Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0049531-30.2014.8.06.0064.
APELANTE: MDMY HOLDING INCORPORADORA SA
APELADO: CARLOS ALBERTO MOREIRA, GILVAN PIRES MORAIS EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM DESTITUIÇÃO DE INCORPORADOR E OPOSIÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PARALISAÇÃO DE OBRA. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1.
Intimação - ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR JOSÉ TARCÍLIO SOUZA DA SILVA - APELAÇÃO CÍVEL (198)
Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença que, em julgamento conjunto de Ação Ordinária e Ação de Oposição, julgou ambos os pedidos procedentes para destituir a incorporadora demandada, em razão da paralisação e abandono de empreendimento imobiliário, nomeando em substituição a Comissão de Representantes dos Adquirentes. A decisão também reconheceu o direito de crédito dos proprietários originais do terreno, determinando que seu pagamento seja realizado com o produto da liquidação do patrimônio de afetação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões submetidas a julgamento são: a) Análise da admissibilidade recursal, notadamente quanto ao princípio da dialeticidade e ao pedido de justiça gratuita formulado pela pessoa jurídica apelante. b) Análise das preliminares de mérito suscitadas pela apelante, consistentes na suposta ilegitimidade ativa da Comissão de Representantes dos Adquirentes e na ocorrência de cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide. c) Análise do mérito recursal, que abrange a legalidade da destituição da incorporadora, a ordem de preferência dos créditos no âmbito do patrimônio de afetação, e a alegação de enriquecimento sem causa. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso de apelação, embora tecnicamente falho, permite a compreensão da controvérsia e do inconformismo da parte, devendo ser conhecido em homenagem ao princípio da primazia do julgamento de mérito. 4. Concede-se o benefício da justiça gratuita à pessoa jurídica apelante, pois os documentos fiscais juntados aos autos demonstram a ausência de faturamento e a paralisação de suas atividades, preenchendo os requisitos da Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça. 5. A legitimidade ativa da Comissão de Representantes dos Adquirentes decorre diretamente do disposto no artigo 50 da Lei nº 4.591/64, que lhe confere poderes para representar os adquirentes em juízo, independentemente de autorização individual ou assemblear específica para a propositura da ação, não se confundindo com a representação por associação civil. 6. Não se configura cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide quando, intimada para especificar as provas que pretendia produzir, a parte permanece inerte, operando-se a preclusão temporal do seu direito. A matéria, ademais, sendo predominantemente de direito e suficientemente instruída com provas documentais, autorizava o julgamento no estado em que o processo se encontrava, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. 7. A destituição da incorporadora apelante foi medida correta e legalmente amparada pelo artigo 43, inciso VI, da Lei nº 4.591/64, uma vez que restou incontroversa a paralisação das obras por período superior a 30 (trinta) dias e o abandono do empreendimento, fatos que, após notificação judicial, autorizam a comissão de adquirentes a assumir a gestão da incorporação. 8. A sentença observou corretamente a ordem de satisfação dos créditos, reconhecendo a preferência do crédito dos proprietários originais do terreno, garantido por alienação fiduciária registrada em data anterior à instituição do patrimônio de afetação. A decisão está em conformidade com o que dispõem os artigos 40 e 43, ambos da Lei nº 4.591/64, que determinam a dedução e entrega do valor devido ao proprietário do terreno no processo de liquidação dos ativos do empreendimento. 9. Não há que se falar em enriquecimento sem causa, pois o procedimento de destituição e liquidação do patrimônio de afetação, previsto na Lei de Incorporações Imobiliárias, visa precisamente a mitigar os prejuízos dos adquirentes e credores, e não a conferir vantagem indevida a qualquer das partes. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso de apelação conhecido e desprovido, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau. Honorários advocatícios majorados em sede recursal, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida. Tese de julgamento: "1. A Comissão de Representantes dos Adquirentes, constituída nos termos do artigo 50 da Lei nº 4.591/64, possui legitimidade processual extraordinária para defender em juízo os interesses coletivos dos adquirentes relacionados ao andamento da incorporação, inclusive para pleitear a destituição da incorporadora, sendo desnecessária autorização individual expressa dos representados. 2. A paralisação injustificada da obra por prazo superior a 30 dias, após notificação judicial, autoriza a destituição da incorporadora e a assunção da obra pela comissão de adquirentes, conforme o artigo 43, inciso VI, da Lei nº 4.591/64. 3. Empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação não afasta o direito de preferência de credor com garantia real (alienação fiduciária) constituída e registrada sobre o terreno em data anterior à averbação da afetação, devendo seu crédito ser satisfeito com o produto da alienação dos bens, nos termos dos artigos 40 e 43 da Lei nº 4.591/64." DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: Lei nº 4.591/64, arts. 31-D, 31-F, 40, 43 (incisos VI e VII), e 50. Código de Processo Civil, arts. 98, 99, 355 (inciso I), 487 (inciso I), e 1.010. Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça; STJ - REsp: 1881806 SP 2020/0158180-9, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 04/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/05/2021; TJ-DF 07198150920198070000 DF 0719815-09.2019.8.07.0000, Relator.: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 15/04/2020, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 06/05/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada; TJ-CE - EMBDECCV: 06212847520208060000 CE 0621284-75.2020.8.06.0000, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 24/02/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 24/02/2021. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso interposto, no sentido de NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 15 de abril de 2026. Juiz Convocado Epitácio Quezado Cruz Junior Relator RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por MDMY HOLDING INCORPORADORA S/A contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Caucaia/CE (ID 19414948), que no julgamento conjunto da Ação Ordinária (processo nº 0049531-30.2014.8.06.0064) e da Ação de Oposição (processo nº 0040752-52.2015.8.06.0064), julgou procedentes ambos os pedidos. Em síntese, o processo principal é uma ação ordinária movida pela COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS ADQUIRENTES DO CONDOMÍNIO ALTAVILA em face de MDMY HOLDING INCORPORADORA S/A. A autora, na ação ordinária, alegou que foi criada nos termos do art. 50 da Lei n. 4.591, para representar os interesses dos compradores das unidades residenciais a serem construídas pela ré. Afirmou que tais unidades compõem o empreendimento denominado Condomínio Altavila, situado na Estrada do Garrote, S/A, Cabatan, Caucaia-CE. Indicou que imóvel está registrado na matrícula n°. 26.044, no C.R.I de Caucaia-CE, estando o memorial de incorporação registrado no R. 06, da referida matrícula. Aduziu terem sido realizados contratos individuais de promessa de compra e venda com a promovida, tendo como objeto as unidades residenciais, com data de entrega prevista para dezembro de 2013. Asseverou que os adquirentes cumpriram suas obrigações, estando alguns contratos totalmente quitados, porém a obra está paralisada, fato que motivou a suspensão de alguns pagamentos. Expôs que a ré promoveu a retirada de equipamentos e materiais de construção do canteiro de obras, deixando a construção sujeita a toda sorte de ameaças como invasões, ações de vândalos e criminosos. Assegurou não existir notícia acerca do paradeiro do incorporador, narrando ausência de entrega das unidades, bem como o risco de que a ré venda outros imóveis, até mesmo em duplicidade. Afirmou que foi constituída cláusula de arbitragem no contrato padrão assinado pelos adquirentes e que esta é nula de pleno direito. Requereu que a requerida seja compelida a prestar contas da incorporação, entregando-lhe os documentos relativos ao empreendimento. Também pediu a destituição da requerida da qualidade de incorporadora, com expedição de ordem ao C.R.I. para que faça constar na matrícula a Comissão como a nova incorporadora. Pugnou pela autorização para continuação das obras, para transferir, em definitivo, a propriedade e direitos das unidades do imóvel em litígio para os compradores/adquirentes e para vender os estoques dos empreendimentos que ainda não foram