Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: GAROUPA ALIMENTOS LTDA, FRANCISCO ARGEMIRO E SILVA
APELADO: CONDOMINIO PATIO DOM LUIS EMENTA: Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível. Contrato atípico de locação comercial em shopping center. Interpretação de aditivo contratual que concedeu isenção de aluguel mínimo. Metodologia de cálculo do aluguel percentual. Venire contra factum proprium. Mora do credor. Consignação em pagamento. Recurso parcialmente provido. I. Caso em exame 1. Francisco Argemiro e Silva e Garoupa Alimentos Ltda. - EPP (operadora de franquia Cacau Show) celebraram contrato de locação comercial com o Condomínio Pátio Dom Luis em novembro de 2009, referente à loja n.º 137 do Shopping Pátio Dom Luís. O contrato previa pagamento de aluguel mínimo reajustável ou, se superior, de aluguel percentual equivalente a 6% do faturamento bruto mensal. Em abril de 2015, as partes firmaram o 4º Aditivo, que concedeu isenção do aluguel mínimo (R$ 3.368,53) pelo período de 05/04/2015 a 05/04/2017. Após doze meses, a locadora passou a cobrar retroativamente valores adicionais, alegando erro na metodologia de cálculo anterior. Os locatários ajuizaram ação consignatória depositando os valores que entendiam devidos; em junho de 2016, devolveram o imóvel. O juízo de primeiro grau extinguiu a consignatória sem resolução do mérito e julgou procedente a ação de cobrança, condenando os locatários ao pagamento de diferenças de aluguel, à rescisão contratual e ao pagamento de custas e honorários de 20% sobre o valor da causa. Os locatários apelaram. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (i) saber se o 4º Aditivo implicitamente fixou, como base de cálculo do aluguel percentual, apenas o montante do faturamento bruto que excedesse o valor mínimo isentado (R$ 3.368,53), ou se o percentual de 6% incide sobre o faturamento bruto total, sem qualquer abatimento; (ii) saber se a conduta da locadora - que, por doze meses consecutivos, aplicou a metodologia favorável aos locatários e depois a alterou unilateral e retroativamente - configura comportamento contraditório vedado pelo princípio da boa-fé objetiva (venire contra factum proprium); e (iii) saber se a recusa da locadora em receber os pagamentos na metodologia praticada durante doze meses caracteriza mora do credor, afastando os encargos moratórios cobrados dos locatários. III. Razões de decidir 3. Interpretação do contrato e do 4º Aditivo. A Cláusula 6.1 do contrato original estrutura o aluguel percentual como um "piso superior": ele só é devido se, e na medida em que, superar o aluguel mínimo. A tese da locadora - calcular o percentual sobre o faturamento total, sem abater o mínimo isentado - tornaria a isenção economicamente neutra ou até mais onerosa para os locatários, esvaziando completamente a finalidade do 4º Aditivo. A interpretação do negócio jurídico deve privilegiar a intenção das partes em detrimento do sentido literal das palavras (CC, art. 112) e observar a boa-fé objetiva (CC, art. 113). 4. Comportamento das próprias partes como elemento hermenêutico. O setor financeiro da própria locadora aplicou, por doze meses consecutivos, a metodologia de abatimento do mínimo isentado - o que constitui interpretação autêntica do contrato. A posterior alteração unilateral e retroativa dessa prática viola a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), desdobramento do princípio da boa-fé objetiva previsto no art. 422 do Código Civil, pois frustrou a legítima expectativa criada nos locatários. 5. Mora do credor e afastamento dos encargos moratórios. Ao exigir valores superiores aos efetivamente devidos e recusar o recebimento dos pagamentos realizados na metodologia correta, a locadora incorreu em mora accipiendi (CC, art. 394, segunda parte). Nos termos do Enunciado 354 do Conselho de Justiça Federal, a cobrança de encargos indevidos impede a caracterização da mora do devedor, afastando a incidência de penalidades sobre as diferenças impugnadas de boa-fé. 6. Ação de consignação em pagamento. A extinção sem resolução do mérito foi tecnicamente inadequada, pois exigiu juízo implícito sobre o mérito. Como os valores consignados não correspondiam integralmente ao montante devido - embora a recusa da locadora quanto à metodologia tenha sido indevida -, o pedido consignatório deve ser julgado improcedente, por não configurada a hipótese do art. 335, I, do Código Civil. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso de apelação parcialmente provido. Teses de julgamento: "1. Em contrato de locação comercial que preveja aluguel mínimo reajustável ou aluguel percentual sobre o faturamento bruto - o que for maior -, a isenção do aluguel mínimo concedida por aditivo contratual implica, por interpretação sistemática e teleológica, que o aluguel percentual passa a ser devido apenas sobre o montante do faturamento bruto que exceder o valor mínimo isentado, sob pena de se esvaziar completamente a finalidade econômica da benesse. 