Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: VANDERLEI MOREIRA DOS SANTOS JUNIOR
REQUERIDO: MANOEL CLAUDIO PESSOA CARDOSO, CONSTRUTORA NOSSA SENHORA DE FATIMA LTDA
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - Sentença 0264493-59.2020.8.06.0001
Vistos. Meta 2.
Trata-se de Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada por Vanderlei Moreira dos Santos Junior, em desfavor de Construtora Nossa Senhora de Fátima Ltda, representada por Manoel Cláudio Pessoa Cardoso, todos devidamente qualificados nos autos do processo em epígrafe. Narra o autor que, em 09/05/2006, firmou com os réus um compromisso de compra e venda de um imóvel residencial, localizado na Avenida Abolição, nº 2323, Meireles, Apto. 1004, Edifício Brasil Tropical Residence, Fortaleza-CE, matriculado sob o nº 18.961 junto ao Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona Cartório Miranda Bezerra. O saldo devedor foi estabelecido em R$ 82.000,00 (oitenta e dois mil reais), com pagamento realizado em: sinal de RS 5.000,00 (cinco mil reais), pago por meio de cheque nº 900016 de RS 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), datado de 10/05/2006, e R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) em espécie; somados a parcelas de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em cheque nº 900021 para o dia 13/05/2006; R$ 19.000,00 (dezenove mil reais)em cheque nº 900022, para o dia 13/06/2006; R$ 19.000,00 (dezenove mil reais), em cheque nº 900023 para o dia 13/07/2006; e R$ 19.000,00 (dezenove mil reais) em cheque nº 900024, para o dia 13/08/2006; totalizando R$ 82.000,00 (oitenta e dois mil reais). Todavia, alega que, apesar da quitação do imóvel, mesmo após 14 anos, os réus não teriam cumprido com a obrigação de outorgar a escritura definitiva do imóvel, impossibilitando-o de proceder com o registro do título de compra e venda do imóvel. Assim, o autor recorre ao Judiciário para obter uma ordem de adjudicação que substitua a vontade do réu e transfira a propriedade do imóvel. Diante disso, requer a procedência da ação para proceder com a adjudicação do imóvel acima descrito e expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis para efetuar o registro do bem. Procuração e documentos acostado aos autos, com destaque ao contrato de particular de compra e venda, matrícula do imóvel. Custas recolhidas. Retorno de AR sem citação; realizadas diligências junto aos sistemas RENAJUD e INFOJUD para buscar os endereços dos requeridos. Envio de carta precatória para a citação, sem sucesso; a citação foi feita por edital. Tendo transcorrido o prazo sem manifestação, os autos foram remetidos à Curadoria Especial, todavia, novamente sem manifestação (id. 115865487). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Registro que, não tendo as partes manifestado interesse na produção de outras provas além daquelas já acostadas aos autos, afigura-se possível o julgamento antecipado da lide, conforme o art. 355, I e II, do CPC. O magistrado pode e deve exercer juízo crítico e aceitar como suficientes as provas documentais apresentadas, dispensando as outras, quando a tendência é que a lide seja julgada antecipadamente, conforme o previsto pelo Código de Processo Civil, art. 355, inc. I. Se já há nos autos prova suficiente, não sendo, pois, necessário colher outras, o juiz está autorizado a conhecer diretamente do pedido, proferindo a sentença. Assim, impõe-se o julgamento conforme o estado do processo, quando não há necessidade de produzir prova em audiência. Importante ressaltar que o julgador é o destinatário final das provas, e cabe a ele determinar a suficiente instrução do processo. No caso em questão, o julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa, uma vez que a prova documental presente nos autos é capaz de racionalmente persuadir o livre convencimento deste juízo, tornando desnecessária a dilação probatória. Neste sentido, é relevante o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE NÃO AVISADO PREVIAMENTE ÀS PARTES. SUFICIÊNCIA DE PROVAS DOCUMENTAIS RECONHECIDA NA ORIGEM. CONTROVÉRSIA UNICAMENTE DE DIREITO. PROVA TESTEMUNHAL. DESNECESSIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO OCORRÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL OPERADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS, COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO.QUESTÃO SOLUCIONADA À LUZ DO CONTRATO E DAS PROVAS CONSTANTES DOS AUTOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ.1. Independentemente de aviso prévio às partes, o julgamento antecipado da lide poderá ocorrer quando a questão de mérito for unicamente de direito ou,sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência, tal como a prova testemunhal, haja vista a suficiência de provas documentais aptas à exata comprovação do direito discutido em juízo. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp n. 1.799.285/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 9/12/2019.) Nesse sentido o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: "No sistema da persuasão racional, ou livre convencimento motivado, adotado pelo Código de Processo Civil,o juiz é o Destinatário final da prova, a quem cabe a análise da conveniência e necessidade da sua produção (...)" (STJ - AgRg no Ag 1341770/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,QUARTA TURMA, julgado em 28/06/2011, DJe 01/07/2011). Em outros termos, "Sendo o juiz o destinatário da prova, cabe a ele, com base em seu livre convencimento, avaliar a necessidade desta, podendo determinar a sua produção até mesmo de ofício, conforme prevê o art. 130 do Código de Processo Civil" (STJ - AgRg no Ag 1114441/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/12/2010, DJe 04/02/2011). Dessa forma, mostra-se desnecessária a dilação probatória no caso em tela, sendo suficientes as provas documentais colacionadas aos autos. Ademais, DECRETO a revelia de Construtora Nossa Senhora de Fátima Ltda, na pessoa de seu representante, Manoel Cláudio Pessoa Cardoso, tendo em vista a válida citação editalícia, após buscas pelos sistemas RENAJUD e INFOJUD, envio de carta precatória para citação sem retorno e ausência de manifestação da Curadoria Especial, mesmo devidamente intimada. Desta forma, forçoso reconhecer a existência de revelia formal da parte promovida, tendo em vista a não apresentação de contestação nos autos, não ocorrendo qualquer dos casos excepcionais elencados no art. 345 do Código de Processo Civil. Com a revelia, os fatos afirmados pelo autor serão tidos como verdadeiros (art. 344 do CPC); os prazos contra o revel fluirão da data da publicação do ato no órgão oficial (art. 346 do CPC), caso não tenha advogado habilitado nos autos, podendo, no entanto, intervir no processo em qualquer fase processual; e o processo será julgado antecipadamente, cabendo ao juiz apreciar as provas constantes dos autos, indicando as razões de seu convencimento. Percebe-se, desta forma, que a presunção de veracidade é juris tantum, o que não implica, evidentemente, no julgamento favorável do pedido. Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, através do seguinte aresto: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.013 DO CPC/2015. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.[...] 2. A revelia não importa em procedência automática dos pedidos, porquanto a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor é relativa, cabendo ao magistrado a análise conjunta das alegações e das provas produzidas. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. Portanto, o que se afirma, em outras palavras, é que a revelia, por si só, não impõe a procedência automática do pedido, estabelecendo, apenas, presunção relativa, e não absoluta, da veracidade dos fatos, já que seus efeitos atingem os fatos, não estabelecendo a certeza do direito, a qual se dará pela apreciação das provas constantes dos autos. Quanto ao ônus probante, determino a sua distribuição estática, na forma do art. 373, I e II, do CPC, cabendo ao autor a prova quanto ao fato constitutivo de seu direito e aos réus a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito. A adjudicação compulsória é ação pessoal proposta contra o proprietário com o escopo de substituir a manifestação de vontade do promitente vendedor que se recusa ou se mantém inerte quanto à outorga da escritura do imóvel. O direito à ação é previsto nos artigos 1.417 e 1.418, do CC/2002, que dispõem sobre os direitos do promitente comprador, verbis: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Sobre a matéria, leciona Severino Muniz: Esta ação visa a aquisição da propriedade, através de decisão judicial àquele que, havendo pago o preço total do bem, vê-se na contingência de não receber, pelo menos amigavelmente, a escritura definitiva. Segundo tais normas legais, constituiriam elementos indispensáveis à propositura eficaz da adjudicação compulsória: a) existência de compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento, devidamente inscrito no Registro de Imóveis; b) preço inteiramente pago; c) recusa dos vendedores em outorgar a escritura.(...)Entretanto, verifica-se que, mesmo com as alterações apontadas, continuou o artigo 22 do Decreto-lei 58, em sua nova redação, a conferir o direito de adjudicação compulsória, de conformidade com aqueles mesmos requisitos já apontados. (Procedimento Sumaríssimo: doutrina, legislação, jurisprudência - 2ª Edição, Livraria e Editora Universitária de Direito Ltda., 1983, São Paulo, p. 313/315) Portanto, supre-se jurisdicionalmente a vontade negocial não manifestada voluntariamente pelo contratante, desde que inserida esta num compromisso de compra e venda legalmente modelado, irretratável e quitado, contendo as informações conforme previstas nos artigos 11, 15 e 16 do Decreto-lei nº 58/37, que dispõe sobre loteamento e venda de terrenos, in verbis: Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações:a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes; b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição;c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada; d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;e) juros devidos sôbre o débito em aberto e sôbre as prestações vencidas e não pagas;f) cláusula penal nã/o superior a 10 % do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial;g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade;h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos. Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.§ 1º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais.§ 2º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. Da análise da prova documental trazida à colação, verifica-se que o imóvel objeto desta ação foi contratualmente vendido pelos réus ao autor, em 09/05/2006, que cumpriu com todas as suas obrigações até 13/08/2006, segundo lê-se do contrato colacionado aos autos. Entretanto, até a propositura da ação, sem que haja qualquer explicação razoável, os réus deixaram de cumprir com suas obrigações de escrituração do imóvel, em uma óbvia ausência de intenção de o fazer, configurando, no caso, a renúncia tácita à outorga daa escritura definitiva do imóvel, prejudicando o autor que, até então, não pôde registrar o título de compra e venda do bem. Dessa forma, apesar de não haver recusa documental/formal dos réus à outorga da escritura, é clara a completa ausência de intenção de fazê-la, portanto, estão evidentes os requisitos para concessão da medida ora requerida, a saber, i) contrato de compra e venda de imóvel assinado pelas partes (id. 115865497); ii) quitação do imóvel (cláusula quarta do contrato); iii) individualização do bem (matrícula id. 115865507 e 115865508); iv) recusa na escrituração pelos vendedores (representada pelo longo transcurso de tempo desde a compra sem qualquer ato de diligência). Além disso, é válido destacar que o ônus para regulamentação do imóvel recai sobre o vendedor, que deveria entregar o bem após o pagamento sem embaraços, sendo completamente inviável ao autor proceder com a regularização e escrituração de imóvel em nome de terceiro. Exemplifica o exposto os seguintes julgados: EMENTA: APELAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EXISTÊNCIA DE PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. POSSIBILIDADE. CONTRATO PRELIMINAR. REGISTRO DESNECESSIDADE - A adjudicação compulsória pressupõe a existência de um compromisso de compra e venda, o pagamento integral do preço, bem como a recusa do promitente-vendedor em efetuar a transferência do bem - Existindo a quitação integral do preço, é cabível a adjudicação compulsória. O promitente comprador pode demandar a adjudicação contra o promitente vendedor ainda que não registrado o compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel (súmula 239 do STJ) (TJMG - AC: 10388170029275001 Luz, Relator: Cabral da Silva, Data de Julgamento: 03/09/2021, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/09/2021) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. REQUISITOS DOS ARTS. 1.417 E 1.418 DO CC. NÃO PREENCHIDOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, À UNANIMIDADE. 1 - Julgamento antecipado da lide efetuado em acordo com o artigo 355, inciso I do NCPC. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. 2 - A Ação de Adjudicação Compulsória é medida que assegura ao comprador ou cessionário de direito real, o direito de obter a outorga da escritura definitiva de compra e venda necessária à consolidação da propriedade em seu nome quando quitado o preço convencionado, ainda que ausente o devedor ou que haja injusta recusa por parte deste. Para tanto, é imprescindível que esteja comprovada de forma inequívoca a celebração escrita de promessa de compra e venda do imóvel por meio de instrumento público ou particular, sem cláusula de arrependimento; a quitação do preço; e a recusa ou ausência por parte do vendedor. 3 - Hipótese dos autos em que não demonstrada a existência da necessária outorga de poderes por meio de instrumento de mandado para a prática de atos de alienação de imóveis em nome dos proprietários, o que torna impossível afirmar a validade da manifestação de vontade e a regularidade da venda do imóvel e, consequentemente, afasta o direito real do autor à adjudicação compulsória. Manutenção da sentença de improcedência que se impõe. 4 - Recurso conhecido e desprovido, à unanimidade. (TJPA - APELAÇÃO CÍVEL: 0034855-28.2011.8.14.0301, Relator: RICARDO FERREIRA NUNES, Data de Julgamento: 16/06/2020, 2ª Turma de Direito Privado) Corrobora ao exposto a Súmula 239 do STJ: Súmula 239 do STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Diante do exposto, considerando os elementos do processo e as provas produzidas nos autos, atenta ao disposto na legislação específica e aos entendimentos jurisprudenciais acima indicados, com esteio no disposto no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo por sentença PROCEDENTE o pedido da inicial para determinar a expedição de alvará judicial, autorizando o autor, Vanderlei Moreira dos Santos Junior, à outorga da escritura de compra e venda da unidade imobiliária objeto desta ação. Ademais, expeça-se mandado ao Cartório de Registro de Imóveis para efetuar o registro do bem. Diante da sucumbência dos réus, deverão arcar com a totalidade das custas processuais e pagar ao autor despesas que eventualmente tenha antecipado (art. 82, §2º, do CPC). Condeno os promovidos ao pagamento de honorários advocatícios (art. 85, caput, do CPC), fixados estes últimos, com base no art. 85, §2º, do CPC, em 10% do valor atualizado da causa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Advirtam-se as partes de que a oposição de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios atrai a incidência de multa no montante de 2% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os presentes autos com as devidas baixas. Fortaleza/CE, 2025-01-14 Francisca Francy Maria da Costa Farias Juíza de Direito