vendidos pela incorporadora requerida. Postulou, além da citação da MDMY, que também fossem citados os fiduciários, atuais titulares do domínio útil do imóvel. Passo a relatar a ação de oposição apresentada por Raimundo Nonato Galdino e Maria Erineide Nobre Galdino em face da Comissão de Representantes dos Adquirentes do Condomínio Altavila e da MDMY Holding Incorporadora S.A, que litigam entre si na ação ordinária n. 49531-30.2014.8.06.0064/0, na qual consta também como requeridos os opoentes. Os opoentes afirmaram que realizaram contrato de compra e venda do imóvel de matrícula n. 26.044 (com enfiteuse constituída em favor do Município de Caucaia), registrada no Cartório de Registro de Imóveis de Caucaia, pelo qual transmitiram os direitos sobre o bem para a MDMY Holding Incorporadora S.A. Narraram que este negócio foi impugnado por meio de ação judicial n. 33727-27.2011.8.06.0064/0, movida pela FG Invest Incorporadora Ltda., cujo deslinde culminou com acordo judicial, homologado por sentença (fls. 31/32 da oposição). Expôs que foi realizada a transferência do domínio útil do bem à MDMY, porém, esta deu o imóvel aos opoentes em garantia fiduciária, registrada na matrícula do imóvel e, devido ao descumprimento do contrato, os direitos sobre o imóvel consolidar-se-iam em seu favor. Noutro ponto, argumentou que a incorporadora iniciou empreendimento no local, mas também não honrou seus compromissos com os adquirentes, acarretando a formação de uma comissão representativa destes, e o ajuizamento da ação supracitada, onde esta Comissão pleiteia a propriedade do imóvel. Por entenderem que lhes cabe a propriedade do bem, apresentaram a oposição. Sobreveio a sentença recorrida, que foi proferida com o seguinte dispositivo: "Pelo exposto, com base no art. 487, I, do CPC, julgo procedente o pedido dos promoventes da ação principal e procedente o pedido dos opoentes: A) Nos termos do artigo 31-D e seus incisos, da Lei 4591/64, condeno a ré MDMY a prestar contas da incorporação sob o patrimônio de afetação, entregando à comissão de representantes: a relação de todas as unidades negociadas e os valores recebidos de cada comprador; os demonstrativos dos recursos financeiros recebidos e que integram o patrimônio de afetação; os balancetes relativos ao patrimônio de afetação; e, ainda, os dados e a movimentação da conta de depósito aberta para o patrimônio de afetação do empreendimento condomínio ALTAVILA; B) nos termos do artigo 43, VI, da Lei 4591/64, destituo a RÉ MDMY, da qualidade de incorporadora, e a atribuo a qualidade de incorporadora à autora COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS ADQUIRENTES DO CONDOMINIO ALTAVILA, em substituição a ré; C) autorizo, mediante a expedição de alvarás, a transferência definitiva da propriedade e direitos das unidades do imóvel aos compradores/adquirentes aderentes, inclusive em relação aos que sobrevierem; D) nos termos do artigo 43, VI, da Lei 4591/64, autorizo a COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS ADQUIRENTES DO CONDOMINIO ALTAVILA, pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação relativos às unidades não comercializadas, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção e limite dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno (opoentes) a quantia que lhe couber, nos termos do art. 40, da Lei n. 4591/64; Na ação principal, condeno a parte requerida MDMY HOLDING INCORPORADORA S/A. a pagar as custas e honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% do valor da causa, atualizado pelo INPC até o trânsito em julgado da sentença. Após o trânsito em julgado, deve incidir a taxa Selic como único fator de juros e correção monetária. Na ação de oposição, condeno os opostos ao pagamento das custas, metade para cada um, e honorários advocatícios sucumbenciais, solidariamente responsáveis pelo percentual de 10% do valor da causa, atualizado pelo INPC até o trânsito em julgado da sentença. Após o trânsito em julgado, deve incidir a taxa Selic como único fator de juros e correção monetária." Foram opostos Embargos de Declaração pela ora Apelante (ID 19941641) e pela Comissão Apelada, os quais foram conhecidos e desprovidos pela decisão de ID 19941647. Em suas razões recursais (ID 19941655), a apelante MDMY HOLDING INCORPORADORA S/A pleiteia, inicialmente, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, alegando encontrar-se em grave dificuldade financeira, sem movimentação empresarial desde 2015 e com múltiplos processos judiciais em seu