Procedimento Comum Cível 0231355-96.2023.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0231355-96.2023.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

06/03/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: THAMYRES COSTA FIGUEIREDO e outros REU: RIVIERA TERRA BRASILIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros (2) SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 19ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0540, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Processo nº: 0231355-96.2023.8.06.0001 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Perdas e Danos, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar] Vistos etc. A parte autora propôs a presente ação ordinária de desfazimento de relação contratual com pedido de reembolso de numerário, tutela de urgência e reparação por dano moral contra a parte ré, APORT Sociedade de Investimentos Ltda, Reserva Terra Brasilis Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, e Associação Reserva Terra Brasilis. A parte autora, Allah Wally Rosa Neto e Thamyres Costa Figueiredo, firmou um contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária com as empresas acionadas em 20 de junho de 2022, visando adquirir o Lote n. 20, Quadra n. 7, no Loteamento Reserva Terra Brasilis B, pelo valor total de R$ 249.571,36. Alega ter realizado o pagamento do sinal e das demais parcelas, totalizando R$ 39.207,16, mas, por razões financeiras, não consegue mais arcar com as obrigações contratuais. As autores afirmam ter procurado a empresa requerida para tentar o distrato, recebendo a resposta de que seriam descontados encargos compensatórios que resultariam em um saldo remanescente nulo. Sustenta a parte autora que a retenção integral dos valores pagos é contrária ao Código de Defesa do Consumidor (CDC) e à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que admite parcela de retenção variando entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de inadimplemento do consumidor. Além disso, argumentam a invalidade de cláusulas que supedanhem a retenção total dos valores como contrárias aos princípios do CDC. Também solicita a aplicação da inversão do ônus da prova, conforme art. 6º, VIII, do CDC, devido à hipossuficiência e à verossimilhança das alegações. A parte autora requer, liminarmente, a abstenção da parte ré de incluir seus nomes em órgãos de proteção ao crédito e o prosseguimento do feito para contestação. No mérito, pedem o reconhecimento do desfazimento do negócio jurídico e o consequente reembolso do montante pago, acrescido de correção e juros, além da indenização por dano moral de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor e a condenação da ré nas cominações de direito e verbas sucumbenciais. A tutela de urgência foi indeferida, conforme decisão de ID 115981952. O réus APORT Sociedade de Investimentos Ltda foi devidamente citado, conforme ID 115985602, contudo não apresentou contestação no prazo legal. Devidamente citada, a parte ré, Associação Reserva Terra Brasilis, apresentou contestação, alegando primeiramente a necessidade de concessão da gratuidade de justiça para a associação, baseando-se em sua natureza não econômica e nas dificuldades financeiras enfrentadas. Em seguida, arguiu a ilegitimidade passiva, afirmando que a associação apenas administra e mantém o loteamento, sem relação direta com o contrato de compra e venda firmado entre os autores e as empresas desenvolvedoras e proprietária do lote. Sustenta que a associação não participou das tratativas comerciais e, portanto, não pode ser responsabilizada pela demanda de resolução contratual. Ademais, a Associação Reserva Terra Brasilis argumenta que não há relação de consumo entre ela e os autores, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a inversão do ônus da prova, conforme artigos 3º e 6º, VIII do CDC. Também aponta a inexistência de dano moral indenizável, pois não houve qualquer ato ilícito ou falha da associação que pudesse justificar tal pleito. Por fim, considera que os pedidos dos autores devem ser julgados improcedentes, pleiteando a condenação destes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Reserva Terra Brasilis Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA. também apresentou contestação, destacando que a rescisão do contrato se deu por culpa dos autores devido à inadimplência, e que os descontos aplicados foram de acordo com a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que prevê retenção máxima de 10% do valor atualizado do contrato. Defende que o cálculo de distrato apresentado, que devolveu aos autores 10% do valor pago, está em conformidade com a legislação vigente. Ainda, a ré argumenta que atuou com transparência e boa-fé durante o processo de rescisão, sem atrasos ou irregularidades. Contesta o pedido de indenização por danos morais, argumentando que não houve qualquer ato ilícito ou abuso de direito. Devidamente citada, a parte ré Reserva Terra Brasilis Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda apresentou contestação, apontando a vigência da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) que determina as consequências