Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0110319-34.2016.8.06.0001.
REQUERENTE: AUTOR: JOSE JORGE MENDES
REQUERIDO: REU: ADRIANA IARA MEDEIROS MATOS, FRANCISCO EDMAR DE SOUZA, ANTONIO CICERO DE SOUZA NETO, PARC IMOVEIS LTDA, VALDEMIR MATOS JUNIOR SENTENÇA
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Cobrança de Aluguéis e Encargos Locatícios c/c Reparação por Danos Materiais proposta por JOSÉ JORGE MENDES em face de PARC IMÓVEIS E OUTROS, todos devidamente qualificados no caderno processual em epígrafe. Na peça inicial com ID: 123305873 a autora relata que firmou contrato de locação comercial com a parte promovida, cujo objeto era um imóvel situado no bairro Cidade dos Funcionários, em Fortaleza/CE. A avença foi firmada pelo prazo de 12 (doze) meses, com vigência até o dia 29/12/2015 e aluguel no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Segue narrando que os locatários e fiadores estão inadimplentes em relação aos aluguéis vencidos nos meses de fevereiro, agosto e setembro de 2015 e ao IPTU. Além disso, foi realizado a vistoria final, que concluiu pela ocorrência de alterações estruturais inacabadas, gerando necessidade de reforma no imóvel locado, com orçamento apresentado no valor de R$ 73.915,56 (setenta e três mil novecentos e quinze reais e cinquenta e seis centavos). Assim, pleiteia pelo julgamento procedente da ação e condenação dos réus ao pagamento de R$106.407,31 (cento e seis mil quatrocentos e sete reais e trinta e um centavos). Contestação com Reconvenção da parte promovida Parc Imóveis, Francisco Edmar de Souza e Antônio Cícero de Souza Neto, requerendo, preliminarmente, a gratuidade da justiça. No mérito, alega que realizou investimento no valor de R$ 119.398,45 (cento e dezenove mil, trezentos e noventa e oito reais e quarenta e cinco centavos) para utilizar o imóvel, sem que o autor descontasse do aluguel. Afirma que já houve pagamento do aluguel do mês de fevereiro de 2015 e que durante o mês de agosto já havia desocupado o imóvel. Aponta diversas inconsistências no laudo de vistoria e pugna pela aplicação de multa por litigância de má-fé e improcedência. Na Reconvenção, pugna pela inclusão da Imobiliária Sol Nascente Imóveis e pela retirada do nome do sócio dos cadastros de inadimplentes. Requer indenização por danos morais e materiais, pugnando pela procedência da ação. Contestação com Reconvenção da parte promovida Valdemir Matos Júnior e Adriana Iara Brito Medeiros requerendo, preliminarmente, a gratuidade da justiça. No mérito, alega que realizou investimento no valor de R$ 119.398,45 (cento e dezenove mil, trezentos e noventa e oito reais e quarenta e cinco centavos) para utilizar o imóvel, sem que o autor descontasse do aluguel. Afirma que já houve pagamento do aluguel do mês de fevereiro de 2015 e que durante o mês de agosto já havia desocupado o imóvel. Aponta diversas inconsistências no laudo de vistoria e pugna pela aplicação de multa por litigância de má-fé e improcedência. Na Reconvenção, pugna pela condenação do réu ao pagamento de indenização por danos materiais, no valor pago pelas reformas feitas no imóvel, já que o autor/reconvindo não entregou o imóvel em perfeitas condições de uso. Réplica e Contestação às Reconvenções ID: 123305060. Não houve requerimento de provas. É o que importa relatar. Decido. A matéria versada nos autos é eminentemente de direito, não havendo necessidade de produção de outras provas, do que se prossegue para o julgamento, na forma autorizada pelo art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. No tocante ao pleito de gratuidade da justiça formulado pela parte promovida (pessoa natural), destaca-se a normativa disposta no artigo 99, §3º, do CPC no sentido de que há presunção relativa de veracidade acerca da insuficiência de recursos alegada pela pessoa natural. Tratando-se, pois, de hipótese válida até prova em contrário acerca da situação financeira do beneficiário da gratuidade. Ocorre que os promovidos não somente formularam pedido de gratuidade, declarando não possuir recursos suficientes para o recolhimento das custas processuais, como também o autor não logrou êxito em desconstituir o estado de dificuldade financeira que os promovidos arguiram estar inseridos. Ressalte-se que o estado de insuficiência financeira não necessariamente perfaz situação de miserabilidade absoluta, sendo suficiente que haja impossibilidade de arcar com as custas processuais sem comprometimento da subsistência de quem pleiteia. Assim, há supedâneo probatório hábil à manutenção da gratuidade pretendida, sendo autorizada a concessão total do benefício aos promovidos Francisco Edmar de Souza, Antônio Cícero de Souza Neto, Valdemir Matos Júnior e Adriana Iara Brito Medeiros. No tocante a pessoa jurídica, importa mencionar a orientação da Súmula nº 481 do STJ: "Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais". Os documentos e informações constantes nos autos possibilitam o convencimento de que haja impossibilidade de arcar com as custas processuais sem comprometimento da subsistência de quem pleiteia, de modo que também defiro a gratuidade da justiça ao promovido Parc Imóveis. Inexistindo outros aspectos prejudiciais ao cerne da controvérsia a serem analisados, dirige-se ao exame de seu objeto. No caso dos autos, discute-se a cobrança de alugueis, IPTU, reforma de imóvel e encargos moratórios devidos pelas requeridas decorrente de contrato de locação firmado com o proprietário do imóvel localizado na Rua Chico Lemos, 547, Cidade dos Funcionários. O autor cobra os alugueis dos meses de fevereiro e agosto a outubro de 2015. E sobre esta questão, as requeridas juntaram demonstrativo de recibo quitado no ID: 123302914, demonstrando apenas o pagamento do aluguel referente a fevereiro de 2015 e de 50% (cinquenta por cento) da multa rescisória. Ademais, as requeridas alegam que a chave do imóvel foi entregue para a Imobiliária no início do mês de setembro, na data do dia 11/09/2015, motivo pelo qual descabe a cobrança de aluguel ou qualquer outro acessório a partir da referida data. Com efeito, é cediço que a jurisprudência tem orientação firme no sentido de que nas relações locatícias, os encargos do contrato são devidos até a devolução das chaves pelo locatário. Ressalte-se que incumbia ao locatário o ônus de comprovar a data da efetiva desocupação do imóvel locado e o consequente término da relação locatícia, que se dá através da formalização da entrega das chaves do imóvel ao locador. Como é cediço, a entrega das chaves é ato solene e formal, que exige recibo ou documento escrito, sendo certo que, havendo recusa por parte do locador no recebimento das chaves, é facultado ao inquilino o direito de consigná-las judicialmente. Assim, a prova da desocupação do imóvel se faz através da apresentação do termo de entrega das chaves, ou do depósito em juízo das referidas chaves do imóvel locado, o que definitivamente não se verificou no caso em testilha. Diante deste cenário, não tendo o locatário realizado a entrega das chaves do imóvel locado, o fim da relação locatícia estabelecida entre as partes somente ocorreu na data da imissão do autor na posse do referido imóvel, razão pela qual, deve os promovidos arcarem com o pagamento dos aluguéis até a referida data. Portanto, diante da comprovação de pagamento somente do aluguel de fevereiro de 2015, este deve ser retirado do valor cobrado judicialmente. Prosseguindo, vale acrescentar que os requeridos também não lograram êxito em comprovar o pagamento do IPTU, ônus da prova que lhe competiam (artigo 373, inciso II, do CPC). Quanto à cobrança de honorários advocatícios, à razão de 20% sobre o valor do débito, não é possível a cumulação dos honorários previstos no contrato de locação com os relacionados à sucumbência, por se tratar de remuneração destinada a um único serviço do advogado, sendo inadmissível a concomitância por caracterizar bis in idem. Com a propositura da demanda, os honorários advocatícios fixados no contrato só têm aplicação na hipótese de resolução extrajudicial da divergência havida entre as partes (purgação da mora). Caso o processo prossiga até ser exarada a sentença, só serão cabíveis os honorários que forem fixados pela decisão judicial, como estatui a norma disposta no artigo 85 do CPC. No mesmo sentido: APELAÇÃO. EMBARGOS DA DEVEDORA À EXECUÇÃO. EXIGÊNCIADOS VALORES APRESENTADOS NA PLANILHA DE DÉBITO, ALÉM DE HONORÁRIOS CONTRATUAIS EM RAZÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RAZÕES RECURSAIS INSUBSISTENTES À REFORMADA SENTENÇA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1.- A exequente não se exime de comprovar o efetivamente o débito existente, não bastando, assim, simplesmente preencher o campo da planilha com um valor aleatório e não justificar como o calculou, sob o risco de enriquecimento indevido. 2.- A condenação da executada ao pagamento de honorários advocatícios previstos no contrato de locação, além daqueles sucumbenciais, arbitrados pelo douto Julgador, configura inegável bis in idem, razão pela qual foram devidamente excluídos do débito exigido, sem contar que tal exigência só teria sentido na eventual purgação da mora, o que não ocorreu."(TJSP; Apelação Cível 1005321-19.2018.8.26.0438; Relator (a): Adilson de Araujo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Penápolis - 4ªVara; Data do Julgamento: 25/07/2017; Data de Registro: 07/11/2019). Por fim, a pretensão da parte autora também se baseia no fato de a locatária não ter entregado o imóvel nas mesmas condições que recebeu, uma vez que na vistoria de saída constatou-se inúmeras modificações estruturais e ausência de conclusão da obra. Consoante dispõe o art. 23, III da Lei de Locações (8.245/91), o locatário é obrigado a "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal", de forma que, havendo vistoria inicial no imóvel, é necessário a realização da vistoria final para comprovação dos danos eventualmente causados. Contudo, para que a vistoria final seja realizada adequadamente, a fim de que as partes não sejam prejudicadas, notadamente na esfera probatória, é necessário que a sua realização seja feita em conjunto com todas as partes envolvidas, conforme prevê o art. 23, IX, da Lei de Locações. No caso dos autos, o laudo de vistoria de saída foi produzido em 07 de outubro de 2015 (ID:123306634), sem o comparecimento do locatário. Ocorre que, apesar de a autora afirmar que o locatário foi devidamente notificado da data da realização da vistoria de saída, não houve a efetivação comprovação, conforme disposto no art. 373, I do CPC, quanto ao fato constitutivo de seu direito. Logo, deveria comprovar que cumpriu com o disposto no art. 23, IX, da Lei de Locações, apresentando o envio da notificação informando o locatário e/ou fiador a respeito da data e do horário em que seria realizada a vistoria, pois, caso contrário, considera-se o laudo como documento produzido de forma unilateral e que não possui força probatória suficiente. No caso dos autos, mesmo afirmando que foi enviado notificação extrajudicial, não consta em nenhum momento tal documento. Conclui-se, de tal maneira, que nem o locatário e nem o fiador foram notificadas da data da vistoria de saída, seja através de e-mail, contato telefônico, envio de correspondência ou outro meio, vez que não consta nenhum documento comprobatório nos autos, motivo pelo qual não há como ser atribuído aos promovidos o dever de pagamento pelos reparos dos problemas que teriam sido encontrados no imóvel. Diante de todos os argumentos expostos, em resumo, entendo que o valor de aluguel relativo a fevereiro de 2015, os honorários contratuais e o dano material perseguido na ação não devem integrar o título judicial. Por fim, prossegue-se ao exame do ponto restante para deslinde, qual seja a hipotética litigância de má-fé por parte do polo ativo suscitada pela requerida em sede de contestação. Adianta-se que não merece prosperar a alegação. Isto porque observa-se que o promovente tão somente exerce seu direito de ação albergado, inclusive, pela Magna Carta (artigo 5º, inciso XXXV, Constituição Federal), tecendo sua versão dos fatos, narrativa esta que, em alguns aspectos, fora reconhecida como consentânea com o acervo documental da lide, tanto que acolhidas em parte por este juízo. Explana-se que a sanção por litigância de má-fé pressupõe dolo ou culpa em macular, prejudicar o outro sujeito processual, valer-se de meios escusos para vencer o feito ou para o prolongar desarrazoadamente, o que não se nota no caso em comento. Destaque-se que o ordenamento jurídico nacional não autoriza a presunção da má-fé. Válido utilizar-se de elucidações exaradas pelo Superior Tribunal de Justiça no que se refere ao instituto: a "aplicação da penalidade por litigância de má-fé exige a comprovação do dolo da parte, ou seja, da intenção de obstrução do trâmite regular do processo ou de causar prejuízo à parte contrária, o que não ocorre na hipótese em exame". (STJ - AgInt no AREsp: 1649620 SP 2020/0010333-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 01/06/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2020) GN. Reconvenção: Inicialmente, quanto ao pedido de inclusão da Imobiliária Sol Nascente no polo passivo, de rigor o reconhecimento da ilegitimidade passiva da referida empresa. O simples fato de a imobiliária figurar como administradora da locação não a torna parte da locação celebrada entre o locador e a locatária. Ao contrário, tal condição reforça o contrato de mandato celebrado exclusivamente entre a imobiliária e o locador. Assim, tem-se que a promovida é mera mandatária, devendo agir no cumprimento do mandato, em nome do mandante/locador, não em nome próprio, de modo que não ostenta, por consequência, legitimidade para figurar no polo passivo desta ação. Nesse sentido: "LOCAÇÃO. Ação de indenização fundada em danos morais e materiais. Locadora que é responsável por entregar o imóvel em condições de ser habitado durante o curso de toda a locação, nos termos do art. 22 da lei nº 8.245/91. Desabamento parcial do imóvel, e posterior interdição pela Defesa Civil. Danos materiais limitados àqueles devidamente provados nos autos. Ocorrência que ultrapassa o mero aborrecimento e/ou vicissitude decorrente do convívio em sociedade. Danos morais fixados em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Pensão mensal indevida, porque não provado nos autos que o companheiro da Autora faleceu por força do desabamento parcial do cômodo que se encontrava. Paciente que recebeu alta no mesmo dia. Nexo causal do acidente com o óbito não comprovada. Ilegitimidade passiva da imobiliária reconhecida, porque atuou como mera mandatária da locadora, inexistindo prova de que tenha agido com dolo ou culpa em seu mister. Recurso parcialmente provido." (Apelação 1001694-50.2015.8.26.0005; Rel. Maria de Lourdes Lopez Gil; 32ª Câmara de Direito Privado; j. 10/08/2017.). "Apelação. Locação. Ilegitimidade passiva da imobiliária. 1. Nulidade do pedido contraposto afastada já que, embora somente tenha sido analisado e acolhido quando do julgamento dos embargos de declaração, o magistrado oportunizou aos autores réplica á contestação, que foi efetivamente oferecida Inegável, portanto, que o procedimento observou os princípios constitucionais da ampla defesa, contraditório e devido processo legal, inexistindo qualquer nulidade por cerceamento de defesa. 2. Imobiliária que atuou como mera mandatária da proprietária do imóvel. Relação obrigacional estabelecida pelo contrato de locação e eventual responsabilidade dele advinda somente pode recair sobre aquele que efetivamente está obrigado por meio do contrato. 3. Ilegitimidade passiva da imobiliária. Ausente a possibilidade de responsabilizá-la por danos que exsurgem da relação contratual da qual não se obrigou, haja vista que é mera mandatária do proprietário do imóvel. De rigor a extinção do processo sem julgamento de mérito. 