desfavor. Em caráter preliminar, a Apelante suscita a ilegitimidade ativa da Comissão Apelada, a qual denomina de "associação", argumentando que esta não possui autorização expressa dos seus associados para a propositura da demanda, o que violaria o artigo 5º, XXI, da Constituição Federal. Alega, ainda, a ocorrência de nulidade processual por cerceamento de defesa, ao sustentar que o julgamento antecipado da lide impediu a produção de provas e a realização de audiência de conciliação que havia sido requerida. No mérito, defende a reforma da sentença, aduzindo a existência de contradições nos pareceres do Ministério Público, que teria alterado seu posicionamento sem a apresentação de fatos novos. Aponta, também, o risco de enriquecimento sem causa da Comissão Apelada, caso lhe seja transferido um imóvel com valor de mercado muito superior à dívida. Questiona, nesse ponto, como seriam tratados os direitos de terceiros credores, incluindo os decorrentes de penhoras trabalhistas, e os direitos da própria incorporadora sobre as unidades não comercializadas. Por fim, levanta supostas irregularidades na constituição da Comissão de Representantes, como a ausência de CNPJ e a falta de habilitação de herdeiros de membros falecidos. Devidamente intimada, a COMISSÃO DE REPRESENTANTES DOS ADQUIRENTES DO CONDOMÍNIO ALTAVILA apresentou contrarrazões (ID 19941664). Preliminarmente, requer o não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade, dada a confusão e generalidade dos argumentos da Apelante. Impugna, ainda, o pedido de justiça gratuita, por ausência de comprovação da hipossuficiência. No mérito, refuta as alegações da Apelante, defendendo sua legitimidade ativa com base na Lei nº 4.591/64, a inocorrência de cerceamento de defesa pela preclusão do direito à prova, e a correção da sentença ao aplicar as normas específicas da lei de incorporações para solucionar a crise contratual gerada pelo abandono da obra. Instada a se manifestar, a Douta Procuradoria-Geral de Justiça opinou pelo conhecimento e desprovimento do recurso. É o relatório. Peço dia para julgamento. VOTO
Trata-se de Apelação Cível enfrentando sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Caucaia/CE, que no julgamento conjunto da Ação Ordinária e da Ação de Oposição, julgou procedentes ambos os pedidos. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Da Preliminar de Ofensa ao Princípio da Dialeticidade Recursal (arguida em contrarrazões) A Apelada suscita, em suas contrarrazões, o não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade, previsto no artigo 932, inciso III, do Código de Processo Civil. Argumenta que a peça recursal é confusa, genérica e não impugna especificamente os fundamentos da sentença. De fato, uma análise da peça de apelação (ID 19414975) revela uma redação tecnicamente deficiente, que mistura conceitos de diferentes recursos e não organiza os argumentos de forma clara e concatenada. No entanto, apesar da notória falta de técnica, é possível extrair da peça o inconformismo da Apelante com o resultado do julgamento e identificar os pontos centrais de sua impugnação: a ilegitimidade da comissão, o cerceamento de defesa e os fundamentos de mérito que, em sua visão, tornariam a sentença injusta. O Superior Tribunal de Justiça tem flexibilizado a aplicação rigorosa do princípio da dialeticidade quando, ainda que de forma desorganizada, as razões recursais permitem compreender a controvérsia e os motivos da insurgência. Em respeito ao princípio da primazia do julgamento de mérito (art. 4º do CPC), e por ser possível compreender o objeto da apelação e os fundamentos do pedido de reforma, rejeito a preliminar arguida em contrarrazões. Do Pedido de Justiça Gratuita A Apelante, pessoa jurídica, requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita, argumentando incapacidade financeira. Conforme a Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça, "Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais". Diferentemente da pessoa física, para a qual milita a presunção de veracidade da alegação de hipossuficiência, a pessoa jurídica tem o ônus de comprovar sua condição. No caso em análise, a Apelante juntou aos autos documentos fiscais (ID 19414976) que indicam ausência de receitas e de movimentação financeira no período de apuração, corroborando a alegação de inatividade empresarial desde 2015. A existência de múltiplos processos judiciais contra si, conforme relatado na própria sentença, também é um forte indicativo de sua precária