do desfazimento contratual por culpa do comprador. A parte ré argumenta que a cláusula contratual está em conformidade com essa lei e que os descontos aplicados são legais, equivalendo a 10% do valor pago pelos autores. A ré afirma que não houve irregularidade ou morosidade no atendimento aos autores, que foram informados adequadamente sobre os termos da rescisão. A parte ré sustenta que o contrato assinado pelos autores é claro quanto à forma e procedimento de rescisão e reembolso e que a Lei do Loteamento (Lei 6.766/79) respalda essas condições. Também invoca o princípio do pacta sunt servanda, alegando que o pedido de devolução dos valores sem os descontos legais viola o ato jurídico perfeito e acabado, protegido pela Constituição Federal. Sobre a contestação apresentada pela parte ré, a parte autora se manifestou em réplica reforçando a nulidade das cláusulas que permitiriam a retenção integral dos valores pagos, conforme os princípios do Código de Defesa do Consumidor. É o relatório. Decido. Com relação à impugnação do pleito de concessão do benefício da justiça gratuita feito pelo requerido, entendo que não merece amparo, pois a revisão do benefício concedido enseja a demonstração, sobretudo documental, da falta de hipossuficiência da agraciada, ônus de que não se desincumbiu o réu. Indefiro a preliminar de ilegitimidade passiva da Associação Reserva Terra Brasilis, tendo em vista que está sendo discutido nos autos taxas associativas cobradas pela respectiva associação. Também não merece acolhimento o pedido de gratuidade da justiça aventada pela ré Associação Reserva Terra Brasilis, tendo em vista que os documentos não comprovam sua hipossuficiência financeira. Passo a analisar o mérito. Inicialmente, deixo de aplicar os efeitos materiais da revelia em relação a ré APORT Sociedade de Investimentos Ltda, em razão do que dispõe o art. 345, I do CPC. De início, é preciso salientar que, historicamente, antes do advento da Lei nº 13.786/2018, o C. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador (inadimplemento ou simples desistência), em que não haja pacto adjeto de alienação fiduciária devidamente registrado, seria plenamente possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com particular incidência do art. 53 deste diploma legislativo, ainda que o contrato seja regulamentado pela Lei nº 4.591/64, pela Lei nº 6.766/79. Neste contexto, a jurisprudência se consolidou no sentido de que seria legítima a rescisão unilateral da avença por parte do consumidor, independentemente de se demonstrar a incapacidade financeira para o pagamento do restante do preço. Entretanto, em contrapartida, entendeu-se que o "desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade" (STJ; RESP 403.189/DF, 4ª Turma; Relator Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR; Julgamento em 26.05.2003). Assim, anteriormente à Lei nº 13.786/2018, nos casos de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda, o consumidor teria direito à devolução das parcelas pagas, descontado percentual suficiente para o pagamento das perdas e danos e despesas administrativas. Para pacificar a controvérsia que existia a respeito do montante a ser retido pelo compromissário vendedor, o C. Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de que seria razoável um percentual de retenção de até 25% dos valores pagos pelo consumidor, a depender do caso concreto: "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgRg no AREsp 728256/DF). Diante dessa realidade, o legislador pátrio editou a Lei nº 13.786/2018, popularmente conhecida como "lei do distrato", que promoveu alterações na Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e na Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento de solo urbano e dá outras providências. A inovação legislativa se deu com a finalidade de se disciplinar as penalidades aplicáveis ao consumidor em caso de rescisão contratual por iniciativa deste (seja inadimplemento, seja simples desistência). No caso de o contrato ter sido firmado exclusivamente com o incorporador, aplicam-se as penalidades previstas no artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, que limita os descontos e as retenções "aos valores efetivamente pagos pelo adquirente": "Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I corretagem; - a integralidade da comissão de II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. § 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. § 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. § 3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída. § 4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel". Por sua vez, nos demais casos, como, por exemplo, contratos que referentes a loteamento, aplicam-se as penalidades previstas no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79. Entretanto, neste caso não há previsão de limite para os descontos e retenções a serem efetuados pelo compromissário vendedor: "Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. § 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual". Neste contexto, é possível perceber que, em qualquer dos casos mencionados acima, isto é, seja pela