Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0255668-24.2023.8.06.0001.
EMBARGANTE: SILVANA SEVERINO MATIAS
EMBARGADO: CONDOMINIO VILLA BELLA APENSO: [0236315-66.2021.8.06.0001] SENTENÇA 1 - RELATÓRIO SILVANA SEVERINO MATIAS, pessoa física devidamente qualificada nos autos, opôs os presentes Embargos à Execução (ID. 95678026) em face do CONDOMÍNIO VILLA BELLA, igualmente qualificado, argumentando, em síntese, o que se segue: A embargante alega a nulidade da execução por ausência de liquidez do título, sustentando que o embargado se limita a apresentar um demonstrativo analítico de débito que não expõe de forma clara e precisa os critérios utilizados, nem a evolução do valor exigido na execução. Alega, ainda, a impenhorabilidade do bem de família, afirmando que é o seu único imóvel, onde reside com sua família, e que o imóvel em questão está onerado por alienação fiduciária junto à Caixa Econômica Federal, com prazo para quitação estabelecido em 360 meses, tendo sido adquirido em novembro de 2014. Justiça gratuita deferida na decisão de ID. 95678006. A parte embargada apresentou impugnação aos embargos (ID. 95678011), pleiteando o indeferimento da justiça gratuita à embargante. Sustentou, ainda, que o cálculo do débito está devidamente baseado nas informações constantes do título executivo, o qual, conforme afirma, foi elaborado em conformidade com as normas aplicáveis e as deliberações aprovadas em assembleia. Alega que não há razão para questionar a exigibilidade do título, afirmando que as contribuições, tanto ordinárias quanto extraordinárias, devem estar previstas na convenção do condomínio ou ser previamente aprovadas em assembleia geral. A convenção, por sua vez, estabelece de forma expressa o dever dos condôminos de contribuir com as despesas condominiais. A embargante apresentou resposta à impugnação de ID. 95678017, reiterando os argumentos inicialmente expostos. A decisão de ID. 95678021 anunciou o julgamento antecipado da lide, tendo as partes permanecido silentes, conforme certidão de ID. 95678023. É o breve relato. Decido. 2 - FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta o julgamento antecipado, pois a matéria versada é eminentemente de direito, não havendo necessidade de produção de outras provas, o que autoriza o julgamento, na forma do art. 355, I, do CPC. Cuidam os presentes autos de Embargos à execução propostos contra a Execução de nº 0236315-66.2021.8.06.0001, na qual a parte exequente, ora embargada, objetivou a cobrança do débito referente a taxas condominiais de outubro e dezembro de 2019, janeiro a julho de 2020, outubro a dezembro de 2020 e abril e maio de 2021, segundo demonstrativo colacionado no corpo da exordial dos autos executivos. O exame da controvérsia repousa nos seguintes pontos a serem apreciados: - preliminarmente: 1. Impugnação à concessão da justiça gratuita; do mérito: 2. Se há o preenchimento dos requisitos do título executivo extrajudicial; 3. Análise dos requisitos indispensáveis previstos no CPC para verificar a ocorrência de excesso de execução; 4. Se há possibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente por despesas condominiais. Preliminarmente 1. Da impugnação à gratuidade judiciária Em sede preliminar, o embargado impugnou a concessão dos benefícios da gratuidade judiciária a embargante, por entender que não houve a comprovação da hipossuficiência financeira. Examinando os autos, verifico que este juízo deferiu o benefício à parte embargante, após análise da documentação colacionada pela embargante. Ressalte-se que, para a impugnação à gratuidade de justiça, é necessária a efetiva demonstração da ausência dos pressupostos legais que ensejaram a sua concessão, o que não foi realizado pelo embargado. Nessa toada, veja-se como o Superior Tribunal de Justiça tem julgado a questão: EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUSTIÇA GRATUITA. IMPUGNAÇÃO. PROVA DA CAPACIDADE DO BENEFICIÁRIO. ÔNUS DO IMPUGNANTE. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS NºS 7 E 83/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, apreciando as peculiaridades fáticas da causa, deferiu o benefício da assistência judiciária gratuita. A modificação de tal entendimento lançado no v. acórdão recorrido, como ora perseguida, demandaria a análise do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 2. Além disso, na hipótese de impugnação do deferimento da assistência judiciária gratuita, cabe ao impugnante comprovar a ausência dos requisitos legais para a concessão do benefício, ônus do qual não se incumbiu a parte ora agravante, segundo assentado pelo acórdão recorrido. Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1023791 SP 2016/0304627-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 16/03/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/03/2017) (destacou-se) Da jurisprudência colacionada, depreende-se que é de incumbência do embargado o ônus de apresentar prova capaz de desconstituir a decisão e, não tendo obtido êxito, entendo por afastar a impugnação e manter a concessão da gratuidade da justiça a embargante. Do mérito 2. Dos requisitos indispensáveis à formação do título executivo extrajudicial As contribuições de condomínio edilício são consideradas título executivo extrajudicial, na forma do art. 784, X, do CPC, desde que documentalmente comprovadas por convenção ou aprovação em assembleia geral. Nessa toada, colaciono entendimento do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, CONTRIBUIÇÕES ORDINÁRIAS OU EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INCLUSÃO DE PRESTAÇÕES VINCENDAS NO DÉBITO EXEQUENDO. POSSIBILIDADE. INCLUSÃO AUTOMÁTICA NA EXECUÇÃO APENAS PARA AS PRESTAÇÕES HOMOGÊNEAS, CONTÍNUAS E DA MESMA NATUREZA. A MODIFICAÇÃO DE NATUREZA OU DA HOMOGENEIDADE DA PRESTAÇÃO, BEM COMO DE EVENTUAL AMPLIAÇÃO DO ATO CONSTRITIVO ENSEJA A ABERTURA DE NOVO DIREITO DE DEFESA DO DEVEDOR, RESTRITA AO ACRÉSCIMO DO REFERIDO CONTEÚDO E A ELE LIMITADA. 