Reintegração / Manutenção de Posse 0205504-60.2020.8.06.0001 - TJCE

Reintegração / Manutenção de Posse 0205504-60.2020.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: PLANOS TECNICOS DO BRASIL LTDA REU: WALBER KELSON MAIA FACUNDO, DENISE DE ALBUQUERQUE MACEDO SENTENÇA PLANOS TÉCNICOS DO BRASIL LTDA propôs a presente AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA, RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE contra DENISE DE ALBUQUERQUE MACEDO e WALBER KELSON MAIA FACUNDO, devidamente qualificados nos autos. Relata o autor que o autor que, em 17/05/2005, firmou contrato de promessa de compra e venda junto à demandada, tendo como objeto o lote 16 e 17 da quadra 15 do loteamento Terranova, no bairro Barroso. As condições, bem como os valores estipulados não foram cumpridos pela demandada desde março de 2018. Importante frisar também que os promovidos construíram no imóvel e deixaram débito de ISS, que por diversas vezes foi tentada negociação para sanar tal dívida, contudo sem qualquer sucesso. A empresa notificou os requeridos extrajudicialmente para ver resolvida a inadimplência, todavia não houve êxito. Ocorre que os réus não cumprem com suas obrigações contratuais, nem desocupam o bem imóvel. A dívida dos réus junto ao autor é atualmente de R$ 32.008,53, somado ao valor de R$ 4.569,22, em decorrência do ISS. Pugna, ao final, pela concessão de tutela de urgência para reintegrar a parte autora na posse do imóvel. No mérito, requer a declaração de resolução do contrato, e a confirmação da tutela de urgência. Pugna, ainda, pela condenação dos réus ao pagamento de R$ 36.577,75. Decisão inicial indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse, e determinou a citação dos réus. (ID 117523984). Citação dos réus efetuada (ID 117526877 e 117526880). Decisão interlocutória decretou a revelia dos promovidos, em razão da inércia na apresentação de sua defesa, bem como anunciou o julgamento antecipado da lide (ID 117526885). É o relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO No caso dos autos, a parte autora alega que firmou contrato de promessa de compra e venda com os réus, tendo como objeto dois lotes. No entanto, os compradores não realizaram os devidos pagamentos, razão pela qual pugna pela resolução do contrato, com a reintegração de posse e condenação dos réus ao pagamento do débito em aberto. Os réus, por sua vez, mesmo devidamente citados, não apresentaram qualquer defesa, sendo decretada sua revelia. Observa-se que os autores apresentaram Instrumento Particular de Venda e Compra dos Lotes 16 e 17 da Quadra 15, do Loteamento Terra Nova (ID 117526895 a 117526897), firmado em 23 de junho de 2015, onde se destacam os seguintes pontos: 1. Consta como vendedora a empresa Planos Técnicos do Brasil LTDA, e como compradores Denise de Albuquerque Macedo e Walber Kelson Maia Facundo. 2. O objeto do contrato é o lote, sem benfeitorias, sob o nº TN-Q15-L16 e L17, da quadra nº 15, do desmembramento da matrícula nº 014.060, conforme 6ª Circunscrição Imobiliária de Fortaleza/CE. 3. O preço da venda será de R$ 107.211,12, a ser pago mediante uma entrada no valor de R$ 10.728,74 e outras 120 parcelas no valor de R$ 804,01 cada uma, reajustáveis anualmente com base no IGP-M da FGV, acrescidos de juros de 6% remuneratórios também anuais, tendo a primeira prestação vencimento para o dia 25/08/2015 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes. 4. Em caso de pagamento das prestações em atraso, o promitente comprador arcará com multa sobre o valor da prestação, no limite permitido por lei de 2%, bem como juros de mora de 3,5% ao mês, sem prejuízo de atualização do débito, nos termos da Lei Federal nº 10.931/04, além das despesas com cobrança que porventura sejam efetuadas. Em caso de a promitente vendedora vir a contratar advogados para a efetivação da cobrança, o promitente comprador arcará com os honorários advocatícios de 10% (dez por cento) em fase administrativa, e 20% (vinte por cento), em fase judicial, independentemente de ônus de sucumbência. 