Execução de Título Extrajudicial 3002375-11.2022.8.06.0065 - TJCE

Execução de Título Extrajudicial 3002375-11.2022.8.06.0065 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA EXEQUENTE: VILA DO PORTO E CAUIPE EXECUTADOS: ALDERICO SALES FELIPE e RAFAELA MELO LOPES SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE CAUCAIA (Rua Porcina Leite, s/n, Parque Soledade, Caucaia - CE (FATENE), CEP 61.603-120. Fone: (85) 3342-5460) e-mail: [email protected] PROCESSO Nº 3002375-11.2022.8.06.0065 Vistos, etc. Cuida-se de pedido de homologação de acordo que as partes celebraram e foi juntada cópia no(s) ID(s) Num. 64230958. Observa-se que as partes são legítimas e estão bem representadas. Nada obsta o pedido formulado, mormente porque tratam-se de direitos disponíveis. Diante do exposto, HOMOLOGO por sentença, para que surta seus legais e jurídicos efeitos, o acordo celebrado entre os litigantes e anunciado no(s) ID(s) Num. 64230956, destes autos, e extingo o feito com resolução de mérito, conforme o comando do art. 487, III, "b" do Código de Processo Civil. Verifique a Secretaria de Vara se há designação de audiência nos autos e, em caso positivo, providencie o cancelamento, assim como, se foi expedido Mandado de Penhora para a devida devolução, sem cumprimento, pelo Oficial de Justiça e possíveis bloqueios de ativos via sistemas SISBAJUD e RENAJUD, providenciando a liberação em favor do(a)s Executado(a)s. Indefiro o pedido de suspensão do processo até o cumprimento integral deste acordo porque incabível em nível de rito sumaríssimo dos Juizados Especiais. Destaco porém que, para o caso de descumprimento, nada impede que o Exequente requeira o desarquivamento dos autos e a Execução do acordo sem ônus para si. Sem custas e sem honorários em face do disposto no art. 55 da Lei 9.099/95. Transitada em julgado e cumpridas as demais formalidades legais, arquivem-se os autos. P. R. I. Cumpra-se. Caucaia, data da assinatura digital. Edison Ponte Bandeira de Melo Juiz de Direito

