Procedimento Comum Cível 0249751-29.2020.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0249751-29.2020.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0249751-29.2020.8.06.0001. AUTOR: ARIOVERTON DE OLIVEIRA ALMEIDA, MARIA JOYCE ARAUJO DAMASCENO REU: FRED JORGE PONTES GOES, DEBORA MOREIRA VERISSIMO SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 34ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA E-mail: [email protected] Telefone: (85) 3108-0830 Número do Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Compra e Venda] Trata-se de ação de rescisão contratual e restituição de arras por desistência do negócio pelo comprador por impossibilidade financeira com pedido de tutela de urgência e danos morais que move Arioverton de Oliveira Almeida e Maria Joyce Araújo Damasceno contra Fred Jorge Pontes Goês e Débora Moreira Veríssimo. Em 16/03/2020 as partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda da casa nº 105B, com área de 104,74m², situada na Rua "A", Passaré, loteamento Santiago Compostela Expansão, Fortaleza/CE, conforme Matrícula nº. 44.623 do 3º CRI de Fortaleza. Segundo "cláusula 3", o preço pela venda do imóvel é de R$290.000,00, que serão pagos da seguinte forma: 3.1.1 sinal de R$90.000,00; 3.1.2 R$10.000,00 com recursos do FGTS e 3.1.3 R$190.000,00 a serem liberados por financiamento habitacional. Ainda, conforme "cláusula 7", em caso de arrependimento, desistência ou descumprimento de quaisquer das cláusulas, pelo promitente comprador, este perde em favor do promitente vendedor o sinal. Se, porém, a rescisão se der pelo promitente vendedor, este se obriga a restituir o promitente comprador o sinal. Os promoventes alegam que, após a assinatura do contrato, receberam as chaves do imóvel pelos promitentes vendedores, fizeram reformas, limpeza e se mudaram para o imóvel, o que gerou gastos, enquanto aguardaram o despachante Luciano indicado pelos réus para concluir o financiamento habitacional junto à Caixa Econômica Federal. Informam os autores que contrataram os serviços do despachante por indicação dos réus, o qual prometeu-lhes conseguir tal financiamento, momento em que pagaram a quantia de R$2.900,00. Contudo, ao buscar uma agência da Caixa, descobriram que referido profissional nada protocolou junto à instituição financeira, sentindo-se enganados pelos réus pedem danos morais pelo trabalho não realizado ou realizado com falhas pelo despachante. Mencionam os autores que, após descobrir que não havia pedido de financiamento em seu nome pelo despachante, tentaram obter o financiamento por conta própria, que foi negado pela Caixa e informam que não concluíram o pagamento do imóvel haja vista a negativa de financiamento habitacional pela Caixa Econômica Federal. Decisão concede a tutela de urgência e determina o bloqueio de R$90.000,00 via Sisbajud na conta bancária dos requeridos, a fim de garantir posterior execução. Em contestação, os requeridos alegam que enviaram toda a documentação necessária para os promitentes compradores protocolarem pedido de financiamento junto à instituição financeira e que a negativa pela Caixa Econômica Federal se deu por culpa exclusiva dos promitentes compradores, por conta da renda insuficiente e pedem que seja revogada a liminar e restituído o valor de R$90.000,00. Os réus acreditam que não cometeram ato ilícito a ensejar reparação moral ou material e que os autores contrataram o serviço do despachante por vontade própria. Pedem os promovidos no mérito a aplicação do pacta sund servanda e da "cláusula 7ª - da rescisão" prevista no contrato, com a confirmação da retenção do sinal/arras tendo em vista a não conclusão do contrato por desistência e culpa exclusiva dos promitentes compradores, que não buscaram outros meios de obter o restante do valor para quitar o imóvel diante da negativa de financiamento por uma instituição financeira. Em réplica, os autores refutam as alegações dos réus e reiteram os pedidos da inicial. Em audiência de instrução foram fixados como fatos incontroversos a relação contratual não ter sido concluída por impossibilidade financeira dos promitentes compradores e o pagamento de R$90.000,00 que supera 30% do valor total do imóvel (R$290.000,00). Resta definir se a rescisão contratual neste caso faz incidir a cláusula contratual que determina a retenção do sinal (arras) pago pelo promitente comprador em favor do promitente vendedor; se o sinal pago de R$90.000,00 correspondente a 31,04% do valor o total do imóvel R$290.000,00 é excessivo ou não; e se esta situação enseja reparação por danos morais em benefício dos compradores a ser paga pelos vendedores. Autor requer a restituição integral do sinal pago tendo em vista a negativa de financiamento habitacional como sendo a causa da rescisão e réu pede que seja confirmada a "cláusula 7" que determina a retenção do sinal em favor dos vendedores. É o relatório. Fundamento e decido. A controvérsia gira em torno da destinação das arras pago pelo promitente comprador diante de rescisão da promessa de compra e venda ante a negativa de financiamento habitacional pela instituição financeira. As arras confirmatórias e dadas como sinal, constituem a importância, em dinheiro ou bem móvel, dada por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do negócio jurídico, a fim de torná-lo obrigatório, garantindo o cumprimento da obrigação assumida (arras confirmatórias), não permitem o direito de arrependimento; ou de prefixar perdas e danos, no caso de desistência, assegurando, para cada contraente, o direito de arrependimento (arras penitenciais).Não existe um valor máximo para as arras, mas a quantia dada como garantia de um negócio pode ser retida integralmente em caso de inadimplência contratual. No caso de compra e venda de imóveis, o valor das arras é normalmente entre 10% e 30% do preço total do imóvel. As Arras indenizatórias são usadas quando o contrato estipula o direito de arrependimento para qualquer das partes, neste caso, quem deu as arras perde-as e quem as recebeu deve devolvê-las mais o equivalente. Por outro lado, não se confundem com a cláusula penal, porque essa só pode ser exigida após o inadimplemento. E as arras são pagas de forma antecipada, justamente para evitar o descumprimento do contrato. O Código Civil assim dispõe: Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. O réu se defende sob o pretexto de que o contrato assinado de promessa de compra e venda contempla na cláusula sétima, item 7.1 que em caso de arrependimento, desistência ou descumprimento de qualquer uma das cláusulas da presente promessa de compra e venda se esta for por parte dos PROMITENTES COMPRADORES estes perderão em favor dos PROMITENTES VENDEDORES o SINAL (3.1.1) pago independente de qualquer interpelação judicial ou extrajudicial. Ocorre que as cláusulas 3.1.1 a 3.1.3 previram três formas de pagamento: sinal de R$ 90 mil. 2º pagamento de R$10.000,00 com recursos do FGTS liberados após o financiamento e 3º de R$190 k "a serem liberados através do financiamento habitacional". Tais cláusulas comunicam aos contratantes que ambos estão cientes e em igual posição de risco no negócio. Em nenhum momento o réu sugere que o autor não tenha diligenciado ou adotado as práticas previstas no contrato para obtenção dos valores acertados, quando da celebração do contrato estima-se que os vendedores também tenham feito seus levantamentos de viabilidade econômica dos adquirentes. Se o despachante não foi indicado pelos vendedores, ou se é certo que eles não podem se responsabilizar pela impossibilidade de obtenção do financiamento, é claro também (ou pelo menos os vendedores não conseguem apontar nada diferente) que a frustração no levantamento dos valores não se dá por inércia dos adquirentes, o diálogo gravado em áudio pelo promovido na contestação ID 125049872 mostra disposição do vendedor em flexibilizar a forma de pagamento e o esforço do adquirente em amealhar os valores que não conseguiu levantar por circunstâncias alheias a sua vontade, inclusive pela COVID-19. A pandemia criou hiato hermenêutico, permitiu rever os contratos e compromissos por ela afetados, como era o caso dos motorista e do comércio de veículos, duas das atividades econômicas desenvolvidas pelo autor, o que permite concluir que a compra e vende do imóvel descrito na inicial por "arrependimento, desistência ou descumprimento de qualquer uma das cláusulas da presente promessa de compra e venda" mas por incapacidade do autor adquirente levar a cabo, contra a sua vontade e contra o risco que correu juntamente com o vendedor, a proposta de financiamento nas instituições financeiras, prova das suas boas intenções são os honorários do despachante que admite contratar, o diálogo gravado e apresentado pelo réu na contestação demonstra que o profissional também era pessoa conhecida e de sua confiança que lhe garantia atualização sobre o esforço empreendido pelo adquirente. A compra do imóvel não chega a termo, embora a instituição financeira aponte que o empréstimo não acontece por ganhos do mutuário incompatíveis com o levantamento pretendido, para efetios do contrato ele não se aperfeiçoa pelo infortúnio no risco que ambos (adquirente e vendedor) decidem assumir conjuntamente com a capacidade para aquisição do imóvel que o adquirente apresenta desde o primeiro momento. Desse modo, entendo que o desfazimento do negócio se dá pelo risco que ambos correram juntos, esse risco vai refletir na incorporação das benfeitorias realizadas, assim como nas arras que seriam utilizadas em favor do vendedor nas hipóteses de arrependimento, desistência ou descumprimento de qualquer das cláusulas da promessa de compra e venda. Com isso, aquele que incorporou benfeitorias ao imóvel na condição de ocupante de boa-fé, as perde em favor do proprietário vendedor de boa-fé e aquele que recebeu