situação econômica. Dessa forma, considero demonstrada a insuficiência de recursos para arcar com as despesas processuais, razão pela qual defiro o benefício da justiça gratuita à Apelante, exclusivamente para fins deste recurso, dispensando-a do recolhimento do preparo. Presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação. DAS PRELIMINARES DE MÉRITO DA APELAÇÃO Da Suposta Ilegitimidade Ativa da Comissão de Representantes A Apelante argumenta que a Comissão Apelada não teria legitimidade para ajuizar a ação, por se tratar de uma "associação" que não obteve autorização expressa de seus membros para representá-los em juízo, em suposta afronta ao art. 5º, inciso XXI, da Constituição Federal. O argumento não merece prosperar, pois parte de uma premissa equivocada sobre a natureza jurídica da Apelada. Não se trata de uma associação civil comum, regida pelo Código Civil, mas sim de uma Comissão de Representantes de Adquirentes, figura jurídica específica criada pela Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporações Imobiliárias). O artigo 50 da referida lei estabelece a obrigatoriedade da constituição de tal comissão para representar os adquirentes perante o construtor ou incorporador. O seu parágrafo primeiro é explícito ao conferir-lhe os poderes necessários para o exercício de suas atribuições, independentemente de outorga de instrumento especial pelos contratantes: Lei nº 4.591/64 Art. 50, § 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer tôdas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes. Portanto, a legitimidade da Comissão Apelada não se fundamenta na representação processual do artigo 5º, inciso XXI, da Constituição, mas sim em uma hipótese de substituição processual extraordinária, autorizada por lei específica, para a defesa dos interesses individuais homogêneos dos adquirentes. A ata de formação da comissão, devidamente registrada (ID 19414948, citando as fls. 35/50 da ação principal), é o documento que comprova sua regular constituição e investidura nos poderes legais. Assim, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa. Do Alegado Cerceamento de Defesa e Nulidade Processual A Apelante alega que seu direito de defesa foi cerceado pelo julgamento antecipado da lide, que a impediu de produzir provas e de participar de uma audiência de conciliação. A alegação é manifestamente improcedente. Conforme bem apontado pela Apelada e verificado nos autos, o despacho que anunciou o julgamento antecipado do mérito (ID 19414990, citando decisão de fls. 538 do processo de oposição) foi claro ao conceder às partes o prazo de 10 (dez) dias para indicarem, de forma fundamentada, a necessidade de produção de novas provas, especificando os pontos controvertidos a serem elucidados. A Apelante, contudo, deixou transcorrer o prazo sem qualquer manifestação, conforme certificado nos autos. Ao se omitir no momento processual oportuno, a parte abdicou de seu direito à produção de provas, operando-se a preclusão temporal. Não pode, agora, em sede de apelação, alegar cerceamento de defesa por uma inércia que lhe é exclusivamente imputável. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica nesse sentido. Ademais, o juiz é o destinatário final da prova, e cabe a ele avaliar a necessidade de dilação probatória. No caso, a controvérsia central - a paralisação da obra e o abandono do empreendimento - estava robustamente comprovada por meio de documentos, notificações e pela própria conduta da Apelante ao longo do processo, o que autorizava o julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do CPC. Quanto à audiência de conciliação, embora seja um método de solução de conflitos a ser estimulado, sua realização não é um ato obrigatório quando uma das partes manifesta expresso desinteresse na composição, como fez a Comissão Apelada (ID 19414948, citando fl. 1.596). A designação de audiência, nesse cenário, seria ato inútil e contrário à celeridade processual. Dessa forma, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa. DO MÉRITO RECURSAL Superadas as questões preliminares, passo à análise do mérito da apelação, cujos argumentos, em essência, buscam reverter a destituição da Apelante da condição de incorporadora e a transferência da gestão do empreendimento para a Comissão de Adquirentes. Da Correta Aplicação da Lei nº 4.591/64: Destituição da Incorporadora O ponto central da controvérsia reside na aplicação do mecanismo de proteção aos adquirentes previsto na Lei de Incorporações Imobiliárias. A sentença fundamentou a destituição da Apelante no artigo 43, inciso VI, da Lei nº 4.591/64, que dispõe: Lei nº 4.591/64 Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: [...] VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as retome e execute em ritmo normal. Desatendida a notificação, poderá os interessados, por decisão da maioria absoluta dos votos dos adquirentes, tomar a seu cargo a continuação da construção ou promover a sua venda em hasta pública, com preferência para os adquirentes, sendo que neste último caso o produto apurado será partilhado entre os adquirentes, na proporção de seus créditos, podendo o saldo, se houver, ser adjudicado ao incorporador. (Redação original) Os fatos narrados e comprovados nos autos são incontroversos e se amoldam perfeitamente à hipótese legal. A obra, com entrega prevista para dezembro de 2013, foi paralisada e abandonada pela Apelante desde agosto daquele ano (ID 19414815). A incorporadora desapareceu, não sendo encontrada para citação e deixando os adquirentes sem qualquer satisfação. A notificação judicial para a retomada das obras foi realizada (ID 19414948) e restou desatendida. Por fim, os adquirentes, em assembleia, constituíram a Comissão de Representantes com o objetivo de assumir a obra. A destituição da incorporadora não é uma penalidade, mas um mecanismo de gestão de crise, que permite aos próprios adquirentes, os maiores interessados na conclusão do projeto, tomar as rédeas do empreendimento para mitigar seus prejuízos. A decisão do juízo de primeiro grau, portanto, não apenas foi correta, como foi a única solução legal e razoável para o cenário de absoluto descaso e inadimplemento contratual por parte da Apelante. Veja-e o entendimento do e. STJ: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. CIVIL INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CDC. APLICABILIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CADEIA DE FORNECIMENTO. DESTITUIÇÃO. INCORPORADOR. EXTINÇÃO ANÔMALA. CONSEQUÊNCIAS JURÍDICAS. LACUNA LEGAL. RISCO. LIMITES CONTRATUAIS. DANO MORAL. ARBITRAMENTO. VALOR PROPORCIONAL. INTERVENÇÃO. ADEQUAÇÃO. DESNECESSIDADE. 1. Recursos especiais interpostos contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que, em se tratando de uma relação de consumo, são responsáveis solidariamente perante o consumidor, em caso de defeito ou vício, todos aqueles que tenham integrado a cadeia de prestação de serviço. Precedentes. 3. Ausente circunstância excludente da responsabilidade, o atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de incorporação enseja o dever de indenizar, solidariamente, tanto da incorporadora quanto da construtora. Precedentes. 4. A Lei nº 4.591/1964 confere aos adquirentes o poder de destituição do incorporador. A destituição, além de significar uma penalidade ao incorporador, que paralisa as obras, ou lhes retarda excessivamente o andamento, é também uma causa extintiva do contrato de incorporação. Doutrina. (…) 10. Recurso especial interposto pelos autores parcialmente provido. Recurso especial interposto pela construtora ré não provido. (STJ - REsp: 1881806 SP 2020/0158180-9, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 04/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/05/2021) (grifei) Da Prevalência do Crédito dos Opoentes e do Regime do Patrimônio de Afetação A Apelante alega, de forma confusa, que a sentença seria contraditória ao entregar o imóvel à Comissão sem resolver a pendência com os proprietários originais do terreno, os opoentes Raimundo Nonato Galdino e Maria Erineide Nobre Galdino. Mais uma vez, a Apelante demonstra não ter compreendido a decisão. A sentença não ignorou o direito dos opoentes; pelo contrário, julgou a oposição procedente e reconheceu expressamente a preferência do crédito deles, determinando que a quantia que lhes é devida seja paga com o produto da liquidação dos ativos do empreendimento. O juízo de origem analisou corretamente a cronologia dos fatos registrais: a alienação fiduciária em favor dos opoentes foi constituída e registrada em 04/02/2011, enquanto o patrimônio de afetação foi averbado apenas em 09/04/2013 (ID 19414948). O patrimônio de afetação, previsto no artigo 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/64, cria uma blindagem patrimonial que protege o empreendimento contra dívidas gerais do incorporador, garantindo que os recursos dos adquirentes sejam destinados exclusivamente àquela obra específica. Contudo, essa blindagem não tem o poder de anular garantias