2. A prática reiterada de uma das partes na execução do contrato constitui elemento hermenêutico relevante e cria legítima expectativa na contraparte; a posterior alteração unilateral e retroativa dessa prática configura venire contra factum proprium, vedado pelo princípio da boa-fé objetiva (CC, art. 422). 3. A cobrança de encargos indevidos pelo credor caracteriza mora accipiendi e impede a configuração de mora do devedor, afastando a incidência de encargos moratórios sobre as parcelas impugnadas de boa-fé." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 112, 113, 114, 334, 335, I, 394 e 422; CPC/2015, arts. 485, VI, 539, 1.003, § 5.º, e 85, §§ 2.º e 3.º. Enunciados citados: Enunciado 354 do Conselho de Justiça Federal (IV Jornada de Direito Civil). Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.999.608/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 17/05/2022. ACÓRDÃO:
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES 0148260-18.2016.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO PARA DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, modificando a sentença, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data constante no sistema. ANDRÉ LUIZ DE SOUZA COSTA Desembargador Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES Relator RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por Francisco Argemiro e Silva e Garoupa Alimentos Ltda. - EPP contra sentença proferida pelo Juízo da 29ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE, que, nos autos reunidos por conexão, extinguiu sem resolução do mérito a Ação de Consignação em Pagamento (Proc. n.º 0129228-27.2016.8.06.0001), por ausência de interesse processual (art. 485, VI, do CPC), e julgou procedente a Ação de Cobrança, condenando os réus ao pagamento dos valores descritos na planilha de Id. 121615333, à rescisão contratual e ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa. A controvérsia tem origem em contrato atípico de locação comercial celebrado em novembro de 2009 entre Francisco Argemiro e Silva e o Condomínio Pátio Dom Luis, relativo à loja n.º 137 do Shopping Pátio Dom Luís, onde era operada franquia "Cacau Show" pela empresa Garoupa Alimentos Ltda. O contrato previa aluguel mínimo reajustável, acrescido, quando superior, de aluguel percentual equivalente a 6% do faturamento bruto mensal (Cláusula 6.1 e 6.4). Em 05 de abril de 2015, as partes firmaram o 4º Aditivo, concedendo isenção específica sobre o aluguel mínimo reajustável pelo período de 05/04/2015 a 05/04/2017, mantendo expressamente inalteradas as demais cláusulas contratuais (item 4.1 do aditivo). Após doze meses de vigência do aditivo, a locadora passou a cobrar retroativamente valores adicionais a título de aluguel percentual, alegando erro na metodologia de cálculo anterior. Frustradas as tentativas de composição extrajudicial, os locatários ajuizaram ação consignatória em abril de 2016, depositando os valores que entendiam incontroversos; em junho de 2016, devolveram o imóvel. Razões de Apelação (Id. 25523921): Os apelantes sustentam que: (i) o 4º Aditivo, ao isentar o aluguel mínimo reajustável (R$ 3.368,53), fixou implicitamente o parâmetro de abatimento para o cálculo do aluguel percentual, de forma que somente seria devido o percentual que excedesse o valor mínimo isentado - metodologia observada pelo próprio financeiro da locadora durante doze meses; (ii) a cobrança retroativa e unilateral, adotada após longa prática contrária, configura comportamento contraditório vedado pelo princípio do venire contra factum proprium, que veda a adoção de comportamento contraditório, apto a frustrar a legítima confiança da outra parte e viola a boa-fé objetiva (art. 422 do CC); (iii) diante de cobranças indevidas, a locadora incorreu em mora (arts. 394 e 335, I, do CC e Enunciado 354 do CJF), afastando a mora dos locatários e, por consequência, a incidência de encargos moratórios; (iv) a sentença de primeiro grau deixou de enfrentar as teses defensivas, incorrendo em fundamentação deficiente; (v) a ação de consignação em pagamento deveria ter sido julgada procedente, pois os locatários depositaram o valor incontroverso diante da recusa da locadora em receber o pagamento na forma pactuada. Contrarrazões (Id. 25523926): O Condomínio Pátio Dom Luis pugna pela manutenção integral da sentença, argumentando que: (i) a metodologia de cálculo do aluguel percentual sobre o faturamento bruto total encontra-se expressamente prevista na Cláusula Sexta do contrato e no Quadro Resumo, não tendo sido modificada pelo 4º Aditivo, que apenas isentou o aluguel mínimo; (ii) o erro nas cobranças anteriores, reconhecido pelo representante da locadora em correspondência eletrônica, não implica renúncia ao crédito nem altera a metodologia contratual; (iii) inexiste mora da locadora, pois esta continuou regularmente emitindo Notas de Débito e exigindo o adimplemento contratual; (iv) os encargos moratórios decorrem de cláusula penal contratual válida e da