Procedimento Comum Cível 0050727-20.2021.8.06.0119 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0050727-20.2021.8.06.0119 - TJCE | JusConsulta

Movimentações

Publicado Ato Ordinatório em 15/04/2025. Documento: 150434055

15/04/2025, 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/04/2025 Documento: 150434055

14/04/2025, 00:00

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 150434055

12/04/2025, 15:30

Decorrido prazo de RAQUEL PROCOPIO DE SOUSA em 19/12/2024 23:59.

20/12/2024, 13:57

Decorrido prazo de ALMINO SILVEIRA LOPES em 19/12/2024 23:59.

20/12/2024, 13:57

Juntada de Petição de apelação

19/12/2024, 16:29

Publicado Intimação em 28/11/2024. Documento: 115657479

28/11/2024, 00:00

Publicado Intimação em 28/11/2024. Documento: 115657479

28/11/2024, 00:00

Publicado Intimação em 28/11/2024. Documento: 115657479

28/11/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: ANTONIO EDIPO MOLITERNI DE LIMA REU: T&N EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Cível da Comarca de Maranguape/CE Fórum Dr. Valdemar da Silva Pinho, Rua Cap. Jeová Colares, s/n, Praça da Justiça, Outra Banda, CEP: 61942-460, Telefone: (85) 3341-3062, Número de WhatsApp: (85) 98193-5930, E-mail: [email protected] Processo Judicial Eletrônico (PJe) nº 0050727-20.2021.8.06.0119 Trata-se de Ação de Resilição de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Restituição de Valores proposta por ANTONIO EDIPO MOLITERNI DE LIMA contra T&N EMPREENDIMENTOS LOFT CONSTRUTORA LTDA, todos qualificados na inicial. Aduziu a parte autora que em 14/10/2013 o Requerente (COMPRADOR) subscreveu contrato de promessa de compra e venda de lote com a Requerida (VENDEDORA), cujo objeto é o LOTE LNM- Q33-L32, QUADRA 33, do Loteamento Novo Maranguape, tendo o autor, até a data da propositura da ação, adimplido um total de 50 (cinquenta) parcelas, totalizando o montante de R$ 24.379,48 (vinte e quatro mil trezentos e setenta e nove reais e quarenta e oito centavos). Entretanto, narra a exordial que o Requerente decidiu pela RESILIÇÃO DO CONTRATO objeto desta demanda com consequente PEDIDO DE DEVOLUÇÃO/RESTITUIÇÃO equânime dos valores já adimplidos. Todavia, ao procurar a Promovida para tanto fora cientificado acerca da penalidade financeira imposta, qual seja o desconto de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de ressarcimento à Promovente, a qual indicou como abusiva. Aduziu ainda que, ao buscar o auxílio do DECON, a fim de solucionar a lide, tal órgão concedeu parecer apontando a referida cláusula contratual como abusiva. Empós, em tentativa de conciliação, foi ofertado pela Requerida a restituição de 70% do valor pago parcelado em 07 (sete) parcelas, todavia, não havendo sucesso. Asseverou ainda que em, sentença prolatada pelo juízo da 11ª Unidade dos Juizados Especiais Cíveis da Comarca de Fortaleza, no processo de nº 000295-08.2018.8.06.0003, o pedido autoral foi julgado parcialmente procedente para rescindir/resilir o contrato de compra e venda entre as partes e condenar o requerido a restituir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora. Entretanto, tal sentença foi reformada em juízo recursal, em razão da incompetência do juízo, haja vista a cláusula de eleição de foro. Por derradeiro, requereu a inversão do ônus da prova; o julgamento procedente da demanda para resilir o contrato de promessa de compra e venda, fixando o percentual de retenção compensatória no patamar de 10% sobre o montante efetivamente pago pelo Demandante; ordenar a restituição imediata do valor remanescente, corrigidos monetariamente e, por fim, desobrigar o Requerente do pagamento das parcelas vincendas. Colacionou documentos às págs. 22/315. Gratuidade Judiciária deferida em despacho de págs. 328/329. Despacho, de ID nº 113807718 concedeu a inversão do ônus da prova, visto que trata-se relação consumerista. A requerida apresentou contestação às págs. 364/385. Preliminarmente, questionou o deferimento do pedido de gratuidade judiciária pelo autor, alegando cerceamento de defesa, uma vez que a documentação a qual ensejou a gratuidade está em sigilo e que o autor não pode ser considerado pobre tendo em vista o valor do imóvel alvo da ação. No mérito, aduziu que o requerente se move, por mera liberalidade, a partir de sua vontade de desfazer o negócio entabulado entre as partes e se utiliza de seu matrimônio e de sua suposta crise financeira para parecer estar agindo de boa-fé, ao passo que os documentos os quais instruem a inicial dizem o contrário, alegando que mesmo após o casamento (realizado em 26/10/2016), o requerente seguiu pagando as prestações até o ano de 2018, cita que a fatura de cartão de crédito juntado aos autos demonstra um limite de crédito elevado, o qual ainda pode ser majorado e que os gastos no cartão chegam a uma alta monta. Ademais, cita que o autor pretendia fazer uma avaliação de risco financiamento habitacional no valor de R$ 152.000,00 (cento e cinquenta e dois mil reais), o que de acordo com o requerido afasta a tese de crise financeira. Assim, busca demonstrar que está caracterizado o arrependimento do autor, relembrando que no contrato celebrado, na cláusula 4ª, §4º, b e cláusula 13, item I, estabeleceu que o contrato era irrevogável e irretratável, não sendo possível o arrependimento, além de ter ficado expresso que, em caso de rescisão, independentemente de haver ou não inadimplência, seria restituído o percentual de 50% dos valores pagos, conforme págs. 28/42. Cabendo ao autor apenas a restituição de 50% de R$ 24.379,24 (vinte e quatro mil trezentos e setenta e nove reais e vinte e quatro centavos), que equivalem a R$ 12.189,62 (doze mil cento e oitenta e nove reais e sessenta e dois centavos) e não o valor pretendido na inicial. Requer a revogação da gratuidade judiciária ou a intimação do autor para provar fazer jus ao benefício e que os pedidos sejam julgados improcedentes em todos os seus termos ou caso entenda pela possibilidade de resilição do contrato reconhecer que o autor faz jus à restituição de 50% dos valores pagos e em discordando da retenção do percentual de 50%, determinar que, in casu, dadas as circunstâncias, a Ré pode reter, no mínimo, 25% dos valores pagos; condenar o autor a arcar com taxa de fruição e tributos incidentes sobre o lote desde a data da imissão na posse até a data da resilição do pacto, de modo especial o IPTU; determinar que, em havendo a resilição pretendida pelo autor, os juros moratórios aplicam-se a partir do trânsito em julgado, não a partir da citação, pois inexiste mora da requerida e revogar a inversão do ônus da prova deferida. Réplica às págs. 397/406. Preliminarmente, arguiu que comprovou a hipossuficiência e faz jus ao benefício da gratuidade judiciária. No mérito, refuta os argumentos da defesa e ressalta que a requerida tenta desvirtuar a natureza resilitória do feito, argumentando que os efeitos de uma crise financeira podem ser sentidos de forma gradual, fato que não impediu o autor de continuar pagando algumas parcelas do contrato. Ademais, afirma que a resilição em si não é a motivação desta lide e sim o percentual abusivo de retenção contratualmente imposto, no patamar de 50% dos valores pagos, trazendo a baila que a matéria já foi consolidada pelo STJ, no sentido de que as partes, após a resilição, devem retornar ao status de antes de transacionarem. Busca refutar ainda o caráter irrevogável e irretratável conferido pela requerida ao contrato, afirmando que a resilição contratual é fato incontroverso. Quanto ao débito de IPTU remanescente não obsta que seja abatido do montante devido ao autor. Requer a manutenção da gratuidade judiciária, a inversão do ônus da prova e o julgamento totalmente procedente para resilir o contrato com a fixação do percentual de 10% de retenção, ordenação a restituição imediata do valor remanescente, acrescido de juros a partir da citação e em parcela única e a desobrigação do pagamento das parcelas vincendas pelo requerente. Intimados para informar se pretendiam produzir novas provas, as partes peticionaram no sentido de haver desinteresse, pugnando pelo julgamento do feito no estado em que se encontra, conforme págs. 407/412. Os autos vieram-me conclusos para julgamento. É o que importa relatar. No caso concreto, a questão de mérito dispensa a produção de prova em audiência. Logo, há que se promover o julgamento antecipado da causa, na forma do art. 355, inciso I do Código de Processo Civil. Com efeito, é mister aceitar como suficientes as provas documentais apresentadas, dispensando as outras, quando a tendência é que a lide seja julgada antecipadamente. A priori, cumpre ressaltar que nos termos do § 2º, do art. 3º, da