Procedimento Comum Cível 0247823-38.2023.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0247823-38.2023.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Movimentações

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

24/04/2025, 11:15

Alterado o assunto processual

24/04/2025, 11:14

Cancelada a movimentação processual Conclusos para despacho

24/04/2025, 11:06

Juntada de Petição de Contra-razões

10/04/2025, 16:49

Publicado Intimação em 18/03/2025. Documento: 137377767

18/03/2025, 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/03/2025 Documento: 137377767

17/03/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Processo: 0247823-38.2023.8.06.0001. AUTOR: LOJAS LE BISCUIT S/A REU: RIOMAR FORTALEZA NORTE S.A Conforme disposição expressa nos arts. 129 a 133 do Provimento nº 02/2021, publicado às fls. 24/99 do DJ-e que circulou em 28/01/2021, emanado da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Ceará, para que possa imprimir andamento ao processo, Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 27ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0086, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Defeito, nulidade ou anulação] intime-se a parte requerida para apresentar, no prazo de 15 (quinze) dias, contrarrazões ao recurso de apelação sob o ID. 136092155. Fortaleza/CE, data da assinatura no sistema. Sandra Moreira Rocha Diretor(a) de Gabinete

17/03/2025, 00:00

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 137377767

14/03/2025, 11:03

Ato ordinatório praticado

13/03/2025, 11:35

Cancelada a movimentação processual Conclusos para decisão

27/02/2025, 08:13

Decorrido prazo de RIOMAR FORTALEZA NORTE S.A em 14/02/2025 23:59.

15/02/2025, 00:32

Decorrido prazo de LOJAS LE BISCUIT S/A em 14/02/2025 23:59.

