Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Processo: 0276691-94.2021.8.06.0001.
APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
APELADO: CONDOMINIO PARQUE FAROL DA COSTA EMENTA: ACÓRDÃO:O Colegiado, por unanimidade, acordou em conhecer parcialmente do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do eminente Relator. RELATÓRIO: VOTO: ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Processo nº 0276691-94.2021.8.06.0001 - Apelação Cível
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado: Condomínio Parque Farol da Costa EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO EM EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A IMISSÃO NA POSSE PELOS ADQUIRENTES DAS UNIDADES. TEMA 886 DO STJ. TAXA CONDOMINIAL REDUZIDA. DESPROPORCIONALIDADE DO ÔNUS. CLÁUSULA ABUSIVA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL QUANTO AO MARCO DO ENCERRAMENTO DA RESPONSABILIDADE DE UMAS DAS UNIDADES. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução originários, reconhecendo a legitimidade da Construtora apelante para figurar no polo passivo da execução e atribuindo-lhe a responsabilidade integral sobre as cotas condominiais das unidades referidas até a imissão na posse pelos respectivos compradores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A discussão recursal gravita em torno dos seguintes pontos: (i) legitimidade da construtora apelante para responder pelos encargos condominiais das unidades sob sua posse cujas chaves já foram disponibilizadas aos adquirentes e não foram entregues em razão do inadimplemento destes; (ii) validade da aplicação da Cláusula 31 da Convenção Condominial, que prevê uma redução de 70% (setenta por cento) nas cotas condominiais das unidades sob posse da construtora; (iii) possível omissão na sentença quanto à data de encerramento da responsabilidade da Apelante em relação à unidade 503 do Bloco 05, cujas chaves teriam sido entregues à adquirente em março de 2018. III. RAZÕES DE DECIDIR: (i) No julgamento do recurso paradigma do Tema 886, o STJ fixou o entendimento de que "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) Assim, a Corte da Cidadania estabelece como critério para definição da responsabilidade a relação jurídica material com o imóvel, passível de se aferir, em relação ao promitente comprador, com a sua imissão na posse. (ii) Não havendo ainda os respectivos adquirentes se imitido na posse das unidades em questão, permanece a construtora passível de ser acionada pelo Condomínio para a cobrança dos encargos condominiais, ainda que haja cláusula contratual prevendo a transferência da responsabilidade aos adquirentes em momento anterior. (iii) Tal raciocínio não prejudica o direito da Construtora apelante de buscar eventual ressarcimento junto aos contratantes inadimplentes, com fulcro nas previsões constantes no contrato de promessa de compra e venda das unidades em comento. Isso, contudo, é questão a ser acertada entre a Construtora e os promitentes compradores, não sendo adequado opor tal cláusula de responsabilidade ao Condomínio, ante a ausência de lastro jurídico. (iv) Na estipulação das taxas condominiais, deve-se adotar critérios proporcionais e razoáveis, de modo que sejam evitadas situações de relevante desigualdade entre os condôminos. Diante disso, a estipulação de uma taxa reduzida em favor da construtora correspondente a apenas 30% (trinta por cento) da taxa regular é apta a gerar uma situação de extrema desigualdade, atribuindo aos demais condôminos um ônus injustificado. (v) Conforme já se manifestou o STJ, "a redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002" (REsp nº 1.816.039/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/2/2020, DJe de 6/2/2020). (vi) Não há interesse recursal da Apelante no que se refere ao pedido de estipulação do marco de encerramento da responsabilidade da Recorrente pelos encargos condominiais da unidade 503 do Bloco 05, cujas chaves foram entregues à adquirente em março de 2018. Isso porque, na sentença, o d. Juízo já consignou expressamente essa data como tal, e não há controvérsia entre as partes quanto a isso. IV. DISPOSITIVO: Recurso parcialmente conhecido e desprovido. ACÓRDÃO:
Embargado: Bloco 03, apartamentos 108, 302 e 404; Bloco 04, apartamentos 107, 108, 109 e 506; Bloco 05, apartamentos 305, 407 e 503; e Bloco 06, apartamento 501. Analisando-se as razões recursais, é possível constatar que a discussão gravita em torno dos seguintes pontos: (i) legitimidade da construtora apelante para responder pelos encargos condominiais das unidades sob sua posse cujas chaves já foram disponibilizadas aos adquirentes e não foram entregues em razão do inadimplemento destes; (ii) validade da aplicação da Cláusula 31 da Convenção Condominial, que prevê uma redução de 70% (setenta por cento) nas cotas condominiais das unidades sob posse da construtora; (iii) possível omissão na sentença quanto à data de encerramento da responsabilidade da Apelante em relação à unidade 503 do Bloco 05, cujas chaves teriam sido entregues à adquirente em março de 2018. Sobre o primeiro ponto, defende a Apelante que não possui legitimidade para responder por despesas condominiais relativas a unidades cuja entrega não foi efetuada aos respectivos adquirentes por motivo de inadimplemento contratual. Entendo, contudo, que tal argumento não merece prosperar, consoante explano a seguir. Em primeiro lugar, impende registrar que o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou a respeito da responsabilidade em comento em sede julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 886), fixando as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. (Grifou-se) (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) {Grifei.] Observa-se que a Corte da Cidadania estabelece como critério para definição da responsabilidade a relação jurídica material com o imóvel, passível de se aferir, em relação ao promitente comprador, com a sua imissão na posse. Sob essa perspectiva, entendo que não deve ser oposto contra o Condomínio o argumento relativo à ilegitimidade da Construtora para arcar com os encargos condominiais das unidades sob sua posse. Isso porque, não havendo ainda os respectivos adquirentes se imitido na posse dessas unidades, permanece a construtora passível de ser acionada pelo Condomínio em questão, ainda que haja cláusula contratual prevendo a transferência da responsabilidade aos adquirentes em momento anterior. Tal raciocínio, ressalte-se, não prejudica o direito da Construtora apelante de buscar eventual ressarcimento junto aos contratantes inadimplentes, com fulcro nas previsões constantes no contrato de promessa de compra e venda das unidades em questão. Isso, contudo, é questão a ser acertada entre a Construtora e os promitentes compradores, não sendo adequado opor tal cláusula de responsabilidade ao Condomínio, ante a ausência de lastro jurídico. Dessa forma, mostrou-se acertado o posicionado do Juízo de Primeiro Grau quanto ao reconhecimento da legitimidade passiva da Apelante e sua responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais referentes ao período em que as unidades estiveram sob sua posse, independentemente dos motivos que ensejaram a demora da entrega das chaves aos adquirentes.
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA 1ª Câmara de Direito Privado Nº CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer parcialmente do recurso de apelação para, na parte conhecida, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, data e assinatura digital registradas no sistema processual eletrônico. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator RELATÓRIO
Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por MRV Engenharia e Participações S/A contra a sentença prolatada pelo Juízo da 20ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza nos autos dos Embargos à Execução de nº 0276691-94.2021.8.06.0001, opostos pela ora Apelante no bojo da Ação de Execução de Taxas Condominiais de nº 0229153-20.2021.8.06.0001, de autoria do Condomínio Parque Farol da Costa. Na exordial do feito, alega a Embargante, em síntese, que lhe estão sendo cobradas despesas condominiais de 11 (onze) unidades imobiliárias integrantes do condomínio exequente/embargado, incluindo-se taxas extras, custas de individualização de hidrômetros e coberturas das garagens. Sustenta, porém, que inexiste qualquer obrigação de sua parte desde agosto de 2016, pelo fato de que todas as unidades imobiliárias foram vendidas. Esclarece que, em agosto de 2016, arcou com todas as taxas condominiais e que, em relação à unidade nº 109 - bloco 04, as chaves foram entregues à adquirente do imóvel em setembro de 2017, motivo pelo qual requer a subtração dos valores referentes a essa unidade do valor da execução. Ressalta que, conforme o conteúdo da cláusula 6.2 dos contratos