incidência do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, seja pela incidência do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, ambos criados pela Lei nº 13.786/2018, é possível que o consumidor perca a totalidade dos valores pagos (ainda que se reconheça que eventual saldo devedor não configura crédito a receber por parte do compromissário vendedor). Acontece que o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor prevê expressamente que: "nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado". Há, portanto, atualmente, um conflito "aparente" de normas, no ordenamento jurídico brasileiro, no que tange ao percentual de valores que pode ser descontado pelo compromissário vendedor, seja a qual título for (isto é, cláusula penal, débitos relativos às obrigações propter rem, taxa de fruição, etc), do montante já pago pelo consumidor adquirente, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador (inadimplemento ou simples desistência): (1) a Lei nº 13.786/2018, que possibilita o perdimento da totalidade dos valores já pagos pelo consumidor; e (2) a Lei nº 8.078/90, que veda o perdimento da totalidade dos valores já pagos pelo consumidor. Pois bem, neste contexto, deve-se afirmar que a Lei nº 13.786/2018, ao não revogar expressamente a Lei nº 8.078/90, não se sobrepõe a esta, de acordo com disposição expressa do artigo 2º, §2º, do Decreto-Lei nº 4.657, de 4 de setembro de 1942, comumente conhecido como "Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro": "Art. 2o Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue. § 1o A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior. § 2o A lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior". Isso porque o legislador dialogou com a Lei nº 8.078/90 de maneira expressa, como é o caso do artigo 35-A, inciso VIII e §2º, da Lei nº 4.591/64, e do artigo 26-A, inciso VII e §2º, da Lei nº 6.766/79, ambos criados pela Lei nº 13.786/2018, cujos textos preveem a necessidade de observância das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Isso indica, então, que a intenção não foi revogar a Lei nº 8.078/90, mas colmatar uma lacuna jurídica, pois o assunto até então era disciplinado jurisprudencialmente, sem perder de vista a legislação consumerista. Portanto, as penalidades aplicáveis em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, criadas pela Lei nº 13.786/2018, devem respeito e obediência à Lei nº 8.078/90. Portanto, deve prevalecer o critério hermenêutico interpretativo da especialidade, no sentido de que, em relação às penalidades aplicáveis ao adquirente consumidor, aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor, notadamente aquelas que reputam nulas as disposições contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV). Neste sentido: APELAÇÕES CÍVEIS VENDA COMPROMISSO DE COMPRA E Ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de tutela antecipada, devolução de quantias pagas e outros pleitos julgada parcialmente procedente Desistência da compradora Inconformismo de ambas as partes Aplicação das Súmula 1 deste E. TJSP e da Súmula 543 do C. STJ Contrato firmado sob a égide da Lei nº 13.786/18 que acrescentou o artigo 32-A à Lei nº 6.766/79 Impossibilidade de ser autorizada a aplicação da cláusula contratual em sua integralidade, considerando o ínfimo valor pago das parcelas do lote Descabida a indenização de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato como pretende a ré Disposição abusiva, nos termos do artigo 51, do Código de Defesa do Consumidor, pois coloca a adquirente em desvantagem excessiva, importando em enriquecimento ilícito por parte da vendedora Taxa de ocupação indevida ao passo que o imóvel é apenas um lote de terreno Montante a título de retenção é suficiente para reparar eventual prejuízo da vendedora - Sentença reformada em parte apenas quanto à correção monetária e aos ônus de sucumbência Correção deve se dar pela Tabela Prática deste E. Tribunal de Justiça Sucumbência - Inteligência do artigo 86 Honorários advocatícios fixados em conformidade com o artigo 85, § 2º, do CPC Precedentes Recursos providos em parte. (AC 1056213-34.2022.8.26.0100; Relator: José Carlos Ferreira Alves; 2ª Câmara de Direito Privado; Julgamento em 28/04/2023; Publicação em 28/04/2023) Preliminar Julgamento "ultra petita" Inocorrência Percentual de restituição Condenação que não importou majoração em relação ao valor pleiteado na inicial Descontos admitidos que importaram, em última análise, em devolução de valor inferior ao pretendido pelo autor Preliminar afastada. Apelação Cível Rescisão contratual Restituição de valores Celebração de contrato após a vigência da L. 13.786/2018 Possibilidade de modulação das cláusulas contratuais Aplicação de descontos previstos que poderá implicar o perdimento de parte relevante dos valores pagos pela parte apelada Abusividade caracterizada. Taxa de Fruição descabida Fixação Posse precária incontroversa Incidência de taxa que somente se justificaria pela efetiva ocupação do lote ou caso houvesse prova de proveito econômico da parte apelada sobre este, o que não ocorreu Contrato que teve por objeto lote de terreno sem construção