Lei nº 8.078/90: "produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial". No caso dos autos, evidencia-se que a ré emerge como fornecedora do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado pelo autor, estando estes na condição de destinatários finais, nos termos do art. 2º, do Diploma Consumerista. Assim, estando evidenciada a existência de uma relação de consumo entre as partes, aplicam-se à hipótese dos autos os preceitos do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, vejamos a jurisprudência pertinente: "COMPRA E VENDA - Cerceamento de defesa não verificado - Partes que se adequam aos conceitos de fornecedor e consumidor, presentes no artigo 2º e 3º do CDC - O fato de o contrato celebrado entre as partes envolver a constituição de sociedade em conta de participação não afasta a aplicação do CDC, pois o propósito não é o desenvolvimento de atividade empresária, mas a aquisição de imóvel - Vendedora que não entregou o imóvel no prazo contratual - É válida a estipulação do prazo de tolerância de 180 dias, porém, uma vez escoada tal prorrogação, não mais são cabíveis quaisquer alegações de excludente de responsabilidade - Autor que faz jus à devolução integral das quantias pagas, em parcela única - Instrumento contratual que prevê o pagamento de multa em caso de inadimplemento, por parte da vendedora - Multa devida em razão do atraso na entrega do imóvel - Sentença mantida - RECURSO DESPROVIDO" (TJ-SP - Acórdão Apelação 1003317-60.2017.8.26.0400, relator(a): desembargador Fábio Podestá, data de julgamento: 27/11/2018, data de publicação: 27/11/2018, 5ª Câmara de Direito Privado). No mesmo sentido jurídico: "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CDC - PROMITENTE VENDEDOR - DESCUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO - VÍCIO CONSTANTE DE IMÓVEL - GARAGEM MENOR QUE A FRAÇÃO IDEAL - ABATIMENTO PROPORCIONAL NO PREÇO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - PEDIDO DE MAJORAÇÃO - REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA - RECURSO PREJUDICADO." A negociação estabelecida entre vendedor e comprador, no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constitui relação de consumo, pois as partes se encaixam nos conceitos de consumidor e fornecedor estatuídos nos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor" (AREsp 1254954). Não sendo o vício do produto sanado no prazo máximo de 30 dias, pode o consumidor exigir o abatimento proporcional do preço, com fulcro no artigo 18 do CDC. Resta prejudicada a análise da majoração dos honorários quando há redistribuição da sucumbência" (TJ-MG - AC: 10000191625557001 MG, relator: Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 17/5/0020, Data de Publicação: 21/5/2020). No caso em comento o promovente manifestou interesse em rescindir o pacto celebrado com a promovida, pairando a controvérsia nos autos sobre o montante a ser devolvido ao comprador desistente. O contrato celebrado trata da rescisão por culpa do comprador, ao passo que prevê o desconto de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de ressarcimento em benefício da promitente vendedora, ora promovida, vide ID nº 113811166. Sobre o direito aplicado à espécie, acerca do quantum que deve ser restituído, da forma como deverá ser realizada a restituição, o Superior Tribunal de Justiça tem decidido que nos contratos de compra e venda de imóveis a restituição dos valores pagos, em caso de rescisão, deve ser imediata, independente de quem tenha dado ensejo ao desfazimento do contrato. Se a culpa é do vendedor, a devolução será do valor total, se culpa do comprador, a devolução será parcial, conforme enunciado da súmula nº 543 do STJ, in verbis: Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Desta feita, fica, desde logo, esclarecido o direito à retenção da promovida/vendedora de parte do valor pago pelo requerente, pois a parte autora/compradora que deu causa ao desfazimento. Destarte, no que diz respeito ao quantum a ser restituído, deve-se observar o que o STJ já tem decidido, no sentido de que a retenção poderá ser de 10% a 25%, não fazendo distinção sobre o percentual já quitado: "A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos." (AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/04/2019, DJe 06/05/2019). A devolução dos valores pagos nos casos de rescisão contratual por culpa do consumidor não é integral, porque a vendedora deve ser ressarcida das despesas administrativas que arcou. Por outro lado, a retenção de valor muito elevado ensejaria enriquecimento ilícito do vendedor, pois receberia mais do que o que efetivamente gastou. Nessa perspectiva, assim como segundo os padrões estabelecidos pelos tribunais superiores, tem-se como abusiva a cláusula que estabelece porcentagem de retenção superior a 25% dos valores já adimplidos. Assim, em consonância com o entendimento supracitado, entendo que a referida cláusula do pacto firmado entre os litigantes é inválida, uma vez que prevê a retenção no percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor pago pelo comprador, quando a culpa da rescisão é do promitente comprador, como ocorre no caso dos autos sob apreço, o que está em dissonância com a jurisprudência exposta. Outrossim, resta inconteste nos autos que a quantia até então adimplida pela parte compradora, ora desistente, corresponde a R$ 24.379,48 (vinte e quatro mil trezentos e setenta e nove reais e quarenta e oito centavos), devendo o percentual de retenção de 20%, o qual arbitro neste momento, incidir sobre esse valor. Reconheço como incontroverso tal montante uma vez que, tendo sido indicado pela parte Autora, não foi impugnado pela promovida, a qual aquiesceu tal montante. Em relação à taxa de fruição, conforme entendimento da jurisprudência, somente é possível a cobrança de taxa de fruição, como pagamento de indenização pela fruição do bem, a partir do momento em que o promitente comprador permanece no imóvel sem pagar as parcelas. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é bastante clara quanto ao período de incidência da taxa de fruição: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO. UTILIZAÇÃO DO BEM. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. "A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência" (REsp 911.126/DF, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 27/10/2009). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.701/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 8/4/2022). No caso sub oculi, restou incontroverso que o Autor não permaneceu em inadimplência enquanto usufruiu do imóvel, razão pela qual não emerge ao promovido o direito de perceber a taxa de fruição. Noutro giro, cumpre que a parte autora seja responsabilizada pelos débitos tributários, notadamente, os valores remanescentes de IPTU Em relação aos valores indicados a título de débitos de IPTU e taxas, evidencia-se que a existência das dívidas está devidamente demonstrada pela documentação de págs. 392/393. Tais débitos deverão ser quitados pelo comprador desistente durante o período do exercício da posse, ou seja, até a reintegração de posse ao réu. A condenação ao seu pagamento se justifica porque, com a celebração do contrato e exercício da posse do imóvel pelo demandante, este passou a dispor dos direitos inerentes ao domínio, notadamente. o direito de usar e gozar do bem, o que reflete em deveres financeiros inerentes ao seu proveito. Ante o exposto, pelos fundamentos elencados e com esteio no art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral para: (I) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, por culpa exclusiva da parte autora/compradora; (II) determinar que o promovido restitua à parte autora 80% (oitenta por cento) das quantias por ela pagas em razão do negócio rescindido, corrigido pelo IPCA e acrescido de juros à taxa da SELIC, desde o pagamento; (III) condenar a requerente ao pagamento dos impostos e taxas devidos e incidentes sobre o bem durante o tempo que usufruiu do imóvel, admitindo a compensação com o valor a ser devolvido a título de restituição. Sem custas judiciais, face à gratuidade judiciária. Em razão da sucumbência recíproca condeno ambas as partes ao pagamento de honorários advocatícios no importe referente a 10% (dez por cento) sobre valor da causa. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade com relação à parte autora em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do § 3º do art. 98 da Lei Adjetiva Civil. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. Expedientes necessários. Maranguape, 8 de novembro de 2024. Ana Izabel de Andrade Lima Pontes Juiz(a) de Direito Assinado por Certificado Digital

Documentos

Decisão

•05/06/2025, 14:22

Ato Ordinatório

•12/04/2025, 15:12

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: ANTONIO EDIPO MOLITERNI DE LIMA REU: T&N EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Cível da Comarca de Maranguape/CE Fórum Dr. Valdemar da Silva Pinho, Rua Cap. Jeová Colares, s/n, Praça da Justiça, Outra Banda, CEP: 61942-460, Telefone: (85) 3341-3062, Número de WhatsApp: (85) 98193-5930, E-mail: [email protected] Processo Judicial Eletrônico (PJe) nº 0050727-20.2021.8.06.0119 Trata-se de Ação de Resilição de Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Restituição de Valores proposta por ANTONIO EDIPO MOLITERNI DE LIMA contra T&N EMPREENDIMENTOS LOFT CONSTRUTORA LTDA, todos qualificados na inicial. Aduziu a parte autora que em 14/10/2013 o Requerente (COMPRADOR) subscreveu contrato de promessa de compra e venda de lote com a Requerida (VENDEDORA), cujo objeto é o LOTE LNM- Q33-L32, QUADRA 33, do Loteamento Novo Maranguape, tendo o autor, até a data da propositura da ação, adimplido um total de 50 (cinquenta) parcelas, totalizando o montante de R$ 24.379,48 (vinte e quatro mil trezentos e setenta e nove reais e quarenta e oito centavos). Entretanto, narra a exordial que o Requerente decidiu pela RESILIÇÃO DO CONTRATO objeto desta demanda com consequente PEDIDO DE DEVOLUÇÃO/RESTITUIÇÃO equânime dos valores já adimplidos. Todavia, ao procurar a Promovida para tanto fora cientificado acerca da penalidade financeira imposta, qual seja o desconto de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de ressarcimento à Promovente, a qual indicou como abusiva. Aduziu ainda que, ao buscar o auxílio do DECON, a fim de solucionar a lide, tal órgão concedeu parecer apontando a referida cláusula contratual como abusiva. Empós, em tentativa de conciliação, foi ofertado pela Requerida a restituição de 70% do valor pago parcelado em 07 (sete) parcelas, todavia, não havendo sucesso. Asseverou ainda que em, sentença prolatada pelo juízo da 11ª Unidade dos Juizados Especiais Cíveis da Comarca de Fortaleza, no processo de nº 000295-08.2018.8.06.0003, o pedido autoral foi julgado parcialmente procedente para rescindir/resilir o contrato de compra e venda entre as partes e condenar o requerido a restituir 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela parte autora. Entretanto, tal sentença foi reformada em juízo recursal, em razão da incompetência do juízo, haja vista a cláusula de eleição de foro. Por derradeiro, requereu a inversão do ônus da prova; o julgamento procedente da demanda para resilir o contrato de promessa de compra e venda, fixando o percentual de retenção compensatória no patamar de 10% sobre o montante efetivamente pago pelo Demandante; ordenar a restituição imediata do valor remanescente, corrigidos monetariamente e, por fim, desobrigar o Requerente do pagamento das parcelas vincendas. Colacionou documentos às págs. 22/315. Gratuidade Judiciária deferida em despacho de págs. 328/329. Despacho, de ID nº 113807718 concedeu a inversão do ônus da prova, visto que trata-se relação consumerista. A requerida apresentou contestação às págs. 364/385. Preliminarmente, questionou o deferimento do pedido de gratuidade judiciária pelo autor, alegando cerceamento de defesa, uma vez que a documentação a qual ensejou a gratuidade está em sigilo e que o autor não pode ser considerado pobre tendo em vista o valor do imóvel alvo da ação. No mérito, aduziu que o requerente se move, por mera liberalidade, a partir de sua vontade de desfazer o negócio entabulado entre as partes e se utiliza de seu matrimônio e de sua suposta crise financeira para parecer estar agindo de boa-fé, ao passo que os documentos os quais instruem a inicial dizem o contrário, alegando que mesmo após o casamento (realizado em 26/10/2016), o requerente seguiu pagando as prestações até o ano de 2018, cita que a fatura de cartão de crédito juntado aos autos demonstra um limite de crédito elevado, o qual ainda pode ser majorado e que os gastos no cartão chegam a uma alta monta. Ademais, cita que o autor pretendia fazer uma avaliação de risco financiamento habitacional no valor de R$ 152.000,00 (cento e cinquenta e dois mil reais), o que de acordo com o requerido afasta a tese de crise financeira. Assim, busca demonstrar que está caracterizado o arrependimento do autor, relembrando que no contrato celebrado, na cláusula 4ª, §4º, b e cláusula 13, item I, estabeleceu que o contrato era irrevogável e irretratável, não sendo possível o arrependimento, além de ter ficado expresso que, em caso de rescisão, independentemente de haver ou não inadimplência, seria restituído o percentual de 50% dos valores pagos, conforme págs. 28/42. Cabendo ao autor apenas a restituição de 50% de R$ 24.379,24 (vinte e quatro mil trezentos e setenta e nove reais e vinte e quatro centavos), que equivalem a R$ 12.189,62 (doze mil cento e oitenta e nove reais e sessenta e dois centavos) e não o valor pretendido na inicial. Requer a revogação da gratuidade judiciária ou a intimação do autor para provar fazer jus ao benefício e que os pedidos sejam julgados improcedentes em todos os seus termos ou caso entenda pela possibilidade de resilição do contrato reconhecer que o autor faz jus à restituição de 50% dos valores pagos e em discordando da retenção do percentual de 50%, determinar que, in casu, dadas as circunstâncias, a Ré pode reter, no mínimo, 25% dos valores pagos; condenar o autor a arcar com taxa de fruição e tributos incidentes sobre o lote desde a data da imissão na posse até a data da resilição do pacto, de modo especial o IPTU; determinar que, em havendo a resilição pretendida pelo autor, os juros moratórios aplicam-se a partir do trânsito em julgado, não a partir da citação, pois inexiste mora da requerida e revogar a inversão do ônus da prova deferida. Réplica às págs. 397/406. Preliminarmente, arguiu que comprovou a hipossuficiência e faz jus ao benefício da gratuidade judiciária. No mérito, refuta os argumentos da defesa e ressalta que a requerida tenta desvirtuar a natureza resilitória do feito, argumentando que os efeitos de uma crise financeira podem ser sentidos de forma gradual, fato que não impediu o autor de continuar pagando algumas parcelas do contrato. Ademais, afirma que a resilição em si não é a motivação desta lide e sim o percentual abusivo de retenção contratualmente imposto, no patamar de 50% dos valores pagos, trazendo a baila que a matéria já foi consolidada pelo STJ, no sentido de que as partes, após a resilição, devem retornar ao status de antes de transacionarem. Busca refutar ainda o caráter irrevogável e irretratável conferido pela requerida ao contrato, afirmando que a resilição contratual é fato incontroverso. Quanto ao débito de IPTU remanescente não obsta que seja abatido do montante devido ao autor. Requer a manutenção da gratuidade judiciária, a inversão do ônus da prova e o julgamento totalmente procedente para resilir o contrato com a fixação do percentual de 10% de retenção, ordenação a restituição imediata do valor remanescente, acrescido de juros a partir da citação e em parcela única e a desobrigação do pagamento das parcelas vincendas pelo requerente. Intimados para informar se pretendiam produzir novas provas, as partes peticionaram no sentido de haver desinteresse, pugnando pelo julgamento do feito no estado em que se encontra, conforme págs. 407/412. Os autos vieram-me conclusos para julgamento. É o que importa relatar. No caso concreto, a questão de mérito dispensa a produção de prova em audiência. Logo, há que se promover o julgamento antecipado da causa, na forma do art. 355, inciso I do Código de Processo Civil. Com efeito, é mister aceitar como suficientes as provas documentais apresentadas, dispensando as outras, quando a tendência é que a lide seja julgada antecipadamente. A priori, cumpre ressaltar que nos termos do § 2º, do art. 3º, da Lei nº 8.078/90: "produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial". No caso dos autos, evidencia-se que a ré emerge como fornecedora do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda firmado pelo autor, estando estes na condição de destinatários finais, nos termos do art. 2º, do Diploma Consumerista. Assim, estando evidenciada a existência de uma relação de consumo entre as partes, aplicam-se à hipótese dos autos os preceitos do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, vejamos a jurisprudência pertinente: "COMPRA E VENDA - Cerceamento de defesa não verificado - Partes que se adequam aos conceitos de fornecedor e consumidor, presentes no artigo 2º e 3º do CDC - O fato de o contrato celebrado entre as partes envolver a constituição de sociedade em conta de participação não afasta a aplicação do CDC, pois o propósito não é o desenvolvimento de atividade empresária, mas a aquisição de imóvel - Vendedora que não entregou o imóvel no prazo contratual - É válida a estipulação do prazo de tolerância de 180 dias, porém, uma vez escoada tal prorrogação, não mais são cabíveis quaisquer alegações de excludente de responsabilidade - Autor que faz jus à devolução integral das quantias pagas, em parcela única - Instrumento contratual que prevê o pagamento de multa em caso de inadimplemento, por parte da vendedora - Multa devida em razão do atraso na entrega do imóvel - Sentença mantida - RECURSO DESPROVIDO" (TJ-SP - Acórdão Apelação 1003317-60.2017.8.26.0400, relator(a): desembargador Fábio Podestá, data de julgamento: 27/11/2018, data de publicação: 27/11/2018, 5ª Câmara de Direito Privado). No mesmo sentido jurídico: "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CDC - PROMITENTE VENDEDOR - DESCUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO - VÍCIO CONSTANTE DE IMÓVEL - GARAGEM MENOR QUE A FRAÇÃO IDEAL - ABATIMENTO PROPORCIONAL NO PREÇO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - PEDIDO DE MAJORAÇÃO - REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA - RECURSO PREJUDICADO." A negociação estabelecida entre vendedor e comprador, no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constitui relação de consumo, pois as partes se encaixam nos conceitos de consumidor e fornecedor estatuídos nos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor" (AREsp 1254954). Não sendo o vício do produto sanado no prazo máximo de 30 dias, pode o consumidor exigir o abatimento proporcional do preço, com fulcro no artigo 18 do CDC. Resta prejudicada a análise da majoração dos honorários quando há redistribuição da sucumbência" (TJ-MG - AC: 10000191625557001 MG, relator: Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 17/5/0020, Data de Publicação: 21/5/2020). No caso em comento o promovente manifestou interesse em rescindir o pacto celebrado com a promovida, pairando a controvérsia nos autos sobre o montante a ser devolvido ao comprador desistente. O contrato celebrado trata da rescisão por culpa do comprador, ao passo que prevê o desconto de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de ressarcimento em benefício da promitente vendedora, ora promovida, vide ID nº 113811166. Sobre o direito aplicado à espécie, acerca do quantum que deve ser restituído, da forma como deverá ser realizada a restituição, o Superior Tribunal de Justiça tem decidido que nos contratos de compra e venda de imóveis a restituição dos valores pagos, em caso de rescisão, deve ser imediata, independente de quem tenha dado ensejo ao desfazimento do contrato. Se a culpa é do vendedor, a devolução será do valor total, se culpa do comprador, a devolução será parcial, conforme enunciado da súmula nº 543 do STJ, in verbis: Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Desta feita, fica, desde logo, esclarecido o direito à retenção da promovida/vendedora de parte do valor pago pelo requerente, pois a parte autora/compradora que deu causa ao desfazimento. Destarte, no que diz respeito ao quantum a ser restituído, deve-se observar o que o STJ já tem decidido, no sentido de que a retenção poderá ser de 10% a 25%, não fazendo distinção sobre o percentual já quitado: "A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos." (AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/04/2019, DJe 06/05/2019). A devolução dos valores pagos nos casos de rescisão contratual por culpa do consumidor não é integral, porque a vendedora deve ser ressarcida das despesas administrativas que arcou. Por outro lado, a retenção de valor muito elevado ensejaria enriquecimento ilícito do vendedor, pois receberia mais do que o que efetivamente gastou. Nessa perspectiva, assim como segundo os padrões estabelecidos pelos tribunais superiores, tem-se como abusiva a cláusula que estabelece porcentagem de retenção superior a 25% dos valores já adimplidos. Assim, em consonância com o entendimento supracitado, entendo que a referida cláusula do pacto firmado entre os litigantes é inválida, uma vez que prevê a retenção no percentual de 50% (cinquenta por cento) sobre o valor pago pelo comprador, quando a culpa da rescisão é do promitente comprador, como ocorre no caso dos autos sob apreço, o que está em dissonância com a jurisprudência exposta. Outrossim, resta inconteste nos autos que a quantia até então adimplida pela parte compradora, ora desistente, corresponde a R$ 24.379,48 (vinte e quatro mil trezentos e setenta e nove reais e quarenta e oito centavos), devendo o percentual de retenção de 20%, o qual arbitro neste momento, incidir sobre esse valor. Reconheço como incontroverso tal montante uma vez que, tendo sido indicado pela parte Autora, não foi impugnado pela promovida, a qual aquiesceu tal montante. Em relação à taxa de fruição, conforme entendimento da jurisprudência, somente é possível a cobrança de taxa de fruição, como pagamento de indenização pela fruição do bem, a partir do momento em que o promitente comprador permanece no imóvel sem pagar as parcelas. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é bastante clara quanto ao período de incidência da taxa de fruição: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO. UTILIZAÇÃO DO BEM. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. "A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência" (REsp 911.126/DF, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 27/10/2009). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.931.701/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 8/4/2022). No caso sub oculi, restou incontroverso que o Autor não permaneceu em inadimplência enquanto usufruiu do imóvel, razão pela qual não emerge ao promovido o direito de perceber a taxa de fruição. Noutro giro, cumpre que a parte autora seja responsabilizada pelos débitos tributários, notadamente, os valores remanescentes de IPTU Em relação aos valores indicados a título de débitos de IPTU e taxas, evidencia-se que a existência das dívidas está devidamente demonstrada pela documentação de págs. 392/393. Tais débitos deverão ser quitados pelo comprador desistente durante o período do exercício da posse, ou seja, até a reintegração de posse ao réu. A condenação ao seu pagamento se justifica porque, com a celebração do contrato e exercício da posse do imóvel pelo demandante, este passou a dispor dos direitos inerentes ao domínio, notadamente. o direito de usar e gozar do bem, o que reflete em deveres financeiros inerentes ao seu proveito. Ante o exposto, pelos fundamentos elencados e com esteio no art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral para: (I) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, por culpa exclusiva da parte autora/compradora; (II) determinar que o promovido restitua à parte autora 80% (oitenta por cento) das quantias por ela pagas em razão do negócio rescindido, corrigido pelo IPCA e acrescido de juros à taxa da SELIC, desde o pagamento; (III) condenar a requerente ao pagamento dos impostos e taxas devidos e incidentes sobre o bem durante o tempo que usufruiu do imóvel, admitindo a compensação com o valor a ser devolvido a título de restituição. Sem custas judiciais, face à gratuidade judiciária. Em razão da sucumbência recíproca condeno ambas as partes ao pagamento de honorários advocatícios no importe referente a 10% (dez por cento) sobre valor da causa. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade com relação à parte autora em razão da gratuidade de justiça deferida, nos termos do § 3º do art. 98 da Lei Adjetiva Civil. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. Expedientes necessários. Maranguape, 8 de novembro de 2024. Ana Izabel de Andrade Lima Pontes Juiz(a) de Direito Assinado por Certificado Digital

27/11/2024, 00:00

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Publicado Ato Ordinatório em 15/04/2025. Documento: 150434055

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/04/2025 Documento: 150434055

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 150434055

Decorrido prazo de RAQUEL PROCOPIO DE SOUSA em 19/12/2024 23:59.

Decorrido prazo de ALMINO SILVEIRA LOPES em 19/12/2024 23:59.

Juntada de Petição de apelação

Publicado Intimação em 28/11/2024. Documento: 115657479

Publicado Intimação em 28/11/2024. Documento: 115657479

Publicado Intimação em 28/11/2024. Documento: 115657479

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