1. Com o advento do CPC/2015, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício - previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas - passou a ser expressamente considerado como título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, inciso X. 2. Com a comprovação dos requisitos do título executivo extrajudicial, mostra-se possível a inclusão, na execução, das parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação do curso do processo. 3. No entanto, apenas as prestações homogêneas, contínuas e da mesma natureza comportam essa inclusão automática na execução. Assim, em havendo modificação da natureza da prestação ou da sua homogeneidade, bem como de eventual ampliação do ato constritivo dela decorrente, deverá ser oportunizado ao devedor o direito de se defender, por meio de embargos, em relação a esse acréscimo e limitado ao referido conteúdo. 4. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1835998 RS 2019/0263105-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 26/10/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/12/2021) (destacou-se) In casu, percebo que o embargado acostou, à exordial da execução, a Convenção de Condomínio e Regimento Interno (ID. 92795988); as Atas de Assembleia Geral Ordinária (ID. 92795994, 92795995, 92795996) além do demonstrativo de débito de ID. 92795990 dos autos executivos. Em detida análise dos documentos supracitados, vislumbro que o cálculo apresentado está baseado nas informações constantes no título executivo, que foi elaborado conforme as normas vigentes e aprovações em assembleia. A suposta iliquidez da dívida não é válida, uma vez que o título atende a todos os requisitos formais e materiais da ação de execução, incluindo a clareza dos valores devidos e a legalidade das cobranças. Logo, tenho que a execução foi lastreada em título dotado de certeza, liquidez e exigibilidade, consoante previsão do art. 784, X, do CPC, motivo pelo qual rejeito a tese do embargante. 3. Dos requisitos indispensáveis exigidos pelo CPC para se examinar se há excesso de execução O CPC de 2015 manteve o mesmo regramento contido no art. 285-B do CPC de 1973, determinando, como pressuposto de admissibilidade específico quando da alegação de excesso de execução, que a parte aponte com exatidão a(s) cláusula(s) que pretende revisar, informe o valor que entende correto, apresente o demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo e comprove o pagamento do valor incontroverso, sob pena de não ser examinada a alegação de excesso de execução, como se pode verificar pela simples leitura dos seguintes artigos: Art. 330. A petição inicial será indeferida quando: [...] § 2º Nas ações que tenham por objeto a revisão de obrigação decorrente de empréstimo, de financiamento ou de alienação de bens, o autor terá de, sob pena de inépcia, discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, além de quantificar o valor incontroverso do débito. § 3º Na hipótese do § 2º, o valor incontroverso deverá continuar a ser pago no tempo e modo contratados. Art. 917. Nos embargos à execução, o executado poderá alegar: [...] III - excesso de execução ou cumulação indevida de execuções; [...] § 2º Há excesso de execução quando: I - o exequente pleiteia quantia superior à do título; [...]. § 3º Quando alegar que o exequente, em excesso de execução, pleiteia quantia superior à do título, o embargante declarará na petição inicial o valor que entende correto, apresentando demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo. § 4º Não apontado o valor correto ou não apresentado o demonstrativo, os embargos à execução: I - serão liminarmente rejeitados, sem resolução de mérito, se o excesso de execução for o seu único fundamento; II - serão processados, se houver outro fundamento, mas o juiz não examinará a alegação de excesso de execução. (grifou-se) Nesse ponto, a embargante alegou existir excesso de execução, afirmando que o cálculo apresentado não demonstra de forma clara e precisa os critérios utilizados, nem a evolução do valor exigido na execução. Contudo, o argumento da embargante não merece prosperar. O demonstrativo apresentado pelo embargado (ID.92795990) no processo executivo é hábil e suficiente para comprovar o valor exigido, com a incidência dos encargos contratuais cabíveis, como multa de 2% (dois por cento) sobre o débito e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, em conformidade com o art. 35 da Convenção de Condomínio coligida aos autos apensos no ID. 92795988. Portanto, não conheço do alegado excesso de execução e afasto o pedido da parte embargante, uma vez que o cálculo apresentado pela parte embargada demonstra de forma clara os critérios utilizados e a evolução do valor exigido na execução. 4. Possibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente por despesas condominiais. A embargante argumenta que não é possível registrar a penhora na matrícula do imóvel, uma vez que o bem está hipotecado em favor da CEF. No entanto, razão não lhe assiste. O devedor fiduciante, que é o possuidor direto, tem a obrigação de quitar o débito condominial, considerando a relação entre ele e o credor fiduciário. Contudo, é importante ressaltar que o credor fiduciário, ao celebrar o contrato, adquire a propriedade resolúvel do imóvel, além da posse indireta. Assim, ele também deve responder pelos débitos de natureza propter rem relacionados ao bem, mantendo o direito de regresso contra o possuidor direto. A natureza propter rem está diretamente relacionada ao direito de propriedade sobre o bem. Por isso, ela prevalece sobre os direitos de qualquer proprietário, incluindo o credor fiduciário, que, na condição de proprietário sob uma condição resolutiva, não pode ter direitos superiores aos do proprietário pleno. Dessa forma, o débito condominial está vinculado ao imóvel, independentemente de quem seja o proprietário ou possuidor. Sendo a dívida que originou a presente ação de execução decorrente de despesas condominiais, entendo que se deve priorizar os interesses do condomínio em relação à instituição bancária, sendo legítima a penhora da unidade devedora, mesmo quando tenha ocorrido a alienação fiduciária. Além disso, ressalto que o crédito discutido tem prioridade sobre o crédito hipotecário, conforme estabelece a Súmula 478 do STJ: "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". Recentemente, a questão foi enfrentada pelo C. STJ para admitir a penhora do bem alienado fiduciariamente por despesas condominiais. Vejamos: "AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO DA ARREMATAÇÃO. DÍVIDA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE A DO PROMITENTE VENDEDOR. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO ESTADUAL COM O ENTENDIMENTO DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. "A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp n. 2.059.278/SC, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2."As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel" (REsp n. 1.473.484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018). 3. Na presente hipótese, a Corte estadual consignou que, "No processo em que proferida a r. decisão agravada, objetiva o exequente a cobrança de débito decorrente de despesas condominiais, ou seja, de dívida propter rem, razão pela qual se mostra correto o entendimento da douta magistrada, pois o crédito do condomínio tem preferência em relação ao do promitente vendedor". Dessarte, a conclusão adotada pelo Tribunal de origem não destoa do entendimento desta Corte, pois afigura-se plausível a conclusão de que o crédito decorrente de despesas condominiais adere ao próprio imóvel, considerada a natureza propter rem. e, por tal motivo, possui preferência em relação ao crédito do promitente vendedor no âmbito do processo executivo. 4. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp n. 2.395.946/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024) CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023) Oportunamente, transcrevo um trecho da decisão do Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, no REsp n. 2.059.278/SC. Vejamos: "A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia - nessa tese até aqui apresentada pelo em. Relator - ser objeto de nenhuma constrição; e, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento." Portanto, em uma execução por dívida condominial promovida pelo condomínio, é viável a penhora do próprio imóvel que gerou a dívida, mesmo que este esteja alienado fiduciariamente, devido à natureza da dívida condominial. Ressalto que no caso das dívidas condominiais o imóvel é quem responde pelo débito, independentemente de quem seja o titular do direito de propriedade ou do direito de possuidor do bem. Assim, entendo que por se tratar de litisconsórcio passivo não necessário, o exequente pode ingressar com a execução em face de um ou de outro ou de ambos. A ciência do credor fiduciário acerca da penhora do imóvel é suficiente, não sendo necessária a citação prévia do credor fiduciário para participar da execução.
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO 20ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA NÚMERO DO CLASSE: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) ASSUNTO: [Extinção da Execução]
Diante do exposto, reconheço a possibilidade de penhora do imóvel que deu origem à dívida condominial, devendo ser dada ciência ao credor fiduciário. 3 - DISPOSITIVO Pelos fundamentos de fato e de direito alinhados, e por toda a documentação constante dos autos, JULGO IMPROCEDENTES OS EMBARGOS À EXECUÇÃO, resolvendo, com mérito, o processo, com esteio nos arts. 487, I, e 490, ambos do CPC. Condeno a embargante nas custas processuais e em honorários advocatícios, o que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, valor este a ser atualizado pela SELIC a partir da data do ajuizamento da ação. Todavia, considerando que os embargantes são beneficiários da gratuidade de justiça, a cobrança e a exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência devem ficar sob condição suspensiva pelo período de 5 (cinco) anos, quando poderão ser executadas, no caso de o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, conforme art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado da sentença de mérito, ARQUIVEM-SE estes autos, com as formalidades legais. Fortaleza-CE, data da assinatura digital. Antônia Neuma Mota Moreira Dias Juíza de Direito (assinado digitalmente)