Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0210720-31.2022.8.06.0001.
RECORRENTE: MUNICIPIO DE FORTALEZA - PROCURADORIA GERAL DO MUNICIPIO - PGM
RECORRIDO: FRANCISCA CARMESINDA PEDROSA EMENTA: ACÓRDÃO: Acorda a Terceira Turma Recursal do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em conhecer do Recurso Inominado para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. RELATÓRIO: VOTO: FÓRUM DAS TURMAS RECURSAIS PROF. DOLOR BARREIRA TERCEIRA TURMA RECURSAL GABINETE DO JUIZ RICARDO DE ARAÚJO BARRETO RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 0210720-31.2022.8.06.0001
RECORRENTE: MUNICIPIO DE FORTALEZA - PROCURADORIA GERAL DO MUNICIPIO - PGM
RECORRIDO: FRANCISCA CARMESINDA PEDROSA EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS, C/C DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ALUGUEIS EM ATRASO. DANOS CAUSADOS NO IMÓVEL EM DECORRÊNCIA DO USO DO MESMO. IMÓVEL COM DIVERSAS AVARIAS. NECESSIDADE DE REPAROS. PARTE RÉ QUE NÃO COMPROVOU O PAGAMENTO, NOS TERMOS DO ART. 373, II, DO CPC. PARTE AUTORA QUE SE DESINCUMBIU DEMONSTRANDO OS DANOS CAUSADOS. ART. 373, I, DO CPC. DANOS MATERIAIS RECONHECIDOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESCINDIDO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. ACÓRDÃO Acorda a Terceira Turma Recursal do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em conhecer do Recurso Inominado para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. Fortaleza, (data da assinatura digital). RICARDO DE ARAÚJO BARRETO Juiz Relator RELATÓRIO Relatório formal dispensado, com fulcro no art. 38, da Lei nº 9.099/95.
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 3ª Turma Recursal Nº CLASSE: RECURSO INOMINADO CÍVEL
Trata-se de ação em que, em resumo, alega a parte autora que o Município Promovido loca o imóvel de propriedade do Espólio Autor, situado nesta Capital, na Rua Dona Leopoldina, n.º 08, Centro, conforme contrato de locação para FINS NÃO RESIDENCIAIS celebrado, em 01 de junho de 2017, pelo prazo de 12 (doze) meses, conforme consta do contrato de locação. Aduz que no ano de 2021, quando da possível prorrogação contratual, foi exigido do Espólio Locador a realização da inspeção predial do imóvel locado, nos termos do decreto 15.019/21, expedido pela Prefeitura Municipal. Afirma que foi tomado de total surpresa quando lhe foi exigida a inspeção predial, e ainda combinada com a suspensão do pagamento dos locativos enquanto não providenciada a inspeção, tendo ficado constatado uma série de pendências no imóvel de ordem estrutural e outras muitas pendências de manutenção do imóvel, não vendo outra saída a não interpor a presente ação para reaver o imóvel. Pelo juízo de origem, sobreveio sentença de procedência (Id nº 16536352). Agora, por meio de Recurso Inominado (Id nº 16536383), busca a(o) MUNICÍPIO DE FORTALEZA, reverter o resultado do decisum impugnado. Contrarrazões acostadas Id nº 16536388. É o necessário. VOTO Inicialmente, conheço do Recurso Inominado, por preencher os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. O cerne da controvérsia a ser dirimida, em síntese, reside em verificar se foi acertada a decisão do juízo a quo que declarou a resolução do contrato de locação, em razão do descumprimento de diversas disposições contratuais, bem como o cabimento da condenação por danos materiais consistente nos aluguéis mensais vencidos e não pagos, assim como na obrigação de fazer consistente na recuperação do imóvel, em função do estado de deterioração do bem. Pois bem. No presente caso, observa-se que os argumentos trazidos à baila pela parte autora permitem formular um juízo de probabilidade acerca da existência do direito alegado pela parte recorrida. Explica-se. O inadimplemento de aluguéis e respectivos encargos constitui infração contratual, sendo passível de rescisão e de despejo, uma vez que, segundo o artigo 5º, da Lei nº 8.245/1991, seja qual for o fundamento do término da locação, pode o locador, inclusive, para reaver o imóvel, pleitear a ação de despejo. A ser assim, é certo que, descumpridas as obrigações contratuais concernentes no atraso do pagamento dos aluguéis e deterioração do imóvel, conforme Termo de Vistoria acostado aos autos, revela-se cabível a resolução contratual, com o consequente pedido de indenização pelos danos materiais experimentados. In casu, não restou provado, pela ré, nos termos do art. 373, II, do CPC, o adimplemento das parcelas em discussão, o que só reforça tese de inadimplemento contratual a permitir a rescisão do negócio jurídico, conforme previsto na legislação de base e no contrato de locação entabulado entre as partes, não havendo, assim, que se falar em continuidade do negócio pactuado entre as partes. Nada custa rememorar, neste tocante, que a obrigação do locador de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir de uso adequado a que se destina, bem como a obrigação do inquilino de restituí-lo, finda a locação, no estado em que o recebeu, provêm de determinação legal, a teor dos artigos 22, I e 23, III, da Lei do Inquilinato. Nesse ritmo, considero existirem as diversas deteriorações no imóvel informadas, isso a partir da análise criteriosa do Laudo Técnico (Termo de Vistoria) acostado a partir do Id 16536316, por meio das quais pode-se aferir, que, realmente, a parte ré causou diversos danos no bem a partir do uso decorrente do contrato de locação. Dessa forma, deve-se levar em conta, ainda, o longo período em que a parte ré usou o imóvel em discussão para fins comerciais/públicos, pois foi por mais de 06 anos, do que decorre que, naturalmente, diversas deteriorações devem ter ocorrido no imóvel durante esse período, comuns do uso cotidiano, sendo lógico inferir que o imóvel, sim, sofreu desgastes, valendo ainda frisar que o próprio município réu destacou que o imóvel em discussão era utilizado para atuação nos Centros de Atenção Psicossocial (CAPS), realizando prioritariamente atendimento às pessoas com transtornos mentais graves e persistentes e às pessoas com sofrimento ou transtorno mental em geral, incluindo aquelas com necessidades decorrentes do uso de crack, álcool e outras drogas, e que, só de janeiro a abril de 2022, realizou um quantitativo de 5.050 atendimentos, o que reforça a tese de que o imóvel sofreu, sim, desgastes decorrentes do seu uso. Nesse sentido, verificando o conjunto probatório acostado no caderno processual, vislumbra-se o efetivo prejuízo patrimonial que alega ter sofrido a parte demandante, pois a reparação de natureza material foi demonstrada de maneira específica e acompanhada da pertinente documentação apta a comprovar que os valores realmente necessitam ser despendidos. Portanto, é cediço que constitui obrigação do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (artigo 23, III, da Lei 8.245/1991). É que, constitui obrigação do inquilino preservar o imóvel locado como se dele fosse dono, pois, do contrário, pode ser compelido, sim, à reparação dos prejuízos causados ao término da locação. Sendo assim, as provas produzidas no feito, têm a força que a parte autora tenta lhes emprestar, ou seja, comprovam que a estrutura do imóvel foi danificada. Em contrapartida, cabia ao promovido, acostar aos autos elementos suficientes para denotar que a alegada depredação do imóvel, não foi sua culpa ou que não devolveu o imóvel nessas condições, ônus do qual não se desincumbiu, a teor do que estabelece o art. 373, II, do CPC. A respeito: CONSTITUCIONAL, ADMINISTRATIVO E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DO BEM COM GRAVES AVARIAS. NECESSIDADE DE REPAROS. INDENIZAÇÃO CABÍVEL. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. PROVA HÁBIL À DEMONSTRAÇÃO. DANO EMERGENTE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO VALOR RELATIVO À REFORMA. DANOS MORAIS. CABIMENTO NA ESPÉCIE. RECURSO APELATÓRIOCONHECIDO E EM PARTE PROVIDO. [...] 2. Aos contratos de locação firmados pela Administração Pública enquanto locatária, aplicamse os comandos previstos nos artigos 55 e 58 a 61 da Lei nº 8.666/93, por força do artigo 62, § 3º, I, do referido Diploma Normativo, assim como as regras de Direito Privado dispostas na Lei nº 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, na medida emque haja compatibilidade com o regime de Direito Público. [...] Ao receber o imóvel, a ora recorrente constatou as diversas avarias retratadas por meio das fotografias acostadas aos autos, as quais tornaram o bem imprestável para uso, mostrando-se necessário realizar imediata reforma. 4. Olapso de tempo em que ficou o objeto locado sem efetivo uso corresponde ao que se denomina de lucro cessante, ou seja, aos aluguéis que a recorrente deixou de receber. Pelo cotejo da prova colacionada, não pairam dúvidas que o bemfoi devolvido sem a mínima condição de uso para fins residenciais ou mesmo comerciais, devendo o recorrido ressarcir à autora pelo que esta deixou de lucrar no período compreendido entre a devolução do imóvel e a sua posterior venda. [...] 6. Os danos morais, por sua vez, mostram-se claros na espécie. Com efeito, a devolução do imóvel em péssimo estado de conservação e a negativa do promovido em providenciar os reparos de sua responsabilidade, apesar dos insistentes pedidos da locadora, ocasiona abalo muito além do mero aborrecimento, acarretando angústia capaz de interferir no seu bem-estar, atraindo, desse modo, o dever de indenizar. Precedente deste Tribunal de Justiça. (TJ-CE - AC: 01526994820118060001 CE 0152699-48.2011.8.06.0001, Relator: LUIZ EVALDO GONÇALVES LEITE, Data de Julgamento: 25/08/2021, 2ª Câmara Direito Público, Data de Publicação: 25/08/2021) EMENTA: PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. INSURGÊNCIA DOS PROMOVIDOS/APELANTES EM RELAÇÃO A VISTORIA DE SAÍDA DO IMÓVEL AO ARGUMENTO QUE OCORREU SEM A PRESENÇA DA LOCATÁRIA E DOS FIADORES. MATÉRIA NÃO SUBMETIDA AO PRIMEIRO GRAU DE JURISDIÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. ESTRUTURA DO IMÓVEL MODIFICADA. DEVOLUÇÃO DO BEM COMDIVERSAS AVARIAS. NECESSIDADE DE REPAROS. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. QUANTIFICADO COM BASE NOSORÇAMENTOS APRESENTADOS. VIOLAÇÃO DE CLÁUSULASCONTRATUAIS. MULTA DEVIDA. PREVISÃO CONTRATUAL. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NA PARTE CONHECIDADESPROVIDO. SENTENÇA CONFIRMADA. 1. O magistrado de primeiro grau julgou procedente os pedidos feitos em exordial, por entender que restou demonstrado que a estrutura do imóvel foi modificada sem o aval da locadora, bem como, que o imóvel foi entregue com diversas avarias que não decorrem do uso normal do bem. Além disso, entendeu que os promovidos não lograram êxito em demonstrar qualquer fato modificativo, extintivo e impeditivo do direito da autora. (Apelação Cível, Processo: 0166892-29.2015.8.06.0001, Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, Presidente do Órgão Julgador: FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO, Fortaleza, 03 de julho de 2024.) Assim sendo, por ter sido o contrato de locação violado, enseja assim, a aplicação da multa compensatória (cláusula penal), que, expressamente, está presente no pacto locatício (cláusula 12ª). A conduta empreendida pela recorrente, demonstrou a infração ao contrato, de forma suficiente a legitimar a aplicação da multa (cláusula penal), já que, ressalto, mais uma vez, causou diversas deteriorações no imóvel objeto da lide. Nesses termos, o requerido não demonstra, por nenhum meio de prova, que o valor sentenciado não condiz com a realidade, já que não requereram nenhuma produção de provas e ainda deixaram de apresentar qualquer proposta orçamentária a fim de rebater indene de dúvidas aquelas apresentadas pela parte autora, porquanto, não vejo razão para modificar o quantum utilizado pelo magistrado de primeiro grau. Portanto, conforme bem destacou o juízo a quo: "Não obstante, considerando que a notificação unilateral do locatário foi a única prova apresentada, entendo que houve a prorrogação, sem prazo determinado, do contrato, devendo o Município arcar com os encargos da locação, desde a data do início do inadimplemento até a da restituição do imóvel, nos moldes da cláusula quarta do contrato de locação.". Desse modo, o município apelante deve arcar com os aluguéis atrasado até o efetivo ressarcimento do imóvel à parte autora, sob pena de locupletamento ilícito. Exercitada posse sobre o imóvel locado, o locatário e seus garantidores restam enlaçados, como contrapartida, às obrigações locatícias avençadas, notadamente a de solver os locativos convencionados e, extinto o vínculo, devolver o imóvel locado nas condições em que se encontrava ao início da relação obrigacional, ressalvadas, claro, as deteriorações inerentes ao tempo, resultando que, deteriorado o imóvel pela locatária, legitima que, a par de imitir-se na sua posse, confeccione termo destinado a testificar as condições em que fora desocupado, o qual somente pode ser desconsiderado se infirmado mediante elementos probatórios aptos a esse desiderato. Caracterizada a inadimplência da locatária no tocante à obrigação de devolver o imóvel locado no estado em que se encontrava no momento do início da locação, sujeita-se à condenação destinada a compeli-la a recuperá-lo ou reembolsar ao locador a exata medida pecuniária do que despendera com a recuperação do imóvel, pois competia-lhe, em conformidade com a obrigação contratualmente avençada e legalmente firmada, restituir a coisa alugada no mesmo estado em que a recebera no momento em que é colocado termo ao vínculo obrigacional. Sendo assim, concluo que não há razões para a modificação da sentença de primeiro grau, visto que a parte promovida não demonstrou, por nenhum meio, que entregou o imóvel alugado nas mesmas condições que recebeu, bem como o pagamento de todos os aluguéis devidos, enquanto a parte autora, comprova, de maneira suficiente, o estado antes e após a devolução do imóvel/descumprimento contratual, e demais danos sofridos. Diante dessas razões, voto pelo conhecimento e não provimento do Recurso Inominado interposto, mantendo-se incólume a sentença vergastada em todos seus termos. Sem condenação em custas judiciais. Condeno a parte recorrente vencida em honorários advocatícios no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a serem pagos ao recorrido, conforme dispõe o art. 55, caput, da Lei nº 9.099/95. Na ausência de interposição de recursos às instâncias superiores. Certifique-se o trânsito em julgado e proceda com a devolução dos autos à instância de origem. É como voto. À SEJUD para as devidas providências. Fortaleza/CE, (data da assinatura digital) Ricardo de Araújo Barreto Juiz de Direito Relator