5. Quando a inadimplência remontar a 03 ou mais parcelas, consecutivas ou não, ou, de igual modo, a qualquer outro encargo contratual expressamente pactuado no instrumento, especialmente débito de IPTU, os promitentes compradores serão notificados extrajudicialmente (via Correios, mediante carta com aviso de recebimento - AR e/ou Cartório de Registro de Títulos e Documentos), para, no prazo improrrogável de 30 dias corridos, contados de seu recebimento, pagarem a dívida vencida, apurada de conformidade com as estipulações previstas no contrato, purgando a mora, sob pena de incorrerem em inadimplência absoluta, com base no art. 32 da Lei Federal nº 6.766/79, dando ensejo à rescisão imediata e automática do presente compromisso, sem prejuízo das demais cominações legais previstas (perdas e danos e lucros cessantes). 6. No caso de restar configurada a inadimplência absoluta, a promitente vendedora, com o assessoramento da administradora, poderá. a seu exclusivo critério, adotar quaisquer das seguintes providências: a) considerar rescindido de pleno direito o presente contrato, não obstante o seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, independentemente de qualquer outra formalidade jurídica, com base no art. 32, da Lei nº 6.766/79; b) receber pura e simplesmente as quantias devidas, acrescidas ou não dos encargos contratuais (correção ou atualização monetária, juros e multa) respectivamente, custas processuais, emolumentos e honorários advocatícios. Se for recebido apenas o valor principal, sem reajuste monetário, juros e demais acréscimos contratuais, os promitentes compradores continuarão em mora, para todos os efeitos legais e contratuais, não servindo como pretexto para novação ou modificação dos termos deste instrumento; c) promover a cobrança da dívida vencida e não paga, acrescida de todos os seus encargos legais e contratuais, custas processuais e honorários advocatícios, podendo, se lhes convier, ingressar com o processo de execução, nos termos da legislação em vigor. 7. Ocorrendo a rescisão contratual, ou em caso de rescisão causada pelos promitentes compradores, serão apuradas as quantias pagas pelo mesmos, sendo deduzidos os seguintes itens, igualmente corrigidos: a) aquelas consideradas como entradas do pagamento; b) custas judiciais e honorários advocatícios respectivos; c) todos os custos, despesas e tributos referentes à unidade, de responsabilidade dos promitentes compradores e não quitados por este; d) todo e qualquer tributo criado pelo Poder Público e que venha a incidir sobre as receitas auferidas pela promitente vendedora, em face do contrato; e) Se o imóvel já tiver sido colocado à disposição do promitente comprador, será descontado o percentual de 1% (um por cento) ao mês do valor atualizado deste contrato, a título de fruição pela utilização da unidade, devida desde o primeiro dia do mês de outorga da posse aos promitentes compradores, ou data em que o imóvel se encontrarem disponíveis para entrega, considerando sempre o que primeiro ocorrer, até a sua efetiva devolução à promitente vendedora. Após todas as deduções mencionadas, será efetuada pela promitente vendedora a devolução de 50% do saldo remanescente, que será devolvido ao promitente comprador na mesma quantidade de parcelas que por ele tenham sido pagas, mensais, iguais e sucessivas, atualizadas monetariamente, de acordo com o índice e critérios constantes deste instrumento, vencendo-se a primeira 30 dias após a data em que vier a ser efetuada a rescisão da presente promessa. 8. Em caso de rescisão do contrato, motivada pelos promitentes compradores, fica assegurado, desde já, à promitente vendedora, o direito de se reintegrar, liminarmente e imediatamente, na posse dos lotes objeto deste contrato, com seus benfeitorias, acessões e melhoramentos, independentemente de qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, de modo que se os promitentes compradores, depois de rescindido o contrato, continuarem na posse dos imóveis, tal procedimento será considerado esbulho possessório e como tal ensejará medida possessória adequada para imediata desocupação. 