de compra e venda, atribui-se aos compradores das unidades a responsabilidade pelo pagamento dos impostos e cotas condominiais a partir da emissão do "habite-se". Sustenta, ainda, que, na convenção condominial, há a previsão de bonificação para a embargante/construtora de arcar somente com 30% das cotas condominiais das unidades que ainda lhe pertencem. Defende, também, que é indevida a cobrança de cota extra para individualização da água e cobertura das garagens, por não ter participado da assembleia que a deliberou. Pugnou, ao fim, pela procedência dos embargos. No decisum apelado (ID nº 16097400), o d. Juízo a quo houve por bem julgar parcialmente os embargos à execução em comento, decidindo nos seguintes termos: Pelos fundamentos de fato e de direito alinhados, e por toda a documentação constante dos autos, JULGO PROCEDENTES, EM PARTE, OS EMBARGOS À EXECUÇÃO, resolvendo, com mérito, o processo, com esteio nos arts. 487, I, e 490, ambos do CPC, para: A) decotar da dívida as cotas condominiais referentes ao mês de agosto de 2016, ante a comprovação do pagamento e expressa concordância do embargado; B) reconhecer a legitimidade passiva do embargante referentes às cotas condominiais da unidade 109, Bloco 4, devendo responder pelo débito de setembro/2016 a setembro/2017 até o momento que antecede a data de imissão na posse do imóvel pelo adquirente da unidade ocorrida em setembro de 2017; C) reconhecer a legitimidade passiva do embargante referentes às cotas condominiais da unidade 305, Bloco 5, devendo responder pelo débito de setembro/2016 a março/2018 até o momento que antecede a data de imissão na posse do imóvel pelo adquirente da unidade ocorrida em março de 2018; E) Rejeitar, pois, as demais teses suscitadas. Diante da sucumbência mínima do embargada, condeno a embargante nas custas processuais e em honorários advocatícios, o que arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa, valor este a ser atualizado pela SELIC a partir da data do ajuizamento da ação. Em face dessa decisão, foram opostos Embargos Declaratórios pela Executada/Embargante (ID nº 16097405), os quais quedaram rejeitados com fulcro no Enunciado Sumular nº 18 do TJCE (ID nº 16097409). Irresignada, a Embargante interpôs recurso de apelação (ID nº16097411), alegando que: (i) a responsabilidade da Apelante sobre essas cotas cessou com a disponibilização das unidades, sendo que a posse não foi transferida em razão da inadimplência dos próprios compradores; (ii) os adquirentes são responsáveis pelos encargos condominiais e tributários da unidade a partir da data de disponibilização do imóvel; (iii) diversos adquirentes seguem em situação de inadimplência, o que impede a MRV de realizar a entrega das chaves e, consequentemente, de transferir a responsabilidade pelas cotas condominiais; (iv) a construtora, portanto, não deve ser penalizada pelo inadimplemento continuado de terceiros, especialmente considerando que foram adotadas todas as medidas cabíveis para viabilizar a posse aos compradores, sem qualquer resposta positiva quanto à regularização dos débitos; (v) é lícita a cláusula da convenção do Condomínio que estipula a contribuição reduzida de 30% para as cotas condominiais de unidades ainda sob a posse da construtora, a qual visa justamente equilibrar as responsabilidades financeiras do condomínio, considerando a posse limitada e o não uso efetivo das áreas comuns por essas unidades. Pugna, ao fim, pela reforma da sentença, para que haja o reconhecimento da exceção do contrato não cumprido e seja excluída a responsabilidade da MRV pelo pagamento das cotas condominiais das unidades, em razão da inadimplência prolongada dos compradores, eximindo a construtora de arcar com obrigações decorrentes da posse de unidades cuja transferência é inviabilizada pelo comportamento de terceiros. Subsidiariamente, postula que, na remota hipótese de não ser reconhecida a ilegitimidade da MRV para responder pelas taxas questionadas, o reconhecimento da validade da cláusula que estipula o pagamento de 30% das cotas condominiais pela construtora. Além disso, pede que este Tribunal, na hipótese de manutenção da sentença que impôs à MRV a responsabilidade de quitação das taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves [...], reconheça, de forma expressa, que a responsabilidade da MRV em relação à unidade 503, Bloco 05, cessou em março de 2018, evitando-se assim a cobrança indevida