mora dos locatários; (v) a consignação foi corretamente extinta, pois os locatários não demonstraram recusa injustificada da credora, requisito do art. 335, I, do CC. O Ministério Público, instado a se manifestar como fiscal da ordem jurídica, exarou parecer pela desnecessidade de intervenção, por tratar-se de direito patrimonial individual disponível entre partes capazes, ausentes as hipóteses dos arts. 176 e 178 do CPC (Id. 31880559). É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO I - JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE O recurso preenche os pressupostos de admissibilidade. A sentença foi disponibilizada em 01/04/2025, a apelação foi protocolada em 02/05/2025, dentro do prazo de 15 dias úteis previsto no art. 1.003, § 5.º, do CPC. O preparo foi regularmente comprovado mediante certidão de custas quitadas no valor de R$ 301,48, recolhido em 01/05/2025 (Id. 25523920). Presentes legitimidade e interesse recursal. Conhece-se do recurso. II - QUESTÕES PRELIMINARES Não há preliminares formais a examinar. A alegação de fundamentação deficiente da sentença confunde-se com o próprio mérito e será apreciada neste contexto. III - MÉRITO 3.1 Da extinção da Ação de Consignação em Pagamento A ação consignatória, regulada pelos arts. 539 e seguintes do CPC e arts. 334 e 335 do Código Civil, pressupõe a ocorrência de uma das hipóteses autorizadoras do depósito liberatório, notadamente a recusa injustificada do credor em receber o pagamento (art. 335, I, do CC). No caso, a questão central é saber se a locadora recusou injustificadamente o pagamento dos aluguéis ou se, ao contrário, o locatário é que realizava depósitos em valor inferior ao efetivamente devido segundo os termos contratuais. Entende-se que a resposta a essa questão é indissociável do mérito da controvérsia sobre a metodologia de cálculo do aluguel percentual. Se os valores consignados correspondiam ao montante efetivamente devido, a ação consignatória seria adequada e deveria ser examinada quanto ao mérito; se os valores eram inferiores ao devido, a recusa seria justificada e o interesse processual estaria ausente. O juízo a quo concluiu que os valores eram insuficientes - premissa que decorreu do acolhimento da tese da locadora quanto ao cálculo do aluguel percentual -, e extinguiu a consignatória por ausência de interesse processual. Contudo, a extinção sem resolução do mérito, nessas circunstâncias, exigiu um juízo implícito sobre o mérito, o que revela que a solução mais adequada seria o julgamento de improcedência, por não configurada a hipótese do art. 335, I, do CC, caso a tese da locadora prevalecesse, ou de procedência, na hipótese contrária. De todo modo, o resultado prático está condicionado ao desate da questão de mérito relativa à metodologia de cálculo, que se passa a examinar. 3.2 Do mérito da Ação de Cobrança - Interpretação do 4º Aditivo A controvérsia central é hermenêutica: saber se, durante a vigência do 4º Aditivo, o aluguel percentual de 6% deveria incidir sobre o faturamento bruto total da loja (tese da locadora) ou apenas sobre o montante que excedesse o valor do aluguel mínimo isentado, R$ 3.368,53 (tese dos locatários). A Cláusula 6.1 do contrato original estabelece que o locatário pagará o aluguel mínimo reajustável "e a diferença, se houver, entre este e o valor correspondente ao aluguel percentual". A estrutura da cláusula é inequívoca: o aluguel percentual funciona como piso superior - só é devido se, e na medida em que, superar o aluguel mínimo. A lógica econômica do mecanismo é precisamente proteger o locador de um aluguel mínimo caso o faturamento seja baixo, e assegurar participação no faturamento quando este for elevado. Com a isenção do aluguel mínimo pelo 4º Aditivo, a tese da locadora importa em resultado economicamente incoerente: os locatários passariam a dever o aluguel percentual calculado sobre o faturamento total, sem qualquer abatimento do mínimo isentado, tornando a isenção economicamente neutra ou mesmo mais onerosa - como demonstrado pelo próprio locatário em correspondência eletrônica (diferença de apenas R$ 209,20 no período, conforme email de 31/03/2016). Essa interpretação esvazia completamente a finalidade do 4º Aditivo, que foi firmado exatamente para proporcionar redução dos encargos e viabilizar a continuidade do negócio. O art. 112 do Código Civil dispõe que "nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem". O art. 113 determina que os negócios jurídicos sejam interpretados segundo a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. O art. 114 prescreve que os negócios benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente. A conduta das próprias partes durante doze meses de execução contratual é elemento hermenêutico de elevado peso. O financeiro da locadora, por doze meses consecutivos, emitiu as Notas de Débito calculando o aluguel percentual somente sobre o montante que excedia o mínimo isentado - conduta que reflete a compreensão interna da própria