Procedimento Comum Cível 0247682-87.2021.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0247682-87.2021.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: FRANCISCO ALVES UCHOA FILHO REU: LUCELIA FONSECA FERREIRA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - Sentença 0247682-87.2021.8.06.0001 Vistos. META 2 Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por Francisco Alves Uchoa Filho, em desfavor de Lucélia Fonseca Ferreira, ambos devidamente qualificados nos autos do processo em epígrafe. Narra o autor que adquiriu um imóvel residencial por Instrumento Particular de Compra e Venda e Transferência de Direitos sobre Imóvel e suas Benfeitorias, localizado à Rua Santa Ângela, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona desta Comarca de Fortaleza/CE, sob nº 86048, no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), pagos: i) em dinheiro, R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) em 04/06/2014, R$ 15.000,00 (quinze mil reais) em 15/09/2014 e R$ 39.000,00 (trinta e nove mil reais) em 13 parcelas iguais de R$ 3.000,00 (três mil reais); e ii) em bens, um carro Voyage 2012/2013, recebido no valor de R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais); perfazendo um total de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais). Afirma que os comprovantes de depósito e recibos em anexo comprovam que o requerente adimpliu todo o acordado, efetuando o pagamento de todos os valores negociados, todavia, não teria sido realizada a transferência da propriedade do imóvel mediante a competente escritura definitiva de compra e venda. Sustenta que a quitação do contrato de compra e venda se deu em 07/09/2015, mas, até a data de propositura da presente ação, não teria obtido a escritura definitiva do imóvel, o que teria levado-o a propor a presente demanda. Diante disso, requer, preliminarmente, a gratuidade da justiça e, no mérito, a adjudicação do imóvel com consequente registro imobiliário. Documentos juntados aos autos, com destaque à declaração de venda, assinada pelas partes, e aos recibos dos valores, bem como ao registro do imóvel original, sem constar as dimensões do imóvel adquirido pelo autor. Deferida a gratuidade da justiça. Em contestação, a requerida solicita a gratuidade da justiça e argumenta, preliminarmente, pela inépcia da inicial, afirmando que nunca se negou a outorgar a escritura pública definitiva, de maneira que inexistiria a causa de pedir da ação, mediante ausência do interesse de agir. Ademais, afirma que transferiu a posse e os direitos do imóvel ao requerente após a quitação, deixando o autor ciente de que o imóvel adquirido era parte integrante de sua própria casa, onde reside até então, sendo ambos os imóveis registrados sob a mesma matrícula, nº 86.048 do Cartório de registro de Imóveis da 1ª Zona da comarca de Fortaleza/CE. Com isso, para que se possibilite a escrituração do imóvel objeto desta ação, antes, seria necessária a abertura de nova matrícula, fragmentando o imóvel, com as informações e dimensões específicas do objeto do contrato de compra e venda e transferência de direitos. Nesse sentido, sustenta que vem tomando as providências necessárias para o fracionamento e regularização do imóvel, Procuração e documentos juntados, com destaque ao memorial descritivo do fracionamento e a taxa de desmembramento emitida pelo Município paga, bem como processo administrativo instaurado junto à prefeitura (nº S2022030345) para regularização do fracionamento. Audiência de conciliação realizada em 30/01/2023, sem acordo. Diante da desnecessidade de produção de outras provas, que não a documental já produzida nestes autos, verificou-se possível o julgamento antecipado do feito. Intimadas a se manifestar, as partes quedaram-se inertes. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Registro que, não tendo as partes manifestado interesse na produção de outras provas além daquelas já acostadas aos autos, afigura-se possível o julgamento antecipado da lide, conforme o art. 355, I, do CPC. Quanto ao ônus probante, determino a sua distribuição estática, na forma do art. 373, I e II, do CPC, cabendo à autora a prova quanto ao fato constitutivo de seu direito e aos réus a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito. Defiro o pedido de gratuidade da justiça da parte demandada. Em relação à alegação de inépcia da inicial e de ausência do interesse de agir, é necessário lembrar que o Código de Processo Civil define as condições que tornam a petição inicial inepta, leia-se: Art. 330 § 1º Considera-se inepta a petição inicial quando:I - lhe faltar pedido ou causa de pedir;II - o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico;III - da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão;IV - contiver pedidos incompatíveis entre si. Da análise da exordial, é possível perceber que inexiste qualquer das hipóteses previstas em lei para a extinção do feito por inépcia, estando claro o pedido (adjudicação do imóvel) e a causa de pedir (ausência de escrituração, ainda que comprovadamente quitado o imóvel). A narração dos fatos é inteligível e os pedidos são compatíveis entre si. Além disso, não é caso de ausência do interesse de agir, visto que, ainda que inexista negativa documental ou formal da escrituração, mesmo tendo sido quitado em 07/09/2015, a ré não procedeu ao desmembramento e regulamentação administrativa do bem, em clara intenção de não o fazer, prova disso é que os documentos apresentados pela requerida para comprovar que está diligenciando para fragmentar a parcela do imóvel adquirida pelo autor são recentes, posteriores ao protocolo desta ação. Isto posto, não verifica-se a inocorrência de qualquer das teses preliminares alegadas. Passa-se à análise meritória. A adjudicação compulsória é ação pessoal proposta contra o proprietário com o escopo de substituir a manifestação de vontade do promitente vendedor que se recusa ou se mantém inerte quanto à outorga da escritura do imóvel. O direito à ação é previsto nos artigos 1.417 e 1.418, do CC/2002, que dispõem sobre os direitos do promitente comprador, verbis: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Sobre a matéria, leciona Severino Muniz: Esta ação visa a aquisição da propriedade, através de decisão judicial àquele que, havendo pago o preço total do bem, vê-se na contingência de não receber, pelo menos amigavelmente, a escritura definitiva. Segundo tais normas legais, constituiriam elementos indispensáveis à propositura eficaz da adjudicação compulsória: a) existência de compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento, devidamente inscrito no Registro de Imóveis; b) preço inteiramente pago; c) recusa dos vendedores em outorgar a escritura.(...)Entretanto, verifica-se que, mesmo com as alterações apontadas, continuou o artigo 22 do Decreto-lei 58, em sua nova redação, a conferir o direito de adjudicação compulsória, de conformidade com aqueles mesmos requisitos já apontados. (Procedimento Sumaríssimo: doutrina, legislação, jurisprudência - 2ª Edição, Livraria e Editora Universitária de Direito Ltda., 1983, São Paulo, p. 313/315) Portanto, supre-se jurisdicionalmente a vontade negocial não manifestada voluntariamente pelo contratante, desde que inserida esta num compromisso de compra e venda legalmente modelado, irretratável e quitado, contendo as informações conforme previstas nos artigos 11, 15 e 16 do Decreto-lei nº 58/37, que dispõe sobre loteamento e venda de terrenos, in verbis: Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações:a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes; b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição;c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada; d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;e) juros devidos sôbre o débito em aberto e sôbre as prestações vencidas e não pagas;f) cláusula penal não superior a 10 % do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial;g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade;h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos. Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.§ 1º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.§ 2º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. Sobre isso, em contestação, a ré defendeu que a escritura não foi realizada pela necessidade de desmembramento dos imóveis, que estão registrados na mesma matrícula, surgindo a necessidade de novo registro, originário, separando as propriedades, não tendo, em nenhum momento, se negado a realizar a outorga da escritura definitiva do contrato de compra e venda do imóvel. A adjudicação compulsória é ação pessoal proposta contra o proprietário com o escopo de substituir a manifestação de vontade do promitente vendedor que se recusa ou se mantém inerte quanto à outorga da escritura do imóvel. O direito à ação é previsto nos artigos 1.417 e 1.418, do CC/2002, que dispõem sobre os direitos do promitente comprador, verbis: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Sobre a matéria, leciona Severino Muniz: Esta ação visa a aquisição da propriedade, através de decisão judicial àquele que, havendo pago o preço total do bem, vê-se na contingência de não receber, pelo menos amigavelmente, a escritura definitiva. Segundo tais normas legais, constituiriam elementos indispensáveis à propositura eficaz da adjudicação compulsória: a) existência de compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento, devidamente inscrito no Registro de Imóveis; b) preço inteiramente pago; c) recusa dos vendedores em outorgar a escritura.(...)Entretanto, verifica-se que, mesmo com as alterações apontadas, continuou o artigo 22 do Decreto-lei 58, em sua nova redação, a conferir o direito de adjudicação compulsória, de conformidade com aqueles mesmos requisitos já apontados. (Procedimento Sumaríssimo: doutrina, legislação, jurisprudência - 2ª Edição, Livraria e Editora Universitária de Direito Ltda., 1983, São Paulo, p. 313/315) Portanto, supre-se jurisdicionalmente a vontade negocial não manifestada voluntariamente pelo contratante, desde que inserida esta num compromisso de compra e venda legalmente modelado, irretratável e quitado, contendo as informações conforme previstas nos artigos 11, 15 e 16 do Decreto-lei nº 58/37, que dispõe sobre loteamento e venda de terrenos, in verbis: Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações:a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes; b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição;c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada; d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;e) juros devidos sôbre o débito em aberto e sôbre as prestações vencidas e não pagas;f) cláusula penal não superior a 10 % do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial;g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade;h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos. Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.§ 1º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.§ 2º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. Da análise da prova documental trazida à colação, verifica-se que a parte autora se desincumbiu de seu ônus probante, juntando aos autos o contrato de compra e venda do imóvel, bem como a completa quitação deste. Por outro lado, a ré alega que o imóvel contratualmente vendido e comprovadamente quitado está inserido em uma área maior loteada, que possui matrícula própria, sendo necessário seu desmembramento. Sobre isso, a ré demonstrou que deu início ao processo de fragmentação, todavia, é necessário observar que iniciou o procedimento para regulamentação do imóvel apenas após a propositura desta ação, isto é, sete anos após a completa quitação do bem. Dessa forma, nota-se que o procedimento de separação dos imóveis ainda não foi finalizado por culpa da ré, que tem se omitido em sua obrigação para com o autor. Sobre isso, deve-se destacar, ainda, que o ônus para regulamentação do imóvel recai sobre o vendedor, que deveria entregar o bem após o pagamento sem embaraços, sendo completamente inviável ao autor proceder com a regularização e escrituração de imóvel em nome de terceiro, ou seja em nome do réu. Exemplifica o exposto os seguintes julgados: PROPRIEDADE - Adjudicação compulsória - Extinção do processo, sem julgamento de mérito, por falta de interesse de agir afastada - É possível o deferimento do pleito adjudicatório de lote sem desmembramento formal ou matrícula individualizada - Precedentes - Demonstrada nos autos as sucessivas cessões de direitos sobre o bem, desde os réus, seus titulares originais, até os autores, a justificar a adjudicação pretendida - Apelo provido (TJSP - AC: 00036193720128260512 Rio Grande da Serra, Data de Julgamento: 17/04/2023, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/04/2023) EMENTA: APELAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EXISTÊNCIA DE PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. POSSIBILIDADE. CONTRATO PRELIMINAR. REGISTRO DESNECESSIDADE - A adjudicação compulsória pressupõe a existência de um compromisso de compra e venda, o pagamento integral do preço, bem como a recusa do promitente-vendedor em efetuar a transferência do bem - Existindo a quitação integral do preço, é cabível a adjudicação compulsória. O promitente comprador pode demandar a adjudicação contra o promitente vendedor ainda que não registrado o compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel (súmula 239 do STJ) (TJMG - AC: 10388170029275001 Luz, Relator: Cabral da Silva, Data de Julgamento: 03/09/2021, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/09/2021) Corrobora ao exposto a Súmula 239 do STJ: Súmula 239 do STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Diante do exposto, considerando os elementos do processo e as provas produzidas nos autos, atenta ao disposto na legislação específica e aos entendimentos jurisprudenciais acima indicados, com esteio no disposto ao art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo por sentença PROCEDENTE o pedido da inicial para condenar a ré a regularizar a situação administrativa do imóvel no prazo de 30 dias, sob pena de ser aplicado multa por descumprimento desta decisão, quanto ao desmembramento dos imóveis que arcar com custas do desmembramento, permitindo com isso a outorga da escritura de compra e venda do imóvel adquirido. Após decorrido o prazo, determino a expedição de alvará judicial, autorizando o autor à outorga da escritura de compra e venda do imóvel objeto desta ação. Diante da sucumbência da ré, deverá arcar com a totalidade das custas processuais e pagar ao autor as despesas que eventualmente tenha antecipado (art. 82, §2º, do CPC). Condeno a promovida ao pagamento de honorários advocatícios (art. 85, caput, do CPC), fixados estes últimos, com base no art. 85, §2º, do CPC, em 10% do valor atualizado da causa. Por ser a parte requerida beneficiária da gratuidade da Justiça, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado desta decisão, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário (CPC, artigo 98, §§ 2º e 3º). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Advirtam-se as partes de que a oposição de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios atrai a incidência de multa no montante de 2% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os presentes autos com as devidas baixas. Fortaleza/CE, 2025-01-09 Francisca Francy Maria da Costa Farias Juíza de Direito

13/01/2025, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Determinado o arquivamento definitivo

Juntada de Petição de Petição (outras)

Conclusos para despacho

Decorrido prazo de MARIA JOSE BESERRA em 16/10/2025 23:59.

Publicado Intimação em 09/10/2025. Documento: 175424860

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/10/2025 Documento: 175424860

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 175424860

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Juntada de certidão

Decorrido prazo de JOSE VICENTE DE OLIVEIRA FILHO em 29/08/2025 23:59.

Publicado Intimação em 03/06/2025. Documento: 156830869

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/06/2025 Documento: 156830869

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