Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0258759-30.2020.8.06.0001.
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - - 9ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA - APENSOS/DEPENDENTES:[] CLASSE: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) ASSUNTO: [Compra e Venda] POLO ATIVO: MRV MAGIS IX INCORPORACOES SPE LTDAPOLO PASSIVO: BONAVITTA CONDOMINIO CLUBE SENTENÇA Vistos, MRV MAGIS XIV INCORPORAÇÕES SPE LTDA, opõe Embargos à Execução contra ele aforado por BONAVITTA CONDOMÍNIO CLUBE, nos autos do processo de nº 0133102-15.2019.8.06.0001 Alega, inicialmente, a inexistência de responsabilidade da empresa executada no pagamento dos encargos oriundos do imóvel objeto da execução visto que os encargos atribuídos ao postulante são de responsabilidade do proprietário da unidade imobiliária, Sra. Cícera Mayara Barbosa Rodrigues, bem como que a responsabilidade do promitente vendedor, segundo cláusula contratual, prevê de forma expressa a responsabilidade da construtora executada pelas taxas condominiais até a expedição do "habite-se" e notificação para entrega das chaves. O qual o referido habite-se foi concedido no dia 27 de abril de 2018 enquanto a entrega das chaves teria ocorrido no dia 27 de novembro de 2018. Narra, ainda, ad argumentandum, que a obrigação da construtora se restringiria apenas até a entrega das chaves, correspondendo aos valores posteriores ao dia 27 de novembro de 2018 manifesto excesso à execução. Requer, a responsabilidade no montante de apenas 30% da parcela condominial, por expressa previsão na convenção do condomínio, nos termos do art. 32 da convenção do condomínio. Por fim, requesta a aplicação do efeito suspensivo à execução em apenso, narrando que a continuação da execução acarretaria lesão grave ao embargante. Às fls. de ID 91797837 os presentes Embargos à Execução foram recebidos sem efeito suspensivo, momento o qual foi intimada a parte embargada para impugnar o presente feito, o que acarretou os Embargos de Declaração de ID 91797839 de autoria da embargante, narrando que houve a garantia em juízo que possibilitaria a aplicabilidade do efeito suspensivo Antes da apreciação dos aclaratórios supracitados, às fls. De ID 91797840, o presente feito foi impugnado pela parte embargada, onde o impugnante requer preliminarmente a não concessão de efeito suspensivo. Adentrando ao mérito, defende que a obrigação da embargante corresponde tão somente aos débitos do período anterior ao temo de autorização da posse, ou seja, os valores referentes ao período anterior à 27 de novembro de 2018. Defende, ainda, a inaplicabilidade do artigo 32 da convenção do condomínio que estipula o pagamento de apenas 30% da cota condominial para as unidades imobiliárias ainda não comercializadas ainda em nome da construtora/incorporadora, pelo fato da unidade imobiliária já ter sido comercializada e não se encontrarem posse da construtora, além do fato do referido artigo acarretar onerosidade injusta aos demais condôminos. Às fls. de ID 91798781 consta julgamento dos Embargos de Declaração supracitados, onde foi mantido o decisum atacado, mantendo o indeferimento ao efeito suspensivo pela falta de garantia integral da execução. Assim, ato seguido, a parte embargante complementou a garantia anteriormente apresentada, motivo pelo qual no decisório de ID 91798790 foi deferida a suspensividade da execução e no mesmo decisório fora determinada a intimação das partes para informarem se tinham interesse na autocomposição ou na produção de provas, sob pena do silêncio se interpretado como anuência ao julgamento do feito no estado em que se encontra, momento o qual apenas o embagante se manifestou requerendo o julgamento no estado atual. Relatei. Decido. Para o julgamento do presente feito resta necessário reiterar algumas informações referentes ao processo de execução em apenso ainda tramitando no sistema E-SAJ. Nesse sentido, a ação de execução foi protocolada incialmente no dia 15/05/2019 em desfavor de CICEAR MAYARA BARBOSA RODRIGUES, atual proprietária da propriedade originária do débito, totalizando à época o montante de R$ 2.113,92 (Dois mil, cento e treze reais e noventa e dois centavos). Posteriormente, às fls 47/49 da execução em apenso o exequente, aqui embargado, tomou conhecimento da imissão de posse da parte acima indicada no dia 27/11/2018, por meio do termo de imissão de posse (fls. 53), motivo pelo qual requereu o ingresso da embargante na lide para a cobrança dos valores anteriores à entrega das chaves, ou seja, as mensalidades anteriores a data de 27/11/2018, onde expressou claramente que em face da embargante era executado tão somente o valo de R$ 1.631,59 (mil, seiscentos e trinta e um reais e cinquenta e nove centavos). Por fim, a parte exequente peticionou na execução informando a respeito de acordo firmado com a executada Cicera Mayara Babosa Rodrigues, requerendo, ainda, a continuidade do feito em face da embargante a espeito dos valores anteriores à 27/11/2018. Adentrando aos fundamentos jurídicos situações como estas o correto, em regra, é a responsabilização do proprietário registral no ônus dos encargos condominiais, o qual, conforme é possível verificar no documento de fls. 28/29 dos autos de Execução em apenso, encontra-se em nome da compradora, Sra. Cicera Mayara Babosa Rodrigues Ocorre que já existe entendimento consolidado de que a regra supracitada pode ser flexibilizada para se enquadrar em situações excepcionais, onde embora haja um proprietário registral, este não realizou a efetiva imissão da posse, momento o qual a posse plena do bem imóvel ainda se encontra em benefício do vendedor. O que vislumbra no presente caso é que, embora o imóvel esteja registrado em nome da proprietária, ela só foi imitida da posse plenamente a partir do dia 27 de novembro de 2018, motivo pelo qual ainda repousa a responsabilidade da embargante dos valores referentes ao período anterior ao acima indicado. Nesse sentido é o entendimento indiscrepante do STJ, assim: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA PARA RESPONDER PELA DÍVIDA. RESP 1.345.331/RS. TEMA 886/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça firmou-se, por meio de recurso representativo de controvérsia, no sentido de que a responsabilidade pela taxa condominial possui relação direta com a imissão de posse do comprador, independente do registro do negócio jurídico. 2. O entendimento desta Corte é no sentido de que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.596.382/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/8/2021, DJe 31/8/2021). 3. Agravo Interno desprovido" (STJ, AgInt no REsp 1986977/SP, DJe de 25.05.22). (grifo nosso) (...) "AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ- EXECUTIVIDADE. COBRANÇA DE DÍVIDA CONDOMINIAL. SUPERVENIÊNCIA DE PAGAMENTO PELO TERCEIRO ADQUIRENTE. PREJUDICIALIDADE DA RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO DA INCORPORADORA EXECUTADA. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL. DISTINÇÃO COM O TEMA 886/STJ. 1. Controvérsia acerca da distribuição dos encargos da sucumbência na hipótese de prejudicialidade do recurso especial em virtude do superveniente pagamento da dívida condominial por terceiro adquirente. 2. Nos termos da tese firmada no Tema 886/STJ, o que define a responsabilidade do promitente comprador pelas dívidas condominiais é a "relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação". 3. Existência de distinção na jurisprudência desta Corte Superior para a hipótese da responsabilidade do proprietário, que persiste enquanto não transmitida a propriedade, a par da responsabilidade do promitente comprador, tendo em vista o caráter 'propter rem' da obrigação condominial. 4. Manutenção da condenação da incorporadora aos encargos da sucumbência, não obstante a prejudicialidade do recurso especial, uma vez que a incorporadora, ao não quitar os débitos condominiais da unidade imobiliária de sua propriedade, deu causa ao ajuizamento da execução. 5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO" (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1878783/PE, DJe de 25.11.21). (...) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NULIDADE DO ACÓRDÃO. OMISSÃO NO JULGADO. INOCORRÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL PELO PAGAMENTO. TERMO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL, QUE SE DÁ COM A ENTREGA DAS CHAVES.ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do NCPC quando o julgador adota fundamentação clara, objetiva e suficiente para embasar a sua decisão. 3. A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da efetiva entrega das chaves, tendo em vista ser este o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes. 4. Quanto ao dissídio jurisprudencial, estando o acórdão recorrido em consonância com o entendimento firmado nesta Corte, incide, no ponto, a Súmula nº 568 do STJ, segundo a qual, o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. 5. Agravo interno não provido.(STJ - AgInt no REsp: 1818710 RO 2019/0160398-9, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 22/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2020) O que se conclui é que, diferentemente do argumentado pelo embargante, está sendo cobrado de sua parte tão somente os valores referentes as cotas condominiais antes da imissão de posse da proprietária, motivo pelo qual deve se descartar qualquer argumento de ilegitimidade passiva da lide. Por fim, a respeito do excesso à execução justificado pela previsão regimental expressa de pagamento de apenas 30% dos valores inerentes às cotas condominiais, além de se mostrar injustamente onerosa aos demais condôminos, é importante destacar que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que é nula a cláusula de convenção de condomínio condicionando pagamento diferenciado para a construtora/incorporadora do empreendimento, caso referido instrumento tenha sido elaborado de forma unilateral por ela, vejamos: RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial devida. 3. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial. 4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. 5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002 6. Recurso especial provido.(STJ - REsp: 1816039 MG 2019/0147151-4, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 04/02/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/02/2020) Referido entendimento já vem sendo aplicado por esta corte alencarina: (...) DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. PAGAMENTO DE COTA CONDOMINIAL DIFERENCIADA. NORMA CONTRATUAL ABUSIVA. SITUAÇÃO VANTAJOSA À INCORPORADORA/CONSTRUTORA. INFORMATIVO 664 STJ. NULIDADE AFASTADA. ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS ÀS EXPENSAS DO APELANTE. RECONHECIMENTO PELO CONDOMÍNIO. COMPROVAÇÃO DOS VALORES PAGOS. COMPENSAÇÃO EM EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS DE UNIDADES VENDIDAS. TESE 866 STJ. NECESSÁRIA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. NÃO DEMONSTRADA. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Villa Sol Empreendimentos LTDA EPP, em face da sentença de parcial procedência proferida pelo Juízo da 35ª Vara Cível da comarca de Fortaleza, nos Embargos à Execução, opostos em desfavor do Condomínio Edifício Solar de Iracema. 2. A redução ou isenção da quota condominial em favor de um ou vários condôminos implica oneração aos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002. Tal posicionamento encontra-se firmado no informativo 664 do STJ, in verbis: É nula a cláusula de convenção outorgada pela própria construtora que prevê a redução da taxa condominial das suas unidades imobiliárias ainda não comercializadas.STJ. 3ª Turma. REsp 1.816.039-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 04/02/2020 (Info 664). 3. Quanto aos valores pagos às expensas do apelante, entendo que o fato fora devidamente reconhecido pelo síndico do Condomínio, ora Apelado, à época, à fl. 200, como também pelos comprovantes de pagamentos às fls. 201/317, referente ao período de janeiro de 2016 a julho de 2017. Dessa forma, referidos quantitativos devem ser compensados em execução, com fulcro no art. 368/380 do CC, a fim de evitar o instituto do bis in idem em desfavor do apelante e vedar o enriquecimento ilícito pelo condomínio apelado. 4. Da leitura da tese fixada no Tema 866, do STJ, se extrai que restam configurados elementos para que se conclua pela não responsabilidade da proprietária pelo pagamento das taxas condominiais, que submete o bem a venda, quais sejam: a) o imóvel tem que ter sido objeto de venda em contrato de promessa de venda e compra não levado a registro; b) o promissário comprador tem que ter sido imitido na posse e deve ter havido ciência inequívoca desta imissão ao condomínio. 5. In casu, entendo que não se observa o requisito relativo ao exercício da posse, referente ao período cobrado. Enfim, o acerto efetivado entre as partes não tem o condão de retirar a característica propter rem da dívida, a exigir de quem exercia a posse do bem, ao tempo do fato gerador da obrigação, o dever de pagar a taxa condominial respectiva. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença monocrática apenas para determinar a compensação dos valores pagos às expensas do apelante em execução, com fulcro no art.368/380 do CC, a fim de evitar o instituto do bis in idem e vedar o enriquecimento ilícito pelo condomínio apelado. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza,. DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador e Relator(Apelação Cível - 0251942-47.2020.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) JOSE EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 20/02/2024, data da publicação: 20/02/2024). Assim, analisando os autos qual resta claro que a constituição da referida convenção fora elaborada unilateralmente pela parte embargante, justamente a situação acima elencada, motivo pelo qual seus fundamentos não merecem prosperar para o presente caso. Ademais assiste razão ao embargado quando alega que as unidades foram comercializadas no período o qual são cobradas as cotas condominiais discutidas, visto que o contrato com a proprietária registral se encontra datado de 5 de maio de 2014. Assim, em razão dos fatos e fundamentos acima narrados, JULGO IMPROCEDENTE os Embargos de que cuido, condenando a parte embargante ao pagamento das verbas da sucumbência, a honorária no percentual de 10% sobre o valor atualizado da execução pela taxa SELIC. Proceda com a juntada de cópia da sentença aqui prolatada nos autos de Execução. Proceda com a execução em apenso, em seus ulteriores. Transitado em julgado, voltem-me os autos conclusos para averigua a liberação da garantia judicial, após, arquivem-se. P.R.I. Fortaleza, na data da assinatura digital. ANA LUIZA CRAVEIRO BARREIRA Juíza de Direito