Procedimento Comum Cível 0204404-65.2023.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0204404-65.2023.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: SUELY MARIA DE SOUSA RIBEIRO MATOS REU: PIPA EMPREENDIMENTOS SPE S/A INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO GABINETE DO JUÍZO DA 3ª VARA CÍVEL Avenida Desembargador Floriano Benevides, 220 - Edson Queiroz S E N T E N Ç A PROCESSO N° 0204404-65.2023.8.06.0001 Vistos etc. Trata-se de ação de anulação proposta por Suely Maria de Sousa Ribeiro Matos em desfavor de Pipa Empreendimentos S.A, todos qualificados nestes autos. Requerente (ID 121965684) alega que em viagem com a família visitou a cidade de Tíbau do Sul/RN, quando foi abortada por um captador de vendas chamado Fábio, um processo de venda de fração imobiliária conhecido por Power Sell, onde são oferecidos agrados e bebidas, além de uma série de vantagens em que o bem ficaria sob um sistema de administração da requerida, onde poderia ser locado antes da quitação, declarando que após 5 horas de negociação adquiriu 2 cotas de imóvel em multipropriedade (Cota 01.1102/40 e 02.1128/03), pelo valor total de R$ 63.000,00 (R$ 3.000,00 na assinatura, 154 parcelas de R$ 412,50, 144 parcelas de R$ 376,56), mencionando que após pagar R$ 4.650,00 percebeu que o valor mensal comprometia seu orçamento familiar e não havia previsão de entrega da obra e nem retorno ao Rio Grande do Norte, indicando que não bastasse isso, viu que o contrato e a rescisão contratual estabeleciam encargos não informados como a comissão de corretagem. Pede, inicialmente, (i) concessão da gratuidade judiciária. Requer, liminarmente, (ii) suspensão das cobranças das parcelas vincendas e dos encargos tributários e administrativos, (iii) exclusão do cadastro de inadimplentes. Solicita, meritoriamente, (iv) rescisão do contrato, (v) restituição de 90% dos valores pagos, (vi) declaração de abusividade da cláusula penal decorrente da rescisão unilateral do contrato. Acostados documentos (ID 121965681, 121965682, 121965680, 121965678, 121965679, 121965687, 121965685). Decisão (ID 121962322) recebe a petição inicial, concede a gratuidade judiciária, defere o pedido liminar e determina a citação da requerida. Contestação (ID 121964901) defende, preliminarmente, (a) impugnação à gratuidade judiciária, (b) incompetência relativa decorrente do foro de eleição; meritoriamente, (c) que o contrato foi livremente assinado pelas partes, sendo um ato jurídico perfeito, (d) que não existem cláusulas abusivas, (e) que a rescisão decorre de culpa exclusiva da requerente, por sua impossibilidade financeira, sendo cabíveis as penalidades contratuais, (f) que prestou todas as informações cabíveis, inclusive da comissão de corretagem, não havendo que se falar em sua devolução, (g) que a cláusula 12 estabelece o prazo de entrega do imóvel, previsto para novembro/2025, (h) que não houve prática de venda emocional e lesão ao direito de reflexão, (i) que tem direito a retenção de 50% dos valores pagos. Pede a improcedência da ação. Juntados documentos (ID 121964897, 121964898, 121964900, 121964902, 121964904, 121964903). Réplica (ID 121964909). Decisão (ID 121964913) determina a intimação das partes para manifestarem interesse em composição amigável ou na produção de outras provas, além da documental constante nos autos, acarretando o silêncio no julgamento antecipado, sendo requerido o julgamento. Decisão (ID 121964919) encerra a instrução e determina o retorno dos autos para julgamento, findando o prazo sem impugnação. É o relatório. Decido. PRELIMINARES 1ª) Quanto à impugnação à gratuidade judiciária (concedida à requerente), vejo que a assistência judiciária gratuita é um benefício processual que possibilita uso do processo judicial sem o custeio das despesas processuais, com base na decretação de pobreza. Essa pobreza, sob a ótica processual, não se confunde com a pobreza material, porque aqui não se avalia a dimensão da receita, mas pondera receitas e despesas, de modo a verificar o saldo para custear as despesas processuais. Contudo, a diversidade de entendimento sobre critérios de medição desta pobreza, sob a ótica processual, levou ao STJ um recurso que se encontra passível de