9. O promitente comprador se obriga a pagar todos os impostos e taxas a partir da assinatura deste contrato, ainda que tais encargos sejam lançados em nome da promitente vendedora. O requerente juntou, ainda, notificação extrajudicial enviada pela autora à ré, em junho de 2019, para regularização do pagamento de tributos referentes aos lotes adquiridos, notadamente ISS e IPTU (ID 117526898). Após, foi enviada notificação extrajudicial à ré para pagamento dos valores em aberto, sob pena de incorrer em mora e na inadimplência absoluta, ensejando a rescisão imediata e automática da Promessa de Compra e Venda. Contudo, a notificação não foi efetuada, em virtude de o imóvel encontrar-se fechado em 4 diligências (ID 117526898 - fls. 03). Foi apresentado, também, boleto de ISS em decorrência de construção, do ano de 2019 (ID 117526906), e planilha dos débitos (ID 117526907). A Lei nº 6.766/79 (dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências) estabelece: Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. § 1o Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. Além disso, o Código Civil prevê, em seu art. 475, que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Consoante observado, no entanto, a notificação extrajudicial da parte requerida não foi ultimada, sendo certificado pelo preposto do Cartório que o imóvel encontrava-se fechado, razão pela qual percebe-se que os devedores não foram constituídos em mora, requisito indispensável para rescisão do contrato, consoante acima descrito na Lei nº 6766/79. Ademais, quando o funcionário responsável pela intimação do devedor certificar que é desconhecido o seu paradeiro, a notificação poderá ser feita por edital, nos termos do art. 49, §2º, o que não foi verificado nos presentes autos. Ressalta-se, ainda, que a citação válida no processo não se mostra suficiente para suprir a ausência da notificação extrajudicial do devedor. Fica evidente, assim, a ausência de pressuposto que impõe a extinção do feito sem resolução do mérito, consoante entendimento firmado nos tribunais pátrios, vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO URBANO. SENTENÇA QUE EXTINGUIU O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO POR FALTA DO INTERESSE DE AGIR, TENDO EM VISTA QUE A EMPRESA AUTORA NÃO CONSTITUIU O DEVEDOR EM MORA. INOBSERVÂNCIA DO ART. 49 DA LEI 6.766/1979. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR, NO ENDEREÇO CONSTANTE NO ADITIVO CONTRATUAL. PRESSUPOSTOS PARA A NOTIFICAÇÃO POR EDITAL, NÃO DEMONSTRADOS. CITAÇÃO VÁLIDA QUE NÃO SUPRE A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O cerne da controvérsia posta em julgamento reside na análise da imprescindibilidade da notificação extrajudicial para constituir em mora o devedor em razão do inadimplemento do Contrato de Promessa de Compra e Venda do Lote 032, Quadra H, do Loteamento Planalto Santa Terezinha. 2. Pois bem. Em casos que envolvem loteamento do solo, somente se considera rescindido o contrato depois de constituído em mora o devedor, nos termos do art. 32 da Lei 6.766/1979. A constituição em mora opera-se ex persona, portanto, depende da prévia notificação válida e pessoal do devedor, nos termos do art. 49 da Lei 6.766/1979. 3. In casu, verifica-se que a notificação extrajudicial enviada ao recorrido ocorrera via cartório, ao endereço constante no contrato, no dia 11/01/2017, tendo sido certificado que o recorrido deixou de ser notificado, por não mais residir no endereço apontado (fl. 27-32). Contudo, consta que as partes celebraram aditivo contratual em 12/08/2009 (fl. 34-36), onde consta o novo endereço do comprador/devedor, de modo que o recorrente deveria ter observado o último endereço informado, ou seja, aquele constante no aditivo contratual. Assim, não se vislumbra que a ausência de comunicação tenha ocorrido por culpa do devedor, pois a notificação não atingiu a sua finalidade por culpa do próprio credor. 4. Lado outro, a notificação por edital prevista no art. 49 § 1º e 2º da Lei 6.766/1979 somente deve ser cogitada quando o devedor tem paradeiro desconhecido, o que não ocorrera no caso em tela. 5. A ciência prévia do devedor tem por finalidade evitar que ele seja surpreendido com reintegração de posse abrupta do bem, garantindo-lhe a oportunidade de saldar a dívida pendente e manter-se na posse do imóvel, ou, ainda, entregá-lo voluntariamente ao credor, evitando, assim, o ajuizamento da ação judicial. Portanto, a citação judicial válida neste processo não supre a ausência de notificação válida, pois esta tem contornos e objetivos próprios. 6. