Cumprimento de sentença 0267842-36.2021.8.06.0001 - TJCE

Cumprimento de sentença 0267842-36.2021.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: JOSE AURELIO LOPES CAVALCANTE REU: LA CITTA INCORPORACOES SPE LTDA, MAGIS INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO GABINETE DO JUÍZO DA 3ª VARA CÍVEL Avenida Desembargador Floriano Benevides, 220 - Edson Queiroz S E N T E N Ç A PROCESSO N° 0267842-36.2021.8.06.0001 Vistos etc. Trata-se de ação de obrigação de fazer c/c indenização proposta por José Aurélio Lopes Cavalcante, em desfavor de (1ª) La Cittá Incorporações Ltda, de (2ª) Magis Incorporações Ltda, todos qualificados nestes autos. Requerente (ID 118198693) alega que comprou um imóvel das requeridas (situado na Rua Afrânio Peixoto, nº 288, apto. 925, Torre 2, Parangaba, Fortaleza/CE), pelo valor de R$ 250.031,84, com previsão de infraestrutura de laser e shopping, além de entrega para 28.02.2017 declarando que em 05.07.2018, tomou posse do imóvel e viu que o shopping não foi construído e as requeridas comunicaram que sua construção não iria ocorrer porque existiam dois shoppings dentro do raio de 2 km, reclamando desta situação, em razão do shopping ter sido um fator que motivou sua aquisição, cuja omissão frustrou suas expectativas, especialmente pela propaganda enganosa. Pede, inicialmente, (i) concessão da gratuidade judiciária. Solicita, meritoriamente, (ii) determinação para edificar o shopping ou conversão desta obrigação em perdas e danos, (iii) indenização pelos danos morais em R$ 10.000,00. Acostados documentos (ID 118197963, 118198696, 118198690, 118198695, 118197973,118197965, 118198692, 118198681, 118197974, 118198680, 118197964, 118197967, 118198675, 118197972, 118198688, 118198677, 118197960, 118197966, 118198682, 118198683, 118197962, 118198689, 118198676, 118194586, 118194587, 118194577, 118194590, 118194592, 118194578, 118194591). Decisão (ID 118188230) recebe a petição inicial, concede a gratuidade judiciária e determina a citação das requeridas. Contestação (das requeridas - ID 118188257, 118188258, 118188259) requerida defende, preliminarmente, (a) ilegitimidade passiva da 2ª requerida, porque o contrato foi firmado com a 1ª requerida; prejudicialmente, (b) prescrição da indenização, porque passados 3 anos entre o recebimento das chaves e a propositura da ação, conforme art. 206, §3º, V do CC; meritoriamente, (c) que não houve propaganda enganosa, (d) que não eram proprietárias do terreno, onde edificados os prédios, não possuindo informações precisas sobre a possibilidade de construção de empreendimento comercial no local, (e) que a publicidade do empreendimento se deu em decorrência da expectativa de construção, em face da carência de outros pontos comerciais no seu entorno, (f) que em momento posterior, foram inaugurados dois shoppings centers de grande porte na região, há poucos quilômetros de distância do La Cittá Parangaba Residence, suprindo integralmente a necessidade da área de construir um empreendimento comercial, quais sejam, o North Shopping Jóquei e o Shopping Parangaba, (g) que, em 08.05.2018, enviou correspondência para todos os adquirentes, informando estas limitações decorrentes dos shoppings construídos, ocasião em que o requerente poderia ter pleiteado o distrato e receber os valores pagos, mas não o fez, (h) que o requerente tinha acesso ao andamento das obras, estando respaldadas na boa fé, (i) que o imóvel foi entregue em perfeito estado, sendo que ao recebê-lo o requerente também poderia ter feito esta reclamação para uma resolução, (j) que o terreno que seria destinado à construção do shopping em questão, não é de propriedade das rés, não podendo as requeridas serem responsabilizadas pelo abandono do terreno, (k) que inexiste responsabilidade civil. Pede a improcedência da ação. Juntados documentos (ID 118188269, 118188240, 118188255, 118188254, 118188260, 118188242, 118188272, 118188256, 118188243, 118188244, 118188261, 118188253). Réplica (ID 118194593). Decisão (ID 118194595), determina a intimação das partes para manifestarem interesse em composição amigável ou na produção de outras provas, além da documental constante nos autos, acarretando o silêncio no julgamento antecipado, tendo o requerente solicitada a produção de prova pericial, enquanto as requeridas pediram o