de parcelas posteriores, como equivocadamente pleiteou a parte exequente. Em suas contrarrazões (ID nº 16097415), o Condomínio apelado afirma que: (i) em relação à unidade 305 do Bloco 05, já houve cessação da cobrança de encargos posteriores a março de 2018, sendo fato já reconhecido pela Apelada a extinção da responsabilidade da Apelante pela unidade com a entrega das chaves ao adquirente; (ii) conforme entendimento firmado pelo STJ em julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos, o adquirente só se torna responsável pelos ônus advindos do uso do referido bem a partir do efetivo recebimento das chaves, quando então assume a posse de fato; (iii) sobre a Cláusula 31 da Convenção Condominial, não há qualquer justificativa razoável para que haja redução da cota condominial favorecendo a construtora/apelante, e, por outro lado, criando desvantagem patrimonial para os demais condôminos; (iv) em assembleia, a apelante assumiu o compromisso de arcar com 100% do valor da taxa condominial até a entrega dos referidos imóveis a seus respectivos proprietários, o que de fato, até o presente momento não ocorreu. Pugna, ao fim, pelo desprovimento do recurso. É o relatório. VOTO Consoante relatado, o presente apelo configura insurgência contra o decisum de Primeiro Grau que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução originários, reconhecendo a legitimidade da Construtora apelante para figurar no polo passivo da execução e atribuindo-lhe a responsabilidade sobre o pagamento integral das cotas condominiais das unidades referidas até a imissão na posse pelos respectivos compradores. Referidos embargos foram opostos a título de defesa no bojo da Ação de Execução de Taxas Condominiais de nº 0229153-20.2021.8.06.0001, proposta pelo Condomínio Parque Farol da Costa em face da ora Apelante com o objetivo de executar encargos condominiais relativos às seguintes unidades do Exequente/ Trata-se do entendimento que mais coaduna com o posicionamento firmado no Tema 886 do STJ, bem como da jurisprudência desta e. Corte de Justiça, adiante exemplificada [grifo nosso]: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. IMPROCEDÊNCIA DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo Interno interposto por Patri Um Empreendimentos Imobiliários Ltda., em face de decisão monocrática que negou provimento à apelação e manteve sentença condenatória, determinando o pagamento de despesas condominiais referentes a unidades específicas em condomínio. O agravante busca a extinção da execução por ilegitimidade passiva ou a improcedência da ação de cobrança. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se o agravante possui legitimidade passiva para responder pela cobrança das despesas condominiais; (ii) analisar a possibilidade de reforma da decisão monocrática que manteve a condenação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As despesas condominiais são consideradas obrigações propter rem, cabendo ao proprietário do imóvel a responsabilidade pelo pagamento, independentemente de posse direta, conforme jurisprudência consolidada (TJ/ES, Ap. Civ. 0011838-06.1999.8.08.0024). 4. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, firmou entendimento de que a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair sobre o promitente vendedor ou o promissário comprador, dependendo da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio. No caso, não houve comprovação da imissão na posse nem da ciência do condomínio. 5. O agravante não apresentou contestação na ação principal, nem comprovou a alienação do imóvel a terceiros, mantendo-se a sua responsabilidade pelas contribuições condominiais, até o registro efetivo da transferência de propriedade. 6. A jurisprudência do STJ (Tema 886) pacificou que, na ausência de registro do compromisso de compra e venda e da imissão na posse, o promitente vendedor permanece responsável pelas despesas condominiais. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A obrigação de pagar despesas condominiais é propter rem e recai sobre o proprietário do imóvel, independentemente de posse direta. 2. Na ausência de registro do compromisso de compra e venda e da imissão na posse, o promitente vendedor é responsável pelo pagamento das despesas condominiais até a efetiva transmissão do bem. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08/04/2015; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 1514101/GO, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 09/03/2020. […] (TJ-CE - Agravo Interno Cível: 01261858220168060001 Fortaleza, Relator.: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 25/09/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 25/09/2024). DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. UNIDADES IMOBILIÁRIAS OBJETO DE INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMISSÃO NA POSSE DOS PROMITENTES COMPRADORES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. FATO INCONTROVERSO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES. PROMITENTE COMPRADOR SOMENTE RESPONDERÁ APÓS O RECEBIMENTO DAS CHAVES. TEMA 886 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O cerne recursal consiste na responsabilidade dos autores, ora apelados, por dívida proveniente de despesas e contribuições condominiais anteriores ao recebimento do imóvel, qual seja, no período de maio de 2014 até dezembro de 2015 (sala 1112) e maio de 2014 até abril de 2016 (sala 1113). 2. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (Tema 886) fixou as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; e c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador ( Apelação Cível - 0142157-29.2015.8.06.0001, Rel. Desembargador (a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 01/02/2023, data da publicação: 03/02/2023). 3. Compulsando os autos, verifica-se que as duas unidades imobiliárias foram recebidos pelos apelados em 17.12.2015, em relação à sala 1112, e em 06.04.2016, no que tange à sala 1113 (fls. 14-15), quando houve a efetiva entrega das chaves, momento no qual surge a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais. Nesse sentido, sustentam os recorridos serem partes ilegítimas para responderem pelas taxas de condomínio anteriores às mencionadas datas. 4. In casu, de fato, os apelados demonstraram o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), comprovando que as taxas condominiais relativas às unidades imobiliárias em tela, datadas de maio de 2014 a dezembro de 2015 quanto a sala 1112 e maio de 2014 a abril de 2016 quanto a sala 1113, venceram em data anterior à imissão de seus adquirentes na posse naquelas unidades. Ademais, vislumbra-se dos autos que inexiste qualquer valor a ser executado pelo condomínio em relação a período posterior à imissão na posse dos executados, ora apelados, nos referidos imóveis. 5. Destarte, mantém-se a sentença recorrida que exonerou os recorridos da obrigação de pagamento das taxas condominiais discutidas na demanda, tudo conforme a presente fundamentação. 6. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. […] (TJ-CE - AC: 01784075620188060001 Fortaleza, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 01/03/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 01/03/2023). PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR SOMENTE A PARTIR DA EFETIVA POSSE DO BEM, COM A ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO GUERREADA MANTIDA. I -
Cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por LA CITTÁ INCORPORAÇÕES SPE LTDA, contra decisão proferida pela Juízo da 35ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Valores, autuada sob o nº 0188738-34.2017.8.06.0001, ajuizada pelo agravado, Raimundo André de Oliveira Neto, em face da agravante, que deferiu parcialmente a tutela de urgência pleiteada para determinar que a recorrente se abstenha em proceder cobranças ao requerente, devendo, ainda, responsabilizar-se pelas taxas e despesas do condomínio do apartamento objeto contratual. No mérito recursal, busca-se a agravante se eximir da responsabilidade do pagamento das taxas condominiais incidentes sobre o imóvel, repassando esse ônus ao agravado, assim como qualquer outro encargo. II - No caso em referência, necessária se faz a manutenção da decisão para que, em instrução probatória, se analise se o que está sendo cobrado pela construtora está dentro do parâmetro da razoabilidade. Não obstante a jurisprudência do STJ vir se manifestando pela possibilidade de retenção, pela construtora, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), em caso de fato atribuível ao comprador, possibilitar neste estágio processual simplesmente a incidência dos 25% (vinte e cinco por cento) previsto na cláusula "14.1" (fl. 115) é medida por demais apressada, sendo consectário a esta conclusão a necessidade de cessação das cobranças até que se defina o direito. III - No que concerne às taxas de despesas de condomínio, é cediço que as despesas condominiais se referem a obrigações de pagar atreladas à propriedade (direito real). Uma vez transmitido o direito de que se origina, a obrigação segue a reboque, independentemente do título translativo. É, portanto, o que se convencionou chamar de obrigação propter rem. Entretanto, do que se analisa dos autos, por se tratar de contrato particular de compra e venda de imóvel novo, a jurisprudência tem modulado os efeitos da natureza propter rem dessa obrigação, de maneira a atribuir a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais ora ao promitente vendedor, ora ao promissário comprador, dependendo das circunstâncias do episódio concreto. IV - Entende-se que no caso de aquisição de imóvel, por promessa de compra e venda, o efetivo exercício da posse é o marco definidor do momento a partir do qual a pessoa passa a responder pelas taxas condominiais. Destarte, a jurisprudência dos Tribunais pátrios vem declinando nesse sentido, entendendo que o promitente comprador somente responderá pelas despesas condominiais a partir do momento em que recebe as chaves do empreendimento, detendo a posse plena do bem, oportunidade em que passará a usufruir do imóvel e de eventuais benfeitorias realizadas pelo condomínio. V - No caso, do que se vislumbra, não houve a demonstração inequívoca de ter a agravada adentrado na posse do imóvel, necessário se faz, igualmente, a manutenção da decisão quanto à responsabilidade pelo pagamento das taxas referenciadas à empresa recorrente. VI - E em relação à disposição do bem para venda a terceiros pela empresa recorrente, este tema não foi objeto de abordagem na decisão recorrida, não podendo, neste grau de jurisdição, neste momento, ser analisado e decidido primeiramente a matéria. VII - Agravo de Instrumento conhecido e improvido. Decisão de primeiro grau mantida. […] (TJ-CE - AI: 06235670820198060000 CE 0623567-08.2019.8.06.0000, Relator.: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 22/10/2019, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 22/10/2019). Quanto à validade da cláusula que prevê uma taxa condominial diferenciada em relação à construtora, impende tecer as seguintes considerações. Primeiramente, é pertinente recordar o teor dos seguintes dispositivos do Código Civil [grifo nosso]: Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Ocorre que, na estipulação das taxas condominiais, deve-se adotar critérios proporcionais e razoáveis, de modo que sejam evitadas situações de relevante desigualdade entre os condôminos. Diante disso, a estipulação de uma taxa reduzida em favor da construtora correspondente a apenas 30% (trinta por cento) da taxa condominial regular é apta a gerar uma situação de extrema desigualdade, atribuindo aos demais condôminos um ônus injustificado. Nessa toada, o STJ já se manifestou pela nulidade de cláusulas de convenções condominiais dessa natureza, em face de seu caráter manifestamente abusivo. A título de exemplo, leia-se o seguinte julgado: RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial devida. 3. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial. 4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. 5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002 6. Recurso especial provido. (STJ - REsp nº 1.816.039/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/2/2020, DJe de 6/2/2020.) [Grifou-se.] No mesmo sentido, já decidiu este egrégio Tribunal de Justiça: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO. PAGAMENTO DE COTA CONDOMINIAL DIFERENCIADA. NORMA CONTRATUAL ABUSIVA. SITUAÇÃO VANTAJOSA À INCORPORADORA/CONSTRUTORA. INFORMATIVO 664 STJ. NULIDADE AFASTADA. ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS ÀS EXPENSAS DO APELANTE. RECONHECIMENTO PELO CONDOMÍNIO. COMPROVAÇÃO DOS VALORES PAGOS. COMPENSAÇÃO EM EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS DE UNIDADES VENDIDAS. TESE 866 STJ. NECESSÁRIA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. NÃO DEMONSTRADA. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Villa Sol Empreendimentos LTDA ¿ EPP, em face da sentença de parcial procedência proferida pelo Juízo da 35ª Vara Cível da comarca de Fortaleza, nos Embargos à Execução, opostos em desfavor do Condomínio Edifício Solar de Iracema. 