apreciação, como Recurso Repetitivo o qual irá sanear essa questão, de modo que, enquanto não saneado este incidente, segue o entendimento acima delimitado. A propósito: "Definir se é legítima a adoção de critérios objetivos para aferição da hipossuficiência na apreciação do pedido de gratuidade de justiça formulado por pessoa natural, levando em conta as disposições dos arts. 98 e 99, § 2º, do Código de Processo Civil. (STJ, REsp 1.988.686) Na hipótese, verifico que a requerente não demonstrou sua receita, muito menos comprovou suas despesas, não havendo nenhum parâmetro de referência de que seus rendimentos estão comprometidos com o seu sustento, motivo pela qual essas circunstâncias me levam a presunção de que dispõe de recursos financeiros que excedem os seus gastos habituais. Ocorre que a requerente exerce profissão de psicóloga, cuja perspectiva de renda associado ao valor da causa (R$ 63.000,00) possibilita a interpretação de que o ônus sucumbencial se revela como um encargo processual elevado para seus rendimentos. Indefiro. 2ª) Quanto à incompetência relativa (decorrente do foro de eleição na Comarca de Timbau do Sul/RN), percebo que o foro de eleição configura uma localidade escolhida pelas partes para dirimir controvérsias oriundas de um determinado negócio jurídico. Essa autonomia de vontade é tão respeitada e prestigiada que, nosso Código Civil, ao regulamentar o domicílio, estabeleceu que mencionado foro tem prevalência de aplicação sobre qualquer outro, consoante interpretação literal do art. 78: Art.78. Nos contratos escritos, poderão os contratantes especificar o domicílio onde se exercitem e cumpram os direitos e obrigações dele decorrentes. Essa norma foi ratificada pelo Supremo Tribunal Federal: Súmula 335. É válida a cláusula de eleição de foro para os processos oriundos do contrato. Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça efetuou uma visão mais ponderada (da qual sou partidário) estabelecendo que o foro de eleição pode ser nulo se ficar caracterizado uma violação ao direito de defesa ou caracterizar dificuldade de acesso à justiça. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CONSUMIDOR. COMPETÊNCIA DO JUÍZO. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. INVALIDADE. PREJUÍZO À DEFESA DO CONSUMIDOR RECONHECIDO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. "O foro de eleição contratual cede em favor do local do domicílio do devedor, sempre que constatado ser prejudicial à defesa do consumidor, podendo ser declarada de ofício a nulidade da cláusula de eleição pelo julgador" (AgInt no AREsp 1.337.742/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe de 08/04/2019). 2. No caso, o Tribunal de origem concluiu que a eleição do foro em comarca diversa do domicílio do consumidor desequilibra a relação entre as partes, gerando prejuízo à defesa do consumidor lesado. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no AREsp: 1605331, Relator: Ministro Raul Araújo, Data de Julgamento: 26/10/2020) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. CABIMENTO DA SUA ANULAÇÃO QUANDO VERIFICADA A HIPOSSUFICIÊNCIA DA PARTE E A DIFICULTAÇÃO DO ACESSO À JUSTIÇA. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte é pela possibilidade de anulação da cláusula de eleição de foro nos contratos de adesão quando verificada a vulnerabilidade da parte e a dificultação do acesso à Justiça. 2. Não conseguiu o agravante desqualificar o precedente colacionado na decisão monocrática, o qual demonstra o entendimento desta Corte sobre a matéria. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no AgInt no AREsp: 2009489, Relator: Ministro marco Aurélio Bellize, Data de Julgamento: 09/05/2022) Na espécie, vejo que a requerente comprou o imóvel quando estava em viagem com a família visitou a cidade de Tibau do Sul/RN. Portanto, esta cidade não integra o cotidiano da requerente, razão pela qual este fato, alinhado à sua condição de consumidora, deduz possível dificuldade de acesso à justiça, especialmente para o momento processual, que embora não esteja em momento de produção de provas, pode exigir a interposição de recurso para a sentença que se alinha. Indefiro. MÉRITO A controvérsia dos autos aborda a discussão sobre compra e venda de imóvel no regime de multipropriedade, onde os requerentes alegam que firmaram com a 1ª requerida contrato desta espécie, sendo que após realizar aquisição percebeu que as mensalidades comprometiam seu orçamento familiar, sendo que a rescisão estabelecia encargos abusivos, requerendo, liminarmente, suspensão das cobranças das parcelas vincendas e dos encargos tributários e administrativos, exclusão do cadastro de inadimplentes, meritoriamente, rescisão do contrato, restituição de 90% dos valores pagos, declaração de abusividade da cláusula penal decorrente da rescisão unilateral do contrato. A compra e venda de imóvel no regime de multipropriedade é contrato pelo qual o comprador adquire uma unidade juntamente com outras pessoas, onde sua utilização se opera de forma compartilhada, segundo as regras contratualmente estabelecidas, conforme interpretação literal do art. 1.358-C do CC/2002: Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. Um primeiro ponto de relevo dos contrato, concerne aos direitos e deveres, os quais devem sempre se pautar em situação de equilíbrio, de modo a evitar privilégios e abusos, obtendo-se a verdadeira finalidade, pela satisfação de interesses compatíveis em ideais e valores, cabendo a cada parte cumprir com seus deveres (conforme as determinações firmadas no contrato, sempre buscando cumprir o que foi intencionalmente convencionado) e exigir seus direitos (cuja exigência deve se pautar e se medir ao que lhe seja efetivamente devido). Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça: RESPONSABILIDADE CIVIL. FALÊNCIA DE EMPRESA. AÇÃO INDENIZATÓRIA PROPOSTA EM FACE DO SEBRAE. ELABORAÇÃO DE PROJETO DE VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA. NÃO CONFIGURAÇÃO CAUSA DIRETA, IMEDIATA E NECESSÁRIA DA INSOLVÊNCIA. (...) Ressalte-se que a ninguém é dado criar e valer-se de situação enganosa, quando lhe for conveniente e vantajoso, e posteriormente voltar-se contra ela quando não mais lhe convier, objetivando que seu direito prevaleça sobre o de quem confiou na expectativa gerada, ante o princípio do Nemo potest venire contra factum proprium (...). (STJ, REsp nº 1154737, Relator: Ministro Luis Felipe Salomão, Data do Julgamento: 21/10/2010). Um segundo ponto relevante diz respeito a manifestação de vontade, onde as pessoas devem manter um comportamento exterior que abriguem os aspectos relativos à prudência, vigilância e bom senso em tudo o que realizam, onde a ponderação dos riscos e dos cuidados viabiliza-se como um dever naturalmente posto, pressupondo que ao praticar os mais variados atos da vida civil as pessoas fazem uma avaliação do que causa benefícios ou infortúnios, de modo que, numa situação de lesão, deve se identificar qual o seu verdadeiro agente causador, se oriundo da culpabilidade do agressor ou de terceiro ou de conduta displicente da vítima, para que se possa atribuir responsabilidades a quem seja o verdadeiro causador. Neste sentido, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais: PROCESSO CIVIL. NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. MANIFESTAÇÃO DE VONTADE VICIADA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. INSCRIÇÃO SPC. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. REQUISITOS LEGAIS AFASTADOS. AUSÊNCIA DE DANO MORAL. Para que se reconheça a nulidade de negócio jurídico por manifestação viciada de vontade, necessário que a parte demonstre ter contratado produto disponibilizado pela instituição financeira mediante erro, dolo, coação, lesão, fraude ou qualquer outra hipótese legal traçada na lei civil. Comprovada a existência de relação jurídica entre as partes, torna-se lícito ao credor utilizar-se dos meios disponíveis de proteção ao seu crédito para as hipótese de descumprimento da avença, como a inclusão do nome do devedor nos cadastros de inadimplentes, afastando-se a responsabilidade civil da instituição financeira por não se evidenciar prática de ato ilícito. (art. 171, CC/02). (TJMG, Apelação 1.0024.13.316529-0/002, Relator: Desembargador Luiz Artur Hilário, Julgado em: 27.09.2016). Um terceiro ponto desse contrato alude à rescisão contratual, onde celebrado o contrato, iniciado o pagamento das parcelas contratadas e havendo inadimplência das parcelas restantes, mostra-se necessário que o comprador aponte quais os fatores que justificaram sua desistência, pois a jurisprudência firmou entendimento de que a inexistência de uma fundamentação apta e coerente configura uma desistência destituído de parâmetros, configurando uma resilição unilateral, possibilitando ao vendedor o direito de reter entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as peculiaridades de cada caso. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESFAZIMENTO. 1. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ART. 273 DO CPC/1973. REQUISITOS. PREENCHIMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 2. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. CDC. SÚMULA 543/STJ. 3. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS 7 E 83/STJ. 3. AGRAVO IMPROVIDO. 1. O Tribunal estadual concluiu, com base nos elementos de prova dos autos, pela possibilidade de concessão da antecipação da tutela requerida, ante a presença de demonstração do fumus boni iuris e do periculum in mora. No caso, rever tal entendimento demanda reexame do conjunto fático-probatório, a atrair o óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido da possibilidade da devolução de todas as parcelas pagas, desde que a vendedora seja responsável pela rescisão do contrato. Esse entendimento foi consolidado na Súmula 543 do STJ. 3. O percentual de retenção estabelecido pelo acórdão recorrido em 20% dos valores pagos, não destoa da atual jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo que a fixação desse percentual foi analisada de acordo com as peculiaridades do caso concreto, não sendo viável a sua revisão nesta instância extraordinária, sob pena de afronta à Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno improvido. (STJ, AgInt no AREsp 952241/SP, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, Data do Julgamento: 22/11/2016) Do contrário, caso o comprador expresse razões coerentes que justifiquem a devida rescisão do contrato, caberá ao vendedor devolver-lhe tudo o que foi pago. A propósito, o Superior Tribunal de Justiça: Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Examinando a pretensão autoral, observo que a requerente expressou reclamações que se mostram, em sua grande maioria, impertinentes, por quatro razões. Primeiro, a requerente recebeu da requerida a oferta de imóveis com a exposição de uma série de vantagens como localização, utilidade, preço e vantagens, sendo que estes fatores não podem causar nulidades porque a requerente é pessoa que tem formação de ensino superior, o que presume conhecimento quando da manifestação de sua vontade, de modo que os riscos do negócio foram assumidos pela própria requerente. Segundo, a requerente alega impossibilidade de custeio das mensalidades dos imóveis comprados, entretanto este evento não é de responsabilidade da requerida porque competia à requerente, como pessoa letrada, ter diligenciado um campo de aferição e medição da proposta dos imóveis com sua capacidade financeira, cuja omissão deduz um risco assumido pela requerente. Terceiro, a requerente acostou (ID 121965687, 121965688) cópia do contrato em apreço, cujos termos descrevem, nitidamente, a parcela da corretagem e as consequências da rescisão contratual, não podendo haver alegação de falta de informação ou de acesso a estas cláusulas. Quarto, a requerente demonstrou que no contrato o prazo de entrega seria novembro/2025 e reclamou da não entrega que impedia que ganhasse valores pela locação. Com efeito, esta reclamação é desprovida de fundamento, pela razão de que se mostra impossível exigir da requerida entregar em 2023 (data da propositura da ação) um bem previsto para ser entregue em 2025. Sob esse contexto, entendo que a rescisão contratual pode ser permitida porque evidenciada a impossibilidade de interesse e de condições da requerente na manutenção deste vínculo, mas compete a imposição de gravames cabíveis contra a requerente, segundo a regra jurisprudencial descrita nesta fundamentação, caracterizando nesta análise inicial a possibilidade relativa do direito desejado. De sua parte, a requerida defendeu que efetuou a prestação de todas as informações cabíveis de entrega, de corretagem, de rescisão, cuja leitura do contrato tornam estas alegações visíveis, conforme anteriormente analisado, deduzindo que a causa da presente rescisão se mostra sendo edificada exclusivamente pela requerente. Contudo, no tocante à rescisão, percebo que a requerido demonstrou aplicação de penalidades excessivas e abusivas, de modo que efetuarei as ponderações cabíveis segundo a ordem jurídica vigente, simbolizando nesta análise intermediária a restrição do direito pretendido. Ponderando estes fatos e provas, vejo que a requerente comprou um imóvel cujas condições lhe foram expressamente apresentadas pela requerida, inexistindo vícios decorrentes de atuação da requerida, sendo que a impossibilidade de custeio da requerente gera a rescisão do contrato, mas porque a presente rescisão foi causada exclusivamente por culpa da requerente compete a requerida reter 25% dos valores que lhe foram pagos, razão pela qual a pretensão autoral é passível de acolhimento, segundo as ponderações cabíveis. DIANTE DO EXPOSTO, (I) rejeito as preliminares da contestação, (II) ratifico a decisão liminar proferida (ID121962322) e (III) julgo parcialmente procedente a ação para (III.1) rescindir o contrato objeto desta causa decorrente da culpabilidade da requerente, (III.2) determinar que a requerida restitua para a requerente 75% dos valores recebidos, acrescido de correção monetária pelo INPC desde o efetivo prejuízo e juros moratórios de 1% ao, a partir da citação, sendo que esta aplicação se dará até a entrada em vigor da Lei 14.905/2024, ocasião em que a correção monetária passará para o IPCA e os juros moratórios passarão para a Selic e (III.3) declaração de abusividade da cláusula penal decorrente da rescisão unilateral do contrato. Considerando a sucumbência recíproca (porque formulados pedidos parcialmente acolhidos, gerando o dever de distribuição desse ônus - Art. 86 do CPC) e que os honorários sucumbenciais não são passíveis de compensação (Art. 85, §14 do CPC), condeno a requerente a pagar 50% das custas processuais, bem como arcar com os honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da causa, consoante art. 85, §2º, do CPC, acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data da propositura da ação e de juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, cuja exigibilidade ficará suspensa, nos termos do art. 98, §3º, do CPC; enquanto que condeno a requerida a pagar 50% das custas processuais, bem como arcar com os honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da causa, consoante art. 85, §2º, do CPC, acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data da propositura da ação e de juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão. Intimem-se as partes, uma vez da presente decisão se encontrar registrada e publicada eletronicamente, para os devidos fins de direito. Advirtam-se as partes de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais ou com postulação meramente infringente sujeitará a imposição de multa prevista no art. 1.026, §2º do CPC. Transitada em julgado, proceda o arquivamento dos presentes autos no respectivo sistema. Fortaleza - CE, data da assinatura digital. FERNANDO TELES DE PAULA LIMA Juiz de Direito

10/01/2025, 00:00

—

Publicado Decisão em 03/06/2025. Documento: 157731595

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/06/2025 Documento: 157731595

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 157731595

Recebido o recurso Sem efeito suspensivo

Decorrido prazo de ANA CRISTINA DE SOUZA DIAS em 29/05/2025 23:59.

Decorrido prazo de LEVI QUEIROZ DE ARAUJO em 29/05/2025 23:59.

Decorrido prazo de DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL em 28/05/2025 23:59.

Conclusos para decisão

Decorrido prazo de ANA CRISTINA DE SOUZA DIAS em 22/05/2025 23:59.

Decorrido prazo de LEVI QUEIROZ DE ARAUJO em 22/05/2025 23:59.

Juntada de Petição de recurso

Publicado Intimação da Sentença em 08/05/2025. Documento: 145254464

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/05/2025 Documento: 145254464

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 145254464

Publicado Intimação em 30/04/2025. Documento: 145254464

Todas as movimentações(101)

Todos os documentos(17)