21/07/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO EXEQUENTE: VILA DO PORTO E CAUIPE EXECUTADO: ALDERICO SALES FELIPE, RAFAELA MELO LOPES DECISÃO Recebidos hoje. Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE CAUCAIA (Rua Porcina Leite, s/n, Parque Soledade, Caucaia – CE (FATENE), CEP 61.603-120. Fone: (85) 3342-5460) - fmdr e-mail: [email protected] PROCESSO Nº 3002375-11.2022.8.06.0065 Trata-se de Ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL manejada por VILA DO PORTO E CAUIPE em face de ALDERICO SALES FELIPE e de RAFAELA MELO LOPES, buscando receber a quantia inicialmente de R$ 12.518,34 (doze mil, quinhentos e dezoito reais e trinta e quatro centavos), referente as despesas e contribuintes de associação correspondentes ao lote 07, da quadra 3A, da Associação Exequente. Analisando detidamente a presente execução observo que: 1) Na presente execução, a parte exequente visa receber os valores constantes das despesas e contribuições de associação correspondentes ao lote designado por quadra 3A, lote 07, na forma do Estatuto Social da Associação, bem como do artigo 1336, I, do Código Civil; 2) As partes executadas apresentaram contestação (ID – 36128829), onde sobreveio Decisão (ID – 40385390), não conhecendo a mesma, tendo em vista se tratar de ação de execução, não comportando espaço para tal peça de defesa; 3) Posteriormente as partes executadas apresentaram Exceção de Pré-executividade (ID – 42041201) visando a liberação de valores bloqueados (ID – 44362171) sob a alegação de que se tratavam de contas salários, sobrevindo Decisão (ID – 56401643), rejeitando a Exceção de Pré-executividade, devendo a Execução prosseguir regularmente; 4) Em seguida, as partes executadas peticionaram (ID – 56733186), requerendo que seja anexada nos autos o INSTRUMENTO DE DISTRATO (ID – 56733187), a fim de que surta os devidos efeitos jurídicos e legais; 5) Logo depois, as partes executadas interpuseram Embargos de Declaração (ID – 57170385), alegando que só foi analisada a Exceção de Pré-executividade; 6) Por fim, intimada a parte exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, se manifestar sobre o distrato, cuja cópia foi juntada no ID 56733187, a mesma peticionou (ID – 58564977), nos seguintes termos: “Foi apresentado pelo Executado termo de distrato com a Construtora, requerendo que surta efeitos jurídicos. Contudo, Excelência, os efeitos Jurídicos ao qual se vislumbra já ocorre: a Execução das taxas de manutenção que não foram adimplidas. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que a cobranças de taxa de manutenção de loteando não tem natureza propter rem, ou seja, trata-se de obrigação de natureza pessoal. Vejamos: RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO URBANO. DÉBITOS ANTERIORES. ARRESTO. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO. CONTRATO PADRÃO. REGISTRO. POSTERIORES ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. INSTITUIÇÃO DE ENCARGO. PAGAMENTO. TAXA DE MANUTENÇÃO. INÍCIO. AQUISIÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se (i) houve falha na prestação jurisdicional, (ii) o fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato padrão registrado vincula os adquirentes não somente à obrigação de pagar as taxas de associação a partir da aquisição, como também a responder pelos débitos do anterior proprietário, e (iii) a verba honorária foi fixada em valor exacerbado. 3. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte. 4. No julgamento do REsp nº 1.422.859/SP, ficou decidido que por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos. 5. O fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contratopadrão registrado no Cartório de Imóveis vincula os adquirentes somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário, diante da ausência de previsão expressa na lei de regência. 6. A não indicação do dispositivo que se tem por violado impede o conhecimento do recurso especial ante a incidência da Súmula nº 284/STF. 7. Recurso especial conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PESSOAL. PENHORA. BEM DE FAMÍLIA. INADMISSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, seguem o bem, independentemente do uso e de sua titularidade, já as contribuições criadas por associações de moradores (condomínio de fato), ostentam natureza de dívida fundada em direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concordância com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas, sim, com o serviço contratado, posto à disposição do associado. 3. O reconhecimento da obrigação de pagar encargo decorrente de condomínio não regularizado (associação de moradores) por sentença transitada em julgado não modifica a natureza da dívida. 4. Desprovida a dívida da natureza propter rem, é indevida a sua equiparação às despesas condominiais, mesmo para os fins da Lei nº 8.009 /1990 (penhora de bem de família). 5. É possível ao devedor opor, em cumprimento de sentença, a exceção de impenhorabilidade de seu único imóvel se a cobrança fundar-se em dívidas instituídas por associação de moradores. 