2. A redução ou isenção da quota condominial em favor de um ou vários condôminos implica oneração aos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002. Tal posicionamento encontra-se firmado no informativo 664 do STJ, in verbis: É nula a cláusula de convenção outorgada pela própria construtora que prevê a redução da taxa condominial das suas unidades imobiliárias ainda não comercializadas. STJ. 3ª Turma. REsp 1.816.039-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 04/02/2020 (Info 664). 3. Quanto aos valores pagos às expensas do apelante, entendo que o fato fora devidamente reconhecido pelo síndico do Condomínio, ora Apelado, à época, à fl. 200, como também pelos comprovantes de pagamentos às fls. 201/317, referente ao período de janeiro de 2016 a julho de 2017. Dessa forma, referidos quantitativos devem ser compensados em execução, com fulcro no art. 368/ 380 do CC, a fim de evitar o instituto do bis in idem em desfavor do apelante e vedar o enriquecimento ilícito pelo condomínio apelado. 4. Da leitura da tese fixada no Tema 866, do STJ, se extrai que restam configurados elementos para que se conclua pela não responsabilidade da proprietária pelo pagamento das taxas condominiais, que submete o bem a venda, quais sejam: a) o imóvel tem que ter sido objeto de venda em contrato de promessa de venda e compra não levado a registro; b) o promissário comprador tem que ter sido imitido na posse e deve ter havido ciência inequívoca desta imissão ao condomínio. 5. In casu, entendo que não se observa o requisito relativo ao exercício da posse, referente ao período cobrado. Enfim, o acerto efetivado entre as partes não tem o condão de retirar a característica propter rem da dívida, a exigir de quem exercia a posse do bem, ao tempo do fato gerador da obrigação, o dever de pagar a taxa condominial respectiva. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença monocrática apenas para determinar a compensação dos valores pagos às expensas do apelante em execução, com fulcro no art. 368/ 380 do CC, a fim de evitar o instituto do bis in idem e vedar o enriquecimento ilícito pelo condomínio apelado. […] (TJ-CE - Apelação Cível: 0251942-47.2020.8.06.0001 Fortaleza, Relator.: JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, Data de Julgamento: 20/02/2024, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 20/02/2024). Conclui-se que é abusiva e, portanto, nula a previsão constante na convenção condominial que determina uma taxa condominial reduzida em favor da Construtora ora Apelante (Cláusula 31), por malferir o princípio da proporcionalidade e colocar os demais condôminos em situação de extrema desvantagem. Por conseguinte, não há o que se falar em excesso de execução como resultado do afastamento da dita cláusula. Por fim, observo que não há interesse recursal da Apelante no que se refere ao pedido de estipulação do marco de encerramento da responsabilidade da Recorrente pelos encargos condominiais da unidade 503 do Bloco 05, cujas chaves foram entregues à adquirente em março de 2018. Isso porque, na sentença, o d. Juízo de primeiro grau já consignou expressamente essa data como tal, o que se confirma da leitura do seguinte excerto: […] Quanto à unidade 109, bloco 4, considerando a entrega das chaves ocorrida em 26/09/2017, o embargante é devedor das cotas condominiais até essa data. De igual modo, o embargante também é devedor das cotas condominiais da unidade 503, bloco 05, até março de 2018 quando ocorreu a autorização para a posse do adquirente. […] [Grifou-se.] Ressalte-se que a própria Apelada já concordou com desoneração da Construtora dos encargos incidentes a partir de março de 2018, não havendo, portanto, controvérsia entre as partes quanto a isso. Assim, não há motivos para discussão desse aspecto em sede de apelação, pois o julgamento já foi favorável à pretensão da Apelante. Verifica-se, portanto, que não há lastro para a reforma da decisão apelada. A Recorrente não trouxe elementos aptos a infirmar a conclusão do julgamento em liça, do que se infere que o desprovimento do recurso é medida que se impõe. Ex positis, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso de apelação para, na parte conhecida, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a sentença vergastada. Em face da sucumbência recursal, majoro os honorários sucumbenciais estipulados em sentença para o patamar de 12% (doze por cento) do valor da causa. É como voto. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator