Procedimento Comum Cível 0244924-67.2023.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0244924-67.2023.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, 220 - Edson Queiroz, Fortaleza - CE, CEP 60811-690 - Fone: (85) 3108-0825 - E-mail: [email protected] Processo n°: 0244924-67.2023.8.06.0001 Apenso: [] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Promessa de Compra e Venda] Polo ativo: DECIA CLAUDIA DE CARVALHO MELO Polo passivo Sheridan Cristina Barragao de Sa Magalhaes e outros SENTENÇA Vistos. I - RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, ajuizada por DÉCIA CLÁUDIA DE CARVALHO MELO em face de ANANIAS MAGALHÃES NETO e SHÉRIDA MAGALHÃES, todos devidamente qualificados nos autos. A parte autora, em sua petição inicial (ID 120989689), relata que, em 28 de abril de 2021, foi convocada pela síndica do Ed. Salinas, Sra. Maria Lucileide Bastos Magalhães, para tratar da venda do imóvel de propriedade do Promovido, Sr. Ananias Magalhães Neto, localizado na Rua Vereador Paulo Mamede, 201, Cocó, Fortaleza/CE. O Promovido autorizou a venda e fixou a comissão de 5% sobre o valor da venda, o que levou a autora a prosseguir com o processo de venda. Afirma que, em 12 de novembro de 2021, o Promovido manifestou interesse e confirmou uma visita ao imóvel, durante a qual a autora apresentou o imóvel ao interessado, Sr. Etevaldo Nogueira Filho. Em 18 de novembro de 2021, o Promovido enviou à autora cópia dos documentos do imóvel, a fim de apresentar ao mesmo interessado na compra. Relata que trocou diversas mensagens de texto e áudio com o Promovido, demonstrando seu empenho na venda do imóvel, inclusive com a lavratura de uma Ata Notarial. Em 12 de abril de 2022, informou ao Promovido que o comprador aguardava a finalização das negociações do prédio vizinho para prosseguir com a compra. Em 30 de maio de 2022, enviou uma proposta de R$3.000.000,00, e em 1º de julho de 2022, solicitou reunião para alinhar preço e condições. Contudo, em 29 de agosto de 2022, o Promovido informou que, sem contrato de exclusividade, iria colocá-lo à venda inclusive com fixação de placa de outro corretor e que o mesmo estava aberto a proposta de valores. No final de 2022, a autora comunicou ao Promovido que o comprador havia concluído a negociação do prédio vizinho e tentariam realizar a compra. No entanto, em 23 de janeiro de 2023, a autora soube que o Promovido, aproveitando os contatos feitos pela autora, finalizou a venda diretamente com o comprador. Assevera que, o comprador, reconhecendo todo o esforço, dedicação, empenho e consideração ao trabalho da Autora, pagou a mesma o valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), contudo não poderia assumir o valor total da comissão que lhe é devida, haja vista que a responsabilidade de pagamento de comissão pela corretagem na venda de imóvel é do Vendedor. Declara que o Promovido, em 01 de junho de 2023, foi inclusive Notificado Extrajudicialmente, para pagar ou apresentar proposta de pagamento, porém até o presente momento, nada foi apresentado pelo mesmo apesar das várias tentativas de acordo. Ante o exposto, ajuizou a presente ação, requerendo: a) a concessão de prazo para o pagamento das custas processuais ao final do processo ou, alternativamente, que estas sejam reduzidas e pagas em 06 (seis) parcelas; b) a procedência da ação, com a condenação do requerido ao pagamento de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), referente à comissão de corretagem ajustada entre as partes; c) a inclusão de juros de mora, atualização e correção monetária sobre o valor devido, desde a venda do imóvel até o pagamento integral; d) ao final, a condenação do requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais. Aduz que o valor da causa é de R$170.000,00 (cento e setenta mil reais). Decisão de ID 120987089 acolhendo à emenda a inicial, para deferir o parcelamento das custas iniciais em 6 (seis) parcelas mensais iguais, com vencimentos no dia 30 (trinta) de cada mês, devendo ser emitidas as guias das custas de forma parcelada, e a parte autora peticionar nos autos mensalmente comprovando o pagamento das parcelas, independentemente de nova decisão judicial, sob pena de cancelamento da distribuição e extinção