Procedimento Comum Cível 0133937-71.2017.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0133937-71.2017.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: ROBSON SANTOS BARBOSA e outros Réu REU: SOBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME RELATÓRIO: INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 10ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, nº 220 - Água fria - Fortaleza/CE Fone/Whatsapp: (85) 3108-0187 / E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº. 0133937-71.2017.8.06.0001 Classe PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Autor Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c reparação de danos materiais e morais contra ajuizada por Ramon Daniel Souza Barbosa e Ennya Karoline Gonçalves Santos em face de Sobi Empreendimentos Imobiliários Ltda., pelos fatos e fundamentos a seguir delineados. Alega a parte autora que adquiriu um lote através de contrato de compra e venda assinado em 5 de novembro de 2015, referente ao loteamento denominado Park Eusébio. Segundo a parte autora, a entrega do imóvel estava prevista para dezembro de 2015, com uma tolerância contratual de 180 dias. Afirma que o lote jamais foi entregue, que o local está abandonado e que o empreendimento não possui a infraestrutura prometida, como área de lazer e demais melhorias. Os autores sustentam que, desde o início da vigência do contrato, cumpriram suas obrigações contratuais, pagando valores acordados, porém, em decorrência do atraso e abandono do projeto pela ré, vêm sofrendo prejuízos financeiros, como a continuidade do pagamento de aluguel de outro imóvel enquanto aguardam a entrega do lote. Alegam, ainda, que a não entrega do imóvel vem trazendo graves prejuízos e transtornos de ordem moral, sendo obrigados a permanecer pagando aluguéis e continuar sem moradia própria, frustrando o sonho de construir uma casa. Alegam, ainda, descumprimento contratual e pleiteiam a rescisão contratual com a devolução integral dos valores pagos, além de indenização por danos materiais (aluguéis pagos) e morais. Por tais razões, pedem a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos corrigidos, a indenização por danos materiais e morais, e a determinação da imediata suspensão das cobranças contratuais, sob pena de multa. Acompanhada à inicial, sobreveio a documentação de id. 118536012/118536525. Conciliação infrutífera consoante termo de audiência anexado no id. 118530522. A requerida apresentou contestação (id. 118532476), impugnando o pedido de justiça gratuita por ausência de comprovação de insuficiência financeira. Em seguida, argumenta pela inépcia da inicial, afirmando que o pedido de tutela de urgência carece de fundamentação adequada. No mérito, a defesa refuta alegações de atraso na entrega do empreendimento, afirmando que a infraestrutura foi concluída conforme previsto, com exceção de benfeitorias voluptuárias, que não interferem na utilização do imóvel. Sustenta a validade das cláusulas contratuais, como a tolerância de 180 dias e a retenção de valores em caso de rescisão. Alega que os pedidos de danos morais e lucros cessantes são infundados, pois não há prejuízo significativo comprovado. Conclui requerendo a improcedência total da ação e a condenação dos autores por litigância de má-fé. Em réplica, a parte autora mantém seus pedidos iniciais e requer ainda a condenação da ré por litigância de má-fé (id. 118532501). Intimadas, as partes requereram a produção de prova testemunhal (id. 118533407 e 118533409). Na audiência de instrução (id. 118534573), a parte promovida, embora intimada, não compareceu. Prosseguiu-se com a oitiva das testemunhas da parte autora, seguida das alegações finais orais. Encerrada a instrução, determinou-se a remessa dos autos para sentença. A ausência da requerida foi justificada por dificuldades técnicas e falta de resposta da equipe via WhatsApp (id. 118534891). Redesignado o ato para evitar nulidade por cerceamento de defesa (id. 118534891), foram colhidos depoimentos das testemunhas arroladas pela parte autora e pela parte requerida, empós foi aberto prazo sucessivo para apresentação das alegações finais por memoriais escritos (id. 118535179). Memoriais escritos apresentados (id. 118535207 e id. 118535216). É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO: Inicialmente, verifico que foram observadas as formalidades legais exigíveis para a espécie, inexistindo nulidades ou irregularidades a serem sanadas, razão pela qual passo ao exame das preliminares. -Da impugnação da justiça gratuita A parte promovida alega que não houve o preenchimento dos requisitos necessários para concessão da justiça gratuita aos autores, contudo, aludida irresignação é totalmente desprovida de fundamento, uma vez que é presumível a veracidade da alegação de impossibilidade de custear as despesas processuais feita por pessoa física, conforme dispõe o art. 99, §3.º, do CPC, in verbis: "Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural." Dessa forma, o indeferimento da aludida garantia só é cabível quando existente prova capaz de demonstrar a suficiência da sua capacidade financeira para arcar com as custas processuais, o que não ocorreu na espécie. Portanto, mantenho a gratuidade deferida em favor da parte autora e afasto a alegada preliminar. -Da inépcia da inicial A requerida alega inépcia da inicial, argumentando que o pedido de tutela de urgência carece de fundamentação adequada. Afirma que o autor não especificou os requisitos legais da tutela, como a verossimilhança das alegações e prova inequívoca, tornando o pedido vago e impossível de análise, motivo pelo qual requer a extinção do processo sem resolução de mérito, com base no artigo 485, I, do CPC. Adianto que a preliminar não merece prosperar. A petição cumpre os requisitos do artigo 319 do CPC, apresentando o pedido de tutela de urgência com exposição dos fatos e fundamentos jurídicos claros. Conforme os artigos 300 e 303 do CPC, para concessão da tutela de urgência, basta a demonstração de probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, requisitos amplamente evidenciados na inicial pelos documentos anexados. A inicial descreve detalhadamente o atraso injustificado da entrega do imóvel, demonstrando o prejuízo financeiro e moral sofrido, com base em provas documentais, como contratos, planilhas de pagamento e fotos do local. Além disso, eventuais dúvidas sobre a robustez das provas não implicam inépcia, haja vista que serão devidamente apreciadas na análise do mérito. Dessa forma, a inicial atende às exigências legais e não contém vícios que justifiquem sua extinção, razão pela qual deve ser afastada a preliminar de inépcia, nos termos do artigo 321 e seguintes do CPC. -Do mérito Cabe observar, inicialmente, que a relação jurídica estabelecida entre as partes configura uma nítida relação de consumo, em que a parte autora, promissária compradora, adquiriu onerosamente uma unidade imobiliária da requerida, tornando-se a destinatária final do imóvel e enquadrando-se como consumidora. Por sua vez, a ré, promitente vendedora, figurou como fornecedora do imóvel, tudo conforme o previsto nos artigos 2.º e 3.º do Código de Defesa do Consumidor. A questão principal reside em apurar o descumprimento contratual da requerida, consistente na não disponibilização de toda a infraestrutura do imóvel no prazo pactuado, o que justificaria a rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos, além da indenização pelos danos materiais (aluguéis pagos) e pela reparação por danos morais, em razão da frustração e dos prejuízos causados aos autores. O autor sustenta que a requerida descumpriu o contrato ao não entregar a infraestrutura e as áreas de lazer prometidas dentro do prazo estipulado, inicialmente previsto para dezembro de 2015, mesmo considerando a prorrogação de 180 dias. Afirma que a demora injustificada impossibilitou a construção de sua residência, resultando em prejuízos financeiros, como o pagamento contínuo de aluguéis, além de danos morais pela frustração do sonho da casa própria. A requerida, por sua vez, alega que não houve descumprimento contratual, defendendo que a infraestrutura do loteamento foi praticamente concluída e que os atrasos decorreram de caso fortuito e força maior, conforme previsão contratual na cláusula de prorrogação de prazo de 180 dias. Argumenta que as benfeitorias questionadas pelos autores (áreas de lazer) são meramente voluptuárias e, portanto, não essenciais à entrega do lote, conforme o artigo 96 do Código Civil. Ademais, sustenta que não houve dano moral ou material que justifique indenização, uma vez que simples atrasos contratuais não configuram lesão extrapatrimonial, refutando também os lucros cessantes por falta de comprovação. Por fim, nega a abusividade das cláusulas contratuais, afirmando que os autores aderiram ao contrato de forma consciente e voluntária. Pois bem. No que se refere à prorrogação do prazo de entrega, o entendimento pacificado do c. Superior Tribunal de Justiça é no sentido da validade da cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 (cento e oitenta) dias corridos (AgInt no AREsp n.º 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022). Assim, no presente caso, é válida a cláusula que estabelece a tolerância de 6 (seis) meses, equivalente a 180 (cento e oitenta) dias, para a entrega da unidade imobiliária. Contudo, não há que se falar em prorrogação automática por outro período. Na hipótese, o prazo para entrega do imóvel foi estabelecido como sendo 30 de dezembro de 2015, com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, conforme as cláusulas 5.1.1 e 5.4, sendo que o imóvel deveria ser entregue com a seguinte infraestrutura (id. 118536000 - fl. 03): 5.1.1 A entrega do empreendimento PARK EUSEBIO, obedecerá a seguinte programação: a) INFRA-ESTRUTURA: A Infra-estrutura compreendida pela Pavimentação, (calçamento em paralelepípedo e/ou manta asfáltica) distribuição e rede elétrica com iluminação pública distribuição de rede de água com um ponto de água em cada lote, reservatório elevado com no mínimo 30 mil litros de água, meio fio, demarcação dos lotes e quadras, centro de monitoramento com no mínimo 04 (quatro) câmeras de alta resolução e uma edificação onde ira, funcionar a central de monitoramento de segurança e instalação de sede de ASSOCIAÇÃO PARK EUSEBIO, tudo de acordo com o memorial descritivo, será entregue até 30 de Dezembro de 2015. b) LAZER: Embora seja de propriedade de incorporação SOBI IMOVEIS LTDA, a piscina, sede de apoio, quadras poliesportiva, tênis e playground, também serão concluídas até 30 de dezembro de 2015. [g.n] Ocorre que não houve o cumprimento da obrigação assumida pela requerida, pois, além do substrato probatório apresentado pela parte autora, a própria demandada confessou que as benfeitorias previstas no contrato não foram realizadas. Como justificativa, alegou a ocorrência de caso fortuito ou força maior, especificamente a crise na construção civil. Contudo, tal evento não pode ser elevado à categoria de caso fortuito ou força maior, por se tratar de um risco plenamente inserido na esfera do negócio desenvolvido pela construtora. Veja-se: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE RECONHECIDA. FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE QUANTO AO ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANO EMERGENTE. DEVIDO. DANOS MORAIS. NÃO COMPROVADOS. SENTENÇA MANTIDA. 1.Analisando os elementos de prova dos autos, verifica-se que a empresa Magis Incorporações e Construções LTDA além de contar com sua logomarca em todas as folhas do contrato de promessa de compra e venda firmados pelos autores (fls. 30-62), a referida apelante também consta no quadro societário da empresa Lafitte. Assim, ambas as empresas têm suas respectivas logomarcas vinculadas ao material de divulgação do empreendimento, de modo que, em prestígio à teoria da aparência, bem como considerando a responsabilidade de todos os integrantes da cadeia de consumo (art. 6º do CDC), devem as mencionadas empresas permanecerem no polo passivo da demanda. Portanto, preliminar rejeitada. 2. As partes firmaram instrumento particular de adesão a contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária do empreendimento LAFITTE CONDOMINIO PARQUE, pelo valor total de R$ 430.000,00, (quatrocentos e trinta mil reais) e com prazo de entrega aos 30/12/2016 e cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (fls. 30/62). 3. A ocorrência de crise econômica que gerou recessão e elevação dos níveis de desemprego, acarretando o aumento dos movimentos paredistas, não caracteriza hipótese extraordinária a afastar a responsabilidade da vendedora, tratando-se de evento inerente ao risco do negócio. 4. Demonstrado o atraso na entrega da obra, impõe-se o dever de indenização o comprador pelos danos emergentes, consistentes nos alugueres efetivamente despendidos pelo comprador a partir de 01/06/2017 até a efetiva data da entrega da unidade imobiliária. 5. O mero inadimplemento contratual, consistente no atraso da entrega da unidade imobiliária adquirida, não gera abalo moral indenizável. Precedentes do STJ. 6. Recursos conhecidos e improvidos. Sentença mantida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos recursos apelatórios para negar-lhes provimento, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data e hora inseridas no sistema. Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Relator (TJCE, Apelação Cível - 0106432-71.2018.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 30/11/2022, data da publicação: 30/11/2022. Nesse contexto, considerando que o prazo previsto para a entrega da obra era 30 de dezembro de 2015; que a ação foi ajuizada em 15 de maio de 2017; que, até a presente data, não há informações sobre a conclusão das obras de lazer do imóvel; e que o requerente efetuou o pagamento das prestações até abril de 2017, não restam dúvidas de que foi a parte requerida quem deu causa à resolução do contrato, ao deixar de cumprir a obrigação de entregar o imóvel no prazo prometido. Incide, no caso, a Súmula nº 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Com efeito, a parte autora tem direito à imediata restituição dos valores pagos, em parcela única e de forma imediata, acrescidos de correção monetária pelo IGP-M (conforme cláusula 3.3 - id. 118536000, fl. 02), a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, sem qualquer dedução, em aplicação analógica ao entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. Neste sentido: DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DAS REQUERIDAS. ATRASO SUPERLATIVO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO DEVIDAMENTE DEMONSTRADO. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES (SÚMULA N. 543 DO STJ), INCLUSIVE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM (AgInt no REsp n. 1.863.961/RJ). ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA: INPC. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATRASO SIGNIFICATIVO. VALOR DA CONDENAÇÃO FIXADO NA ORIGEM EM R$ 5.000,00. RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. A irresignação recursal das requeridas cinge-se a três tópicos: restituição ao autor da taxa de corretagem em face de cláusula de retenção, condenação por danos morais, sob o argumento de que o mero descumprimento contratual não enseja referido ônus, bem como o índice de correção monetária, que entende ser pelo INPC. 2. No caso em exame, a discussão travada nos autos versa sobre a rescisão do contrato de compra e venda de lote no empreendimento denominado Loteamento Barra dos Coqueiros (contrato às fls. 16/28), por meio do qual se estipulou a entrega da infraestrutura básica e da área de lazer para dezembro de 2015, prazo que não foi cumprido, circunstância esta incontroversa conforme relatório juntado pela própria requerida (relatório de fls. 106/112). 3. Desse modo, resta devidamente demonstrada a responsabilidade das requeridas pelo atraso injustificado na conclusão do empreendimento, em face da não entrega das obras de infraestrutura e lazer no prazo estabelecido em contrato, motivo pelo qual se impõe a manutenção da sentença de primeiro grau, a determinar a devolução de 100% de todo o valor pago, aí se incluindo os valores de comissão de corretagem, como forma de recompor o prejuízo da parte autora, devendo as partes retornar ao status quo anterior. Sobre a devolução da taxa de corretagem, cuja devolução foi alvo de impugnação nas razões recursais, como o inadimplemento se deu por culpa das vendedoras, conforme o exposto supra, recai-lhes o ônus de devolver integralmente os valores referentes à comissão de corretagem aos promoventes, nos termos da remansosa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: "no caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem" (AgInt no REsp n. 1.863.961/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/6/2021, DJe 30/6/2021). Assim sendo, as alegativas das apelantes no que se refere à retenção da taxa de corretagem não devem subsistir. 4. Com relação ao índice aplicável à devolução de valores, entendo que o INPC é aquele que melhor retrata a inflação, remediando-lhe seus efeitos deletérios, razão pela qual, com esteio na remansosa jurisprudência desta corte, o tenho como o mais adequado à controvérsia tida nos autos, devendo ser afastada a aplicação do índice IGPM. 5. A respeito dos danos morais, não se pode descartá-los, rebaixando-os ao mero aborrecimento, quando resta delineada considerável e expressiva tardança na conclusão do empreendimento, previsto para entrega na data limite de dezembro de 2015, que resultou na própria rescisão do contrato, em razão do legítimo desinteresse em mantê-lo, ficando o adquirente, até os dias de hoje, quase dez anos depois, privado dos valores até então desembolsados. Portanto, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) fixado na sentença revela-se justo e proporcional, estando de acordo com os parâmetros adotados por este Tribunal de Justiça em casos semelhantes. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. (TJCE - Apelação Cível - 0108385-07.2017.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO, 1ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 11/12/2024, data da publicação: 11/12/2024) No que se refere ao pedido de aplicação da multa contratual em desfavor da requerida devido ao inadimplemento contratual, entendo que o pedido deve ser acolhido, considerando que o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que é possível a inversão, em favor do comprador, de cláusula contratual que prevê multa exclusivamente em benefício da empresa vendedora (Tema 971). Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido." (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) [g.n] Ora, a alínea "a" da cláusula 9.1 do contrato em questão estabelece uma multa convencional de 2% sobre o valor total do débito em aberto, em caso de rescisão do contrato por culpa do promissário comprador (id. 118536000 - fl. 6). Com base nos princípios gerais do direito, na principiologia adotada pelo Código de Defesa do Consumidor e na equidade, revela-se flagrantemente abusiva a prática de estipular penalidade exclusivamente para a hipótese de mora ou inadimplemento contratual por parte do consumidor, sem prever igual penalidade para o caso de descumprimento do contrato pelo fornecedor. Assim, considerando que o contrato prevê a incidência de cláusula penal moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deve incidir, como reprimenda, no caso de mora ou inadimplemento por parte do fornecedor. Dessa forma, na hipótese dos autos, é plenamente possível a inversão da aplicação da multa por inadimplemento contratual em desfavor do promitente vendedor, ora requerido. Ademais, é cediço que a indenização por lucros cessantes visa reparar aquilo que o lesado deixou de lucrar de forma efetiva, decorrente da injusta privação do uso do bem, o que enseja o pagamento na forma de aluguel mensal. O Superior Tribunal de Justiça, em sede do Recurso Especial n.º 1.635.428, submetido ao rito dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 25.6.2019). [g.n]. Pela leitura do precedente qualificado acima, ainda que se trate de contrato firmado antes da vigência da Lei n.º 13.786/2018, aplica-se o entendimento consolidado pelo c. STJ de que não é possível cumular a cláusula penal moratória com lucros cessantes. Aplicando o precedente acima em caso concreto, o STJ também decidiu que "o dano material decorrente do atraso na entrega de imóvel residencial pode ser classificado como dano emergente ou lucros cessantes, sendo ambos as duas faces da mesma moeda. O dano, seja em qual dessas rubricas for classificado, será o mesmo: a privação da fruição do imóvel" (AgInt no AgRg no AREsp 795.125/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe 19.11.2018). Destarte, a conclusão que se extrai é que a colenda Corte consolidou seu entendimento no sentido de que, por possuírem a mesma natureza jurídica, a condenação cumulada da cláusula penal moratória e da indenização por danos emergentes implica em incidência de bis in idem, uma vez que ambas se destinam a compensar o adquirente pelo atraso na entrega do bem. Nesse sentido, vejamos decisões proferidas pelo c. STJ e por outros tribunais nacionais: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE JULGOU O AGRAVO INTERNO TORNADA SEM EFEITO. NOVA ANÁLISE DO AGRAVO INTERNO. INDENIZATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL E DANOS EMERGENTES. DESCABIMENTO. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO EM PARTE. 1. Nova leitura das razões do recurso especial permite identificar que o objeto do aludido apelo versa a respeito da possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com danos emergentes, e não, com lucros cessantes, como restou assentado na decisão agravada. Assim, torno sem efeito a decisão monocrática às fls.1.051/1.055 e passo a novo exame do agravo interno. 2. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar lesão extrapatrimonial. 3. Na hipótese, o eg. Tribunal de Justiça, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, bem como mediante análise do contexto fático-probatório dos autos, reconheceu presentes elementos caracterizadores do dever da ora recorrente de indenizar a parte recorrida a título de dano moral, não identificando qualquer excludente de responsabilidade. Percebe-se bem delineadas, no v. acórdão, as circunstâncias do caso concreto ensejadoras de danos morais, sobretudo porque o aludido atraso foi superior a 18 (dezoito) meses. Precedentes. 4. Esta Corte Superior, ao julgar os recursos especiais repetitivos REsps 1635428/SC e 1498484/DF, firmou entendimento no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes ou danos emergentes. 5. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, dar parcial provimento ao recurso especial. (STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.689.552/SE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022). [g.n] EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - POSSIBILIDADE - CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES - BIS IN IDEM - PAGAMENTO DE ALUGUÉIS DE LOTE NÃO EDIFICADO - DECOTE. - No julgamento dos REsp 11.614.721/DF e 1.631.485/DF, submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou entendimento de que em caso de inadimplemento do promitente vendedor, se houver omissão do contrato, por imperativo de equidade deve-se inverter a cláusula penal pactuada para o inadimplemento do promissário comprador adquirente - É incabível a cumulação do pagamento de indenização por lucros cessantes (aluguéis) com a multa compensatória decorrente do inadimplemento contratual, sob pena de bis in idem - Tratando-se de rescisão de contrato de compra e venda de lote sem edificação não é razoável a condenação ao pagamento de aluguéis pelo período posterior ao da data da entrega, a uma porque a posse não afastaria a necessidade de pagamento dos aluguéis, a duas porque a natureza da indenização é compensatória e inacumulável com a multa rescisória. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTEGRANTE DE LOTEAMENTO - DEMORA NA EXPEDIÇÃO DE LICENÇA AMBIENTAL DE OPERAÇÃO - CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA VENDEDORA - RESTITUIÇÃO VALORES PAGOS A TÍTULO DE PARCELAS, IPTU, TAXAS CONDOMINIAIS, ALUGUÉIS - NECESSIDADE - DANOS MORAIS - POSSIBILIDADE - RECURSO DESPROVIDO. (TJ-MG - AC: 10000220034623001 MG, Relator: Alexandre Victor de Carvalho, Data de Julgamento: 01/02/2023, Câmaras Especializadas Cíveis / 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 02/02/2023) [g.n] APELAÇÃO - COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - Resolução do contrato por inadimplemento das vendedoras rés (art. 475, CC)- Atraso na entrega de obra - Rescisão motivada exclusivamente na culpa das rés - Multa compensatória e multa penal - Cumulação - Descabimento - Tema 970 do STJ - Entendimento jurisprudencial consolidado no sentido da impossibilidade de cumulação da multa fixada em valor equivalente ao locativo com a multa compensatória, dada sua natureza indenizatória de perdas e danos, nos quais se incluem os lucros cessantes - Afastada a incidência da multa compensatória de 1% sobre o valor pago, pois não estabelecida em valor equivalente ao locativo - RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJ-SP - Apelação Cível: 1017581-40.2019.8.26.0068 Barueri, Relator: Luis Fernando Nishi, Data de Julgamento: 27/02/2023, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/02/2023) [g.n] RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. JULGAMENTO DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PRETENSÃO DE REFORMA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TEMA 996 DO STJ. PREVISÃO CONTRATUAL DE CLÁUSULA PENAL INDENIZATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. TEMA REPETITIVO Nº 970. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. O cerne do recurso consiste na alegação de serem indevidos os lucros cessantes, ao argumento de que não foram comprovados, bem assim em virtude da previsão contratual de cláusula penal indenizatória em caso de atraso na entrega do empreendimento, sendo impossível a cumulação com aqueles. 2. Na espécie, é inconteste o atraso na entrega do empreendimento, considerando que estava prevista para 30/12/2016 (cláusula 2, fl. 32), porém, até a propositura da ação restavam concluídos apenas 71% (setenta e um por cento) da obra, conforme documentação de fls. 77-83. 3. Segundo entendimento do Colendo STJ é cabível a indenização do comprador em lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega da unidade imobiliária, inclusive dispensando-se a prova destes, uma vez impossibilitada a fruição do bem. Precedentes. 4. Entretanto, analisando o instrumento de promessa de compra e venda em comento (fls. 32-58), observa-se que há previsão de penalidade em desfavor da vendedora pelo atraso da obra, conforme Cláusula 10.03 (fl. 47), contra a qual os promitentes compradores não se insurgiram. 5. Portanto, uma vez que o contrato já contém cláusula penal para compensar o comprador pelo inadimplemento consistente no atraso da entrega da unidade imobiliária, a pretensão de lucros cessantes implicaria bis in idem, vez que têm o mesmo fato gerador. Assim, a previsão de cláusula penal inviabiliza a fixação de lucros cessantes, conforme dicção do Tema Repetitivo nº 970: ¿A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.¿ 6. No caso concreto, impõe-se a reforma da sentença para afastar a condenação da apelante em lucros cessantes, devendo prevalecer a cláusula penal indenizatória (Cláusula 10.03), tendo em vista a impossibilidade de cumulação de ambos. 7. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. (Apelação Cível - 0141805-32.2019.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 11/12/2024, data da publicação: 11/12/2024) [g.n] Diante do contexto analisado, conclui-se pela impossibilidade de cumulação entre o valor decorrente da inversão da cláusula penal e os lucros cessantes representados pelos aluguéis. Isso por que a cláusula penal moratória, por possuir caráter indenizatório equivalente ao valor locativo, já compensa adequadamente o adquirente pelo atraso na entrega do imóvel. Assim, qualquer cumulação resultaria em bis in idem, violando os princípios de proporcionalidade e vedando o enriquecimento sem causa. Portanto, a compensação deve ser limitada a uma única rubrica indenizatória, em respeito à natureza jurídica das reparações e à harmonia do ordenamento jurídico. Por fim, em relação à pretensão indenizatória por danos morais, embora o contexto trazido aos autos não evidencie, a princípio, ofensa direta à honra ou à dignidade do consumidor que extrapole o natural aborrecimento decorrente do descumprimento contratual, cumpre reconhecer que a mera aplicação de multa moratória não compensaria adequadamente todos dissabores advindos do fato, mormente em face da frustração da expectativa do pleno desfrute do imóvel adquirido por culpa exclusiva da imobiliária requerida, cujo inadimplemento perdura por mais de 9 (nove) anos, prejudicando o sonho do comprador de receber o imóvel com a infraestrutura prevista contratualmente. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS. ATRASO POR PERÍODO EXPRESSIVO. CONFIGURAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1922885 SP 2021/0047153-6, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 24/05/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2021) APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. SITUAÇÃO DE FORÇA MAIOR NÃO DEMONSTRADA. PRESENTES OS REQUISITOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL. DEVER DE INDENIZAR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame: Cuida-se de Apelação Cível com o objetivo de reformar sentença que julgou parcialmente procedente Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização, interposta por consumidor com o fim de que seja determinada a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da parte promovida, e ser ressarcido pelos prejuízos que suportou. II. Questão em discussão: Consiste em verificar se é defensável a tese de que o atraso na entrega se deu por força maior, se é possível a retenção de valor pela construtora/recorrente e se restou configurado dever de indenizar por danos morais. III. Razões de decidir: A alegação de força maior, como a escassez de matéria-prima, inadimplência e atraso em financiamento, por si só não serve para afastar a responsabilidade pelo atraso. Outrossim, quando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda se dá por culpa da promitente vendedora, a devolução será total, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Esta corte de justiça se posiciona no sentido de que tal demora configura-se como fato extraordinário a justificar a condenação em danos morais. IV. Dispositivo: Sentença confirmada. Recurso conhecido e não provido. (Apelação Cível - 0170316-40.2019.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR, 3ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 04/12/2024, data da publicação: 04/12/2024) Por essas razões, e no intuito de desestimular a repetição de condutas dessa natureza, hei por bem em arbitrar a indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Desnecessárias mais considerações. DISPOSITIVO: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos do autor, por sentença, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, nos seguintes termos: a) DECLARO rescindido o contrato de compra e venda descrito na inicial, por inadimplemento da empresa vendedora, com fundamento no art. 475 do Código Civil; b) CONDENO a requerida SOBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA à restituição imediata de todos os valores pagos pelos requerentes, documentados na planilha de id. 118536009, no importe de R$ 11.481,23 (onze mil, quatrocentos e oitenta e um reais e vinte e três centavos), corrigidos pelo IGP-M a partir dos respectivos desembolsos das prestações, com juros simples de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, acrescidos de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de indenização por danos morais, devidamente atualizados pelo IPCA, desde a data do arbitramento (Súmula 362 do STJ), com juros legais de acordo com a taxa SELIC, a partir da data da citação (art. 405 do Código Civil), até a data do efetivo pagamento, descontando-se a incidência do IPCA no período em que coincidir com a aplicação de correção monetária; e c) DETERMINO a inversão da cláusula penal compensatória para condenar a requerida ao pagamento de multa contratual por inadimplência causada pela mora na entrega do imóvel, em 2% do valor atualizado do contrato, com incidência de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção pelo IGP-M desde da data limite para entrega do imóvel, considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (27/06/2016). Condeno a parte requerida, sucumbente em maior parte, ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários de sucumbência, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º c/c art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. P. R. I. Arquive-se após o trânsito em julgado. FORTALEZA/CE, 18 de dezembro de 2024. ANA CAROLINA MONTENEGRO CAVALCANTIJUÍZA DE DIREITO

20/12/2024, 00:00

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Advogados / Representantes(6)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Alterado o assunto processual

Alterado o assunto processual

Proferido despacho de mero expediente

Decorrido prazo de ADONIS ROVIAN DE MELO em 12/02/2026 23:59.

Decorrido prazo de JOSE NEWTON FREITAS FILHO em 12/02/2026 23:59.

Decorrido prazo de GAUDENIO SANTIAGO DO CARMO em 12/02/2026 23:59.

Decorrido prazo de FRANCISCA YARA ACACIO DE OLIVEIRA em 12/02/2026 23:59.

Decorrido prazo de ELLEN FERNANDA LIMA FIGUEIREDO em 12/02/2026 23:59.

Conclusos para decisão

Juntada de Petição de Contra-razões

Decorrido prazo de ANDRESSA DE NAZARE CORDEIRO GONDIM em 26/01/2026 23:59.

Decorrido prazo de ELLEN FERNANDA LIMA FIGUEIREDO em 26/01/2026 23:59.

Decorrido prazo de ADONIS ROVIAN DE MELO em 26/01/2026 23:59.

Decorrido prazo de FRANCISCA YARA ACACIO DE OLIVEIRA em 26/01/2026 23:59.

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