julgamento. Despacho (ID 118194603), determina a realização da perícia (a ser custeada pelas requeridas). Inconformada, as requeridas interpuseram agravo de instrumento, ocasião em que o TJCE deu provimento (para o rateio dos honorários periciais - ID 118195195). Laudo Pericial (ID 118197095). Partes, intimadas sobre o laudo, requerida apresentou manifestação (ID 118197951). Decisão (ID 118197955) homologa o laudo e anuncia o julgamento antecipado da lide, encerrando-se o prazo sem impugnação. É o relatório. Decido. PRELIMINAR Quanto à ilegitimidade passiva (da 2ª requerida porque o contrato foi firmado com a 1ª requerida), constato que a 2ª requerida participou indiretamente da relação contratual que ofertou o imóvel ao requerente, consoante comunicado (ID 118198675) em que diz que o requerente comprou um empreendimento Magis, sendo sua marca uma referência de garantia do negócio, cabendo-lhe as responsabilidades oriundas desse pacto, pois, ao firmarem o contrato, notadamente em matéria de imóvel, é presumido que os adquirentes levem em conta as empresas que estão envolvidas na edificação, servindo como norte de segurança para o comprador. Indefiro. PREJUDICIAL Quanto à prescrição, a legislação brasileira ao traçar os parâmetros de medição da prescrição, estabeleceu três regras de aplicação: (a) regras especiais, onde certas matérias têm prescrições definidas de 1 a 5 anos, conforme art. 206 do CC, (b) regras legais, onde as normas estabelecem parâmetros diversos para aplicação da prescrição e (c) regra geral de 10 anos caso não haja uma regulamentação específica, consoante art. 205 do CC. Em matéria de responsabilidade civil a prescrição se opera no prazo em 3 anos, a teor do que preceitua o art. 206, §3º, V do CC: Art. 206. Prescreve: § 3o Em 3 anos: V - a pretensão de reparação civil; Entretanto, em situação de responsabilidade civil em relação de consumo, o CDC estabeleceu prazo prescricional de 5 anos para formular a devida reclamação a contar do conhecimento do dano, nos termos do art. 27 do CDC: Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. Na espécie, o requerente declarou que recebeu o imóvel, em 05.07.2018. Assim, ele teria até 05.07.2023 para formular pedido indenizatório, sendo que a presente ação foi ajuizada em 30.09.2021, não estando fulminada pela prescrição. Indefiro. MÉRITO A controvérsia dos autos aborda a discussão sobre compra e venda de imóvel, onde o requerente alega que firmou com a requerida contrato desta espécie, mas a requerida não edificou o centro comercial prometido, requerendo, meritoriamente, determinação para edificar o shopping ou conversão desta obrigação em perdas e danos e indenização pelos danos morais em R$ 10.000,00 O contrato representa instrumento que consolida um pacto de vontades, destinado a satisfação de interesses privados convergentes, cujas cláusulas delineiam a esfera de interesse manifestada por cada contratante, atribuindo as suas disposições um caráter de observância obrigatória, cujo desrespeito gera penalidades. Em termos técnicos, o contrato se materializa como um negócio jurídico em que uma parte efetua a transferência (provisória ou definitiva) de um bem ou de um serviço enquanto a outra se ajusta em efetuar o pagamento dos valores e obrigações ajustadas. Examinando a pretensão autoral, observo que o requerente demonstrou no IDs 118197967-118197971, o contrato firmado com a requerida, onde consta a venda de uma unidade imobiliária ao requerente, bem como certifica a construção de 3 blocos com unidades residenciais, não havendo nenhuma indicação de promessa de construção de centro comercial. Ocorre que o requerente acostou os IDs 118197972, 118198688 que demonstrou imagens de comercialização do empreendimento pela requerida, cujas descrições de fotos e palavras tornam plenamente evidentes que a requerida prometeu a construção simultânea de um shopping na localidade, com demonstração detalhada de como seria o centro comercial que, claramente, serviu de estímulo para as pessoas que viessem comprar uma unidade, inclusive, o requerente, razão pela qual a reclamação do requerente de não edificação do shopping, comprovada pelo ID 118198678, inverte pata a requerida o dever de comprovar os motivos desta não construção. De sua parte, as requeridas defenderam que não possuíam informações precisas sobre