RECURSO, NESTA PARTE, IMPROVIDO. Restituição de valores Juros de mora Alteração do termo inicial Possibilidade Cômputo que deve se dar a partir do trânsito em julgado da sentença Inexistência de mora anterior do promitente vendedor. Honorários advocatícios Alteração do critério de fixação Possibilidade de arbitramento em percentual sobre o valor da condenação RECURSO, NESTA PARTE, PROVIDO. Sucumbência Manutenção da distribuição das verbas Parcial provimento do recurso somente para alterar o termo inicial do cômputo dos juros de mora e o critério de arbitramento dos honorários advocatícios. (AC 1019397-53.2022.8.26.0100; Relator: José Joaquim dos Santos; 2ª Câmara de Direito Privado; Julgamento em 24/04/2023; Publicação em 24/04/2023) Portanto, em regra, entende-se que o percentual máximo de retenção deve seguir o entendimento já consolidado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que seria razoável um percentual de retenção de até 25% dos valores pagos pelo consumidor, sendo vedada a incidência de multa contratual ou qualquer outra penalidade contratual. Ademais, não há falar em dano moral indenizável, notadamente por ausência de ato ilícito que possa afetar o comprador, em face de sua inadimplência contratual e diante da inobservância das obrigações assumidas. No caso, em decorrência da inadimplência do contrato pelos autores, não ficou configurado o ato ilícito por parte das requeridas. A propósito: "APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR - RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 20% EM CONFORMIDADE COM O STJ - DANO MORAL - NÃO CONFIGURADO - SENTENÇA MANTIDA -RECURSO NÃO PROVIDO. Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-comprador, ante a inadimplência das parcelas contratadas, mostra-se razoável a retenção de 20% do valor pago, em conformidade com o entendimento do STJ. Constatada que a culpa pela rescisão do contrato é da parte autora, não há falar em condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais, máxime porque a simples rescisão faz parte do cotidiano da vida em sociedade e não induz, por si só, a violação da dignidade da pessoa humana" (TJ-MT 10004689420198110002 MT, Relator: DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 29/09/2021, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2021) De referido percentual, entretanto, estariam excluídas, se for o caso, a comissão de corretagem e a taxa de fruição. Assim, de modo a trazer razoabilidade e equilíbrio entre as partes, bem como atender aos parâmetros adotados pela jurisprudência em casos análogos, deve-se fixar o percentual em 25% a título de retenção das quantias já pagas, com correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso, porém com juros de mora a partir do trânsito em julgado, pois tal montante é suficiente para cobrir os custos administrativos e fiscais despendidos com a formalização da avença, não havendo que se falar, assim, em qualquer outro tipo de compensação ou incidência de multa contratual ou qualquer outra penalidade contratual. Ressalta-se que, em caso de rescisão contratual por iniciativa do consumidor, os juros de mora, a respeito da quantia a ser devolvida, correm a partir do trânsito em julgado, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo - Tema 1002. Posto isto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados por Allah Wally Rosa Neto e Thamyres Costa Figueiredo para DECLARAR a rescisão contratual e CONDENAR SOLIDARIAMENTE as rés APORT Sociedade de Investimentos Ltda, Reserva Terra Brasilis Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, e Associação Reserva Terra Brasilis a promoverem a RESTITUIÇÃO de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia recebida da autora. Condeno as requeridas ao pagamento de 80% das custas processuais e os autores de 20%. Condeno as requeridas ao pagamento de honorários de sucumbência no valor de 10% sobre o valor de condenação. Condeno os autos ao pagamento de honorários de sucumbência ao valor de 10% sobre o valor do aproveitamento econômico, devendo a obrigação ser suspensa por cinco anos, face à gratuidade concedida. Advirtam-se as partes de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais ou com postulação meramente infringente sujeitará a imposição de multa prevista no art. 1.026, §2º do CPC. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Transitado em julgado, arquive-se. (data da assinatura eletrônica) Juiz de Direito

28/11/2024, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Alterado o assunto processual

Alterado o assunto processual

Alterado o assunto processual

Decorrido prazo de EDMAR LEMOS NUNES NETO em 14/05/2025 23:59.

Decorrido prazo de ALVARO RAMON ARAUJO DA SILVA em 14/05/2025 23:59.

Publicado Intimação em 22/04/2025. Documento: 144652186

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/04/2025 Documento: 144652186

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 144652186

Decisão Interlocutória de Mérito

Conclusos para decisão

Juntada de Petição de Apelação

Decisão Interlocutória de Mérito

Conclusos para decisão

Juntada de Petição de Apelação

Todas as movimentações(139)

Todos os documentos(24)