação que visa à baixa de hipoteca e transferência do imóvel; (ii) estabelecer se é exigível o pagamento do Valor Mínimo de Desligamento (VMD) para o cancelamento da hipoteca; (iii) determinar se os honorários advocatícios podem ser fixados por equidade, mesmo diante de valor de causa elevado. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. O credor hipotecário deve integrar o polo passivo da demanda quando o pedido envolve o cancelamento da hipoteca, sob pena de inexequibilidade da sentença, conforme entendimento consolidado do STJ. 4. As incorporadoras também possuem legitimidade passiva, pois a ação envolve obrigação de transferir a propriedade do imóvel, o que exige sua participação para fornecer os documentos e praticar os atos necessários à escrituração. 5. A exigência de pagamento do VMD para a baixa da hipoteca é indevida, pois a Súmula 308 do STJ dispõe que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, sendo irrelevante o conhecimento prévio ou a posse do bem. 6. A cobrança do VMD não pode atingir o promitente comprador, tratando-se de obrigação restrita à relação entre incorporadora e instituição financeira. 7. Apesar de o valor da causa corresponder ao valor do imóvel, o proveito econômico da ação ¿ obtenção da escritura livre de gravame ¿ é inestimável, o que autoriza a fixação dos honorários por equidade, conforme entendimento do STJ no Tema 1076. IV. DISPOSITIVO E TESE. 8. Recurso do Banco do Brasil S/A desprovido. Recurso das incorporadoras parcialmente provido. Tese de julgamento: O credor hipotecário é parte legítima para figurar no polo passivo da ação que visa ao cancelamento da hipoteca, por se tratar de litisconsórcio passivo necessário. As incorporadoras são igualmente legítimas, dada sua obrigação de transferir o imóvel mediante documentação e escritura. A exigência de pagamento do VMD para baixa de hipoteca é indevida, nos termos da Súmula 308 do STJ. É possível fixar os honorários advocatícios por equidade, mesmo com valor de causa elevado, quando o proveito econômico da demanda é inestimável. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.452.256/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, DJe 21/10/2019; STJ, AREsp 1.248.205/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 18/04/2018; STJ, REsp 2.092.798/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 07/03/2024; STJ, AgInt no AREsp 2.324.749/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 26/06/2024; TJDFT, Ac. 1352679, 07087487620218070000, Rel. Des. Maria de Lourdes Abreu, DJe 15/07/2021; TJSP, Ap. Cív. 1032279-68.2019.8.26.0224, Rel. Des. Airton Pinheiro de Castro, j. 30/07/2021. (Apelação Cível - 0202718-09.2021.8.06.0001, Rel. Desembargador CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 02/07/2025, data da publicação: 02/07/2025) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. HIPOTECA. BAIXA DE GRAVAME. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CONSTRUTORA. CREDOR HIPOTECÁRIO. AGENTE FINANCEIRO. BANCO DO BRASIL S/A. LEGITIMIDADE PASSIVA. 1. Compete, solidariamente, ao credor hipotecário e à construtora, o cumprimento da obrigação de fazer, consistente em realizar a baixa do gravame da hipoteca nas hipóteses em que há quitação integral das obrigações contratuais decorrentes do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte da parte adquirente do imóvel. 2. Se a responsabilidade pela adoção das diligências para baixa do gravame estiver a cargo do agente financeiro, deve o credor hipotecário figurar no polo passivo da lide, sob pena de inviabilizar ou dificultar a outorga definitiva da escritura do imóvel integralmente quitado pelos adquirentes. 3. Recurso conhecido e não provido. (TJDFT, Acórdão 1352679, 07087487620218070000, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 30/6/2021, publicado no DJE: 15/7/2021.) Quanto ao direito de regresso contra as demais partes, registro que não comporta análise no âmbito da presente ação de liberação de hipoteca. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, orienta que eventuais direitos de regresso devem ser exercidos em ação autônoma. Nos termos da jurisprudência do STJ, "não é admissível a denunciação da lide embasada no art. 70, III, do CPC quando introduzir fundamento novo à causa, estranho ao processo principal, apto a provocar uma lide paralela, a exigir ampla dilação probatória, o que tumultuaria a lide originária, indo de encontro aos princípios da celeridade e economia processuais, os quais esta modalidade de intervenção de terceiros busca atender. Ademais, eventual direito de regresso não estará comprometido, pois poderá ser exercido em ação autônoma" (AgRg no REsp 821.458/RJ, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/11/2010, DJe de 24/11/2010) Além disso, a sentença de id. 22585222 corretamente assinalou que "não há que se falar em reconhecimento de direito regressivo acerca da relação interna entre as promovidas no bojo desta sentença, em virtude de não haver prova de valor pago por uma(s) a ser reembolsável por outra(s)". Em relação ao arbitramento de honorários, é cediço que os recentes julgados do STJ são no sentido de inviabilidade de sua fixação com base na equidade, nos termos do art. 85, § 8º do CPC, ainda que a causa seja de valor elevado. O Superior Tribunal de Justiça concluiu o julgamento do Tema 1.076 dos recursos repetitivos e, por maioria, fixou a tese de que "A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação ou da causa, ou o proveito econômico da demanda, forem elevados. É obrigatória, nesses casos, a observância dos percentuais previstos nos parágrafos 2º ou 3º do artigo 85 do Código de Processo Civil (CPC) - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa". Assim, por força do caráter vinculativo da referida decisão, afasta-se a possibilidade de fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais por equidade no caso dos autos, passando a ser valorados sobre o valor da causa. Vejamos: EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS DOS PROMOVIDOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO (CREDOR HIPOTECÁRIO). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. RETIRADA DE GRAVAME DE GARANTIA HIPOTECÁRIA. SÚMULA 308 DO STJ. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Tratam-se de Apelações Cíveis interpostas por Manhattan Beach Riviera - Empreendimento Imobiliário Ltda. e Banco Bradesco S/A em face de sentença proferida pelo Juízo de Direito da 25ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza nos autos da Ação de Obrigação de Fazer, com Outorga de Escritura Definitiva, com Preceito Cominatório c/c Indenização por Danos Morais, cumulado com pedido de Tutela de Urgência ajuizada por Marcelo José Cortez Bezerra e sua mulher, Clarissa Wildt do Canto, que julgou procedente o pedido autoral para deferir a adjudicação compulsória do Imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda de fls. 31/64, determinando a expedição de carta de adjudicação, bem como condenou aos demandados a pagarem, individualmente) indenização por danos morais aos autores no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Honorários arbitrados em 10% do valor da causa. 2. É inconteste a legitimidade passiva do Banco (credor hipotecário) para integrar a lide, ainda que não tenha participado do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a corré. 3. Quanto à possibilidade de retirada do gravame hipotecário da matrícula do imóvel, em que pese os argumentos do Banco credor expostos em sua apelação, sabe-se que a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça enuncia que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 4. De fato, o primeiro apelante não pode opor ao terceiro de boa fé adquirente do imóvel (apelado) eventual descumprimento contratual do financiamento da construção, supostamente perpetrados pela construtora. 5. A configuração do dano moral, em situação de frustração contratual, exige a demonstração de circunstâncias excepcionais, que façam presumir o dano à pessoa, o que não restou comprovado nos autos. 6. Portanto, na hipótese em tela, indevida a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, merecendo decote a sentença neste ponto. 7. No que diz respeito ao valor dos honorários arbitrados, condenou o juiz sentenciante, solidariamente, os promovidos/apelantes ao pagamento de 10% do valor da causa, o que totaliza o montante de R$ 74.417,746. 8. De acordo com recentíssimo julgado do STJ (em 16/03/2022), não há que se falar em fixação de honorários com base na equidade, nos termos do art. 85, § 8º do CPC, nas causas de valor elevado. 9. Não há que se falar em reforma do termo inicial dos juros de mora incidente sobre a verba honorária, visto que não previso na sentença tal determinação. 10. Recursos conhecidos e parcialmente providos. (Apelação Cível - 0175626-32.2016.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) MARIA DAS GRAÇAS ALMEIDA DE QUENTAL, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 31/08/2022, data da publicação: 31/08/2022) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO E DE ILEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO REJEITADAS. HIPOTECA SOBRE IMÓVEL QUITADO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA QUE CONTRATOU EMPRÉSTIMO PARA FINANCIAR A OBRA. INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL. SÚMULA Nº 308 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS DE ACORDO COM O ESTABELECIDO NO ART. 85, § 2º, DO CPC. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Ação de adjudicação compulsória proposta pela cessionária de direitos aquisitivos de unidade imobiliária contra a construtora e a instituição financeira. Pretensão de outorga de escritura definitiva e cancelamento da hipoteca incidente sobre o imóvel quitado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) a obrigação da baixa do gravame hipotecário sobre o imóvel objeto da lide; (ii) o arbitramento e alcance dos honorários sucumbenciais entre os réus. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira não pode ser oposta ao adquirente do imóvel, conforme Súmula nº 308 do STJ, independentemente de sua constituição ser anterior ou posterior à celebração do contrato de compra e venda. 4. A construtora, ao obter financiamento bancário para viabilizar a obra, assumiu a obrigação de quitar a dívida e liberar os imóveis das garantias hipotecárias antes da transferência definitiva ao comprador. 5. O adquirente adimplente não pode ser penalizado pelos débitos contraídos pela construtora, cabendo à instituição financeira exercer o direito de sequela diretamente contra a devedora originária. 6. O arbitramento dos honorários sucumbenciais deve observar os parâmetros do art. 85, §§ 2º e 4º, do CPC, sendo indevida a aplicação da equidade fora das hipóteses do § 8º, conforme entendimento do STJ no Tema Repetitivo nº 1.076. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recursos conhecidos e desprovidos. Honorários sucumbenciais majorados. Tese de julgamento: "1. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o adquirente do imóvel. 2. O adquirente adimplente tem direito à adjudicação compulsória e à baixa do gravame hipotecário." (Apelação Cível - 0285221-53.2022.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CLEIDE ALVES DE AGUIAR, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 26/03/2025, data da publicação: 27/03/2025) DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE BEM QUITADO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA E DO CREDOR HIPOTECÁRIO. SÚMULA 308 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO POR EQUIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PARCIAL PROVIMENTO DOS APELOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por FAMIQ INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A e por MANHATTAN BEACH RIVIERA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e outros contra sentença proferida pela 27ª Vara Cível de Fortaleza, que julgou parcialmente procedente ação de obrigação de fazer com pedido de indenização por danos morais e tutela provisória. Decisão determinou o levantamento de hipoteca incidente sobre imóvel quitado e a outorga de escritura definitiva, condenando solidariamente as rés ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados por equidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) a legitimidade passiva da construtora e do credor hipotecário para responderem pela obrigação de liberar o gravame sobre o imóvel quitado; e (ii) a possibilidade de fixação dos honorários por equidade em causas de elevado valor econômico; e (iii) a possibilidade de sucumbência recíproca ante o parcial provimento da inicial em sentença de 1º grau; III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica entre a adquirente e a construtora impõe à última a responsabilidade pela liberação de gravame hipotecário registrado antes da quitação do imóvel, conforme Súmula 308/STJ. A hipoteca entre construtora e instituição financeira é ineficaz em face do terceiro adquirente de boa-fé. 4. O agente financeiro, como credor hipotecário, possui legitimidade passiva necessária para figurar na lide, sendo obrigado a liberar o gravame, sob pena de inexequibilidade da sentença que reconhece o direito do adquirente. 5. Honorários advocatícios devem ser fixados nos moldes do § 2º do art. 85 do CPC, conforme Tema 1.076/STJ. Sucumbência recíproca reconhecida. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelações parcialmente providas somente para, em face da sucumbência recíproca: 1) ratear as custas igualmente entre as partes; 2) condenar a parte autora ao pagamento de honorários aos advogados das partes promovidas em 10% sobre o valor pretendido a título de indenização por danos morais; 3) condenar as promovidas ao pagamento de honorários ao advogado da parte autora em 10% sobre o valor da causa. (Apelação Cível - 0161560-13.2017.8.06.0001, Rel. Desembargador MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 27/11/2024, data da publicação: 27/11/2024) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. APLICABILIDADE DO CÓDIGO CONSUMERISTA. QUITAÇÃO DO VALOR REFERENTE À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A INCORPORADORA E O AGENTE FINANCIADOR. SÚMULA 308 DO STJ. DESÍDIA DA FORNECEDORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INVIABILIDADE DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS POR EQUIDADE. TEMA REPETITIVO Nº 1.076 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. Caso em exame 1.
Cuida-se de Recurso de Apelação interposto pelo Banco Bradesco S/A e Manhattan Summer Park Empreendimentos Imobiliários Ltda, em face de sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE que julgou procedente a Ação de Adjudicatória Compulsória ajuizada por Roney Lima Verde Moreno e Outro em face dos apelantes. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: [i] (in)aplicabilidade do CDC ao caso; [ii] determinar a quem compete o ônus da baixa no gravame e na concessão da escritura pública do imóvel objeto da lide; [iii] a forma de arbitramento dos honorários sucumbenciais, seu efetivo valor e o alcance da responsabilidade de cada um dos corréus. III. Razões de decidir 3. É incontroverso que o liame jurídico envolvido nesta lide é decorrente da aplicação do Código de Defesa do Consumidor, posto que firmado negócio jurídico em contrato de adesão, que tem por objeto a aquisição da unidade residencial, cujo empreendimento é de responsabilidade da promitente vendedora, a qual financiou a correspondente obra através de pacto creditício junto ao agente financeiro. 4. Para fazer jus à outorga de escritura, o promissário comprador deve demonstrar, além da existência do contrato de compra e venda, o efetivo pagamento do preço avençado. Na espécie, a quitação integral do valor do contrato é fato incontroverso. Além disso, após a quitação do imóvel, competia à ré providenciar a outorga da escritura definitiva, mas a obrigação contratual ainda não foi cumprida. A construtora não apresentou nenhuma razão plausível para justificar a desídia, sendo certo que tem responsabilidade pelo cumprimento da obrigação contratual, não podendo transferir tal ônus para a parte autora. 5. Era dever da construtora, enquanto vendedora da unidade predial, diligenciar junto à instituição financeira a liberação da hipoteca, porquanto a parte autora, ora compradora, adimpliu com a obrigação de pagar o valor integral do apartamento. E, após a baixa do ônus hipotecário, deveria a vendedora proceder a outorga da escritura definitiva de compra e venda, o que não ocorreu. 6. Neste sentido, merece destaque a súmula 308 do STJ, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 7. Por derradeiro, impõe-se destacar que a baixa no gravame e outorga da escritura definitiva constitui-se responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira. Destarte, eventual tentativa de imputação de responsabilidade a um ou outro corréu não afasta o dever de quaisquer deles na obrigação de ter dado baixa na hipoteca. Precedentes. 8. Quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais, o Tema Repetitivo nº 1.076 veda o seu arbitramento por equidade fora das hipóteses expressamente previstas no art. 85, § 8º do CPC/15, de modo que o valor da causa é o parâmetro idôneo para o arbitramento dos honorários, na forma do art. 85, § 2º do CPC. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso conhecido e desprovido. Honorários sucumbenciais majorados. (Apelação Cível - 0102229-66.2018.8.06.0001, Rel. Desembargador FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 20/05/2025, data da publicação: 20/05/2025). Além disso, quanto à perda superveniente do objeto, verifica-se que se trata de situação jurídica diversa, diferente da causa de pedir formulada pelo autor, não sendo apta a extinguir a presente demanda. O acordo celebrado na ação de execução do título executivo tratou exclusivamente da quitação de dívida do empreendimento, enquanto esta ação visa unicamente à baixa do gravame para possibilitar a outorga da escritura definitiva e o registro da propriedade em favor dos compradores, que comprovaram o integral adimplemento do imóvel e o cumprimento das obrigações contratuais. Trata-se, assim, de relação jurídica diversa, não afetada pelos termos daquele acordo. DISPOSITIVO Diante do que acima foi exposto, CONHEÇO do presente recurso de Agravo Interno para NEGAR-LHE provimento, mantendo a decisão recorrida em todos os seus termos. É como voto. Fortaleza/CE, data registrada no sistema. FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR Desembargador Relator