locadora acerca dos termos do aditivo. Tal comportamento constitui autêntica interpretação do contrato pelas partes contratantes. A alteração posterior, unilateral e retroativa, ofende o princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), insculpidos no art. 422 do Código Civil. Nesse sentido, é precisa a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça: STJ, REsp 1.999.608/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 17/05/2022: "A vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium) constitui desdobramento do princípio da boa-fé objetiva e impede que a parte, após criar legítima expectativa na contraparte mediante comportamento reiterado, adote conduta posterior incompatível com o comportamento anterior, frustrando a confiança legitimamente gerada." Ademais, o Enunciado 354 do Conselho de Justiça Federal, aprovado na IV Jornada de Direito Civil, é diretamente aplicável: "A cobrança de encargos e parcelas indevidas ou abusivas impede a caracterização da mora do devedor." A tese dos apelantes merece, portanto, acolhimento quanto à metodologia de cálculo do aluguel percentual: durante a vigência do 4º Aditivo, o valor devido a título de aluguel percentual corresponde exclusivamente à diferença positiva entre 6% do faturamento bruto mensal e o valor do aluguel mínimo reajustável isentado (R$ 3.368,53 atualizado). 3.3 Da mora e dos encargos moratórios Acolhida a tese dos apelantes quanto à metodologia de cálculo, impõe-se reconhecer que a locadora, ao recusar o recebimento dos pagamentos realizados na forma pactuada e ao exigir cobranças em valor superior ao devido, incorreu em mora accipiendi (art. 394, segunda parte, do CC), afastando a caracterização de mora dos locatários quanto às diferenças impugnadas. Assim, os locatários permanecem devedores apenas dos valores apurados segundo a metodologia ora acolhida - aluguel percentual calculado sobre o faturamento bruto, deduzido o aluguel mínimo isentado -, acrescidos do Fundo de Promoção e encargos condominiais (IPTU, cotas extras), conforme previsão contratual e Notas de Débito emitidas pela própria locadora no período de abril/2015 a março/2016. Quanto às competências de abril, maio e junho de 2016, período em que a locadora recusou o recebimento na forma pactuada e os locatários ajuizaram a ação consignatória, não há incidência de encargos moratórios, por força do Enunciado 354 do CJF e da mora da credora. 3.4 Da rescisão contratual A rescisão contratual decretada na sentença não se sustenta nos termos em que decidida, pois partiu da premissa do inadimplemento dos locatários - premissa ora afastada. A devolução das chaves em 19/06/2016 já consumou a extinção da relação locatícia, tornando a declaração de rescisão inócua para fins práticos, embora deva ser mantida a declaração de extinção do contrato por iniciativa dos locatários. 3.5 Da liquidação e dos honorários Os valores devidos pelos apelantes devem ser apurados em liquidação de sentença, com base nos faturamentos mensais documentalmente demonstrados nos autos, aplicando-se a metodologia ora fixada, sem incidência de encargos moratórios sobre as diferenças impugnadas de boa-fé e que ora se reconhecem indevidas. Quanto aos honorários advocatícios, dada a reforma substancial da sentença, impõe-se a inversão dos ônus sucumbenciais: o apelado (Condomínio Pátio Dom Luis), como parte substancialmente vencida, arcará com as custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% sobre o valor da condenação apurada em liquidação, nos termos do art. 85, §§ 2.º e 3.º, do CPC. DISPOSITIVO Voto por conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação, para reformar parcialmente a sentença de primeiro grau, nos seguintes termos: (i) quanto à Ação de Consignação em Pagamento: julgar improcedente o pedido, afastando a extinção sem resolução do mérito, por não configurada a hipótese do art. 335, I, do CC, tendo em vista que os valores consignados não correspondiam integralmente ao montante devido, embora a recusa da locadora quanto à metodologia de cálculo tenha sido indevida; (ii) quanto à Ação de Cobrança: julgar parcialmente procedente, fixando que o aluguel percentual devido durante a vigência do 4º Aditivo (05/04/2015 a 19/06/2016) corresponde à diferença positiva entre 6% do faturamento bruto mensal e o valor do aluguel mínimo reajustável isentado (R$ 3.368,53, devidamente atualizado), acrescidos do Fundo de Promoção e encargos condominiais, sem incidência de encargos moratórios sobre as diferenças impugnadas, devendo os valores serem apurados em liquidação de sentença; (iii) inverter os ônus sucumbenciais, condenando o apelado ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação apurada, nos termos do art. 85, §§ 2.º e 3.º, do CPC; (iv) manter a declaração de extinção do contrato de locação, consumada pela devolução das chaves em 19/06/2016. É como voto. Fortaleza, data constante no sistema. DESEMBARGADOR DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES Relator