reais preexistentes e devidamente registradas sobre o próprio terreno onde a obra é erguida. Observe-se que o instituto do patrimônio de afetação sofreu significativas alterações, com o advento da Lei 10.931/04 integrante do intitulado "pacote da construção", que buscava ao aquecimento do setor de construção civil, conferindo maior segurança ao incorporador e aos adquirentes de unidades autônomas, ao manter em separado o patrimônio daquele, bem como, resguardando o patrimônio da própria incorporação. Veja-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA BEM IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI N. 4.591/64. DÉBITO VINCULADO À INCORPORAÇÃO. POSSIBILIDADE DE PENHORA. DECISÃO REFORMADA. 1. O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Inteligência do Art. 31-A, § 1º da Lei 4.591/64. 2. A execução de débito vinculado à incorporação - restituição de valores pagos com a aquisição de imóveis na planta em empreendimento imobiliário - permite o afastamento da regra da afetação do patrimônio e incomunicabilidade de bens prevista na Lei n. 4.591/64, de forma a autorizar a penhora do bem imóvel. 3. Agravo provido. (TJ-DF 07198150920198070000 DF 0719815-09.2019.8.07.0000, Relator.: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 15/04/2020, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 06/05/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada) (grifei) APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DECISÃO QUE CONCEDEU EFEITO SUSPENSIVO EM PARTE, POSSIBILITANDO O DEPÓSITO DE 75% DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO PROMITENTE COMPRADOR. OMISSÃO. CONFIGURADA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EXCEÇÃO INSERTA NO § 1º DO ART. 833, XII DO CPC. EMBARGOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. MERO EFEITO INTEGRATIVO. 1. Ocorrendo as hipóteses elencadas pelo art. 1.022, do Código de Processo Civil, cabe à parte sentindo-se prejudicada interpor o recurso de embargos declaratórios, a fim de sanar as omissões, contradições e obscuridades da decisão, sendo possível a atribuição de efeitos infringentes apenas quando tais vícios sejam de tal gravidade que sua correção implique alteração das premissas do julgado. 2. Na espécie, constatada a omissão no decisum quanto à apreciação do argumento das embargantes, no sentido de impossibilidade de depósito judicial em parcela única, em função da existência do patrimônio de afetação, sob pena de prejuízo aos demais adquirentes do empreendimento. 3. O regime da afetação patrimonial na incorporação imobiliária, regido pela Lei nº 4.591/64, com as alterações da Lei nº 10.931/04, visa a assegurar os direitos dos adquirentes de unidades autônomas de edifício em construção, resguardando a quitação dos débitos oriundos da própria incorporação. 4. Nos termos da ressalva prevista no § 1º do artigo 833, XII do CPC c/c as diretrizes da Lei de Incorporação e Condomínio, é possível a penhora do patrimônio de afetação por dívida que provém da própria incorporação. 5. In casu, além das embargantes não terem comprovado, nesta fase de cognição sumária, seu estado de insolvência, verifica-se que a ação originária (Rescisão de Contrato) busca satisfazer crédito decorrente de obrigação da própria incorporação, inserindo-se a hipótese dos autos na exceção à regra. (...) 7. Recurso conhecido e parcialmente provido, em caráter integrativo. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora. (TJ-CE - EMBDECCV: 06212847520208060000 CE 0621284-75.2020.8.06.0000, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 24/02/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 24/02/2021) (grifei) O artigo 40 da mesma lei regula especificamente os direitos do proprietário do terreno em casos de permuta ou venda a prazo, e o artigo 43, em seus incisos VI e VII, ao tratar da destituição e liquidação, ressalva a necessidade de se entregar ao proprietário do terreno a quantia que lhe couber. A sentença, ao determinar que o pagamento aos opoentes seja feito "depois de pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno (opoentes) a quantia que lhe couber", aplicou com precisão a sistemática legal, harmonizando os direitos dos adquirentes com os do proprietário original. Da Inexistência de Enriquecimento Sem Causa e Demais Alegações A tese de que a decisão gera enriquecimento sem causa da Comissão é descabida. A Comissão de Representantes não se tornará "dona" do empreendimento para obter lucro. Ela atuará como gestora e liquidante de um patrimônio em crise, sob fiscalização judicial e dos próprios adquirentes. O procedimento legal visa, em primeiro lugar, pagar todas as dívidas vinculadas ao patrimônio de afetação (incluindo o crédito dos opoentes e eventuais débitos trabalhistas da obra) e, com o saldo remanescente, reembolsar os adquirentes na proporção de seus aportes. Se, hipoteticamente, após a satisfação de todos esses créditos, houver algum saldo, este sim poderia ser revertido ao incorporador destituído. A realidade em casos como este, no entanto, é que os ativos raramente são suficientes para cobrir todos os prejuízos causados pelo inadimplemento do incorporador. Colaciono o aresto: EMPRESARIAL. RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA N. 284 DO STF. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EXTINÇÃO. CONDIÇÕES CUMULATIVAS. QUITAÇÃO. FINANCIAMENTO DA OBRA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. É firme a orientação do STJ de que a impertinência temática do dispositivo legal apontado como ofendido resulta na deficiência das razões do recurso especial, fazendo incidir a Súmula n. 284 do STF. 3. A controvérsia reside em determinar se a quitação das obrigações perante o agente financiador do empreendimento imobiliário é necessária para a extinção do patrimônio de afetação.3.1. O patrimônio de afetação é uma universalidade de direito criada para um propósito específico, sujeitando-se ao regime de incomunicabilidade e vinculação de receitas, com responsabilidade limitada às suas próprias obrigações. Após o cumprimento de sua finalidade e a quitação das obrigações associadas, o conjunto de direitos e deveres que o compõem é desafetado. O que restar é reincorporado ao patrimônio geral do instituidor, livre das restrições que o vinculavam ao propósito inicial.3.2. Nos termos do art. 31-E, I, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 10.931/2004, a extinção do patrimônio de afetação pressupõe, entre outras condições cumulativas, a comprovação da quitação integral do débito relacionado ao financiamento da obra perante a instituição financeira. Assim, para a desconstituição do patrimônio de afetação, que visa assegurar a conclusão do empreendimento e proteger os adquirentes, é indispensável que todos os débitos financeiros assumidos para a execução da obra estejam plenamente liquidados. 4. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ - REsp: 1862274 PR 2020/0037391-2, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 24/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/10/2024) (grifei) As demais alegações sobre irregularidades formais da Comissão (ausência de CNPJ, sucessão de membros) são irrelevantes para o deslinde da causa. A comissão é um ente despersonalizado com capacidade processual específica conferida por lei, e sua gestão interna não é matéria oponível pela incorporadora inadimplente para se esquivar de suas responsabilidades. Da mesma forma, as supostas contradições nos pareceres do Ministério Público não viciam a sentença, pois o parecer ministerial é opinativo e não vincula o convencimento do magistrado, que formou sua decisão com base nas provas e na legislação aplicável. Em suma, as razões da Apelante são um conjunto de alegações infundadas, processualmente preclusas ou juridicamente equivocadas, que não possuem o condão de abalar a sólida e bem fundamentada sentença de primeiro grau. DOS HONORÁRIOS RECURSAIS Diante do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. Assim, majoro os honorários advocatícios devidos pela Apelante aos patronos da Comissão Apelada, na ação principal, de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa. Do mesmo modo, majoro a verba honorária devida solidariamente pela Apelante e pela Comissão Apelada aos patronos dos Opoentes, na ação de oposição, de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa. A exigibilidade de tais verbas em relação à Apelante fica suspensa, em razão da concessão do benefício da justiça gratuita. DISPOSITIVO
Ante o exposto, conheço do recurso de Apelação para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau, por seus próprios e jurídicos fundamentos. Majoro os honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, para 12% (doze por cento) do valor atualizado de cada uma das causas (principal e oposição), mantida a distribuição da sucumbência fixada na origem e observada a suspensão da exigibilidade em favor da Apelante. É como voto. Fortaleza, 15 de abril de 2026. Juiz Convocado Epitácio Quezado Cruz Junior Relator