6. Agravo interno não provido. Logo, entende-se que, em que pese o distrato assinado pelo Executado, estão sendo cobrados os valores referentes ao período em que o loteamento foi de sua propriedade, sendo matéria irrelevante para as taxas objetos do presente processo. Desta feita, REITERA-SE o pedido de ID 57079147, para conversão dos bloqueios em penhora, com a devida expedição de Alvará, bem como consulta de pesquisa RENAJUD. Nesses termos, pede e espera deferimento.” Vindo os autos conclusos, passo a decidir. Inicialmente passo a analisar os Embargos de Declaração interposto pelas partes executadas (ID – 57170385), contra decisão deste Juízo (ID – 56401643) buscando a reforma daquele decisum. No que pesa a lide em questão, destaco que os Embargos de Declaração, contra decisão interlocutória, são incabíveis em sede de Juizados Especiais Cíveis e Criminais, a teor do que dispõe o art. 48, caput, da Lei 9.099/95. Art. 48. Caberão embargos de declaração contra sentença ou acórdão nos casos previstos no Código de Processo Civil. Destaco ainda que os Juizados Especiais são orientados pelos critérios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade (art. 2º, da Lei 9.099/95), tendo como rito processual o rito sumaríssimo não existindo espaço para o questionamento, nem mesmo pela via recursal, de decisões interlocutórias. Do exposto, não conheço os Embargos de Declaração, mantendo ipsis litteris a decisão objurgada. Passo a analisar a documentação do DISTRATO acostada nos autos. Analisando detidamente os autos, as partes executadas apresentaram DISTRATO (ID – 56733187), datado em 21/11/2022, requerendo que este surta os devidos efeitos jurídicos e legais. No caso em questão, é fato incontroverso nos autos, que o adquirente é responsável pelo pagamento das despesas e contribuições de associação correspondentes ao lote na forma do Estatuto Social da Associação, bem como do artigo 1336, I, do Código Civil. Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; As partes executadas apresentaram DISTRATO, no sentido de que seja transmitido a um possível adquirente, todas as suas obrigações, isto é, todos os débitos da taxa de conservação em aberto. A parte exequente, entende que os possíveis futuros adquirentes, serão responsáveis pelas obrigações que irão ter a partir da aquisição, não tendo o alcance de os responsabilizar por débitos passados. Conforme a jurisprudência do STJ, considera que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais, onde as taxas de manutenção vincula os novos adquirentes, somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário, não sendo a dívida propter rem, não podendo ela “perseguir a coisa”. Logo, o STJ consagrou o entendimento de que as contribuições criadas por associações de moradores ostentam natureza de dívida pessoal, não aderindo ao próprio bem, daí porque as dívidas pretéritas não são de responsabilidade dos proprietários posteriores. Vejamos: RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. TAXAS DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO URBANO. DÉBITOS ANTERIORES. ARRESTO. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO. CONTRATO PADRÃO. REGISTRO. POSTERIORES ADQUIRENTES. VINCULAÇÃO. OBRIGAÇÃO. INSTITUIÇÃO DE ENCARGO. PAGAMENTO. TAXA DE MANUTENÇÃO. INÍCIO. AQUISIÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se (i) houve falha na prestação jurisdicional, (ii) o fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato padrão registrado vincula os adquirentes não somente à obrigação de pagar as taxas de associação a partir da aquisição, como também a responder pelos débitos do anterior proprietário, e (iii) a verba honorária foi fixada em valor exacerbado. 3. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte. 4. No julgamento do REsp nº 1.422.859/SP, ficou decidido que por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos. 5. O fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato-padrão registrado no Cartório de Imóveis vincula os adquirentes somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário, diante da ausência de previsão expressa na lei de regência. 6. A não indicação do dispositivo que se tem por violado impede o conhecimento do recurso especial ante a incidência da Súmula nº 284/STF. 7. Recurso especial conhecido em parte e, na parte conhecida, não provido. (STJ - REsp: 1941005 SP 2021/0026282-5, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 22/06/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2021) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. PARCIAL PROCEDÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. OMISSÃO E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO INEXISTENTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. OBRIGAÇÃO PROPTER REM NÃO CONFIGURADA. NATUREZA PESSOAL. PRECEDENTES. DISSÍDIO INTERPRETATIVO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DESTA CORTE. SÚMULA Nº 568 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA. 1. Aplicabilidade do NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Inexiste ofensa ao art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal a quo se manifestou clara e fundamentadamente acerca dos pontos indispensáveis para o desate da controvérsia, sendo desnecessário rebater, uma a uma, as razões suscitadas pelas partes. 