a possibilidade de construção de empreendimento comercial no local, bem como a publicidade do empreendimento se deu em decorrência da expectativa de construção, em face da carência de outros pontos comerciais no seu entorno e ainda que em momento posterior foram inaugurados dois shoppings na região que inviabilizaram a edificação do shopping prometido. Com efeito, estes argumentos se mostram insubsistentes, pela razão de que ao se dispor em edificar prédios com aspectos residenciais e comerciais, os riscos do empreendimento não podem ser repassados ao consumidor porque estes riscos são privativos do empresário, razão pela qual competia a requerida ter se dedicado em realizar um estudo mais apurado para ver a viabilidade do seu empreendimento, não sendo razoável pensar que tenha feito publicidade de entrega cumulativamente de prédios residenciais e de um shopping e posteriormente desistir do shopping porque o mercado não o tornava atraente. Por certo, este juízo não pode impor as requeridas o dever de construir o shopping, tendo em vista que referida imposição poderia violar o princípio da livre iniciativa. Entretanto, a livre iniciativa estabelece responsabilidade pelos riscos dos empreendimentos, razão pela qual se as requeridas não construíram o que lhe competia, compete as requeridas o dever de pagar uma compensação. Por seu turno, a prova pericial foi devidamente realizada, cujo laudo técnico evidenciou: (1) que o shopping não foi construído, (1) que a inexistência do shopping pode causar uma desvalorização da unidade residencial, mas não é possível quantificar, (3) que o metro quadrado de um imóvel vizinho a um shopping valoriza o imóvel, (4) que as unidades residenciais foram plenamente edificadas, (5) que existem diversos fatores que valorizam e desvalorizam um imóvel, (6) que a proximidade com o shopping é um dos itens que influenciam na composição do valor do imóvel, (7) que a inexistência de um shopping é um dos fatores que influenciam na desvalorização do imóvel, porém não é o fator determinante para essa desvalorização, (8) que o valor médio do m² de venda de apartamentos na região da Parangaba é de: R$ 5.063,37, sendo o imóvel dos autos avaliado em R$ 259.143,28. Medindo estas referências, noto que o laudo demonstrou que o shopping influencia na valorização e desvalorização de um imóvel vizinho, contudo não é o fator principal e não há como medir a dimensão dos acréscimos e das perdas com a presença ou com a falta desse estabelecimento, sendo que a pericia identificou que o imóvel do requerente sofreu uma valorização, na medida em que ele comprou em 2021 por R$ 250.031,84 e na perícia realizada em 2024 avaliou em R$ 259.143,28. Ocorre que, no presente caso, me parece que o principal fator não está neste campo financeiro, mas no fato de que o requerente esperava a construção do shopping pelos aspectos de comodidade e melhoria da qualidade da vida, onde o autor ressaltou que a área prevista para edificar o shopping tinha mau cheiro de lixo ou animais mortos jogados no local, além de insegurança à noite por falta de iluminação, com presença do terreno baldio por usuários de drogas, tornando latente que a não construção do shopping lhe foi prejudicial, representando nesta análise consecutiva a convergência do direito pleiteado. Ponderando estes fatos e provas, vejo que a prova documental demonstrou que o requerente comprou um imóvel com a promessa de que haveria a construção simultânea de um shopping vizinho, contudo referido empreendimento não foi edificado pela requerida, causando inegáveis violações as expectativas do requerente, seja em comodidade, seja em segurança, porquanto na localidade onde seria o shopping se mostra um terreno desabitado e sem cuidados. Por outro lado, vejo que foi realizada uma prova pericial que não definiu que o shopping seja uma causa principal de perdas ou ganhos na fixação do preço do imóvel, mas demonstrou que o imóvel do requerente não sofreu desvalorização, razão pela qual esta omissão de construção não causou perdas, o que flexibiliza a responsabilidade da requerida, mas não a excluiu porque caracterizado o descumprimento de uma importante parte da promessa de venda de um estabelecimento, motivo pelo qual passo a apreciar os pedidos levando em conta a culpabilidade da requerida. 