Procedimento Comum Cível 0050801-20.2021.8.06.0137 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0050801-20.2021.8.06.0137 - TJCE | JusConsulta

Movimentações

Publicado Intimação em 21/11/2025. Documento: 183858572

21/11/2025, 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/11/2025 Documento: 183858572

19/11/2025, 00:00

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 183858572

18/11/2025, 15:51

Proferido despacho de mero expediente

07/11/2025, 16:08

Juntada de Petição de Petição (outras)

27/05/2025, 10:55

Juntada de outros documentos

06/05/2025, 17:16

Conclusos para despacho

24/03/2025, 11:37

Decorrido prazo de ANTONIO BARBOSA DA SILVA JUNIOR em 19/02/2025 23:59.

20/02/2025, 02:00

Juntada de Petição de embargos de declaração

05/02/2025, 18:56

Juntada de Petição de embargos de declaração

31/01/2025, 16:39

Publicado Sentença em 29/01/2025. Documento: 133212299

29/01/2025, 00:00

Publicado Intimação em 29/01/2025. Documento: 133212299

29/01/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Pacatuba 2ª Vara da Comarca de Pacatuba Rua Coronel José Libânio, S/N, Centro - CEP 61801-250, Fone: (85) 3345-1198, Pacatuba-CE Email: [email protected] PROCESSO Nº: 0050801-20.2021.8.06.0137 POLO ATIVO: ANTONIO BARBOSA DA SILVA JUNIOR POLO PASSIVO: RNI-SM INCORPORADORA IMOBILIARIA 434 SPE LTDA. e outros SENTENÇA Relatório. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valor e indenização por dano moral ajuizada por ANTÔNIO BARBOSA DA SILVA JUNIOR em face de RNI-SM INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 434 LTDA e BANCO DO BRASIL, requerendo liminarmente a rescisão do contrato, a suspensão da cobrança das parcelas e a abstenção do nome parte autora nos cadastros de proteção ao crédito e no mérito a rescisão do contrato, a restituição total do valor pago do contrato e indenização por dano moral em R$ 10.000,00. Aduz a parte autora que firmou contrato de promessa de compra e venda em 31 de outubro de 2019 para entrega futura de um lote integrante do Loteamento Morada das Flores. Contudo, a parte autora não possui mais condições de arcar com as parcelas, sobretudo, por possuir dois filhos com necessidades especiais por serem autistas, motivo pelo qual requer a rescisão do contrato e restituição do valor, bem como dano moral em razão de ter sido extremamente prejudicado não conseguindo resolver administrativamente por abusividade e ilegalidade ao exigir vantagem excessiva e indevida da parte autora. Decisão indeferindo a tutela antecipada às fls. 97-98. Contestação do Banco do Brasil apresentada às fls. 182-405 arguindo, preliminarmente, a impossibilidade jurídica do pedido em pretender anular um contrato válido e impugnação à justiça gratuita. No mérito, defende que o contrato foi pactuado com liberalidade da parte autora sem vícios de consentimento, não existindo justa causa para rescisão contratual. Acrescenta que não há dano a ser indenizado. Contestação apresentada por RNI-SM Incorporadora Imobiliária 434 SPE LTDA às fls. 406-861, arguindo, preliminarmente, a falta de interesse de agir por ausência de documento que comprove que os filhos do autor nasceram após o contrato e não comprovou o contato administrativo com a parte ré para rescisão do contrato, a ilegitimidade passiva em razão do contrato de alienação fiduciária em garantia pactuado com o Banco do Brasil. No mérito, relata que as partes pactuaram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel dividido em parte A no valor de R$ 29.800,00 e parte B no valor de R$ 119.200,00 financiada. Defende que a parte autora se submete ao regime da lei 9.514/1997. O contrato foi dado em garantia de alienação fiduciária com registro em cartório de imóveis. Acrescenta que a parte B do contrato deveria ter sido quitada em 11.2019, entretanto a parte autora apenas formalizou o financiamento bancário em 03.2020, motivo pelo qual o valor financiado foi insuficiente, uma vez que incidiu juros e correção monetária no valor, havendo a parte autora assinado termo de confissão de dívida em R$ 14.373,04 parcelado em 37 vezes, estando a parte autora atualmente inadimplente. Argumenta a impossibilidade de revisão judicial do contrato por inexistir fato superveniente. Sustenta a aplicação da retenção de 50% dos valores estabelecidos no contrato, tendo em vista o regime de patrimônio de afetação, com fulcro no art. 67-A, §5º da Lei n. 13.786/2018. Requereu subsidiariamente, a retenção de 25% dos valores pagos. Requereu que a parte autora seja compelida a pagar o valor de R$ 13.239,43. Audiência de conciliação infrutífera à fl. 900. Réplica à contestação às fls. 901-918. Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte ré RNI apresentou memoriais finais às fls. 922-932. É o relatório. Decido. Fundamentação. Indefiro a preliminar de impossibilidade jurídica, tendo em vista a possibilidade rescisão de contrato mesmo que válido entre as partes, conforme será explanado a seguir. Quanto à preliminar referente à falta de interesse de agir da parte autora, não merece prosperar. Não se exige que a parte esgote os meios extrajudiciais de que dispõe para que somente após possa manejar o instrumento judicial cabível. De consignar-se, inicialmente, que, a despeito da irretratabilidade conferida originalmente aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, por força da Lei n.