Monitória 0203054-08.2024.8.06.0001 - TJCE

Monitória 0203054-08.2024.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Movimentações

Arquivado Definitivamente

28/04/2025, 15:53

Transitado em Julgado em 17/03/2025

28/04/2025, 15:53

Juntada de Certidão

28/04/2025, 15:53

Juntada de certidão de decurso de prazo

28/04/2025, 15:52

Decorrido prazo de PRAIAMAR S/A em 14/03/2025 23:59.

15/03/2025, 01:27

Decorrido prazo de Marcos Alexandre Diogenes Moreira em 10/03/2025 23:59.

11/03/2025, 03:04

Decorrido prazo de Marcos Alexandre Diogenes Moreira em 10/03/2025 23:59.

11/03/2025, 03:00

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

10/02/2025, 14:53

Homologada a Transação

10/02/2025, 13:51

Conclusos para julgamento

05/02/2025, 08:02

Decorrido prazo de VICTOR SALDANHA FONTENELE em 04/02/2025 23:59.

05/02/2025, 00:03

Juntada de Petição de pedido (outros)

04/02/2025, 12:59

Publicado Intimação da Sentença em 13/12/2024. Documento: 128112014

13/12/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, 220 - Edson Queiroz, Fortaleza - CE, CEP 60811-690 - Fone: (85) 3108-0825 - E-mail: [email protected] Processo n°: 0203054-08.2024.8.06.0001 Apenso: [] Classe: MONITÓRIA (40) Assunto: [Promessa de Compra e Venda] Polo ativo: PRAIAMAR S/A Polo passivo Marcos Alexandre Diogenes Moreira SENTENÇA Vistos, etc. 1 RELATÓRIO Trata-se de Ação Monitória ajuizada por PRAIAMAR S/A em face de MARCOS ALEXANDRE DIÓGENES MOREIRA. Em breve síntese, afirma a Autora que firmou contrato de promessa de compra e venda de um lote com o Réu, sob nº 17263/2014, o qual foi parcialmente inadimplido. Assim, requer o pagamento das parcelas vencidas do contrato, as quais totalizariam o montante atualizado de R$ 45.173,92 (quarenta e cinco mil, cento e setenta e três reais e noventa e dois centavos), pleiteando a manutenção do ajuste. Acompanharam a inicial os documentos juntados nos IDs 122905107 a 122905109. Despacho proferido no ID 122903537, determinando à parte Autora juntar Procuração judicial e planilha de cálculos, bem como comprovar o estado de hipossuficiência ou promover o pagamento das custas processuais, sob pena de indeferimento da petição inicial. A Autora apresentou Emenda à inicial no ID 122903544, juntando certidão de pagamento das custas no ID 122905111, Procuração no ID 122903543 e memória de cálculos no ID 122903545. Despacho inaugural expedido no ID 122903553, determinando a expedição do mandado monitório. Citado, consoante certidão do Oficial de Justiça colacionada no ID 122903556, a parte Ré apresentou Embargos monitórios no ID 122903566, acompanhado dos documentos de IDs 122903561 a 122903567. Em síntese, afirma o Réu que enfrentou dificuldades financeiras em decorrência da pandemia do COVID 19, em razão das quais não pode continuar pagando as parcelas contratuais, razão pela qual buscou a Defensoria Pública para tentativa de solução administrativa, sem sucesso, o que culminou com a notificação extrajudicial de distrato do negócio jurídico, entregue à Autora em dezembro de 2023. Em pedido de reconvenção, requer a condenação da Autora à restituição dos valores pagos, extraído o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) a título de pena, por aplicação do art. 67-A da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018). O Réu requereu, ainda, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, juntando declaração de hipossuficiência no ID 122903567. Por fim, foi proferido Despacho no ID 122903574, facultando à parte autora apresentar Impugnação aos Embargos Monitórios, bem como facultando a ambas as partes manifestarem interesse na produção de provas. A Autora apresentou Impugnação aos Embargos Monitórios no ID 122905080, acompanhada dos documentos de IDs 122905081 a 122905081. Por sua vez, a parte Ré peticionou no ID 122905076, requerendo o julgamento antecipado do feito. É o que importa relatar. Fundamento e decido. 2 FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, é de se reconhecer que o processo tramitou respeitando as normas constitucionais e legais processuais e que é caso de julgamento antecipado da lide, por dispensar a produção de outras provas, na forma do artigo 355, I, do Código de Processo Civil. Passando à análise do pleito formulado, tem-se que, nos termos do art. 700, inciso I, do Código de Processo Civil, a ação monitória pode ser proposta por aquele que afirmar, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, ter o direito de exigir do devedor capaz o pagamento de quantia em dinheiro. Art. 700. A ação monitória pode ser proposta por aquele que afirmar, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, ter direito de exigir do devedor capaz: I - o pagamento de quantia em dinheiro; II - a entrega de coisa fungível ou infungível ou de bem móvel ou imóvel; III - o adimplemento de obrigação de fazer ou de não fazer. Vê-se, pois, que a ação monitória é um procedimento especial de cognição sumária colocada à disposição do credor, que tem por finalidade a formação de título executivo judicial de modo mais rápido do que na ação convencional. A respeito da prova documental apta a suportar o pedido injuntivo, "qualquer documento escrito que não se revista das características de título executivo é hábil para ensejar a ação monitória" (Nery Júnior, Nélson, Código de processo civil comentado e legislação extravagante, 9ª ed. Rev., atual. e ampl. - São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2006, p. 1050). Assim, as alegações do credor devem estar acompanhadas, obrigatoriamente, por prova escrita, sem força executiva, que se mostre apta ao convencimento do juiz acerca da probabilidade do direito alegado. No caso dos autos, a parte autora instruiu o feito com Contrato de Promessa de Compra e Venda de imóvel, consistente no lote nº 29, quadra 66, pertencente ao Loteamento denominado Praia da Marambaia 4ª etapa e comercialmente identificado como Praia do Uruaú, situado no Município de Beberibe/CE (ID 122905105). Verifica-se que o referido contrato encontra-se assinado pelas partes, porém, não consta assinatura de testemunhas, documento esse que se entende suficiente à propositura da presente ação, uma vez ser destituído de força de título executivo extrajudicial. Ocorre que, em sua defesa, a parte Ré apresentou fato impeditivo do direito da Autora de obter as parcelas inadimplidas do ajuste, qual seja, a opção pela rescisão contratual, motivada por dificuldades financeiras em cumprir com as obrigações contratuais. Para tanto, a Ré comprovou que realizou a notificação extrajudicial de distrato do negócio jurídico por meio de Cartório de Títulos e Documentos, sendo o referido documento entregue a funcionária da empresa autora em 18/12/2023 (ID 122903568). Oportuno frisar que o contrato sob análise foi firmado com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade (vide cláusula décima quarta do contrato juntado no ID 122905105). Todavia, é entendimento assente na jurisprudência pátria o de que a rescisão contratual é direito potestativo do consumidor. Nesse sentido, confira-se os seguintes julgados: APELAÇÃO – RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR – PRECEDENTES DO STJ – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO – RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS – COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PACTUADA – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – REDISTRIBUIÇÃO COM OBSERVÂNCIA DA PROPORCIONALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Trata-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda, declarando a rescisão contratual e determinando à promovida a restituição dos valores pagos pelos autores, com a retenção de 10% (dez por cento). 2. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE – A jurisprudência do E. STJ entende possuir o consumidor direito potestativo de promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel, quando não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas, ainda que exista no contrato cláusula de irrevogabilidade/irretratabilidade. (STJ - AREsp: 1833955 MG 2021/0033757-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/05/2021) Nessa perspectiva, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio. 3. PERCENTUAL DE RETENÇÃO – Revela-se abusiva a cláusula contratual que estabelece o valor do contrato como parâmetro para o percentual de retenção em caso de rescisão contratual. Mostra-se adequado o padrão-base de cláusula penal, consistente na retenção de 25% das parcelas desembolsadas pelo comprador, adotado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. 4. COMISSÃO DE CORRETAGEM – O eg. STJ já pacificou a questão, de forma vinculante, no sentido de que "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938 - STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo). No presente caso não há disposição contratual expressa transferindo ao comprador a responsabilidade de pagar pelos serviços de corretagem, sequer ajuste quanto ao valor correspondente, razão pela qual não há que se falar em retenção de valor a esse título. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora. (TJ-CE - AC: 01879439120188060001 CE 0187943-91.2018.8.06.0001, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 03/11/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 03/11/2021) RESCISÃO CONTRATUAL. SUSPENSÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. ABSTENÇÃO DE ANOTAÇÃO EM CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. POSSIBILIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS PREENCHIDOS. 1. A rescisão contratual é direito potestativo dos contratantes, sendo desarrazoado que permaneçam devedores de obrigações uma vez que não almejam a continuação do contrato entabulado, sob pena de violação do princípio da autonomia da vontade. 2. Faz-se necessária a suspensão da exigibilidade das prestações vincendas, para que os contratantes não arquem com valores referentes a um contrato que será resolvido, bem como que não tenham seus nomes anotados em cadastros de proteção ao crédito. 3. A resilição opera efeitos prospectivos, ou seja, a partir do momento em que a declaração de vontade é emitida. 3.1. Não se ignora que o direito de resilir não imuniza o contratante de eventuais penalidades decorrentes da rescisão voluntária, como cláusula penal e multa. 3.2. Estas matérias, entretanto, devem ser consideradas ao final do processo no momento de apuração de eventuais créditos e débitos das partes, não impedindo que, no curso da relação contratual, alguma delas desista de permanecer no vínculo. 4. Sendo patente o desinteresse dos contratantes pela manutenção do contrato firmado, é possível a imediata suspensão do pagamento das parcelas vincendas e a abstenção de inscrição em cadastro de proteção ao crédito. 4.1. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes. 5. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (TJ-DF 07117181520228070000 1423966, Relator: CARMEN BITTENCOURT, Data de Julgamento: 18/05/2022, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 31/05/2022) Outrossim, segundo entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, nos contratos firmados anteriormente à Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18), o percentual de retenção na hipótese de distrato por iniciativa ou culpa do comprador deve ser limitar a 25% dos valores pagos, percentual que já abrange a quantia paga a título de comissão de corretagem. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO-COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Conforme entendimento do STJ, "é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" ( AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 30/8/2019). 2. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1995172 RJ 2022/0095657-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2023) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESILIÇÃO C/C RESSARCIMENTO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" ( REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1787365 SP 2018/0334863-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023) Destarte, tendo o Réu optado pela rescisão contratual, devem ser acolhidos os Embargos à Ação Monitória por ele apresentados, bem como o pedido reconvencional no sentido de condenar o Autor/embargado à restituição dos valores pagos, subtraindo-se o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) a título de penalidade. Por fim, a teor da súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deverá se dar de forma imediata, e não parcelada: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 3 DISPOSITIVO Ante o exposto, ACOLHO os Embargos Monitórios apresentados pela parte Ré e JULGO IMPROCEDENTE o pedido monitório vindicado na inicial, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, uma vez reconhecido o direito potestativo à rescisão contratual. Outrossim, JULGO PROCEDENTE o Pedido Reconvencional apresentado pelo Réu/embargante, a fim de condenar a parte Autora/embargada à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago em razão do contrato nº 17263/2014, reconhecido, portanto, o direito de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de penalidade, já abrangida nesse percentual a comissão de corretagem. O montante devido deverá ser corrigido pelo IPCA e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos do entendimento firmado no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, a ser apurado em liquidação de sentença. Outrossim, a restituição não poderá ocorrer de forma parcelada. Por fim, condeno a parte autora no pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios sucumbenciais, estes no valor de 10% do valor da causa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, proceda-se ao arquivamento dos autos. Fortaleza - CE, 03/12/2024. RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Juíza de Direito

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/12/2024 Documento: 128112014

12/12/2024, 00:00

Documentos

Sentença

•10/02/2025, 13:51

Intimação da Sentença

•11/12/2024, 11:04

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, 220 - Edson Queiroz, Fortaleza - CE, CEP 60811-690 - Fone: (85) 3108-0825 - E-mail: [email protected] Processo n°: 0203054-08.2024.8.06.0001 Apenso: [] Classe: MONITÓRIA (40) Assunto: [Promessa de Compra e Venda] Polo ativo: PRAIAMAR S/A Polo passivo Marcos Alexandre Diogenes Moreira SENTENÇA Vistos, etc. 1 RELATÓRIO Trata-se de Ação Monitória ajuizada por PRAIAMAR S/A em face de MARCOS ALEXANDRE DIÓGENES MOREIRA. Em breve síntese, afirma a Autora que firmou contrato de promessa de compra e venda de um lote com o Réu, sob nº 17263/2014, o qual foi parcialmente inadimplido. Assim, requer o pagamento das parcelas vencidas do contrato, as quais totalizariam o montante atualizado de R$ 45.173,92 (quarenta e cinco mil, cento e setenta e três reais e noventa e dois centavos), pleiteando a manutenção do ajuste. Acompanharam a inicial os documentos juntados nos IDs 122905107 a 122905109. Despacho proferido no ID 122903537, determinando à parte Autora juntar Procuração judicial e planilha de cálculos, bem como comprovar o estado de hipossuficiência ou promover o pagamento das custas processuais, sob pena de indeferimento da petição inicial. A Autora apresentou Emenda à inicial no ID 122903544, juntando certidão de pagamento das custas no ID 122905111, Procuração no ID 122903543 e memória de cálculos no ID 122903545. Despacho inaugural expedido no ID 122903553, determinando a expedição do mandado monitório. Citado, consoante certidão do Oficial de Justiça colacionada no ID 122903556, a parte Ré apresentou Embargos monitórios no ID 122903566, acompanhado dos documentos de IDs 122903561 a 122903567. Em síntese, afirma o Réu que enfrentou dificuldades financeiras em decorrência da pandemia do COVID 19, em razão das quais não pode continuar pagando as parcelas contratuais, razão pela qual buscou a Defensoria Pública para tentativa de solução administrativa, sem sucesso, o que culminou com a notificação extrajudicial de distrato do negócio jurídico, entregue à Autora em dezembro de 2023. Em pedido de reconvenção, requer a condenação da Autora à restituição dos valores pagos, extraído o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) a título de pena, por aplicação do art. 67-A da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018). O Réu requereu, ainda, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, juntando declaração de hipossuficiência no ID 122903567. Por fim, foi proferido Despacho no ID 122903574, facultando à parte autora apresentar Impugnação aos Embargos Monitórios, bem como facultando a ambas as partes manifestarem interesse na produção de provas. A Autora apresentou Impugnação aos Embargos Monitórios no ID 122905080, acompanhada dos documentos de IDs 122905081 a 122905081. Por sua vez, a parte Ré peticionou no ID 122905076, requerendo o julgamento antecipado do feito. É o que importa relatar. Fundamento e decido. 2 FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, é de se reconhecer que o processo tramitou respeitando as normas constitucionais e legais processuais e que é caso de julgamento antecipado da lide, por dispensar a produção de outras provas, na forma do artigo 355, I, do Código de Processo Civil. Passando à análise do pleito formulado, tem-se que, nos termos do art. 700, inciso I, do Código de Processo Civil, a ação monitória pode ser proposta por aquele que afirmar, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, ter o direito de exigir do devedor capaz o pagamento de quantia em dinheiro. Art. 700. A ação monitória pode ser proposta por aquele que afirmar, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, ter direito de exigir do devedor capaz: I - o pagamento de quantia em dinheiro; II - a entrega de coisa fungível ou infungível ou de bem móvel ou imóvel; III - o adimplemento de obrigação de fazer ou de não fazer. Vê-se, pois, que a ação monitória é um procedimento especial de cognição sumária colocada à disposição do credor, que tem por finalidade a formação de título executivo judicial de modo mais rápido do que na ação convencional. A respeito da prova documental apta a suportar o pedido injuntivo, "qualquer documento escrito que não se revista das características de título executivo é hábil para ensejar a ação monitória" (Nery Júnior, Nélson, Código de processo civil comentado e legislação extravagante, 9ª ed. Rev., atual. e ampl. - São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2006, p. 1050). Assim, as alegações do credor devem estar acompanhadas, obrigatoriamente, por prova escrita, sem força executiva, que se mostre apta ao convencimento do juiz acerca da probabilidade do direito alegado. No caso dos autos, a parte autora instruiu o feito com Contrato de Promessa de Compra e Venda de imóvel, consistente no lote nº 29, quadra 66, pertencente ao Loteamento denominado Praia da Marambaia 4ª etapa e comercialmente identificado como Praia do Uruaú, situado no Município de Beberibe/CE (ID 122905105). Verifica-se que o referido contrato encontra-se assinado pelas partes, porém, não consta assinatura de testemunhas, documento esse que se entende suficiente à propositura da presente ação, uma vez ser destituído de força de título executivo extrajudicial. Ocorre que, em sua defesa, a parte Ré apresentou fato impeditivo do direito da Autora de obter as parcelas inadimplidas do ajuste, qual seja, a opção pela rescisão contratual, motivada por dificuldades financeiras em cumprir com as obrigações contratuais. Para tanto, a Ré comprovou que realizou a notificação extrajudicial de distrato do negócio jurídico por meio de Cartório de Títulos e Documentos, sendo o referido documento entregue a funcionária da empresa autora em 18/12/2023 (ID 122903568). Oportuno frisar que o contrato sob análise foi firmado com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade (vide cláusula décima quarta do contrato juntado no ID 122905105). Todavia, é entendimento assente na jurisprudência pátria o de que a rescisão contratual é direito potestativo do consumidor. Nesse sentido, confira-se os seguintes julgados: APELAÇÃO – RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE – POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR – PRECEDENTES DO STJ – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PERCENTUAL DE RETENÇÃO TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO – RETENÇÃO LIMITADA A 25% DOS VALORES PAGOS – COMISSÃO DE CORRETAGEM NÃO PACTUADA – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – REDISTRIBUIÇÃO COM OBSERVÂNCIA DA PROPORCIONALIDADE – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Trata-se de Recurso de Apelação adversando sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral nos autos da Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda, declarando a rescisão contratual e determinando à promovida a restituição dos valores pagos pelos autores, com a retenção de 10% (dez por cento). 2. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE – A jurisprudência do E. STJ entende possuir o consumidor direito potestativo de promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel, quando não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas, ainda que exista no contrato cláusula de irrevogabilidade/irretratabilidade. (STJ - AREsp: 1833955 MG 2021/0033757-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/05/2021) Nessa perspectiva, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio. 3. PERCENTUAL DE RETENÇÃO – Revela-se abusiva a cláusula contratual que estabelece o valor do contrato como parâmetro para o percentual de retenção em caso de rescisão contratual. Mostra-se adequado o padrão-base de cláusula penal, consistente na retenção de 25% das parcelas desembolsadas pelo comprador, adotado pelo Superior Tribunal de Justiça em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. 4. COMISSÃO DE CORRETAGEM – O eg. STJ já pacificou a questão, de forma vinculante, no sentido de que "é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938 - STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo). No presente caso não há disposição contratual expressa transferindo ao comprador a responsabilidade de pagar pelos serviços de corretagem, sequer ajuste quanto ao valor correspondente, razão pela qual não há que se falar em retenção de valor a esse título. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora. (TJ-CE - AC: 01879439120188060001 CE 0187943-91.2018.8.06.0001, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 03/11/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 03/11/2021) RESCISÃO CONTRATUAL. SUSPENSÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. ABSTENÇÃO DE ANOTAÇÃO EM CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. POSSIBILIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS PREENCHIDOS. 1. A rescisão contratual é direito potestativo dos contratantes, sendo desarrazoado que permaneçam devedores de obrigações uma vez que não almejam a continuação do contrato entabulado, sob pena de violação do princípio da autonomia da vontade. 2. Faz-se necessária a suspensão da exigibilidade das prestações vincendas, para que os contratantes não arquem com valores referentes a um contrato que será resolvido, bem como que não tenham seus nomes anotados em cadastros de proteção ao crédito. 3. A resilição opera efeitos prospectivos, ou seja, a partir do momento em que a declaração de vontade é emitida. 3.1. Não se ignora que o direito de resilir não imuniza o contratante de eventuais penalidades decorrentes da rescisão voluntária, como cláusula penal e multa. 3.2. Estas matérias, entretanto, devem ser consideradas ao final do processo no momento de apuração de eventuais créditos e débitos das partes, não impedindo que, no curso da relação contratual, alguma delas desista de permanecer no vínculo. 4. Sendo patente o desinteresse dos contratantes pela manutenção do contrato firmado, é possível a imediata suspensão do pagamento das parcelas vincendas e a abstenção de inscrição em cadastro de proteção ao crédito. 4.1. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes. 5. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (TJ-DF 07117181520228070000 1423966, Relator: CARMEN BITTENCOURT, Data de Julgamento: 18/05/2022, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 31/05/2022) Outrossim, segundo entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, nos contratos firmados anteriormente à Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18), o percentual de retenção na hipótese de distrato por iniciativa ou culpa do comprador deve ser limitar a 25% dos valores pagos, percentual que já abrange a quantia paga a título de comissão de corretagem. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO-COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Conforme entendimento do STJ, "é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" ( AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 30/8/2019). 2. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1995172 RJ 2022/0095657-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 04/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2023) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESILIÇÃO C/C RESSARCIMENTO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" ( REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1787365 SP 2018/0334863-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 06/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2023) Destarte, tendo o Réu optado pela rescisão contratual, devem ser acolhidos os Embargos à Ação Monitória por ele apresentados, bem como o pedido reconvencional no sentido de condenar o Autor/embargado à restituição dos valores pagos, subtraindo-se o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) a título de penalidade. Por fim, a teor da súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deverá se dar de forma imediata, e não parcelada: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 3 DISPOSITIVO Ante o exposto, ACOLHO os Embargos Monitórios apresentados pela parte Ré e JULGO IMPROCEDENTE o pedido monitório vindicado na inicial, na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil, uma vez reconhecido o direito potestativo à rescisão contratual. Outrossim, JULGO PROCEDENTE o Pedido Reconvencional apresentado pelo Réu/embargante, a fim de condenar a parte Autora/embargada à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago em razão do contrato nº 17263/2014, reconhecido, portanto, o direito de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) a título de penalidade, já abrangida nesse percentual a comissão de corretagem. O montante devido deverá ser corrigido pelo IPCA e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos do entendimento firmado no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, a ser apurado em liquidação de sentença. Outrossim, a restituição não poderá ocorrer de forma parcelada. Por fim, condeno a parte autora no pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios sucumbenciais, estes no valor de 10% do valor da causa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, proceda-se ao arquivamento dos autos. Fortaleza - CE, 03/12/2024. RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Juíza de Direito

12/12/2024, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Transitado em Julgado em 17/03/2025

Juntada de Certidão

Juntada de certidão de decurso de prazo

Decorrido prazo de PRAIAMAR S/A em 14/03/2025 23:59.

Decorrido prazo de Marcos Alexandre Diogenes Moreira em 10/03/2025 23:59.

Decorrido prazo de Marcos Alexandre Diogenes Moreira em 10/03/2025 23:59.

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Homologada a Transação

Conclusos para julgamento

Decorrido prazo de VICTOR SALDANHA FONTENELE em 04/02/2025 23:59.

Juntada de Petição de pedido (outros)

Publicado Intimação da Sentença em 13/12/2024. Documento: 128112014

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/12/2024 Documento: 128112014

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