15/02/2025, 00:32

Juntada de Petição de recurso

14/02/2025, 18:52

Publicado Intimação em 24/01/2025. Documento: 132860917

24/01/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0247823-38.2023.8.06.0001. AUTOR: LOJAS LE BISCUIT S/A REU: RIOMAR FORTALEZA NORTE S.A I - RELATÓRIO PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 27ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0086, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Defeito, nulidade ou anulação] Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Inexigibilidade do Débito com Pedido de Antecipação de Tutela, ajuizado por CVLB Brasil S.A., em face do Riomar Fortaleza Norte S.A., pelos fatos e fundamentos a seguir delineados. Alega a parte autora que, na qualidade de locatária, celebrou, em julho de 2016, com o réu (locador), um Contrato de Locação e Outras Avenças dos Salões Comerciais do Riomar Presidente Kennedy. Informa que em setembro de 2021, ocorreu a incorporação pela autora da totalidade das ações da Casa & Vídeo Brasil S.A., tornando-se esta a sócia majoritária da autora, resultando na mudança da denominação social para CVLB Brasil S.A. Insurge-se por aduzir que, em maio de 2023, o réu notificou a parte autora exigindo o pagamento de uma taxa de transferência no valor de R$ 218.005,90 (duzentos e dezoito mil, cinco reais e noventa centavos) em razão da alteração na estrutura societária. Diz que, na dita notificação, o réu alegou que as mudanças violavam o contrato e que as cláusulas 14.3 e 14.4 das Normas Gerais previam o pagamento da aludida taxa de transferência. Porém, por não concordar com o entendimento do requerido, adentra com a presente ação, por meio da qual, em suma, busca a declaração de inexigibilidade da referida taxa de transferência, e, como fundamento jurídico do pedido, a parte autora sustenta que a cláusula 13.24.1 do Contrato de Locação expressamente a isenta do pagamento da taxa de transferência, mesmo que a operação societária pudesse ser enquadrada nas hipóteses previstas nas cláusulas 13.24 e 14.4 do contrato. Alega ainda que tal equiparação é abusiva, violando a boa-fé objetiva e o art. 884 do Código Civil, que proíbe o enriquecimento sem causa. Menciona o veto do §3º do art. 13 da Lei 12.112/2009, que pretendia equiparar a transferência do controle societário à cessão da locação, conforme justificativas de Sylvio Capanema de Souza. Ao final, pediu que se declare a inexigibilidade da taxa de transferência com base na cláusula 13.24.1 do contrato, ou, subsidiariamente, seja reconhecida a nulidade das cláusulas 14.3 e 14.4 das Normas Gerais, devido à sua ilegalidade e abuso, afastando a equiparação de alterações no quadro societário à transferência do contrato de locação. Decisão, ID. 121801042, indeferindo o pedido de tutela antecipada. Agravo de instrumento, ID. 121801053, apresentado pela parte autora. Termo de audiência de conciliação, ID. 121801062. Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação, ID. 121801074, alegando que a alteração substancial no controle acionário caracteriza uma transferência do contrato de locação segundo o item 14.3 das Normas Gerais, que exige a autorização do locador e o pagamento da taxa de transferência conforme item 14.4. A defesa se apoia no princípio do pacta sunt servanda (§1º do art. 54 da Lei 8.245/91), o qual dispõe que deve prevalecer as condições livremente pactuadas entre lojistas e empreendedores de shopping center. Citou ainda jurisprudência de tribunais, como decisões do TJ-GO e TJ-DF, que destacam a validade e a legalidade de cláusulas livremente acordadas em contratos de locação em shopping centers. Argumentou que a revisão de cláusulas contratuais é possível apenas em casos de manifesta abusividade ou desigualdade, não presentes no caso em apreço. Sobre a contestação apresentada, a parte autora se manifestou em réplica, ID. 121803490, afirmando que os argumentos do réu não enfrentam a Cláusula 13.24.1, a qual expressamente a isenta da cobrança da taxa de transferência. Ressaltou que, mesmo que a operação pudesse ser enquadrada nas hipóteses de cessão ou transferência, a cobrança é inaplicável conforme o próprio contrato. Alegou, ainda, que a CVLB já obteve decisões liminares favoráveis em ações similares contra administradoras de shoppings de outros estados, reforçando a tese de sua inexigibilidade. Despacho, ID. 121803494, intimando as partes para apresentar as provas que pretendem produzir. Manifestação do requerido, ID. 121803499, e do requerente, ID. 121803500, pugnando pelo julgamento antecipado da lide. É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Cinge-se a controvérsia acerca da (in)exigibilidade da taxa de transferência prevista no contrato de locação comercial, cuja incidência teria sido gerada pela venda da participação acionária, superior a cinquenta por cento, da CVLB Brasil S.A. (locatária) para a Casa & Vídeo Brasil S.A. No caso dos autos, existem dois contratos, sendo um principal e o outro complementar, dos quais transcrevo algumas cláusulas, a começar por aquele, a fim de facilitar a explanação sobre sua eficácia e subsunção ao caso posto em análise: CONTRATO PRINCIPAL - 13.24. Sem prejuízo das obrigações constantes dos itens 14.1, 14.2 e 14.3 das NORMAS GERAIS, que deverão ser respeitados em sua integralidade pela LOCATÁRIA, esta poderá ceder ou transferir os direitos e obrigações do CONTRATO, parcial ou totalmente a qualquer de seus sócios/acionistas majoritários, empresas do mesmo conglomerado econômico, empresas das quais a LOCATÁRIA ou seus sócios, tenham relação societária ou integrem a composição societária ou ainda a terceiros indistintamente, em caso de fusão, incorporação, cisão, venda de controle ou reestruturação societária, inclusive IPO, da LOCATÁRIA, desde sejam preenchidos os requisitos a seguir: (i) que a LOCATÁRIA esteja adimplente com suas obrigações contratuais; (ii) que a sociedade interessada na sublocação, cessão ou transferência assuma todos os direitos e obrigações previstos no presente CONTRATO, em especial, o nome fantasia e atividade comercial previstos nos itens 03 e 04 do QR deste CONTRATO; e, ainda, (iii) que a sociedade interessada na cessão ou transferência, a critério da LOCADORA, preencha condições de idoneidade econômico-financeira e fiscal, o mesmo ocorrendo com relação aos fiadores que vierem a ser apresentados em caso de substituição dos atuais garantidores. 13.24.1. Uma vez aprovada pela LOCADORA a pessoa jurídica, e atendidos os requisitos descritos no item 13.24 acima, será celebrado entre as partes envolvidas o competente instrumento aditivo, ficando a LOCATÁRIA isenta do pagamento da taxa de transferência prevista no item 14.4 das NORMAS GERAIS. 13.24.2. A concessão aqui prevista só é assegurada à LOCATÁRIA originária desta locação, não se transferindo aos eventuais sucessores deste CONTRATO. CONTRATO COMPLEMENTAR - XIV - DA CESSÃO, SUBLOCAÇÃO OU EMPRÉSTIMO DOS SALÕES COMERCIAIS 14.1- É expressamente vedado à LOCATÁRIA, sem o consentimento prévio e por escrito da LOCADORA, ceder, transferir, sublocar ou emprestar, total ou parcialmente, a outrem, seja de forma gratuita ou onerosa, qualquer das áreas locadas, ou, de qualquer forma, permitir a terceiros o uso das áreas locadas, sob pena de rescisão, de pleno direito, da locação, independentemente de prévia notificação, ou interpelação judicial ou extrajudicial. 14.2 - Todas as solicitações de consentimento da LOCADORA para as cessões, sublocações ou transferências aludidas no item anterior, deverão ser formuladas com 30 (trinta) dias de antecedência, acompanhadas de todos os dados necessários à sua apreciação, inclusive, quanto às eventuais garantias oferecidas, sendo de exclusiva competência da LOCADORA a decisão, sobre essas matérias ou quaisquer outras que afetem as disposições e/ou garantias contratuais. O silêncio da LOCADORA quanto às solicitações feitas pela LOCATÁRIA não gera, de forma alguma, seu consentimento. 14.3 - A autorização da LOCADORA será também necessária e indispensável nos casos de qualquer mudança ou alterações feitas, de forma direta ou indireta, de metade, ou mais, do capital social votante da sociedade LOCATÁRIA, ou que dela decorra a transferência do seu controle administrativo ou gerencial. 14.4- Desde que ocorra a expressa aquiescência por escrito da LOCADORA nos casos previstos nos itens 14.1 e 14.3, o cedente pagará à LOCADORA, independente das outras obrigações em que a cessionária ficará contratualmente sub-rogada, uma taxa equivalente à 10 (dez) vezes o valor do aluguel mensal mínimo vigente, ou na hipótese de não ter sido fixado aluguel mensal mínimo no CONTRATO, equivalente à 10 (dez) vezes o valor do aluguel devido no mês. De início, entendo que não deve ser aplicada a cláusula 13.24 do contrato principal, uma vez que não houve efetiva cessão ou transferência das obrigações constantes no contrato, pois a simples negociação de ações ou do controle acionário, fazendo com que uma outra empresa se torne sócia, não é apto a caracterizar uma transferência das obrigações do contrato, pois a locatária permanece sendo a CVLB Brasil S.A. (Le Biscuit). É bem verdade que na cláusula 13.24 há previsão de mudança decorrente de fusão ou venda de controle acionário, mas estas hipóteses somente terão sentido quando houver cessão ou transferência das obrigações constantes no contrato, o que não é o caso da situação posta em análise. Cabe destacar, ainda, que haveria a necessidade de efetiva aprovação pela locadora (requerido), nos termos da cláusula 13.24.1, sendo que esta não pode se confundir com ausência de oposição, contudo, não adentrarei nessa questão, uma vez que, conforme destaquei acima, essa cláusula não poderia ser acionada ante a inexistência de transferência da obrigação contratual. Logo, não sendo o caso de transferência da obrigação contratual para terceiro, entendo que não há como aplicar a cláusula 13.24 ao caso concreto. Destarte, entendo que a cláusula que perfeitamente se subsume ao caso posto em análise é a cláusula 14.3 do contrato complementar, acima transcrita. Analisando de forma atenta as cláusulas 14.3 e 14.4, é possível perceber que naquela há previsão de que a locadora deve concordar com a mudança do controle acionário e, caso não haja concordância, seria possível, em tese, a rescisão do contrato. Ocorre que na cláusula 14.4 é previsto o pagamento da taxa de transferência independente de qualquer coisa, ou seja, primeiramente deve haver a autorização da locadora para a mudança do controle acionário e, em seguida, o pagamento da taxa de transferência, sem previsão de que sua exigibilidade estaria vinculada a qualquer risco de inadimplência. O demandante alega que tal previsão é ilegal e se configura abuso de direito. A jurisprudência pátria diverge acerca da aplicabilidade de tal cláusula em todas as circunstâncias, havendo entendimento a favor da sua cobrança de forma indistinta, e contrário, de forma que sua incidência apenas ocorra em casos específicos. Nesse sentido: Ação declaratória de inexigibilidade de débito fundado em locação comercial. Taxa de transferência. Venda do controle acionário comprovada. Multa exigível, mas que deve ser calculada com base no aluguel mínimo mensal vencido em dezembro de 2021. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1123493-22.2022.8.26.0100; Relator (a): Pedro Baccarat; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 27ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/11/2023; Data de Registro: 24/11/2023) Apelação. Ação declaratória com pedido de tutela antecipada. Contrato de locação empresarial de unidade localizada no interior de shopping. Sentença de procedência, para declarar inexigível a taxa de transferência (multa) cobrada. Insurgência das rés. Descabimento. Cláusulas prevendo taxa de transferência (multa) em caso de modificação da composição societária e cessão da locação que têm o claro escopo de proteger os locadores de eventual alteração na titularidade da locação, com o condão de impactar o contrato, comprometendo o seu cumprimento e/ou a relação das partes. Caso em que não houve incorporação de sociedade, com extinção da empresa locatária, mas sim incorporação de ações, de modo que a sociedade empresarial continuou existindo, mas com seu capital social incorporado a um único acionista. Locadores não apontam o impacto da alteração, de forma relevante, no cumprimento da avença. Reconhecimento, na espécie, da abusividade da disposição que equipara a cessão de locação a qualquer alteração do controle societário. Taxa de transferência (multa), de fato, inexigível. Precedentes deste E. Tribunal. Honorários de sucumbência corretamente fixados. Impossibilidade de arbitramento por equidade, quando elevado o valor da causa. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1101425-78.2022.8.26.0100; Relator (a): Ana Lucia Romanhole Martucci; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/11/2024; Data de Registro: 29/11/2024) Conforme consta neste último julgado, em tese, somente seria possível a aplicação da taxa de transferência quando da mudança de controle acionário em casos que tal alteração tivesse algum impacto negativo para a locadora. Em que pese a fundamentação desenvolvida, não é o entendimento que comungo, pois restringir a aplicação da taxa de transferência a situações que traria prejuízo à locadora demandaria previsão expressa na cláusula 14.4, não podendo o julgador inferir que tal cláusula somente teria azo quando pudesse causar dano ao locador se tal requisito não se encontra expresso. Cabe destacar, ainda, que não vislumbro abusividade na cláusula 14.3, pois a taxa de transferência atua como forma de impedir ou dificultar mudanças no capital social votante, uma vez que tais alterações podem impactar nas escolhas contratuais, tais como manter ou não determinados contratos de locação, fato que aumenta a instabilidade e diminui a previsibilidade acerca do futuro da relação contratual. Logo, não entendo que tal cláusula seja uma interferência indevida da locadora na relação societária da locatária, mas sim um meio de se resguardar de consequencias advindas por mudanças que podem acarretar alterações no rumo da empresa, alterações estas que podem impactar eventual prorrogação do contrato de locação e que não se restringe à confiabilidade econômica do novo sócio. Por fim, destaco que a relação objeto dos autos é comercial e não consumerista, o que implica na impossibilidade deste julgador aplicar institutos protetivos à parte autora, sem que estejam previstos no contrato firmado entre as partes, logo, a interpretação deve ficar restrita ao que foi escrito na cláusula contratual, não sendo devido inferir que a aplicação da taxa de transferência dependeria de efetivo risco econômico atrelado à mudança do capital votante, uma vez que tal previsão não consta de forma expressa no contrato. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos normativos supracitados, JULGO IMPROCEDENTE o pedido da parte autora, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, ante a inaplicabilidade das cláusulas 13.24 e 13.24.1 no caso em apreço, bem como pela inexistência de ilegalidade das cláusulas 14.3 e 14.4. Condeno o autor ao pagamento de honorários sucumbenciais no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado, conforme previsto no art. 85, § 2º do CPC. Custas pagas. Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para apresentar resposta no prazo legal, e, em seguida, remetam-se os autos à Superior Instância. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado, arquive-se com baixa na distribuição. Fortaleza/CE, 21 de janeiro de 2025 MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

Documentos

Decisão

•25/07/2025, 17:41

Ato Ordinatório

•27/02/2025, 15:05

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0247823-38.2023.8.06.0001. AUTOR: LOJAS LE BISCUIT S/A REU: RIOMAR FORTALEZA NORTE S.A I - RELATÓRIO PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 27ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0086, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Defeito, nulidade ou anulação] Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Contratual c/c Inexigibilidade do Débito com Pedido de Antecipação de Tutela, ajuizado por CVLB Brasil S.A., em face do Riomar Fortaleza Norte S.A., pelos fatos e fundamentos a seguir delineados. Alega a parte autora que, na qualidade de locatária, celebrou, em julho de 2016, com o réu (locador), um Contrato de Locação e Outras Avenças dos Salões Comerciais do Riomar Presidente Kennedy. Informa que em setembro de 2021, ocorreu a incorporação pela autora da totalidade das ações da Casa & Vídeo Brasil S.A., tornando-se esta a sócia majoritária da autora, resultando na mudança da denominação social para CVLB Brasil S.A. Insurge-se por aduzir que, em maio de 2023, o réu notificou a parte autora exigindo o pagamento de uma taxa de transferência no valor de R$ 218.005,90 (duzentos e dezoito mil, cinco reais e noventa centavos) em razão da alteração na estrutura societária. Diz que, na dita notificação, o réu alegou que as mudanças violavam o contrato e que as cláusulas 14.3 e 14.4 das Normas Gerais previam o pagamento da aludida taxa de transferência. Porém, por não concordar com o entendimento do requerido, adentra com a presente ação, por meio da qual, em suma, busca a declaração de inexigibilidade da referida taxa de transferência, e, como fundamento jurídico do pedido, a parte autora sustenta que a cláusula 13.24.1 do Contrato de Locação expressamente a isenta do pagamento da taxa de transferência, mesmo que a operação societária pudesse ser enquadrada nas hipóteses previstas nas cláusulas 13.24 e 14.4 do contrato. Alega ainda que tal equiparação é abusiva, violando a boa-fé objetiva e o art. 884 do Código Civil, que proíbe o enriquecimento sem causa. Menciona o veto do §3º do art. 13 da Lei 12.112/2009, que pretendia equiparar a transferência do controle societário à cessão da locação, conforme justificativas de Sylvio Capanema de Souza. Ao final, pediu que se declare a inexigibilidade da taxa de transferência com base na cláusula 13.24.1 do contrato, ou, subsidiariamente, seja reconhecida a nulidade das cláusulas 14.3 e 14.4 das Normas Gerais, devido à sua ilegalidade e abuso, afastando a equiparação de alterações no quadro societário à transferência do contrato de locação. Decisão, ID. 121801042, indeferindo o pedido de tutela antecipada. Agravo de instrumento, ID. 121801053, apresentado pela parte autora. Termo de audiência de conciliação, ID. 121801062. Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação, ID. 121801074, alegando que a alteração substancial no controle acionário caracteriza uma transferência do contrato de locação segundo o item 14.3 das Normas Gerais, que exige a autorização do locador e o pagamento da taxa de transferência conforme item 14.4. A defesa se apoia no princípio do pacta sunt servanda (§1º do art. 54 da Lei 8.245/91), o qual dispõe que deve prevalecer as condições livremente pactuadas entre lojistas e empreendedores de shopping center. Citou ainda jurisprudência de tribunais, como decisões do TJ-GO e TJ-DF, que destacam a validade e a legalidade de cláusulas livremente acordadas em contratos de locação em shopping centers. Argumentou que a revisão de cláusulas contratuais é possível apenas em casos de manifesta abusividade ou desigualdade, não presentes no caso em apreço. Sobre a contestação apresentada, a parte autora se manifestou em réplica, ID. 121803490, afirmando que os argumentos do réu não enfrentam a Cláusula 13.24.1, a qual expressamente a isenta da cobrança da taxa de transferência. Ressaltou que, mesmo que a operação pudesse ser enquadrada nas hipóteses de cessão ou transferência, a cobrança é inaplicável conforme o próprio contrato. Alegou, ainda, que a CVLB já obteve decisões liminares favoráveis em ações similares contra administradoras de shoppings de outros estados, reforçando a tese de sua inexigibilidade. Despacho, ID. 121803494, intimando as partes para apresentar as provas que pretendem produzir. Manifestação do requerido, ID. 121803499, e do requerente, ID. 121803500, pugnando pelo julgamento antecipado da lide. É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Cinge-se a controvérsia acerca da (in)exigibilidade da taxa de transferência prevista no contrato de locação comercial, cuja incidência teria sido gerada pela venda da participação acionária, superior a cinquenta por cento, da CVLB Brasil S.A. (locatária) para a Casa & Vídeo Brasil S.A. No caso dos autos, existem dois contratos, sendo um principal e o outro complementar, dos quais transcrevo algumas cláusulas, a começar por aquele, a fim de facilitar a explanação sobre sua eficácia e subsunção ao caso posto em análise: CONTRATO PRINCIPAL - 13.24. Sem prejuízo das obrigações constantes dos itens 14.1, 14.2 e 14.3 das NORMAS GERAIS, que deverão ser respeitados em sua integralidade pela LOCATÁRIA, esta poderá ceder ou transferir os direitos e obrigações do CONTRATO, parcial ou totalmente a qualquer de seus sócios/acionistas majoritários, empresas do mesmo conglomerado econômico, empresas das quais a LOCATÁRIA ou seus sócios, tenham relação societária ou integrem a composição societária ou ainda a terceiros indistintamente, em caso de fusão, incorporação, cisão, venda de controle ou reestruturação societária, inclusive IPO, da LOCATÁRIA, desde sejam preenchidos os requisitos a seguir: (i) que a LOCATÁRIA esteja adimplente com suas obrigações contratuais; (ii) que a sociedade interessada na sublocação, cessão ou transferência assuma todos os direitos e obrigações previstos no presente CONTRATO, em especial, o nome fantasia e atividade comercial previstos nos itens 03 e 04 do QR deste CONTRATO; e, ainda, (iii) que a sociedade interessada na cessão ou transferência, a critério da LOCADORA, preencha condições de idoneidade econômico-financeira e fiscal, o mesmo ocorrendo com relação aos fiadores que vierem a ser apresentados em caso de substituição dos atuais garantidores. 13.24.1. Uma vez aprovada pela LOCADORA a pessoa jurídica, e atendidos os requisitos descritos no item 13.24 acima, será celebrado entre as partes envolvidas o competente instrumento aditivo, ficando a LOCATÁRIA isenta do pagamento da taxa de transferência prevista no item 14.4 das NORMAS GERAIS. 13.24.2. A concessão aqui prevista só é assegurada à LOCATÁRIA originária desta locação, não se transferindo aos eventuais sucessores deste CONTRATO. CONTRATO COMPLEMENTAR - XIV - DA CESSÃO, SUBLOCAÇÃO OU EMPRÉSTIMO DOS SALÕES COMERCIAIS 14.1- É expressamente vedado à LOCATÁRIA, sem o consentimento prévio e por escrito da LOCADORA, ceder, transferir, sublocar ou emprestar, total ou parcialmente, a outrem, seja de forma gratuita ou onerosa, qualquer das áreas locadas, ou, de qualquer forma, permitir a terceiros o uso das áreas locadas, sob pena de rescisão, de pleno direito, da locação, independentemente de prévia notificação, ou interpelação judicial ou extrajudicial. 14.2 - Todas as solicitações de consentimento da LOCADORA para as cessões, sublocações ou transferências aludidas no item anterior, deverão ser formuladas com 30 (trinta) dias de antecedência, acompanhadas de todos os dados necessários à sua apreciação, inclusive, quanto às eventuais garantias oferecidas, sendo de exclusiva competência da LOCADORA a decisão, sobre essas matérias ou quaisquer outras que afetem as disposições e/ou garantias contratuais. O silêncio da LOCADORA quanto às solicitações feitas pela LOCATÁRIA não gera, de forma alguma, seu consentimento. 14.3 - A autorização da LOCADORA será também necessária e indispensável nos casos de qualquer mudança ou alterações feitas, de forma direta ou indireta, de metade, ou mais, do capital social votante da sociedade LOCATÁRIA, ou que dela decorra a transferência do seu controle administrativo ou gerencial. 14.4- Desde que ocorra a expressa aquiescência por escrito da LOCADORA nos casos previstos nos itens 14.1 e 14.3, o cedente pagará à LOCADORA, independente das outras obrigações em que a cessionária ficará contratualmente sub-rogada, uma taxa equivalente à 10 (dez) vezes o valor do aluguel mensal mínimo vigente, ou na hipótese de não ter sido fixado aluguel mensal mínimo no CONTRATO, equivalente à 10 (dez) vezes o valor do aluguel devido no mês. De início, entendo que não deve ser aplicada a cláusula 13.24 do contrato principal, uma vez que não houve efetiva cessão ou transferência das obrigações constantes no contrato, pois a simples negociação de ações ou do controle acionário, fazendo com que uma outra empresa se torne sócia, não é apto a caracterizar uma transferência das obrigações do contrato, pois a locatária permanece sendo a CVLB Brasil S.A. (Le Biscuit). É bem verdade que na cláusula 13.24 há previsão de mudança decorrente de fusão ou venda de controle acionário, mas estas hipóteses somente terão sentido quando houver cessão ou transferência das obrigações constantes no contrato, o que não é o caso da situação posta em análise. Cabe destacar, ainda, que haveria a necessidade de efetiva aprovação pela locadora (requerido), nos termos da cláusula 13.24.1, sendo que esta não pode se confundir com ausência de oposição, contudo, não adentrarei nessa questão, uma vez que, conforme destaquei acima, essa cláusula não poderia ser acionada ante a inexistência de transferência da obrigação contratual. Logo, não sendo o caso de transferência da obrigação contratual para terceiro, entendo que não há como aplicar a cláusula 13.24 ao caso concreto. Destarte, entendo que a cláusula que perfeitamente se subsume ao caso posto em análise é a cláusula 14.3 do contrato complementar, acima transcrita. Analisando de forma atenta as cláusulas 14.3 e 14.4, é possível perceber que naquela há previsão de que a locadora deve concordar com a mudança do controle acionário e, caso não haja concordância, seria possível, em tese, a rescisão do contrato. Ocorre que na cláusula 14.4 é previsto o pagamento da taxa de transferência independente de qualquer coisa, ou seja, primeiramente deve haver a autorização da locadora para a mudança do controle acionário e, em seguida, o pagamento da taxa de transferência, sem previsão de que sua exigibilidade estaria vinculada a qualquer risco de inadimplência. O demandante alega que tal previsão é ilegal e se configura abuso de direito. A jurisprudência pátria diverge acerca da aplicabilidade de tal cláusula em todas as circunstâncias, havendo entendimento a favor da sua cobrança de forma indistinta, e contrário, de forma que sua incidência apenas ocorra em casos específicos. Nesse sentido: Ação declaratória de inexigibilidade de débito fundado em locação comercial. Taxa de transferência. Venda do controle acionário comprovada. Multa exigível, mas que deve ser calculada com base no aluguel mínimo mensal vencido em dezembro de 2021. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1123493-22.2022.8.26.0100; Relator (a): Pedro Baccarat; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 27ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/11/2023; Data de Registro: 24/11/2023) Apelação. Ação declaratória com pedido de tutela antecipada. Contrato de locação empresarial de unidade localizada no interior de shopping. Sentença de procedência, para declarar inexigível a taxa de transferência (multa) cobrada. Insurgência das rés. Descabimento. Cláusulas prevendo taxa de transferência (multa) em caso de modificação da composição societária e cessão da locação que têm o claro escopo de proteger os locadores de eventual alteração na titularidade da locação, com o condão de impactar o contrato, comprometendo o seu cumprimento e/ou a relação das partes. Caso em que não houve incorporação de sociedade, com extinção da empresa locatária, mas sim incorporação de ações, de modo que a sociedade empresarial continuou existindo, mas com seu capital social incorporado a um único acionista. Locadores não apontam o impacto da alteração, de forma relevante, no cumprimento da avença. Reconhecimento, na espécie, da abusividade da disposição que equipara a cessão de locação a qualquer alteração do controle societário. Taxa de transferência (multa), de fato, inexigível. Precedentes deste E. Tribunal. Honorários de sucumbência corretamente fixados. Impossibilidade de arbitramento por equidade, quando elevado o valor da causa. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1101425-78.2022.8.26.0100; Relator (a): Ana Lucia Romanhole Martucci; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XI - Pinheiros - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/11/2024; Data de Registro: 29/11/2024) Conforme consta neste último julgado, em tese, somente seria possível a aplicação da taxa de transferência quando da mudança de controle acionário em casos que tal alteração tivesse algum impacto negativo para a locadora. Em que pese a fundamentação desenvolvida, não é o entendimento que comungo, pois restringir a aplicação da taxa de transferência a situações que traria prejuízo à locadora demandaria previsão expressa na cláusula 14.4, não podendo o julgador inferir que tal cláusula somente teria azo quando pudesse causar dano ao locador se tal requisito não se encontra expresso. Cabe destacar, ainda, que não vislumbro abusividade na cláusula 14.3, pois a taxa de transferência atua como forma de impedir ou dificultar mudanças no capital social votante, uma vez que tais alterações podem impactar nas escolhas contratuais, tais como manter ou não determinados contratos de locação, fato que aumenta a instabilidade e diminui a previsibilidade acerca do futuro da relação contratual. Logo, não entendo que tal cláusula seja uma interferência indevida da locadora na relação societária da locatária, mas sim um meio de se resguardar de consequencias advindas por mudanças que podem acarretar alterações no rumo da empresa, alterações estas que podem impactar eventual prorrogação do contrato de locação e que não se restringe à confiabilidade econômica do novo sócio. Por fim, destaco que a relação objeto dos autos é comercial e não consumerista, o que implica na impossibilidade deste julgador aplicar institutos protetivos à parte autora, sem que estejam previstos no contrato firmado entre as partes, logo, a interpretação deve ficar restrita ao que foi escrito na cláusula contratual, não sendo devido inferir que a aplicação da taxa de transferência dependeria de efetivo risco econômico atrelado à mudança do capital votante, uma vez que tal previsão não consta de forma expressa no contrato. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos normativos supracitados, JULGO IMPROCEDENTE o pedido da parte autora, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, ante a inaplicabilidade das cláusulas 13.24 e 13.24.1 no caso em apreço, bem como pela inexistência de ilegalidade das cláusulas 14.3 e 14.4. Condeno o autor ao pagamento de honorários sucumbenciais no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado, conforme previsto no art. 85, § 2º do CPC. Custas pagas. Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para apresentar resposta no prazo legal, e, em seguida, remetam-se os autos à Superior Instância. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado, arquive-se com baixa na distribuição. Fortaleza/CE, 21 de janeiro de 2025 MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

23/01/2025, 00:00

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