4. Autores não demonstraram suficientemente os fatos constitutivos do direito alegado, tampouco impugnaram os termos da condenação relativa ao pedido contraposto, mas somente sua nulidade, que restou afastada. 5. Reconhecimento da improcedência da ação e procedência parcial do pedido contraposto, tal como reconhecido da sentença. 6. Condenação dos autores ao pagamento das verbas de sucumbência. Recurso dos autores não provido. Recurso dos réus provido." (Apelação 1007660-24.2014.8.26.0071; Rel. Kenarik Boujikian; 34ª Câmara de Direito Privado; j. 12/07/2017). Ademais, pretende-se o recebimento de indenização por dano material, considerando que o imóvel não foi entregue em condições de uso, causando grande prejuízo aos reconvintes, pois foram obrigados a gastar a quantia de R$ 119.398,45 (cento e dezenove mil, trezentos e noventa e oito reais e quarenta e cinco centavos). Não obstante a alegação de que foram realizadas benfeitorias necessárias no imóvel, cujo valor deveria, em tese, ser ressarcido, fato é que houve renúncia expressa desse direito, conforme se retira da cláusula oitava do contrato (ID:123306631), como se vê: Todas as benfeitorias, inclusive as necessárias e úteis, ou outras de qualquer natureza, uma vez realizadas no imóvel locado, passarão a fazer parte integrante do mesmo, sem que ao LOCATÁRIO assista qualquer direito de indenização ou retenção. Ressalte-se que, nos termos do artigo 35 da Lei nº 8.245/1991 e da súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, de modo que a pretensão da reconvenção é improcedente.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de cobrança, para condenar a ré ao pagamento dos alugueres vencidos entre agosto e outubro de 2015, bem como dos valores acessórios a este, sobre este valor incidirá multa de 10% prevista contratualmente, cuja correção monetária deverá ser calculada pelo IPCA e juros calculados de acordo com a taxa legal, correspondente a diferença entre a taxa SELIC e o IPCA, tendo em vista a entrada em vigor da Lei n° 14.905/24, desde o vencimento de cada parcela. Condeno ainda a ré ao pagamento de R$ 1.004,00 (mil e quatro reais e três centavos) a título de multa por vencimento antecipado do contrato. Nesse caso, a correção monetária incidirá segundo o IPCA a partir do vencimento e acrescidos de juros de mora com base na taxa SELIC, deduzido o IPCA, na forma do art. 406, § 1º, do CC, desde a citação. Em razão da sucumbência recíproca, considerando a proporção em que cada parte foi sucumbente e tendo em vista o art. 86, caput, do CPC, condeno a parte autora a pagar 40% das custas e despesas processuais, e a parte requerida a pagar os restantes 60%. Fixo os honorários advocatícios em 10% do valor da condenação, sendo que 6% a ser pago pela parte promovida ao patrono da parte autora, e 4% a ser pago pela parte autora ao patrono da promovida. No entanto, a exigibilidade em relação à parte promovida resta suspensa em razão de ser beneficiaria da justiça gratuita. Por sua vez, JULGO IMPROCEDENTE, o pedido reconvencional, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC. Em virtude da sucumbência do réu-reconvinte, caberá a ele o pagamento das custas e das despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios da parte contrária, fixados em 10% do valor requerido em reconvenção, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. No entanto, a exigibilidade em relação à parte ré resta suspensa em razão de ser beneficiaria da justiça gratuita. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Após, subam os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, com nossas homenagens e cautelas de estilo. Com o advento da Lei nº 13.105/2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad quem, na forma do artigo 1.010, § 3º, a seguir transcrito: "Após as formalidades previstas nos §§ 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade". Registrada no sistema. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquive-se. Expedientes necessários. Fortaleza/CE, data e hora da assinatura. FABIANO DAMASCENO MAIA Juiz de Direito