do processo sem resolução do mérito. Manifestação da parte autora em ID 120987102 comprovando o pagamento da primeira parcela. Despacho de ID 120987104 recebendo a inicial e a emenda apenas no plano formal, determinando a realização de audiência de conciliação e citação da parte ré. Manifestação da parte autora em ID 120989225 apresentando os comprovantes de pagamento da segunda parcela. Promovida audiência de conciliação em ID 120989226 as partes não transigiram. Manifestação da parte autora em ID 120989226 pugnando pela citação eletrônica dos promovidos. Juntada das custas da terceira parcela em ID 120989230. Na contestação apresentada por Sheridan Cristina Barragão de Sá Magalhães e Ananias Magalhães Neto (ID 120989250), são alegados, em suma, os seguintes pontos: a) Preliminarmente, argumentam a inépcia da inicial; b) Alegam litisconsórcio passivo necessário, pugnando pelo chamamento ao processo da empresa RCI Negócios Imobiliários Ltda, representada por Roberto Carlos da Silva; c) No mérito, contestam a falta de comprovação dos fatos alegados na inicial, que seriam meras alegações sem respaldo probatório, isentando a parte autora do ônus da prova, conforme o art. 373, inciso I do Código de Processo Civil; d) Informam que nunca houve acordo entre as partes quanto ao pagamento de 5% sobre o valor da venda do imóvel, nem contrato de corretagem assinado; e) Sustentam que as negociações não passaram da fase preliminar, sem qualquer formalização ou acordo escrito sobre a corretagem e a obrigação de comissão; f) Afirmam que a venda foi realizada em dezembro de 2022, com a última mensagem trocada entre as partes em 29/08/2022, ou seja, quatro meses antes da venda, o que demonstra que a autora não intermediou a negociação; g) Refutam a alegação da autora de que foi informado que não havia contrato de exclusividade, apresentando como prova um contrato de venda com exclusividade datado de 05/07/2022; h) Relatam que a venda do imóvel foi intermediada por outro corretor, devidamente contratado e remunerado, excluindo a possibilidade de reivindicação de comissão pela autora; i) Sustentam que a cobrança de corretagem é ilegal, pois a autora não intermediou nem concluiu a venda do imóvel; k) alegam litigância de má-fé por parte autora; l) Por fim, requerem o julgamento improcedente da ação. Réplica em ID 120989256 rebatendo as preliminares arguidas e os argumentos suscitados em exordial. Despacho de ID 120989260 facultando as partes manifestarem-se pelo julgamento antecipado da lide ou pela produção de provas. Manifestação da parte ré em ID 120989262 pugnando pelo depoimento pessoal da parte autora e o reconhecimento do litisconsórcio passivo necessário, com o devido chamamento ao processo da empresa RCI NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Despacho de ID 120989265 designando audiência de instrução. Promovida a audiência de instrução em ID 127741882, foi rejeitada a argumentação de incidência de litisconsórcio necessário e determinado o prosseguimento do ato audiêncial. Além disso, ouvida a testemunha Paulo Victor de Oliveira Lopes foi reconhecida a suspeição da testemunha não mais figurando no processo nessa qualidade e sim como informante, nos termos do artigo 447, § 5º do CPC. Ademais, os advogados em comum acordo, pugnaram pelo desmembramento da audiência indicando testemunhas a serem ouvidas. O advogado da parte requerida apresentou a empresa RCI NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Designada data para nova audiência de instrução em ID 131777174. Promovida a audiência de instrução em ID 136306933 foram ouvidas as testemunhas, os Srs. Etevaldo Nogueira Filho (arrolado pela parte autora) e Roberto Carlos da Silva (arrolado pela parte requerida) - gravados em mídia digital. Ambas as partes aduziram não haver mais provas a produzir, sendo a fase instrutória declarada encerrada, ficando anunciado o julgamento do feito. Alegações finais da parte autora em ID 137660982. Alegações finais da parte ré em ID 141100113. É o relatório. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO 2.1 - Da alegação de inépcia da inicial; A parte ré declara que a presente ação não veio instruída com os documentos essenciais à mesma, posto não trazer demonstrativos que evidenciassem a autorização da venda, tampouco contrato de corretagem realizado pelas partes. Contudo, rejeito a preliminar de inépcia da inicial, pois não estão presentes nenhuma das hipóteses constantes no art. 330, § 1º do CPC, quais sejam, falta de pedido ou causa de pedir, pedido indeterminado, da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão, existência de pedidos incompatíveis entre si. Sem mais preliminares. Passo ao mérito. 3. MÉRITO Por versar o presente feito sobre matéria de direito e considerá-lo amplamente instruído, passo para o Julgamento da lide com fulcro no art. 355, I do CPC. Nesta órbita: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AÇÃO DE COBRANÇA - INDEFERIMENTO DE PROVAS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO O RECURSO.IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. 1.Cabe ao magistrado verificar a existência de provas suficientes nos autos para ensejar o julgamento antecipado da lide ou indeferir a produção de provas consideradas desnecessárias, conforme o princípio do livre convencimento do julgador. Infirmar os fundamentos utilizados pelo Tribunal a quo para indeferir o pedido de produção de prova testemunhal demandaria, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos. Incidência da Súmula 7/STJ. Precedentes. 2.Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp 581.956/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/08/2015, DJe 28/08/2015). Cuidam os autos de "Ação de cobrança de comissão de Corretagem", ajuizada por Décia Cláudia De Carvalho Melo, contra Ananias Magalhães Neto e Shérida Magalhães, pautada em demonstração do referido imóvel e tratativas iniciais de venda do bem. Pois bem, o contrato de corretagem está previsto nos artigos 722 a 729 do Código Civil, cujo aperfeiçoamento não depende de forma especial, ou seja, pode ser celebrado verbalmente. E, a teor do enunciado do art. 722, do CCB, o contrato de corretagem é assim definido: "Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a oura em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas". Já os artigos 725 e 727 do CCB 725 e 727 do CCB dispõem quanto ao pagamento da comissão de corretagem nos seguintes termos: "Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes." Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor." A atividade de corretagem e de intermediação, portanto, consistem na aproximação das partes para facilitar a concretização de negócio de compra e venda, prestando todos os esclarecimentos necessários, inclusive quanto à documentação, ao registro e à análise de pendências eventuais sobre o imóvel como ônus reais. Sobre a corretagem leciona a doutrina: "Contrato de corretagem é aquele pelo qual um pessoa, não vinculada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se, mediante remuneração, a intermediar negócios para a segunda, conforme as instruções recebidas, fornecendo a esta todas as informações necessárias para que possam ser celebrados exitosamente. É o que se depreende do art. 722 do Código Civil." O corretor aproxima pessoas interessadas na realização de um determinado negócio, fazendo jus a uma retribuição se este se concretizar. A retribuição será devida quando a conclusão do negócio tenha decorrido exclusivamente dessa aproximação. Denomina-se comitente o que contrata a intermediação do corretor. A obrigação por este assumida é de resultado. Somente fará jus à comissão se houver resultado útil, ou seja, se a aproximação entre o comitente e o terceiro resultar na efetivação do negócio. A propósito, preceitua o art. 725 do Código Civil: A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. O contrato de corretagem é, finalmente, não solene, pois não exige forma especial. Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio. Nessa linha são os seguintes julgados: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INTERMEDIAÇÃO POR CORRETORA. NÃO CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. AGRAVO IMPROVIDO. - O contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível o pagamento da comissão se houver aperfeiçoamento do negócio imobiliário, com a concretização, por exemplo, do contrato de locação ou de compra e venda. (...)"