1º) Quanto à determinação para edificar o shopping ou conversão desta obrigação em perdas e danos, entendo cabível a conversão em perdas e danos, sendo que diante da qualidade da unidade habitacional da requerente, da comprovação de não valorização, da existência de um terreno baldio não desejado, entendo prudente fixar uma penalidade pelo descumprimento contratual pela requerida de R$ 10.000,00. Defiro. 2º) Quanto à indenização pelos danos morais em R$ 10.000,00, vejo que o requerente (1) sofreu uma situação que ultrapassa o mero aborrecimento e que repercute na personalidade, pela razão de que ao comprar um imóvel prévia que a região seria de plena habitabilidade e segurança, contudo a não edificação do shopping, não apenas frustrou esta expectativa, como também deixou uma área erma vizinha que transmite a idéia de riscos, (2) não houve, no entanto, comprovação de um risco real com este evento, o que flexibiliza o valor a ser estipulado nesta condenação, devendo haver uma ponderação para se evitar o enriquecimento sem causa. De outro lado, percebo que as requeridas (4) são empresas de médio porte, presumindo disporem de um razoável patrimônio financeiro e (5) tendo o dever de aplicar uma política mais adequada para venderem imóveis, onde dever realizar estudos do que vão edificar e assumir os riscos do empreendimento. Assim, considero adequada a fixação da reparação de danos morais em valor que entendo não ser irrisório, muito menos exorbitante, mas atendendo aos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade, no valor de R$ 5.000,00. Defiro. DIANTE DO EXPOSTO, (I) rejeito a preliminar da contestação, (II) nego a prejudicial da contestação e (III) julgo procedente a ação para (III.1) converter a obrigação das requeridas edificarem o shopping, objeto desta causa, em ressarcimento ao requerente de perdas e danos no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária pelo INPC, desde o efetivo prejuízo e juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação, sendo que esta aplicação se dará até a entrada em vigor da Lei 14.905/2024, ocasião em que a correção monetária passará para o IPCA e os juros moratórios passarão para a SELIC e (III.2) condenar as requeridas pagar ao requerente indenização pelos danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir deste arbitramento e de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, sendo que esta aplicação se dará até a entrada em vigor da Lei 14.905/2024, ocasião em que a correção monetária passará para o IPCA e os juros moratórios passarão para a SELIC. Condeno as requeridas ao pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais, estes em 15% sobre o valor da condenação, consoante art. 85, §2º, do CPC, acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data da propositura da ação e de juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão. Intimem-se as partes, uma vez da presente decisão se encontrar registrada e publicada eletronicamente, para os devidos fins de direito. Advirtam-se as partes de que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais ou com postulação meramente infringente sujeitará a imposição de multa prevista no art. 1.026, §2º do CPC. Transitada em julgado, proceda o arquivamento dos presentes autos no respectivo sistema. Fortaleza - CE, data da assinatura digital. FERNANDO TELES DE PAULA LIMA Juiz de Direito

13/01/2025, 00:00

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Publicado Intimação em 13/08/2025. Documento: 166908031

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/08/2025 Documento: 166908031

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 166908031

Proferidas outras decisões não especificadas

Conclusos para despacho

Redistribuído por competência exclusiva em razão de criação de unidade judiciária

Juntada de Petição de Execução / cumprimento de sentença

Redistribuído por competência exclusiva em razão de criação de unidade judiciária

Autos incluídos no Juízo 100% Digital

Evoluída a classe de PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL para CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Processo Reativado

Determinada a redistribuição dos autos

Conclusos para decisão

Juntada de Petição de execução / cumprimento de sentença

Arquivado Definitivamente

Todas as movimentações(208)

Todos os documentos(197)