arras confirmatórias as devolve pelo desfazimento em razão de risco que ambos aceitaram correr juntos, esse sinalagma no entanto não alcança o período de ocupação do imóvel, desde que o adquirente estivesse morando ou explorando o imóvel em seu proveito, ele deve ser ressarcido ao proprietário na proporção de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel por mês ou fração superior a 15 dias. No que diz respeito ao dano moral, a Constituição Federal torna evidente sua existência em três situações, duas delas no art. 5º, nos inciso V e X. No inciso X, o dano moral é mencionado como decorrente da violação da intimidade, vida privada, a honra e a imagem. No referido inciso, a forma de proteção do dano moral se dá por meio dos instrumentos utilizados de responsabilidade civil, para a qual a culpa nem sempre é necessária, tendo em vista a preocupação em não perpetuar danos injustos. A compensação por dano moral deriva da cláusula geral de tutela da dignidade da pessoa humana, prevista no art. 1º, inciso III da CF e se origina da violação dos direitos da personalidade. Estes, por sua vez, são disciplinados na Parte Geral do Código Civil - Livro I (Das Pessoas), Título I (Das Pessoas Naturais), Capítulo II (Dos direitos de Personalidade), quando então os artigos 11 a 21 deixam evidente que as relações privadas não se restringem a dimensão exclusivamente patrimonial. Por tal sorte, o estágio de compreensão das dimensões da personalidade é que vai reger a reparação de dano provocado por lesão aos direitos da personalidade. A falta de uma tipologia específica na legislação brasileira ou tabelamento de equivalência (tarifação) para as suas formas de expressão do dano moral, ou o alcance nas esferas social, física e psíquica são ensejo ao alargamento do conceito pela via jurisprudencial e doutrinária. A proteção da dignidade humana é o objetivo primordial do ordenamento e que o dano moral seria a ameaça aos seus corolários, com consequências imediatas às expressões da dignidade humana do indivíduo, representadas nos princípios jurídicos da Integridade psicofísica (física e moral), Liberdade, Igualdade, Solidariedade social e familiar. Ao considerarmos o dano moral como lesão a algum dos substratos que compõem a dignidade humana, sua caracterização exige que a indiferença à condição humana da vítima tenha ficado evidente. No caso sob análise, não houve demonstração de ato ilícito por parte dos réus, eles apenas executaram o que acreditavam estar albergados pela literalidade do contrato, portanto, o pedido de danos morais não merece prosperar. Ante o exposto, resolvo o mérito nos termos do art. 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: a) Declarar rescindido o contrato particular de compra e venda da casa nº 105B, situada na Rua "A", Passaré, Santiago Compostela Expansão, Fortaleza/CE, Matrícula nº. 44.623 do 3º CRI de Fortaleza, entre Arioverton de Oliveira Almeida e Maria Joyce Araújo Damasceno (promitentes compradores) e Fred Jorge Pontes Goês e Débora Moreira Veríssimo (promitentes vendedores); b) Determinar a devolução aos promitentes compradores do valor das arras pago pelo imóvel (R$90.000,00); c) Determinar a incorporação das benfeitorias que valorizem o imóvel ou a exclusão daquelas que não interessarem ao proprietário, d) Ressarcimento pelo período de ocupação do imóvel, em favor do proprietário na proporção de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel por mês ou fração superior a 15 dias que o adquirente ocupou ou usou o imóvel em seu proveito exclusivo, além dos demais encargos usuais nos contratos de locação. Condeno as partes nas custas processuais na proporção do valor econômico do seu proveito e honorários advocatícios reciprocos, em 10% sobre a mesma base de cálculo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidade legais quanto ao pagamento das custas, arquivem-se os presentes autos com baixa. Fortaleza/CE, 25 de novembro de 2024. JORGE DI CIERO MIRANDA Juiz

28/11/2024, 00:00

—

Publicado Intimação da Sentença em 06/05/2026. Documento: 201681832

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/05/2026 Documento: 201681832

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 201681832

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Conclusos para decisão

Decorrido prazo de THATIANE QUEIROZ MORAIS em 18/11/2025 23:59.

Juntada de Petição de Contra-razões

Publicado Intimação em 11/11/2025. Documento: 180102193

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 10/11/2025 Documento: 180102193

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 180102193

Proferido despacho de mero expediente

Decorrido prazo de BRUNO QUEIROZ DE FREITAS em 21/01/2025 23:59.

Decorrido prazo de KASSIA LUYANNE RABELO DE QUEIROZ em 21/01/2025 23:59.

Decorrido prazo de THATIANE QUEIROZ MORAIS em 21/01/2025 23:59.

Conclusos para despacho

Todas as movimentações(136)

Todos os documentos(24)