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Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0213682-90.2023.8.06.0001. EXEQUENTE: QUARI RESIDENCE CLUB EXECUTADO: SANTA MARIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS, SPE, LTDA APENSO: [] SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO 20ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA NÚMERO DO CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO: [Despesas Condominiais] Vistos em Inspeção Interna, conforme Portaria nº 01/2025 da 20ª Vara Cível de Fortaleza. Cuida-se de exceção de pré-executividade (ID 91894677) interposta pelo executado Santa Maria Empreendimentos Imobiliários LTDA, arguindo, em apertada síntese: ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que o imóvel, objeto da cobrança das cotas condominiais, foi vendido a um terceiro por meio de um contrato de promessa de compra e venda; como também ressaltou que a execução é nula em virtude da iliquidez do título por não ter discriminado detalhadamente as cotas e os encargos da dívida. O excepto apresentou resposta à exceção no ID 106763930, rebatendo as teses acima mencionadas. É o brevíssimo relatório. EXAMINO e DECIDO. A Exceção de Pré-Executividade vem sendo largamente admitida pela doutrina e jurisprudência em casos excepcionais, onde a controvérsia diga respeito tão somente aos pressupostos do processo e da pretensão de executar. Por isso mesmo, a matéria versada deve ser, ou de ordem pública, merecendo pronta apreciação pelo juiz, até mesmo de ofício, ou relativa a mérito provado de plano, prescindindo de qualquer dilação probatória. Assim, em apreço aos princípios da economia e da celeridade processuais, permite-se ao devedor apontar a falta de pressupostos processuais e condições da ação para o válido desenvolvimento do processo, através de simples petição nos autos da execução, sem a necessidade do ingresso com a ação de embargos à execução. Nesse contexto, cumpre trazer o entendimento jurisprudencial que baliza e fundamenta a aplicação deste mecanismo: AGRAVO DE INSTRUMENTO. GRATUIDADE DA JUSTIÇA DEFERIDA PARA O ATO. ART. 98, § 5º, DO NCPC. DESERÇÃO REJEITADA. MÉRITO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. DESACOLHIMENTO. A exceção de pré-executividade é incidente civil, sem observância de forma e rito, aceito doutrinária e jurisprudencialmente para o fim de enfrentar matérias processuais de ordem pública, bem como questões relativas ao mérito provadas de plano, as quais prescindam de dilação probatória. Não se trata do caso dos autos. Litigância de má-fé rejeitada. PRELIMINAR REJEITADA. NEGADO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. (grifou-se)(TJ-RS - AI: 70070949615 RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Data de Julgamento: 09/11/2016, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/11/2016). Com efeito, a exceção de pré-executividade, embora seja figura processual atípica, mostra-se perfeitamente cabível quando a matéria nela versada diz respeito às condições da ação e aos pressupostos do processo executório, como a eficácia do titulo executivo, questão de ordem pública que deve ser reconhecida de ofício pelo juiz, em qualquer tempo ou grau de jurisdição, a teor do § 3º do art. 485 do CPC. O caso em tela trata de execução extrajudicial de cotas condominiais. Inicialmente, o excipiente alegou a ilegitimidade passiva sob o fundamento de que o imóvel foi vendido a um terceiro adquirente. De pronto, saliento que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao firmar tese em julgamento de recursos repetitivos (Tema 886), estabeleceu que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel e não pelo registro do compromisso de compra e venda. Em outros termos, o ato formal de transferência da propriedade do imóvel não seria condição sine qua non à pretensão de cobrança da cota condominial. Isso porque a imissão na posse do imóvel pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da alienação da unidade, consistem em elementos determinantes à formação de um vínculo jurídico material, confira-se: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVODE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSODE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OUPROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASOCONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material como imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário- comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015) É oportuno citar, dentre as argumentações que orientaram a formação da tese, no que pertinente ao caso em exame, o seguinte trecho extraído do voto condutor da decisão, da lavra do Ministro Luis Felipe Salomão: (...) 4. No ponto, releva notar que as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. (...) Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda. Na verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material. 4.2. Frise-se, ademais, que não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos. (...) Nessa linha, segundo o entendimento jurisprudencial pacificado, o elemento essencial que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é com "quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material", sendo importante destacar do aludido julgamento, ainda, que, em tais casos, "o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda". Conforme os documentos colacionados nos autos, observo que a compradora detém a posse direta do imóvel objeto das cobranças condominiais, como pode ser visto no termo de recebimento das chaves de ID 91894681, bem como o excepto tem plena ciência da transação suscitada nos autos, de modo a emitir o relatório, desde do protocolo da inicial, de pendências do condomínio em nome da Sra. Antonia Joelia Marques Lima (ID 91894706). Desse modo, verifico que a relação material foi estabelecida pela possuidora e o condomínio, de modo que aquela é a legítima responsável pelas cotas condominiais. Saliento, ainda, que nada impede eventual penhora sobre o bem imóvel, uma vez que o proprietário que figura na matrícula pode vir a fazer uso de meios legais, como embargos de terceiro, ou concordar com a penhora. Pelos fundamentos de fato e de direito alinhados, nos termos do art. 803, inciso I, do CPC, ACOLHO a Exceção de Pré-Executividade para EXTINGUIR A AÇÃO DE EXECUÇÃO, ante o reconhecimento da ilegitimidade passiva da excipiente/executada. Custas iniciais recolhidas (ID 91894709). Custas remanescentes, se houver, pelo exequente. Condeno o excepto/exequente em honorários advocatícios, o que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa a ser atualizado pela SELIC a partir da data do ajuizamento da ação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado da sentença, ARQUIVEM-SE estes autos, com as formalidades legais. Fortaleza-CE, data da assinatura digital. Antônia Neuma Mota Moreira Dias Juíza de Direito (assinado digitalmente)