3. Consoante a reiterada jurisprudência das Turmas que compõem a eg. Segunda Seção deste Sodalício, as taxas de manutenção cobradas por associação de moradores não podem ser equiparadas a despesas condominiais, não ostentando a dívida natureza propter rem. Precedentes. 4. Estando o acórdão recorrido em conformidade com a jurisprudência dominante desta Corte, incide, na espécie, o óbice da Súmula nº 568 do STJ, segundo a qual o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. 5. Agravo interno não provido, com aplicação de multa. (AgInt no AREsp 970.354/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/4/2017, DJe 16/5/2017 – grifou-se) RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA – ART. 543-C DO CPC – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – CONDOMÍNIO DE FATO – COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU – IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: ‘As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’. 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (STJ – REsp: 1439163 SP 2014/0037970-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 11/03/2015, S2 – SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/05/2015) Ante as informações contida nos autos, não há que se falar em obrigação propter rem, estando devidos as cobranças de manutenção até a data do DISTRATO (ID – 56733187), devendo a presente execução seguir sua marcha processual regularmente, conforme os valores atualizados e anexados pela parte exequente na planilha de ID – 57079163. Destaco ainda que, a parte executada em petição anterior (ID – 44362171), alegou que os valores bloqueados são de sua conta-salário, mas ocorre que, o mesmo não apresentou nenhuma documentação que comprove tal alegação, sendo que os valores bloqueados via SISBAJUD, R$ 260,09 (duzentos e sessenta reais e nove centavos) e R$ 58,37 (cinquenta e oito reais e trinta e sete centavos), são de bancos digitais, quais sejam: BCO C6 S.A. e NU PAGAMENTOS S.A. Por fim, verifico que o valor perseguido pela parte exequente é de R$ 14.336,75 (quatorze mil, trezentos e trinta e seis reais e setenta e cinco centavos), conforme a planilha atualizada de ID – 57079163 e o valor total bloqueado via SISBAJUD foi o valor ínfimo de R$ 318,46 (trezentos e dezoito reais e quarenta e seis centavos). Renove-se a tentativa de penhora via SISBAJUD, devendo ser reiterada no prazo de 30 dias. Decorrido o prazo e caso a providência determinada reste frustrada, cumpra-se o item “5” e seguintes da decisão ID – 35189906 5 - Caso a providência determinada no item “2” reste frustrada ou ocorra penhora parcial de valores, determino o bloqueio (intransferibilidade e inalienabilidade), mediante o Sistema RENAJUD, de eventuais veículos de propriedade da parte executada. 6 - Efetivado ou não o bloqueio, via RENAJUD, expeça-se mandado de penhora e avaliação/carta precatória, devendo a penhora recair preferencialmente sobre o veículo averbado com a cláusula de intransferibilidade, podendo recair sobre outros bens da parte executada, caso não seja encontrado tal veículo. 7 - Efetuada a penhora, intime(m)-se o(a)(s) Executado(a)(s) para, querendo, ajuizar embargos à execução em 15 (quinze) dias (Lei n 9.099/95, art. 52, caput e inc. IX). Ajuizados embargos, intime-se a parte Exequente para responder em 15 (quinze) dias (art. 920, I, CPC). 8 - Recaindo a penhora em bens imóveis, será intimado também o cônjuge do(a)(s) Executado(a)(s), em sendo o caso (art. 842, CPC). 9 - Esclareço que, no âmbito dos Juizados, a Lei 8.009/90 deve ser interpretada sob o critério de essencialidade, reconhecendo-se a impenhorabilidade apenas quanto aos bens imprescindíveis à sobrevivência digna do(a) devedor(a). Desse modo, os bens que guarnecem a sua residência, desde que não essenciais à habitabilidade, são penhoráveis. (Enunciado Cível n° 14 do Fonaje). 10 - Desde logo, advirto as partes que, nos Juizados, para a apresentação de embargos, faz-se necessária a segurança do juízo, por aplicação do Princípio da Especialidade, não incidindo, nesse caso, as regras processuais do CPC, consoante se pode inferir o Enunciado n. 117 do FONAJE: “É obrigatória a segurança do juízo pela penhora para apresentação de embargos à execução de título judicial ou extrajudicial perante o Juizado Especial”. 11 - Ajuizados os embargos, intime-se o(a) Exequente para responder em 15 (quinze) dias (CPC, art. 920, I, CPC). 12 - Exauridas todas as diligências antes determinadas, para o fim de localizar devedor/bens ou de complementação do valor executado, intime-se a parte exequente para, no prazo de 5 (cinco) dias, indicar endereço/bens do(a) executado(a) para serem penhorados ou complementar a penhora se for o caso, sob pena de extinção. Intimem-se as partes do inteiro teor da presente decisum. Expedientes necessários. Caucaia, data da assinatura digital. EDISON PONTE BANDEIRA DE MELO Juiz de Direito