( AgRg no Ag 1248570/MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2015, DJe 03/02/2016)." Então, ao corretor não basta a mera apresentação das partes ou o acompanhamento do proponente a uma única visita ao imóvel, cabendo-lhe diligenciar efetivamente na busca do resultado útil do negócio, advindo exclusivamente de sua atuação. No caso em questão, embora as partes tenham mantido contato com o intuito de viabilizar a venda do imóvel e, em maio de 2022, tenha sido enviada uma proposta ao potencial comprador por parte da autora (ID 120989684), restou evidente, com base nas provas acostadas aos autos e na audiência de instrução, que as conversas não passaram de meras tratativas, uma vez que o imóvel foi efetivamente vendido apenas em janeiro de 2023, quase cinco meses após o início das negociações. Ademais, conforme alegado pela autora na petição inicial e confirmado em audiência de instrução, em agosto de 2022, o promovido manifestou sua intenção de colocar o imóvel à venda por meio de outro corretor, tendo celebrado com este contrato de venda de imóvel com exclusividade (ID 120989251). Dessa forma, a venda foi concretizada sem a efetiva participação da autora, não lhe sendo devido qualquer percentual a título de corretagem. Nesses termos: "AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ASSINATURA DE PROPOSTA. NÃO ACEITAÇÃO PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DEVIDA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. - "A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão" ( AgInt no AREsp 1.351.916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 18.12.2018). (...)"( AgInt no AREsp 1263403/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/09/2019, DJe 10/09/2019)." Dessa forma, conclui-se que a comissão de corretagem é devida sempre que houver prova da intermediação e a efetiva concretização do negócio objeto da mediação por aquele que contratou os serviços do corretor. Importa destacar que o ônus dessa prova recai sobre a parte que pleiteia o pagamento da comissão, no caso, a corretora autora, conforme o disposto no art. 373, I, do Código de Processo Civil. No entanto, a parte autora não se desincumbiu desse ônus, uma vez que não conseguiu demonstrar que sua intervenção inicial foi preponderante para a concretização da venda do imóvel. Assim, não restou configurado o nexo de causalidade necessário para justificar o pagamento da comissão de corretagem. Volvendo aos autos, possível afirmar, diante do cotejo da prova produzida, que a autora, não participou efetivamente ou foi responsável pela intermediação da compra do citado bem imóvel, vendido por outro corretor e não interferiram à época da transação da negociação, não sendo merecedora do direito da verba honorária da corretagem. III - DISPOSITIVO Feitas tais digressões, pelo exposto e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE os pedidos aventados em ação de cobrança de corretagem imobiliária, por sentença, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I do CPC, por não vislumbrar qualquer direito autoral submetido à apreciação pelo Judiciário. Condeno a parte requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85 § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se e empós o trânsito em julgado, proceda-se com a baixa e arquivamento, observadas as formalidades legais. Expedientes necessários. Fortaleza - CE, 24/03/2025. RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Juíza de Direito

28/03/2025, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Alterado o assunto processual

Publicado Intimação em 09/05/2025. Documento: 151917610

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/05/2025 Documento: 151917610

Juntada de Petição de Contra-razões

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 151917610

Decorrido prazo de ADRIANO DE MARCHI em 24/04/2025 23:59.

Decorrido prazo de ANTONIO WERNER FEITOSA em 24/04/2025 23:59.

Decorrido prazo de ANTONIO WERNER FEITOSA em 24/04/2025 23:59.

Decorrido prazo de ADRIANO DE MARCHI em 24/04/2025 23:59.

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de Apelação

Juntada de certidão de custas - guia quitada

Juntada de certidão de custas - guia gerada

Todas as movimentações(160)

Todos os documentos(17)