º 4.591/64, o Superior Tribunal de Justiça, conferindo prevalência ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, obstou a possibilidade de perda total das parcelas pagas pelo promissário inadimplente, nas hipóteses em que der causa ao desfazimento contratual. Assim, a rescisão unilateral do contrato passou a revelar-se direito subjetivo do consumidor, quando não persistir interesse na manutenção do vínculo firmado, sendo, a propósito, despicienda a atribuição de qualquer razão para o desfazimento do vínculo, que se opera mediante simples manifestação de vontade. Sobre o assunto, importa destacar que o Superior Tribunal de Justiça já sumulou entendimento para consignar que: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Logo, ao vendedor que não deu causa à rescisão, passou-se a assegurar o direito de reter parcela do montante já adimplido, que seja justa e razoável, a fim de recompor os prejuízos suportados, especialmente quanto às despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. A controvérsia remanesce quanto ao percentual cabível a título de retenção. O contrato foi pactuado em 31 de outubro de 2019 com a previsão de item "VII" (fl. 461), a seguir transcrito: VII) NO CASO DE RESCISÃO MOTIVADA POR INADIMPLÊNCIA, OU POR SOLICITAÇÃO DO COMPRADOR, AINDA QUE ADIMPLENTE, SERÁ APURADA A QUANTIA PAGA, DEVIDAMENTE ATUALIZADA PELO ÍNDICE PREVISTO NESTE CONTRATO, E DELA SERÁ DESCONTADO O PERCENTUAL EQUIVALENTE A 50% (CINQUENTA POR CENTO) A TÍTULO DE PENA CONVENCIONAL, ALÉM DA INTEGRALIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, BEM COMO PERDAS E DANOS DECORRENTES DA RESCISÃO MOTIVADA EXCLUSIVAMENTE PELO COMPRADOR (NÃO SE CONSIDERAM NOS DESCONTOS EVENTUAIS ENCARGOS DECORRENTES DA INADIMPLÊNCIA). Nesse sentido, no que diz respeito à retenção de valores pelo promitente vendedor, quando o distrato for de iniciativa do promitente comprador, uma vez que este deu causa à rescisão, conforme descrito na exordial, bem como tendo em vista a ausência de pagamento das prestações uma vez que a parte requerente concluiu o processo de financiamento meses após o pactuado, gerando acréscimo de juros e correção monetária que foram constatados em termo de confissão de dívida ficando inadimplente em relação à parte B do contrato), a Corte de Justiça também já assentou entendimento para definir que o percentual da retenção, pelo vendedor, deve transitar entre 10% a 25% do total da quantia paga pelo comprador. Precedentes aplicáveis do STJ: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA LONGO ATRASO. ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores cumulada com indenização por danos materiais e compensação por danos morais em razão de atraso na entrega de imóvel. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25%do total da quantia paga. Precedentes. 3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Precedente. 4. Cabimento de compensação por danos morais em virtude do atraso superior a dois anos na entrega de imóvel Precedentes. 5. A alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada. 6. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1804123/SP, Rel. Ministra NANCY A N D R I G H I, T E R C E I R A T U R MA, j u l g a d o e m 0 9 / 0 9 / 2 0 1 9, D J e 11/09/2019). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 2. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO FIXADA EM 10%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. 3. HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO. DESCABIMENTO. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. 3. O Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 4. Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior - nos EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em4/4/2017, DJe de 8/5/2017. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel. Ministro MARCOAURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em29/04/2019, DJe 06/05/2019). A propósito, o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em casos análogos ratificou a jurisprudência do STJ, para admitir a retenção pelo vendedor do percentual variante entre 10% e 25% do total da quantia paga, quando o distrato for intentado pelo promitente comprador. Nessa perspectiva, cito os julgados: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E DANOS MORAIS. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO PELO JUÍZO A QUOEM10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE VENDEDOR PARA 15% (QUINZE POR CENTO), DE ACORDO COM A CLÁUSULA 12.3 DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A controvérsia cinge-se ao exame da possibilidade de majoração do percentual de retenção fixado pelo magistrado a quo em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, ora apelado, de acordo com o contrato firmado entre as partes. 2. No caso em tela, o douto magistrado a quo entendeu que a rescisão contratual se deu por culpa do promitente comprador, não tendo havido recurso por parte deste. 2.1. Na hipótese de o promitente-comprador dar causa à resolução do contrato, é possível a retenção pela promitente- vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais, sendo nula a cláusula que prevê a perda total dos valores já pagos, conforme regra insculpida no art. 53 do CDC. 3. A esse propósito, a Súmula 543 do STJ afirma: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 4. Em casos análogos de resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por inadimplemento do devedor, o STJ firmou entendimento, segundo o qual: "Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes" (AgRg no REsp 1500990/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em26/04/2016, DJe 10/05/2016). 5. Assim, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade bem quanto considerando a jurisprudência firmada no STJ, a promitente vendedora pode reter o valor até 25%(vinte cinco por cento) do valor das parcelas pagas pelo promitente comprador, devendo o restante ser a eles devolvido. A sentença, portanto, deve ser parcialmente reformada para majorar o percentual de retenção fixado na sentença em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) dos valores pagos, o qual se encontra previsto contratualmente e não discrepa do percentual estabelecido pelo STJ. 6. Recurso de apelação conhecido e provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora. (Relator (a): LIRARAMOS DE OLIVEIRA; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 4ª Vara Cível; Data do julgamento: 10/02/2021; Data de registro: 10/02/2021). Todavia, verifico que o imóvel discutido se encontra sob o regime de patrimônio de afetação instituído na Av. 04/6068 da Matrícula Mãe 6.068 no 2º Registro de Imóveis de Pacatuba/CE, sendo, portanto, possível a retenção chegar a 50% dos valores pagos, considerando a integralidade das despesas pagas, conforme art. 67-A, §5º da Lei n. 13.786/2018, devendo ser aplicado ao presente caso. No tocante aos juros moratórios, no caso de rescisão contratual motivada por inadimplência do contratante, devem incidir a partir do trânsito em julgado, e não a partir do desembolso de cada parcela ou da citação. Antes disso, não há que se falar em mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa do comprador. Assim entendeu a Ministra Maria Isabel Gallotti, do Superior Tribunal de Justiça, na apreciação do agravo em Recurso Especial nº 842.654/SP: "Nesse contexto, não há que se falar em mora da vendedora, ora agravante. As parcelas pagas pelos compradores, que foi condenada a devolver - com desconto de 20% - não pode, portanto, ser acrescida de juros de mora a partir da citação. Devolvem-se as parcelas pagas, em razão do fim do contrato por culpa dos agravados, mas mora só vai eventualmente existir a partir do trânsito em julgado. (...) Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em mora do vendedor se a rescisão do contrato se deu por culpa do comprador." Os danos morais representam compensação pelo abalo psicológico sofrido pela vítima em razão de ato ilícito causado por outrem. Tais danos devem ser duradouros, de difícil reparação e devem afetar os direitos personalíssimos do atingido. Da análise das provas, não foram produzidas provas contundentes que demonstrassem a negligência ou falha na prestação pela parte ré, não vislumbro ofensa aos direitos personalíssimos da parte autora. Nesse sentido: RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - RETENÇÃO - RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL - TAXA DE FRUIÇÃO - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR - RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo - Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022) Dispositivo. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel aqui discutido, bem como determinando a retenção de 50% do valor pago do contrato, devendo o valor restante ser restituído à parte autora em parcela única a incidir juros a partir do trânsito em julgado. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de dano moral por ausência de comprovação de dano. Considerando a sucumbência recíproca, condeno a parte autora e a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Tais valores deverão ser repartidos igualitariamente entre os litigantes, respeitando o princípio da causalidade e proporcionalidade, de modo que cada parte arcará com 50% das despesas processuais e dos honorários advocatícios, refletindo o fato de que ambas contribuíram, em partes iguais, para o desenlace da presente demanda. Suspensas, contudo, a exigibilidade em face da parte autora em razão da gratuidade judiciária. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquive-se. Pacatuba/CE, data da assinatura eletrônica no sistema. Jhulian Pablo Rocha Faria Juiz de Direito

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/01/2025 Documento: 133212299

28/01/2025, 00:00

Documentos

Despacho

•07/11/2025, 16:08

Sentença

•27/01/2025, 15:17

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Pacatuba 2ª Vara da Comarca de Pacatuba Rua Coronel José Libânio, S/N, Centro - CEP 61801-250, Fone: (85) 3345-1198, Pacatuba-CE Email: [email protected] PROCESSO Nº: 0050801-20.2021.8.06.0137 POLO ATIVO: ANTONIO BARBOSA DA SILVA JUNIOR POLO PASSIVO: RNI-SM INCORPORADORA IMOBILIARIA 434 SPE LTDA. e outros SENTENÇA Relatório. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valor e indenização por dano moral ajuizada por ANTÔNIO BARBOSA DA SILVA JUNIOR em face de RNI-SM INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 434 LTDA e BANCO DO BRASIL, requerendo liminarmente a rescisão do contrato, a suspensão da cobrança das parcelas e a abstenção do nome parte autora nos cadastros de proteção ao crédito e no mérito a rescisão do contrato, a restituição total do valor pago do contrato e indenização por dano moral em R$ 10.000,00. Aduz a parte autora que firmou contrato de promessa de compra e venda em 31 de outubro de 2019 para entrega futura de um lote integrante do Loteamento Morada das Flores. Contudo, a parte autora não possui mais condições de arcar com as parcelas, sobretudo, por possuir dois filhos com necessidades especiais por serem autistas, motivo pelo qual requer a rescisão do contrato e restituição do valor, bem como dano moral em razão de ter sido extremamente prejudicado não conseguindo resolver administrativamente por abusividade e ilegalidade ao exigir vantagem excessiva e indevida da parte autora. Decisão indeferindo a tutela antecipada às fls. 97-98. Contestação do Banco do Brasil apresentada às fls. 182-405 arguindo, preliminarmente, a impossibilidade jurídica do pedido em pretender anular um contrato válido e impugnação à justiça gratuita. No mérito, defende que o contrato foi pactuado com liberalidade da parte autora sem vícios de consentimento, não existindo justa causa para rescisão contratual. Acrescenta que não há dano a ser indenizado. Contestação apresentada por RNI-SM Incorporadora Imobiliária 434 SPE LTDA às fls. 406-861, arguindo, preliminarmente, a falta de interesse de agir por ausência de documento que comprove que os filhos do autor nasceram após o contrato e não comprovou o contato administrativo com a parte ré para rescisão do contrato, a ilegitimidade passiva em razão do contrato de alienação fiduciária em garantia pactuado com o Banco do Brasil. No mérito, relata que as partes pactuaram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel dividido em parte A no valor de R$ 29.800,00 e parte B no valor de R$ 119.200,00 financiada. Defende que a parte autora se submete ao regime da lei 9.514/1997. O contrato foi dado em garantia de alienação fiduciária com registro em cartório de imóveis. Acrescenta que a parte B do contrato deveria ter sido quitada em 11.2019, entretanto a parte autora apenas formalizou o financiamento bancário em 03.2020, motivo pelo qual o valor financiado foi insuficiente, uma vez que incidiu juros e correção monetária no valor, havendo a parte autora assinado termo de confissão de dívida em R$ 14.373,04 parcelado em 37 vezes, estando a parte autora atualmente inadimplente. Argumenta a impossibilidade de revisão judicial do contrato por inexistir fato superveniente. Sustenta a aplicação da retenção de 50% dos valores estabelecidos no contrato, tendo em vista o regime de patrimônio de afetação, com fulcro no art. 67-A, §5º da Lei n. 13.786/2018. Requereu subsidiariamente, a retenção de 25% dos valores pagos. Requereu que a parte autora seja compelida a pagar o valor de R$ 13.239,43. Audiência de conciliação infrutífera à fl. 900. Réplica à contestação às fls. 901-918. Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte ré RNI apresentou memoriais finais às fls. 922-932. É o relatório. Decido. Fundamentação. Indefiro a preliminar de impossibilidade jurídica, tendo em vista a possibilidade rescisão de contrato mesmo que válido entre as partes, conforme será explanado a seguir. Quanto à preliminar referente à falta de interesse de agir da parte autora, não merece prosperar. Não se exige que a parte esgote os meios extrajudiciais de que dispõe para que somente após possa manejar o instrumento judicial cabível. De consignar-se, inicialmente, que, a despeito da irretratabilidade conferida originalmente aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, por força da Lei n.º 4.591/64, o Superior Tribunal de Justiça, conferindo prevalência ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, obstou a possibilidade de perda total das parcelas pagas pelo promissário inadimplente, nas hipóteses em que der causa ao desfazimento contratual. Assim, a rescisão unilateral do contrato passou a revelar-se direito subjetivo do consumidor, quando não persistir interesse na manutenção do vínculo firmado, sendo, a propósito, despicienda a atribuição de qualquer razão para o desfazimento do vínculo, que se opera mediante simples manifestação de vontade. Sobre o assunto, importa destacar que o Superior Tribunal de Justiça já sumulou entendimento para consignar que: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Logo, ao vendedor que não deu causa à rescisão, passou-se a assegurar o direito de reter parcela do montante já adimplido, que seja justa e razoável, a fim de recompor os prejuízos suportados, especialmente quanto às despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. A controvérsia remanesce quanto ao percentual cabível a título de retenção. O contrato foi pactuado em 31 de outubro de 2019 com a previsão de item "VII" (fl. 461), a seguir transcrito: VII) NO CASO DE RESCISÃO MOTIVADA POR INADIMPLÊNCIA, OU POR SOLICITAÇÃO DO COMPRADOR, AINDA QUE ADIMPLENTE, SERÁ APURADA A QUANTIA PAGA, DEVIDAMENTE ATUALIZADA PELO ÍNDICE PREVISTO NESTE CONTRATO, E DELA SERÁ DESCONTADO O PERCENTUAL EQUIVALENTE A 50% (CINQUENTA POR CENTO) A TÍTULO DE PENA CONVENCIONAL, ALÉM DA INTEGRALIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, BEM COMO PERDAS E DANOS DECORRENTES DA RESCISÃO MOTIVADA EXCLUSIVAMENTE PELO COMPRADOR (NÃO SE CONSIDERAM NOS DESCONTOS EVENTUAIS ENCARGOS DECORRENTES DA INADIMPLÊNCIA). Nesse sentido, no que diz respeito à retenção de valores pelo promitente vendedor, quando o distrato for de iniciativa do promitente comprador, uma vez que este deu causa à rescisão, conforme descrito na exordial, bem como tendo em vista a ausência de pagamento das prestações uma vez que a parte requerente concluiu o processo de financiamento meses após o pactuado, gerando acréscimo de juros e correção monetária que foram constatados em termo de confissão de dívida ficando inadimplente em relação à parte B do contrato), a Corte de Justiça também já assentou entendimento para definir que o percentual da retenção, pelo vendedor, deve transitar entre 10% a 25% do total da quantia paga pelo comprador. Precedentes aplicáveis do STJ: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA LONGO ATRASO. ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores cumulada com indenização por danos materiais e compensação por danos morais em razão de atraso na entrega de imóvel. 2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25%do total da quantia paga. Precedentes. 3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. Precedente. 4. Cabimento de compensação por danos morais em virtude do atraso superior a dois anos na entrega de imóvel Precedentes. 5. A alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada. 6. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1804123/SP, Rel. Ministra NANCY A N D R I G H I, T E R C E I R A T U R MA, j u l g a d o e m 0 9 / 0 9 / 2 0 1 9, D J e 11/09/2019). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 2. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO FIXADA EM 10%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. 3. HONORÁRIOS RECURSAIS NO AGRAVO INTERNO. DESCABIMENTO. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. 3. O Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda, fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. 4. Não cabe a condenação ao pagamento de honorários advocatícios recursais no âmbito do agravo interno, conforme os critérios definidos pela Terceira Turma deste Tribunal Superior - nos EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ, desta relatoria, julgado em4/4/2017, DJe de 8/5/2017. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1431243/SP, Rel. Ministro MARCOAURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em29/04/2019, DJe 06/05/2019). A propósito, o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em casos análogos ratificou a jurisprudência do STJ, para admitir a retenção pelo vendedor do percentual variante entre 10% e 25% do total da quantia paga, quando o distrato for intentado pelo promitente comprador. Nessa perspectiva, cito os julgados: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E DANOS MORAIS. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO PELO JUÍZO A QUOEM10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE VENDEDOR PARA 15% (QUINZE POR CENTO), DE ACORDO COM A CLÁUSULA 12.3 DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A controvérsia cinge-se ao exame da possibilidade de majoração do percentual de retenção fixado pelo magistrado a quo em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, ora apelado, de acordo com o contrato firmado entre as partes. 2. No caso em tela, o douto magistrado a quo entendeu que a rescisão contratual se deu por culpa do promitente comprador, não tendo havido recurso por parte deste. 2.1. Na hipótese de o promitente-comprador dar causa à resolução do contrato, é possível a retenção pela promitente- vendedora de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelas despesas operacionais, sendo nula a cláusula que prevê a perda total dos valores já pagos, conforme regra insculpida no art. 53 do CDC. 3. A esse propósito, a Súmula 543 do STJ afirma: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 4. Em casos análogos de resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por inadimplemento do devedor, o STJ firmou entendimento, segundo o qual: "Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes" (AgRg no REsp 1500990/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em26/04/2016, DJe 10/05/2016). 5. Assim, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade bem quanto considerando a jurisprudência firmada no STJ, a promitente vendedora pode reter o valor até 25%(vinte cinco por cento) do valor das parcelas pagas pelo promitente comprador, devendo o restante ser a eles devolvido. A sentença, portanto, deve ser parcialmente reformada para majorar o percentual de retenção fixado na sentença em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) dos valores pagos, o qual se encontra previsto contratualmente e não discrepa do percentual estabelecido pelo STJ. 6. Recurso de apelação conhecido e provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora. (Relator (a): LIRARAMOS DE OLIVEIRA; Comarca: Fortaleza; Órgão julgador: 4ª Vara Cível; Data do julgamento: 10/02/2021; Data de registro: 10/02/2021). Todavia, verifico que o imóvel discutido se encontra sob o regime de patrimônio de afetação instituído na Av. 04/6068 da Matrícula Mãe 6.068 no 2º Registro de Imóveis de Pacatuba/CE, sendo, portanto, possível a retenção chegar a 50% dos valores pagos, considerando a integralidade das despesas pagas, conforme art. 67-A, §5º da Lei n. 13.786/2018, devendo ser aplicado ao presente caso. No tocante aos juros moratórios, no caso de rescisão contratual motivada por inadimplência do contratante, devem incidir a partir do trânsito em julgado, e não a partir do desembolso de cada parcela ou da citação. Antes disso, não há que se falar em mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa do comprador. Assim entendeu a Ministra Maria Isabel Gallotti, do Superior Tribunal de Justiça, na apreciação do agravo em Recurso Especial nº 842.654/SP: "Nesse contexto, não há que se falar em mora da vendedora, ora agravante. As parcelas pagas pelos compradores, que foi condenada a devolver - com desconto de 20% - não pode, portanto, ser acrescida de juros de mora a partir da citação. Devolvem-se as parcelas pagas, em razão do fim do contrato por culpa dos agravados, mas mora só vai eventualmente existir a partir do trânsito em julgado. (...) Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em mora do vendedor se a rescisão do contrato se deu por culpa do comprador." Os danos morais representam compensação pelo abalo psicológico sofrido pela vítima em razão de ato ilícito causado por outrem. Tais danos devem ser duradouros, de difícil reparação e devem afetar os direitos personalíssimos do atingido. Da análise das provas, não foram produzidas provas contundentes que demonstrassem a negligência ou falha na prestação pela parte ré, não vislumbro ofensa aos direitos personalíssimos da parte autora. Nesse sentido: RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - RETENÇÃO - RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL - TAXA DE FRUIÇÃO - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR - RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2. É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4. Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo - Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (TJ-MT 10166244520168110041 MT, Relator: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/10/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/10/2022) Dispositivo. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO declarando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel aqui discutido, bem como determinando a retenção de 50% do valor pago do contrato, devendo o valor restante ser restituído à parte autora em parcela única a incidir juros a partir do trânsito em julgado. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de dano moral por ausência de comprovação de dano. Considerando a sucumbência recíproca, condeno a parte autora e a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Tais valores deverão ser repartidos igualitariamente entre os litigantes, respeitando o princípio da causalidade e proporcionalidade, de modo que cada parte arcará com 50% das despesas processuais e dos honorários advocatícios, refletindo o fato de que ambas contribuíram, em partes iguais, para o desenlace da presente demanda. Suspensas, contudo, a exigibilidade em face da parte autora em razão da gratuidade judiciária. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquive-se. Pacatuba/CE, data da assinatura eletrônica no sistema. Jhulian Pablo Rocha Faria Juiz de Direito

28/01/2025, 00:00

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Partes do Processo(30)

Publicado Intimação em 21/11/2025. Documento: 183858572

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/11/2025 Documento: 183858572

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 183858572

Proferido despacho de mero expediente

Juntada de Petição de Petição (outras)

Juntada de outros documentos

Conclusos para despacho

Decorrido prazo de ANTONIO BARBOSA DA SILVA JUNIOR em 19/02/2025 23:59.

Juntada de Petição de embargos de declaração

Juntada de Petição de embargos de declaração

Publicado Sentença em 29/01/2025. Documento: 133212299

Publicado Intimação em 29/01/2025. Documento: 133212299

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/01/2025 Documento: 133212299

Todas as movimentações(75)