16/06/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO EXEQUENTE: VILA DO PORTO E CAUIPE EXECUTADO: ALDERICO SALES FELIPE, RAFAELA MELO LOPES DECISÃO Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 2ª UNIDADE DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DE CAUCAIA (Rua Porcina Leite, s/n, Parque Soledade, Caucaia – CE (FATENE), CEP 61.603-120. Fone: (85) 3342-5460) (GSV) e-mail: [email protected] PROCESSO Nº 3002375-11.2022.8.06.0065 Vistos, etc. Cuida-se de Exceção de Pré-Executividade manejada pelo(a)s Executado(a)s ALDERICO SALES FELIPE e RAFAELA MELO LOPES, buscando a improcedência da presente EXECUÇÃO para: “- decretar a nulidade da cobrança das TAXAS CONDOMINIAIS, determinando-se a exclusão de tais cobranças do contrato, pois caracteriza enriquecimento ilícito do AUTOR; - Seja aplicado o Código de Defesa do Consumidor, com a consequente inversão do ônus da prova, em favor do réu;” Para tanto aduziu que: “DO DIREITO A competência para dirimir qualquer ação ou dúvida decorrente da presente associação não solucionada pela diretoria ou assembleias será o Foro da Comarca de Caucaia – CE, conforme prevê o Estatuto Social da ASSOCIAÇÃO DO LOTEAMENTO VILA DO PORTO E VILA CAUÍPE, presente no art. 50. Nesse diapasão, dispõe também o Supremo Tribunal Federal em sua súmula 335: “É válida a cláusula de eleição do foro para os processos oriundos do contrato.” O Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, prevê expressamente em seu artigo 784, X, que as cotas associativas, verdadeiras cotas condominiais, ordinárias e extraordinárias constituem título executivo extrajudicial, conforme o posicionamento uníssono dos tribunais, ipsis litteris: … Urge ressaltar que o condomínio não pode propor ação de execução de taxas condominiais, uma vez que nunca foram sequer emitidos boletos de cobrança pelo condomínio nem tampouco servem estes ou constituem título executivo. Este é o entendimento do juiz Fernando Ribeiro de Oliveira, da 4ª Vara Cível de Goiânia, ao acolher recurso de uma construtora proprietária de um imóvel. Nesse norte as taxas condominiais só podem ser objeto de ação de execução se estiverem previstas na Convenção do Condomínio ou aprovadas em Assembleia Geral. … O exequido entabulou um contrato de promessa de compra e venda, que em sua cláusula 4ª, sobre o inadimplemento e rescisão do contrato de forma automática, quando apurado os débitos não pagos ou adimplidos pelo promitente comprador. Ou seja, o contrato foi rescindido desde o inadimplemento do sinal, o qual foi pago a metade e o restante seria adimplido na forma de parcelas, as quais em não sendo pagas ensejariam a rescisão da promessa de compra e venda. Tanto que o mesmo imóvel foi comercializado pelo exequente na forma prevista no próprio contrato ante a inadimplência do sinal, ou arras entabulado entre as partes. Excelência, se o contrato foi rescindido e o sinal, ou arras, deveria ser devolvido na proporção que determina a lei imobiliária. Isso nunca foi feito porque o exequido nunca foi sequer notificado judicial ou extrajudicialmente acerca do inadimplemento, mas, já comercializaram o imóvel, e agora vem enriquecer ilegalmente cobrando taxas condominiais de que sequer tomou posso do imóvel, ou ao menos utilizou deste. Um absurdo! Em face da incidência do art. 475 do CC, no que ele possui de irredutível em seu conteúdo, resulta, portanto, a dissolução do contrato bilateral. Corolário natural e óbvio da extinção, assim produzida, consiste no retorno dos parceiros às posições ocupadas antes da contratação. É o que determina o art. 182 do CC relativo à ação de nulidade, mas aplicável analogicamente ao remédio resolutivo, quando dispõe: “restituir-se-ão as partes ao estado, em que antes dele se achavam, e não sendo possível restituí-las, serão indenizadas pelo equivalente”. Essa eficácia ínsita ao instituto resolutivo, ou seja, a desconstituição, ainda concede ao instrumento uma imagem anódina e incaracterística, desprovida de maior precisão e individualidade. … A lei brasileira prevê um direito de reflexão e de arrependimento somente em caso de contratos concluídos fora do estabelecimento comercial (art. 49 do CDC), como, por exemplo, no caso de venda em domicílio ou por telefone etc. No Brasil, se podemos, de um lado, concluir pela intenção do legislador do CDC de proteger a “vontade racional” nos contratos fora do estabelecimento comercial, é necessário interpretar a norma do art. 49 do CDC de forma aberta, para poder incluir os mais variados métodos de contratação emocional em matéria de time-sharing e marketing direto. Muitos dos métodos agressivos de convencimento e estratégias de venda são executados dentro do “pretenso” ou aparente estabelecimento comercial do organizador de vendas ou do projeto de lazer, em festas, em reuniões e com distribuição de pretensos prêmios gratuitos. … Resta claro que os valores pagos foram realizados a título de comissões de corretagem, e ainda foi pago em parcelas nunca devolvidas apesar do arrependimento do contestante. Jamais poderia ser cobradas taxas condominiais do imóvel o qual o contrato de compra e venda fora rescindido por arrependimento do comprador. Vejamos as cláusulas contratuais onde constam a resolução do contrato por adimplência ou desistência do comprador: … Urge ressaltar que somente foi pago metade do sinal, ou arras, o que corresponde a comissão de corretagem. De logo o pacto previa a rescisão automática se não adimplidas as parcelas determinadas na avença, o que de fato ocorreu em virtude da desistência do comprador ao verificar a impossibilidade econômica do contrato da forma que foi entabulado. Tornou-se uma contratação leonina, pague para comprar e reze para rescindi-lo. O adquirente perdeu todos os valores pagos a título de entrada e agora é obrigado a suportar uma suposta dívida proveniente de um contrato já rescindido segundo suas próprias clausulas de adesão. Um absurdo, e enriquecimento ilícito! … Resta claro que não cabe tal execução sem, contudo, ao menos comunicado a rescisão da avença, nem tampouco a devolução dos valores pagos pelo exequido! Resta lembra que apenas pagou a entrada sem nunca tomar posse do imóvel citado, jamais. … Caso o contrato não tenha previsão do direito de arrependimento, a parte prejudicada poderá solicitar, judicialmente, além das arras, os demais prejuízos que ocorreram em razão do desfazimento do contrato. É inadmissível a cumulação da cláusula penal compensatória com arras, prevalecendo esta última na hipótese de inexecução do contrato. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso especial interposto por uma construtora contra dois compradores de imóveis, como foi definido no REsp 1.617.652.” O Exequente impugnou a presente Exceção de Pré-Executividade (ID 54498840): “I. DO NÃO CABIMENTO DA OBJEÇÃO/EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE Douto Magistrado, objetiva o Excipiente a discussão do mérito da Execução no bojo de Exceção de pré-executividade. No entanto, a admissibilidade da exceção de pré-executividade é amparada pela análise de matérias de ordem pública e que não necessitem de dilação probatória e contraditório, tratando-se de questões imperativas que possam fulminar a execução. Outrossim, insta trazer à baila a Súmula nº 393 do Superior Tribunal de Justiça, a qual prescreve ser admissível a exceção de pré-executividade tão somente relativo às matérias que podem ser conhecidas de ofício, bem como que não demandem dilação probatória, in verbis (grifo nosso): “A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória.” Vossa Excelência, vê-se que a matéria suscitada, na verdade, visa discutir questões próprias a serem alegadas em sede de embargos à execução, inclusive apontado na Decisão de ID 40385390. O remédio jurídico utilizado constitui via inadequada, pretendendo-se a parte Excipiente burlar a necessária garantia do juízo, pressuposto para interposição de embargos à execução com efeito suspensivo. Além disso, cumpre destacar que a exceção de pré-executividade carece de previsão legal. Desta feita, requer-se o recebimento da presente impugnação à exceção de pré-executividade, para fins de que seja negado o seguimento desta por manifesta inadmissibilidade e consequente provimento da ação executiva. II. DA COMPETÊNCIA O Excipiente alega que não se pode propor ação de execução de taxas condominiais se não forem emitidos boletos, previstas na convenção ou aprovadas em Assembleia Geral. Ocorre, Excelência, que no momento da aquisição do imóvel, concorda-se com o Estatuto Social da Associação, seu Regimento Interno e as suas Atas, que dispões dos Direitos e Obrigações de todos os associados, inclusive as taxas de manutenção e valores suplementares, conforme dispõe o art. 7º, alínea d do Estatuto Social: … Bem como, já consta na peça inicial destes autos as ATAS de Assembleia que instituíram os valores da taxa em R$ 140,00, com ID 35125938. Aproveita o ensejo para apresentar as Atas que instituíram a taxa extra de R$ 45,00(quarenta e cinco reais) e a majoração da Taxa de manutenção para o total de R$ 200,00 (duzentos reais) na Assembleia de 03 de abril de 2022. … Ante o exposto, requer o indeferimento da alegação do Executado por estar devidamente comprovado nos autos os dispositivos que previram os valores cobrados e ser de sua responsabilidade a quitação do débito, bem como, aproveita-se o ensejo para renovar os valores do débito de acordo com planilha anexa, atualizando o débito para o montante de R$ 14.120,01 (catorze mil, cento e vinte reais e um centavo), conforme anexo. … III. DA RESCISÃO CONTRATUAL Alega o Excipiente a rescisão contratual “automática” dado o não pagamento da parcela sinal do contrato de compra e venda, e ainda, deixou de apresentar o termo de rescisão, distrato ou notificação extrajudicial. Em verdade, é que o Condomínio Exequente firmou, ainda, aditivo contratual, já devidamente anexado aos autos sob o ID 35125932 reajustando as parcelas de sinal, mensais e anuis do contrato, demonstrando em sua total evidência que o Executado possui a titularidade dos débitos apresentados. IV. DA NÃO APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR O Executado requer que seja aplicado o código de defesa do consumidor, objetivando a inversão do ônus da prova. Tal aplicação não deve ser permitida posto que não há relação de consumo entre condôminos e condomínio, impossibilitando a aplicação consumerista. Conforme o entendimento do STJ: … V. DA POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS Em respeito aos princípios da celeridade, economia processual e ao artigo 323 do Código de Processo Civil, que diz: … Cumpre trazer à baila o fato de que a 3ª turma do STJ, em 15 de fevereiro de 2019, ao julgar o Resp. 1759.364, decidiu que é possível incluir, em ação de execução de título extrajudicial, as cotas condominiais vincendas do debito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação no curso do processo. Entre outros argumentos, explicou o ministro que: “Esse entendimento [...] está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional, o que sobrecarregaria [...] o Poder Judiciário [...]. Considerando que as parcelas cobradas na ação de execução – vencidas e vincendas - são originárias do mesmo título, ou seja, da mesma relação obrigacional, não há de se falar em inviabilização da impugnação dos respectivos valores pelo devedor, tampouco em cerceamento de defesa ou violação ao princípio do contraditório, porquanto o título extrajudicial executado permanece liquido, certo e exigível, embora o debito exequendo possa sofrer alteração no decorrer do processo, caso o executado permaneça inadimplente em relação as sucessivas cotas condominiais. Deve-se admitir a aplicação do artigo 323 do CPC/2015 ao processo de execução porque, primeiro, o código prevê, em seu artigo 771, a aplicação subsidiária das disposições relativas ao processo de conhecimento às ações executivas. Além disso, o artigo 318 estabelece que o procedimento comum se aplica subsidiariamente aos procedimentos especiais e ao processo de execução. … Nesse sentido, diante do entendimento firmado pela colenda Corte Superior, resta indubitável a possibilidade de inclusão das cotas condominiais vincendas no curso da ação de execução, a fim de garantir a efetividade jurisdicional. VI. DA SUCUMBÊNCIA Em síntese, há a clara distinção de que os honorários de sucumbência são devidos ao advogado da parte vencedora, conforme aponta o artigo 85 do Código de Processo Civil: “Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.” Os honorários de sucumbência representam uma bonificação direcionada exclusivamente ao advogado que obteve êxito no processo. Sendo assim, restam-se rebatidas todas as argumentações da peça impugnada, não merecendo prosperar os pedidos do Excipiente, razão pela qual somente deverão serem arbitrados honorários de sucumbência no percentual de 20% (vinte por cento) em favor da causídica da parte Exequente.” Decido. De plano rejeito a aplicação do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, posto inexistir relação de consumo entre os litigantes. Colaciono algumas decisões nesse sentido: TJ-RS - "Apelação Cível": AC 70081946121 RS Data de publicação: 04/11/2019 APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. ANÁLISE PREJUDICADA. TAXA CONDOMINIAIS. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. DIES A QUO. DO VENCIMENTO. MULTA MORATÓRIA. RELAÇÃO ENTRE CONDÔMINOS E CONDOMÍNIO. NÃO INCIDÊNCIA DO CDC. - A parte recorrente pleiteia a concessão da Gratuidade da Justiça. Entretanto, tal benesse foi anteriormente concedida no dispositivo da sentença recorrida. Prejudicada a análise do pedido - Nas ações que versam sobre cobrança de quotas condominiais, os juros moratórios e correção monetária incidem a contar do vencimento da obrigação, por se tratar de mora ex re prevista no art. 397 do CC, no percentual de 1% ao mês, conforme disposto no artigo 1.336 do mesmo diploma, que também legitima, em seu § 1º, a cobrança de multa moratória de até 2%.- Conforme entendimento pacificado no STJ, resta pacificado que a relação entre condômino e condomínio não se consubstancia como sendo uma relação de consumo, porquanto o condomínio não é um prestador de serviços. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70081946121, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em: 24-10-2019) TJ-DF - 7070928820208070010 DF 0707092-88.2020.8.07.0010 Data de publicação: 09/02/2022 APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DO DÉBITO. CONDOMÍNIO E CONDÔMINO. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. 1.Verificado que o devedor não comprovou o pagamento de parcela do débito, esta não pode ser considerada como adimplida. 2. As relações entre o condomínio e os condôminos não se enquadram no âmbito de incidência do Código de Defesa do Consumidor, porquanto não se amoldam aos conceitos de consumidor e fornecedor (arts. 2º e 3º, do CDC), uma vez que a relação jurídica estabelecida é de natureza pessoal e obrigacional. 3. Para a aplicação da penalidade prevista no art. 940, do CC, deve haver prova de que o credor, ao cobrar dívida já paga, sem ressalvar o recebimento de parte ou da totalidade do valor exigido, agiu de má-fé. Não comprovada a má-fé, indevida a repetição do indébito. 4. Apelo da parte autora parcialmente provido. Apelo da parte ré não provido. MÉRITO Entende-se a exceção de pré-executividade como uma maneira do executado se defender, oportunidade em que ele poderá alegar vício de matéria de ordem pública mediante simples petição e sem a necessidade de garantia do juízo. Tal modalidade de defesa está consumada na jurisprudência e na doutrina. Os próprios Excipientes iniciaram sua defesa avocando essa definição em negrito (ID 42041201 – pág. 01 e 02): “DO OFERECIMENTO E CABIMENTO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE A Exceção de Pré-executividade é um instrumento jurídico criado pela doutrina e aceito pela jurisprudência nos casos em que tange matéria cognoscível de ofício pelo MM. Magistrado e que não demande de instrução probatória, conforme é disciplinado pela súmula 393 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, “in verbis”: Sumula 393: “A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal relativamente às matérias conhecíveis de ofício que não demandem dilação probatória.” Deste modo, como o presente incidente irá tratar de matéria de ordem pública, é totalmente admissível sua oposição nestes autos de Ação de Execução Fiscal de numeração em epígrafe.” O entendimento jurisprudencial sobre o assunto é pacífico: STJ - RECURSO ESPECIAL: REsp 1717166 RJ 2017/0272939-3 Data de publicação: 25/11/2021 RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. INVIABILIDADE. PRECEDENTES. 