Cumprimento de sentença 0055024-28.2020.8.06.0112 - TJCE

Cumprimento de sentença 0055024-28.2020.8.06.0112 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0055024-28.2020.8.06.0112. APELANTE: FORTCASA INCORPORADORA E IMOBILIARIA LTDA APELADO: MARIA ROSANA RODRIGUES GOMES Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame Ação de rescisão contratual cumulada com devolução das parcelas pagas, proposta pela autora devido ao atraso na entrega do imóvel, além da alegação de que a empresa alienou o bem a um terceiro sem a devida notificação. Sentença de 1º grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a rescisão do contrato e determinando a devolução integral dos valores pagos pela autora. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se a rescisão contratual motivada pela falta de notificação ao comprador e pela posterior alienação a terceiro justifica a devolução integral dos valores pagos, além da análise sobre a validade da cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem. III. Razões de decidir3. A ausência de notificação do comprador caracteriza descumprimento contratual pelo vendedor, conforme disposição da cláusula contratual que previa a necessidade de notificação prévia em caso de inadimplência.4. O entendimento jurisprudencial pacificado pela Súmula 543 do STJ garante ao comprador a devolução integral e imediata dos valores pagos quando a rescisão ocorre por culpa da incorporadora.5. A cláusula de transferência da taxa de corretagem ao comprador é inválida no caso concreto, pois não houve prévio esclarecimento ao consumidor, contrariando o entendimento do Tema 938 do STJ. IV. Dispositivo e tese6. Apelação cível desprovida. Sentença mantida. "Tese de julgamento: 1. A rescisão contratual motivada pela ausência de notificação prévia e alienação a terceiro, em desfavor do comprador, justifica a devolução integral dos valores pagos ao promitente comprador. 2. A transferência da comissão de corretagem ao comprador é inválida se não houver prévia e específica informação sobre o valor." "Dispositivos relevantes citados": CC, art. 475; CPC, art. 341 "Jurisprudência relevante citada": STJ, Súmula 543; STJ, Tema 938 ACÓRDÃO Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, à unanimidade, pelo conhecimento e desprovimento do presente apelo, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data e hora da assinatura digital. Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto por Fortal Construções e Serviços Imobiliários LTDA, em face da sentença proferida pela MMa. Juíza da 1ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro do Norte, que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução das Parcelas Pagas ajuizada por Maria Rosana Rodrigues Gomes. Em suas razões, a apelante sustenta que o contrato pode atribuir ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, já que as partes têm autonomia para decidir essa questão. Afirma, ainda, que, havendo acordo entre as partes e cláusula contratual prevendo o pagamento pelo comprador, não há motivo para revisão ou restituição, posição que, segundo ela, é majoritária nos Tribunais. Além disso, argumenta que o contrato firmado entre as partes é cristalino quanto as situações que ensejam a rescisão, não havendo o que se falar em surpresa. Para tanto, vamos além nesta questão, uma vez que nos autos consta a certificação de conhecimento da Apelada quanto a sua inadimplência e a inercia logo após teve como consequência a rescisão contratual. Ao final, a apelante requer o provimento do recurso. Contrarrazões (id 15492112). É o relatório. Decido. VOTO Verifico o cumprimento dos requisitos de admissibilidade, o que permite o conhecimento do recurso. Inicialmente, anoto que o efeito suspensivo requerido fica prejudicado pelo julgamento do mérito deste recurso. O caso trata de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais, proposta pelo apelado contra a apelante, devido ao atraso na entrega do empreendimento adquirido, referente Loteamento Jardins de Jua, JDJ-Q09-L294, com área de 200 m2, localizado em Juazeiro o Norte-CE, tendo a parte autora repassado à ré o valor de R$ 21.397,49 (vinte e um mil trezentos e noventa e sete reais e quarenta e nove centavos), situação esta confirmada pelas partes. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a rescisão do contrato e ordenando a devolução integral das parcelas pagas. Destaca-se que a ré não contestou de forma específica a alegação da autora de que teria alienado o imóvel objeto do contrato a um terceiro, limitando-se a alegar que o contrato foi rescindido devido à inadimplência da compradora por mais de três meses. Diante da ausência de impugnação pontual na contestação, perde a ré o benefício de contestar as alegações da petição inicial, considerando-se verdadeiras aquelas que não foram especificamente refutadas (art. 341 do CPC): "Art. 341. Incumbe ao réu manifestar-se precisamente sobre as alegações de fato constantes da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as que não forem impugnadas, salvo se..." Na defesa, a promovida afirmou que considerava obrigação da promitente compradora procurá-la para quitar as parcelas atrasadas, mediante emissão de carnês ou boletos, e que, assim, implementou a rescisão administrativa do contrato em 25/06/2019. A postura da ré baseou-se na cláusula terceira, parágrafo oitavo, do contrato (id 15492055). Ao examinar o contrato, observa-se que há uma disposição expressa estipulando que, em caso de inadimplência de três ou mais parcelas, o promitente comprador deve ser notificado extrajudicialmente, por carta com aviso de recebimento ou notificação emitida por tabelionato de notas, com prazo improrrogável de 30 dias corridos para quitação da dívida. Caso o prazo expire sem pagamento, o contrato seria automaticamente rescindido, conforme determina a cláusula quarta, parágrafo segundo (id 15492055). Portanto, ainda que se pudesse esperar esforços da compradora para adimplir, uma vez caracterizado o inadimplemento, cabia ao promitente vendedor constituir a devedora em mora, concedendo-lhe prazo para regularização, o que não ocorreu, e sequer foi afirmado na defesa. Não consta nos autos comprovação de envio de mensagem postal ou notificação cartorária, lembrando que a parte ré expressamente renunciou ao direito de produzir outras provas (id 15492084). Assim, a alegação de rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador não foi comprovada, inexistindo evidência de notificação prévia e constituição em mora, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Dessa forma, conclui-se que, ao alienar o imóvel sem notificar o comprador, o promitente vendedor deu causa à rescisão contratual, frustrando o direito de purgação da mora do comprador. Dado que a ré confirmou a narrativa da autora ao afirmar que, em meados de 2019, o contrato foi extinto e o imóvel ofertado a um terceiro, com inadimplemento datado de 25/06/2019, o negócio jurídico é considerado extinto nessa data, em função da inércia da ré, que optou pela venda do bem, descumprindo seus deveres contratuais, conforme fundamentação já exposta. Fica evidenciada a culpa exclusiva da empresa pelo inadimplemento, autorizando o ressarcimento ao consumidor das perdas e danos, conforme art. 475 do CC. O atraso, somado à perda de interesse do autor na manutenção do contrato, justifica a rescisão e a devolução integral dos valores pagos, com correção monetária e juros. O STJ, na Súmula 543, já pacificou o entendimento de que, em caso de rescisão por culpa da incorporadora, o comprador tem direito à devolução integral, imediata e atualizada dos valores pagos. Quanto à taxa de corretagem, o STJ, ao julgar o Tema 938, validou a cláusula que transfere ao comprador a responsabilidade por essa comissão, desde que o valor seja informado previamente, o que não ocorreu no presente caso. Assim, é cabível a manutenção da sentença que determina a devolução integral dos valores pagos pelo autor. Tal entendimento vem sendo seguido por esta Egrégia 3ª Câmara de Direito Privado: RECURSOS DE APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONCESSÃO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. ATRASO NA ENTREGA DO LOTEAMENTO. CULPA DA VENDEDORA. SÚMULA 543/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES E COMISSÃO DE CORRETAGEM. ATRASO QUE SUPERA O MERO DISSABOR DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS E MAJORADOS. RECURSOS CONHECIDOS. APELO AUTORAL PROVIDO. APELO DA DEMANDADA DESPROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Tratam-se de apelações cíveis interpostas por Rana Thays Landim Sousa Pinheiro e Lagos Residence Empreendimentos Imobiliários Ltda, objetivando a reforma da sentença (fls. 444/456) proferida pelo 28ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com danos morais e materiais, que julgou parcialmente procedente o pleito autoral. 2. A declaração de hipossuficiência e os demais documentos dos autos constituem provas suficientes de que os custos do processo podem prejudicar o sustento da autora, ou o sustento familiar, sendo impositiva a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita, ressaltando-se que se não exige a condição de miserabilidade para seu deferimento. 3. O vínculo estabelecido entre o autor e a parte ré é regido pelas normas da Lei Consumerista, de modo que a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor acarreta na restituição integral dos valores, conforme entendimento da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Demonstrada a culpa da demandada, não há que se falar em retenção da taxa de corretagem, haja vista que jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que "Não se aplica a orientação do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 07/12/2020). 