Cumprimento de sentença 0071276-77.2016.8.06.0167 - TJCE

Cumprimento de sentença 0071276-77.2016.8.06.0167 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA Processo: 0071276-77.2016.8.06.0167. APELADO: MARIA MENDES PRADO, ANA LUCIA MENDES PRADO, JAIR MENDES DO PRADO, BENEDITO MENDES PRADO, MARIA DO SOCORRO MENDES PRADO EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMISSÃO DE POSSE E GRAVAME DE IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO VERBAL DE COMPRA E VENDA. INEXISTÊNCIA DE PROVA DOS REQUISITOS ESSENCIAIS. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS MANTIDA. RECURSO CONHECIDO MAS NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta por Aldenor Façanha Júnior e Dayse Vasconcelos Façanha contra sentença que julgou improcedente a ação ordinária declaratória cumulada com obrigação de fazer, tutela específica de imissão de posse e pedido de intransferibilidade, proposta contra os espólios de Francisco de Assis Prado e Maria Mendes Prado. Alegaram os autores a existência de contrato verbal de compra e venda, supostamente comprovado por recibo manuscrito, requerendo a declaração de existência de relação jurídica, outorga de escritura definitiva e imissão de posse do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há duas questões centrais em discussão: (i) Definir se o contrato verbal de compra e venda, corroborado por recibo manuscrito, é suficiente para configurar o direito à adjudicação compulsória e à outorga da escritura pública; (ii) Verificar se os requisitos legais para o reconhecimento da relação jurídica de compra e venda foram preenchidos, incluindo prova da quitação integral do imóvel e da recusa dos espólios em transferir a posse. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A validade do contrato verbal de compra e venda de imóvel está condicionada ao atendimento do disposto no art. 108 do Código Civil, que exige escritura pública para a transferência de bens imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo, sob pena de nulidade. 4. A obrigação pretendida de adjudicação compulsória de imóvel exige a comprovação de promessa de compra e venda por instrumento público ou particular, registro em cartório, pagamento integral do preço e recusa do vendedor em transferir o imóvel, conforme arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. 5. Os promoventes/apelantes não apresentaram prova documental suficiente para comprovar suas teses, inexiste contrato preliminar com todos os requisitos essenciais, conforme exige o art. 462 do Código Civil, tampouco demonstraram o pagamento integral do imóvel ou a quitação de obrigações prévias. 6. Além disso, o recibo manuscrito apresentado carece de reconhecimento de firma e não especifica o imóvel objeto da transação, sendo insuficiente para atender às exigências legais. 7. A ausência de posse do imóvel pelos promoventes/apelantes e a inexistência de outras provas que ratificassem e validassem a tese de existência do referido contrato verbal reforçam a improcedência do pedido. IV. DISPOSITIVO E TESE: 8. Recurso conhecido mas não provido. Tese de julgamento: 1. O contrato verbal de compra e venda de imóvel, sem escritura pública e sem os requisitos formais previstos nos arts. 108, 462 e 1.417 do Código Civil, não confere direito à adjudicação compulsória nem à outorga da escritura pública; 2. É imprescindível a comprovação documental (ou outro meio de prova) da promessa de compra e venda, do pagamento integral do preço e da recusa do vendedor para a procedência do pedido de adjudicação compulsória. 3. Não se comprovando a tese autoral, incide ao caso o disposto no artigo 373, inciso I do CPC. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 108, 166, 462, 463, 1.417, 1.418; CPC, art. 373, I. Jurisprudência relevante citada: TJCE, Agravo de Instrumento nº 0634928-51.2021.8.06.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte, 2ª Câmara Direito Privado, j. 25/10/2023; TJCE, Agravo de Instrumento nº 0629742-13.2022.8.06.