1. A exceção de pré-executividade é cabível quando atendidos simultaneamente dois requisitos, um de ordem material e outro de ordem formal, ou seja: (a) é indispensável que a matéria invocada seja suscetível de conhecimento de ofício pelo juiz; e (b) é indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória. 2. A alegação de excesso de execução não é cabível em sede de exceção de pré-executividade, salvo quando esse excesso for evidente. Precedentes. 3. Recurso especial não provido. TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: AI 227912620218190000 Data de publicação: 27/09/2021 AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DUPLICATAS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. COGNIÇÃO RESTRITA À MATÉRIA SUSCETÍVEL DE OFÍCIO E ÀS NULIDADES DEMONSTRÁVEIS DE PLANO. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS DO STJ E DESTA E. CORTE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. EXECUTADA QUE UTILIZA A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE COMO SUBSTITUTO DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. REJEIÇÃO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. 1. Exceção de Pré-executividade que possui cognição restrita, somente sendo admissível quando se cuida de nulidades evidentes, por si mesmas, demonstráveis de plano, sem necessidade de quaisquer dilações probatórias. 2. Hipótese em que o executada claramente utiliza a exceção de pré-executividade como substituto dos Embargos à Execução. 3. Mantida a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade, vez que a tese apresentada depende de dilação probatória. NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO. Como se observa a exceção de pré-executividade há que ser manejada quando atendidos dois requisitos: o de ordem material e o de ordem formal. Em outras palavras é indubitável que a matéria questionada seja passível de conhecimento de ofício pelo juiz e indispensável que a decisão possa ser tomada sem necessidade de dilação probatória. Ausentes esses requisitos impõe-se o julgamento improcedente da exceção de pré-executividade. No caso concreto os Excipientes trouxeram a Juízo matérias que demandam instrução probatória para sua comprovação. Ao informarem que “não se pode propor ação de execução de taxas condominiais se não forem emitidos boletos, previstas na convenção ou aprovadas em Assembleia Geral”, omitem que, por ocasião da aquisição do imóvel, anui-se, automaticamente, com o Estatuto Social da Associação, seu Regimento Interno e as suas Atas, que disciplinam os Direitos e as Obrigações de todos os associados, inclusive quanto às taxas de manutenção e valores suplementares. Observo que consta na peça exordial as ATAS de Assembleia que instituíram os valores das taxas objurgadas pelos Excipientes. Em outro momento reclamam que houve rescisão do contrato com o inadimplemento do sinal: “...Ou seja, o contrato foi rescindido desde o inadimplemento do sinal, o qual foi pago a metade e o restante seria adimplido na forma de parcelas, as quais em não sendo pagas ensejariam a rescisão da promessa de compra e venda. Tanto que o mesmo imóvel foi comercializado pelo exequente na forma prevista no próprio contrato ante a inadimplência do sinal, ou arras entabulado entre as partes.” Todavia, não há comprovação da rescisão contratual “automática” a que alude os Excipientes. Nada há nos autos que comprove que o não pagamento da parcela do sinal do contrato de compra e venda almeje, automaticamente, a rescisão contratual. Também não foi comprovado através de um distrato ou de uma notificação extrajudicial essa rescisão. Os Excipientes limitaram-se a informar que o “imóvel foi comercializado pelo exequente na forma prevista no próprio contrato ante a inadimplência do sinal, ou arras entabulado entre as partes”, porém não comprovaram essa comercialização. Diante do exposto, hei por bem REJEITAR a Exceção de Pré-Executividade manejada por ALDERICO SALES FELIPE e RAFAELA MELO LOPES, devendo a Execução prosseguir regularmente. Sem custas e sem honorários em face do disposto no art. 55 da Lei 9.099/95. Transitada em julgado, intime-se o Exequente para requerer o que entender de direito. P. R. I. Cumpra-se. Caucaia, data da assinatura digital. Luiz Augusto de Vasconcelos Juiz de Direito - Respondendo

21/03/2023, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Juntada de Certidão

Transitado em Julgado em 08/08/2023

Juntada de certidão

Proferido despacho de mero expediente

Decorrido prazo de JOANA CARVALHO BRASIL em 07/08/2023 23:59.

Decorrido prazo de JOANA CARVALHO BRASIL em 07/08/2023 23:59.

Decorrido prazo de SANEVA THAYANA DE OLIVEIRA GOES em 07/08/2023 23:59.

Juntada de documento de comprovação

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de petição

Juntada de documento de comprovação

Juntada de documento de comprovação

Juntada de Petição de petição

Juntada de documento de comprovação

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