Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo nº 3000769-57.2020.8.06.0019 Ementa: Embargos à Execução. Dívidas condominiais. Responsabilidade do devedor fiduciante. Ilegitimidade passiva reconhecida de ofício. Precedentes do STJ. SENTENÇA Tratam os presentes autos de ação de execução de título extrajudicial, na qual a parte exequente objetiva que o executado seja compelido a pagar-lhe a quantia de R$ 25.896,50, representada por 07 multas aplicadas em razão de descumprimento das regras do condomínio. Defende que a empresa executada é devedora haja vista ser a proprietária do imóvel. De início, adianto que a análise do mérito, no caso, esbarra em matéria de ordem pública, portanto passível de apreciação de ofício. Verifico que tramitam na 18ª Vara Cível desta comarca os processos de nº 0185466-61.2019.8.06.0001 e 0263633-58.2020.8.06.0001, em que contende a construtora ora executada com Ângela Maria Ferreira de Assis, acerca do contrato de compra e venda do imóvel, objeto de financiamento imobiliário pelo SFH, gravado com alienação fiduciária em garantia. Naqueles autos, que se encontram em fase recursal, foi proferida sentença, que reconheceu a nulidade da consolidação da propriedade em nome da construtora, uma vez que esta, credora fiduciária, não cumpriu os requisitos necessários para a expropriação, posto ter deixado de proceder à intimação pessoal do devedor sobre a data da realização do leilão extrajudicial, o que possibilitaria o exercício do direito de preferência. Logo, não consolidada a propriedade em nome da construtora e não estando esta imitida na posse, observo que é firme o entendimento de que o credor fiduciário não é responsável pelas dívidas condominiais, daí porque evidenciada a ilegitimidade passiva daquela, o que leva a carência de ação, cognoscível ex ofício pelo julgador. Com efeito, conforme dispõe o art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”. Portanto, o credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si e tornar-se o possuidor direto do bem, o que não restou demonstrado no caso. Nesse sentido, é o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça: “[...] 2. A jurisprudência do STJ encontra-se pacificada no sentido de que, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. [...]” (AgInt no AREsp n. 2.074.722/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 9/9/2022). “[...] 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes.[...]” (AgInt no REsp n. 1.485.972/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 17/6/2021). “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido.” (REsp n. 1.696.038/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 28/8/2018, DJe de 3/9/2018). Nessa ordem de ideias: “APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. CREDOR FIDUCIÁRIO. NÃO IMISSÃO NA POSSE. SOLIDARIEDADE. INEXISTÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. SENTENÇA MANTIDA. 1. "Nos termos do Art. 1.368-B do Código Civil, o credor fiduciário somente responde pelas despesas condominiais nos casos em que se tornar pleno proprietário do bem, por ocasião da execução da garantia, com a sua imissão na posse do imóvel." (TJDFT. Acórdão 1332367, 07118244220208070001, Relator: ROBERTO FREITAS, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 7/4/2021, publicado no DJE: 27/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.). [...] 1.2. Se não há previsão contratual ou legal de solidariedade por parte do credor fiduciário ao pagamento de taxas condominiais sem a consolidação da sua propriedade e sua respectiva imissão na posse direta do bem imóvel, acertado o reconhecimento da ilegitimidade passiva do credor fiduciário. 2. Recurso conhecido e desprovido.” (TJDFT - Acórdão 1424295, 07006002520218070017, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 18/5/2022, publicado no PJe: 27/5/2022). Portanto, imperioso reconhecer que não para preenchida uma das condições da ação, posto que o ora executado é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente execução de despesas condominiais. DISPOSITIVO:
Ante o exposto, de ofício, julgo extinto o processo sem resolução do mérito, na forma prevista no art. 485, inciso VI, do CPC. Sem condenação em custas processuais, nos termos do art. 55, parágrafo único da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Fortaleza, data da assinatura eletrônica. EZEQUIAS DA SILVA LEITE JUIZ DE DIREITO