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte, 2ª Câmara Direito Privado, j. 30/08/2023; TJCE, Apelação Cível nº 0274746-09.2020.8.06.0001, Rel. Des. Carlos Alberto Mendes Forte, 2ª Câmara Direito Privado, j. 25/09/2024. ACÓRDÃO: Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA Nº CLASSE: APELAÇÃO CÍVEL EMENTA: ACÓRDÃO: O Colegiado, por unanimidade, acordou em conhecer do recurso para negar-lhe provimento, nos termos do(a) eminente Relator(a). RELATÓRIO: VOTO: ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE PROCESSO N.: 0071276-77.2016.8.06.0167 POLO ATIVO: ALDENOR FACANHA JUNIOR e outros POLO PASIVO: Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, em que figuram as partes acima indicadas, acordam os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer do recurso interposto, mas para negar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente relator. RELATÓRIO 1. Trata-se de apelação cível interposta por Aldenor Façanha Júnior e Dayse Vasconcelos Façanha, visando reformar a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Sobral/CE, que julgou improcedente a ação ordinária declaratória cumulada com obrigação de fazer, tutela específica de imissão de posse e pedido de intransferibilidade, ajuizada contra os espólios de Francisco de Assis Prado e Maria Mendes Prado, representados por seus herdeiros. 2. A sentença foi proferida nos seguintes termos: "DISPOSITIVO. Ante o exposto, julgo improcedente a pretensão inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, de ofício - como autoriza o Código Civil - DECLARO inexistente qualquer relação jurídica de compra e venda do imóvel (Matrícula n. 1788 - 1º Ofício) nos termos em que buscada, bem assim inexistente qualquer dever dos requeridos em outorgar escritura definitiva a tal transação." 3. Em razões recursais, os apelantes Aldenor Façanha Júnior e Dayse Vasconcelos Façanha requereram a reforma da sentença, meio pelo qual arguiram as seguintes teses: a) que deve ser reconhecida a validade do contrato verbal de compra e venda, corroborado por recibo manuscrito que comprovaria o pagamento integral do imóvel; b) que é nítida a boa-fé contratual entre as partes adquirentes (apelantes) e por outro lado, a má-fé dos apelados, que teriam recusado a entrega do imóvel após firmado contrato verbal; c) existência de acordo homologado entre as partes, demonstrando ciência e consentimento do negócio jurídico. Pugna, ao final, pelo provimento do recurso. 4. Devidamente intimados, os espólios de Francisco de Assis Prado e Maria Mendes Prado apresentaram suas contrarrazões, refutando as teses recursais, alegando as seguintes teses: a) ausência de escritura pública exigida pelo art. 108 do Código Civil, o que torna nulo o suposto contrato de compra e venda; b) inexistência de comprovação documental suficiente, especialmente em relação à quitação integral do imóvel e à posse narrada pelos apelantes; c) que há nítida inconsistência nas alegações e documentos apresentados pelos recorrentes. Requer, ao final, a manutenção da sentença. 5. Instado a se manifestar, o membro do Ministério Público opinou pelo conhecimento do recurso, mas absteve-se de adentrar ao mérito, justificando que a controvérsia possui natureza patrimonial e disponível, não havendo interesse público envolvido. 6. É o relatório. VOTO 7. Inicialmente, presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a analisá-lo. 8. Prefacialmente, cumpre narrar a situação fática em que reside a controvérsia veiculada nos autos. É que os promoventes/apelantes, alegam que se adquiriu do Sr. Francisco de Assis Prado um imóvel situado na Rua Menino Deus, com área total de 338,16 m² (Matrícula n. 1789) em23/09/2099, pelo valor de R$550.000,00 por meio de "escritura pública de compra e venda". 9. Prosseguem argumentando que "quando da negociação verbal entre as partes ficou acordado que a escritura pública somente seria outorgada quando (…) quitasse a hipoteca existente no R.06 da Matrícula, pois as partes eram amigos de longas datas e havia confiança recíproca". No entanto, "os requeridos jamais entregaram a posse do imóvel, muito embora várias oportunidades de acordo tivesse sido tentado" e "por volta de Dezembro de 2014 tomaram conhecimento de que o Sr. Francisco de Assis Prado havia falecido, e imediatamente tentou-se contato com os herdeiros do mesmo para tentarem solucionar a entrega da posse do imóvel para os AUTORES, onde não houve possibilidade de negociação" 10. Com o fim de resguardar o negócio jurídico firmado com o de cujus, a parte promovente requereu liminarmente a restrição do imóvel para que este não seja transferido enquanto não for solucionada a lide. No mérito, em definitivo, pugnou pela procedência do pedido no sentido de "DECLARAR a existência da relação jurídica de COMPRA e VENDA DO IMÓVEL objeto da matrícula n. 1789 (…) determinando que os REQUERIDOS outorguem a Escritura Pública de Compra e Venda (…)" 11. No mérito, destaco que para perfeita comprovação do negócio jurídico realizado pelas partes, dever-se-ia ter a figura do 'contrato preliminar', conforme dispõe o art. 462 do Código Civil, "o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado". 12. Além disso, "concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive" (art. 463 do CC). 13. Não obstante, para análise dos pedidos veiculados, deve-se passar pela análise dos requisitos dispostos no art. 166, CC. Paralelamente, consoante dispõe o art. 1.417 do Código Civil, mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 14. Não bastasse, o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel, nos termos do art. 1.418 do Código Civil. 15. Dessa forma, tem-se a regulamentação da matéria em discussão na hipótese. Assim, é possível se concluir que, a adjudicação compulsória pretendida exige prova da promessa de compra e venda envolvendo imóvel individualizado, prova do pagamento integral do preço e recusa do promitente vendedor em transferir o bem objeto do negócio. 16. À evidência, incumbia aos promoventes/apelantes o ônus processual de comprovar o fato constitutivo do seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, o que não restou identificado no caso. 17. Na hipótese dos autos, os requisitos para o reconhecimento do direito à adjudicação do imóvel pretensamente adquirido pelos apelantes junto aos falecidos (ora espólios demandados) não foram preenchidos. 18. Conforme bem destacado pela sentença, há de se ressaltar que os promoventes/apelantes, primeiramente, buscam comprovar pagamento de preço por imóvel com recibo feito a mão em data de 23/03/2009, sem especificação de qual imóvel teria sido adquirido e, ainda mais, sem reconhecimento de firma do signatário. 19. É de se atentar, também que, ainda que reconhecida tal transação, esta teria ocorrido às escuras, sem qualquer informação ou comunicação aos demais interessados já que não fora lavrada escritura de promessa de compra e venda ou qualquer outro documento escrito, nem sequer tomado posse do imóvel a despeito de supostamente ter pago altos valores ainda no longínquo ano de 2009. Teses vazias, desprovidas de fundamentos fáticos e jurídicos. 20. Nesse aspecto, portanto, não havendo indicação concreta do pagamento dos valores constante na suposta promessa de compra e venda - salientando que tal demonstração é de natureza documental (CPC, art.443, II); nem sequer se produziu outro tipo de prova, ou meios comprobatórios de que tenha havido um acerto verbal no sentido do 'adiamento' de recebimento do imóvel em virtude de resolução de hipoteca fora aduzido na peça pórtica da lide. 21. A propósito, seguem precedentes, em casos análogos: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO. RECURSO CONHECIDO MAS NÃO PROVIDO. 1. A ação de adjudicação compulsória é a via judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade (arts. 15 a 17, do Decreto-Lei nº 58/1937; arts 1.417 e 1.418, CC). 2. Exige-se para o deferimento da medida que se demonstre a validade do instrumento contratual, a ausência de cláusula de arrependimento e a quitação do preço. Caso comprovados os requisitos legais, impõe-se a procedência do pedido com a outorga da escritura definitiva do imóvel. Precedentes. 3. In casu, não se pode ser aferido no presente momento o preenchimento dos requisitos, em razão da quebra da cadeia registral, pois não foi apresentado o contrato de compra e venda firmado entre a Nova Sobral e o Sr. Emanuel (partes litigantes). 4. Recurso conhecido mas não provido. (TJCE - Agravo de Instrumento - 0634928-51.2021.8.06.0000, Rel. Desembargador(a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 25/10/2023, data da publicação: 27/10/2023) DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. QUITAÇÃO DO VALOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ARTIGO. 373, I, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO. 1. A adjudicação é ação pessoal cujo objeto imediato é a modificação de estado jurídico preexistente mediante sentença que estabelecerá a obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel, desde que haja a comprovação do compromisso de compra e venda legalmente constituído e a quitação desta avença, o que ocorreu no caso em comento, como bem assinalou a sentença do Juízo a quo. 2. Com efeito, o artigo 1.418 do Código Civil dispõe dos requisitos, senão, veja-se: Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requer ao juiz a adjudicação do imóvel. 3. Cabe ao autor o ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito, com elementos suficientes para tanto, conforme previsão do art. 373, inciso I, do CPC. No presente caso não me parecem razoáveis e relevantes as alegações da agravante, na medida em que não há provas suficientes necessárias a se alcançar o deferimento liminar do pleito recursal apresentado, pelo menos nessa fase processual. A tese da recorrente depende de incursão em fatos e provas ainda pendentes de produção e análise perante o Juízo de origem. 4. Destaque-se que a hipoteca resultante de financiamento imobiliário é ineficaz em relação ao terceiro, adquirente de unidade residencial, imbuído de boa-fé, que não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora, consoante o Enunciado da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis: Súmula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 5. Na presente hipótese os documentos apresentados não comprovam, de per si, a concretização da suposta cessão de direitos creditórios envolvendo a parte agravante e a empresa Porto Freire, bem como não há provas da devida quitação do imóvel objeto da lide diretamente à instituição financeira agravada, o que indica infração ao disposto no artigo 19, inciso IV da Lei nº 9.514/1997. Assim, verifica-se ser cabível a manutenção do gravame que onera o bem imóvel objeto da lide, a título de cautela e proteção do patrimônio em discussão. 6. Ademais, não se comprovou a urgência da medida, devendo, por questão de prudência e segurança jurídica das relações, aguardar a realização de fase instrutória na demanda originária. 7. Agravo de instrumento improvido. (TJCE - Agravo de Instrumento - 0629742-13.2022.8.06.0000, Rel. Desembargador(a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 30/08/2023, data da publicação: 31/08/2023) DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. QUITAÇÃO COMPROVADA. AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES PRÉVIAS. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. TEORIA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. A obrigação de fazer para adjudicação de imóvel é ação pessoal cujo objeto imediato é a modificação de estado jurídico preexistente mediante sentença que estabelecerá a obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel, desde que haja a comprovação do compromisso de compra e venda legalmente constituído e a quitação desta avença, o que ocorreu no caso em comento, como bem assinalou a sentença do Juízo a quo. 2. Com efeito, o artigo 1.418 do Código Civil dispõe dos requisitos, senão, veja-se: Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requer ao juiz a adjudicação do imóvel. 3. Cabe ao contestante o ônus de provar os fatos modificativos, extintivos ou impeditivos do direito do autor, com elementos suficientes para afastar a constituição do direito do autor, conforme previsão do art. 373, inciso II, do CPC. No presente caso, restou devidamente comprovada a contraprestação total do valor contratado, conforme se observa da documentação acostada aos autos. 4. Contudo, o Código Civil, no artigo 490, estabelece que Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. 5. E nesse mister se observa que o contrato entabulado entre as partes foi expresso, conforme abaixo transcrito: 7.2. Serão de responsabilidade do COMPRADOR, que se obriga a pagá-los tão logo seja convocado para tal fim, as despesas com: a) imposto de Transmissão (ITBI), Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), aforamentos e laudêmios que, direta ou indiretamente, incidirem sobre o imóvel; b) Emolumentos de Tabeliães (despachantes, certidões e escritura pública) e Cartórios de Registro de Imóveis (certidões relativas ao imóvel objeto do presente e emolumentos para a transferência do imóvel para o seu nome). c) Imposto, taxas e contribuições fiscais, encargos ou despesas decorrentes de medidas e intimações dos poderes públicos, de qualquer natureza, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel objeto do presente contrato, após a assinatura. d) Multas, juros e correções monetárias e respectivas despesas em que incidir CLÁUSULA OITAVA ¿ ESCRITURA DEFINITIVA 8.1 Uma vez quitado integralmente o saldo do preço estipulado e depois de cumpridas e observadas pelo COMPRADOR todas as demais obrigações que lhe cabem por forma deste instrumento, a VENDEDORA outorgarão a ele a competente ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA relativa ao imóvel objeto deste contrato, apresentando ao COMPRADOR na ocasião, as certidões negativas atualizadas relativas ao imóvel, tributos da prefeitura e pessoais. 6. Dessa maneira, cabia à apelante a comprovação de que todas as obrigações prévias à outorga da escritura foram cumpridas, o que, como bem destacado pelo Julgador monocrático, não foram cumpridas. 7. Esclareça-se que também não restou demonstrada a transferência de titularidade do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), fato que poderia ter sido realizado com a apresentação do contrato de compra e venda perante o Órgão Oficial responsável, inclusive porque é fato incontroverso que a recorrente estava na posse do imóvel em período bastante anterior à propositura desta demanda. 8. Insta esclarecer que a outorga da escritura é a finalização de um processo para a transferência do imóvel, em que devem ser percorridas as fases prévias de pagamento de todas as obrigações impostas ao comprador. 9. Diante da ausência de cumprimento de todos os termos prometidos não pode a parte exigir da outra quando de fato não cumpriu seu encargo. Cabe ao postulante o ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito, com elementos suficientes para o acolhimento do pleito exordial, conforme previsão do art. 373, inciso I, do CPC, o que, como registrado pelo Julgador monocrático, não ocorreu nos presentes autos. 10. Para que um contratante possa exigir do outro o adimplemento da sua contraprestação, necessário que haja prova cabal do adimplemento de suas obrigações, nos termos da teoria do contrato não cumprido. Com efeito, o artigo 476 do Código Civil estabelece que: Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. 11. Por fim, mister a manutenção do decisum, no que tange à revogação da justiça gratuita, sobretudo pelos documentos apresentados pela parte recorrida e porque o recolhimento das custas recursais, como efetivamente procedido pela recorrente, é incompatível com o pleito de concessão do benefício. 12. Recurso conhecido e improvido. (TJCE - Apelação Cível - 0274746-09.2020.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 25/09/2024, data da publicação: 25/09/2024) 22. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso, mas para NEGAR-LHE PROVIMENTO, tudo nos termos da presente fundamentação. 23. É como voto. Fortaleza, 13 de dezembro de 2024. DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator

15/01/2025, 00:00

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Partes do Processo(7)

Publicado Sentença em 26/08/2025. Documento: 170148617

Arquivado Definitivamente

Transitado em Julgado em 22/08/2025

Juntada de Certidão

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 25/08/2025 Documento: 170148617

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 170148617

Homologada a Transação

Conclusos para julgamento

Cancelada a movimentação processual Conclusos para decisão

Decorrido prazo de DAYSE VASCONCELOS FACANHA em 19/08/2025 23:59.

Decorrido prazo de ALDENOR FACANHA JUNIOR em 19/08/2025 23:59.

Publicado Intimação em 08/07/2025. Documento: 160435528

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/07/2025 Documento: 160435528

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 160435528

Juntada de Petição de Petição (outras)

Todas as movimentações(165)

Todos os documentos(29)