5. Quanto ao dano extrapatrimonial, é certo que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral, porém, tratando-se de inadimplemento de construção de unidade imobiliária, é inegável que este produz sentimento de frustração da legítima expectativa daquele que a adquirem, mas que são surpreendidos com inúmeros percalços burocráticos, resultando considerável atraso na entrega do bem em razão de falha na prestação do serviço do promitente vendedor, o que gera abalo sensível ao seu direito da personalidade, a justificar a qualificação do dano, o qual deve ser objeto de indenização. 6. Considerando os critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, em vista de casos análogos e observância ao seu aspecto compensador ao que se atribui até um componente punitivo, majoro montante fixado em sentença para o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) como compensação por danos morais. 7. Recurso do autor conhecido e provido e recurso do réu conhecido e desprovido. Sentença a parcialmente reformada. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por uma de suas turmas e à unanimidade, pelo conhecimento e desprovimento do recurso da parte ré e conhecimento e provimento do recurso da parte autora, nos termos do voto do relator. Fortaleza, 30 de setembro de 2024 CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA Relator (Apelação Cível - 0192623-56.2017.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) MARCOS WILLIAM LEITE DE OLIVEIRA, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 16/10/2024, data da publicação: 16/10/2024) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS E ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS PELA PROMITENTE COMPRADORA. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO EM RAZÃO DO EXPRESSIVO ATRASO. NECESSIDADE DE REDIMENSIONAMENTO DO VALOR FIXADO NA DECISÃO APELADA. I ¿ Caso em exame: 1. Trata-se de ação de rescisão de compra e venda em razão da excessiva demora na finalização do empreendimento. II ¿ Questão em discussão: 2. Análise quanto a culpa pela rescisão contratual e ocorrência de dano moral no caso em concreto. III ¿ Razões de decidir: 3. Diante da ausência de evidências que respaldem a conformidade da entrega da obra ou alguma justificativa plausível para o atraso, resta caracterizado o direito da parte em obter a rescisão do contrato de compra e venda por inadimplência do promitente vendedor, com as consequências diretas desse tipo de rescisão. 4. Levando-se em consideração o atraso perpetrado pela demandada, a extensão do prejuízo, a capacidade econômica das partes, o valor do imóvel etc., deve ser mantida a condenação em danos morais, no entanto, o valor fixado pelo juízo a quo deve ser reduzido para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), quantia que melhor atende a razoabilidade e proporcionalidade. IV ¿ Dispositivo: 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: Nos termos da firme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da incorporadora/construtora, decorrente do atraso na entrega do bem, o promitente comprador terá direito à restituição integral, imediata, atualizada e em parcela única, de todos os valores pagos. Dispositivos relevantes citados: art. 475, do Código Civil. Jurisprudência relevante: Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso de apelação interposto para dar-lhe parcial provimento, a fim de reduzir o valor da indenização por dano moral fixado na sentença. Fortaleza, data registrada na sentença. CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR Desembargador Relator (Apelação Cível - 0130737-22.2018.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 16/10/2024, data da publicação: 16/10/2024) Diante do exposto, conheço do recurso e nego-lhe provimento, mantendo inalterada a sentença. Em razão do desprovimento do recurso, majoro em 2% os honorários advocatícios devidos pela recorrente, conforme o art. 85, §11 do CPC. É como voto. Fortaleza/CE, data e hora informadas pelo sistema. Desembargador Marcos William Leite de Oliveira Relator

09/01/2025, 00:00

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Partes do Processo(10)

Publicado Intimação em 22/04/2026. Documento: 199899129

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/04/2026 Documento: 199899129

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 199899129

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Juntada de resposta da ordem de bloqueio

Decisão Interlocutória de Mérito

Juntada de ordem de bloqueio

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de Petição (outras)

Juntada de Petição de substabelecimento

Decorrido prazo de FORTAL CONSTRUCOES E SERVICOS IMOBILIARIOS LTDA - ME em 28/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de JOAO RAFAEL DE FARIAS FURTADO NOBREGA em 17/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de GAUDENIO SANTIAGO DO CARMO em 17/07/2025 23:59.

Confirmada a comunicação eletrônica

Todas as movimentações(113)

Todos os documentos(18)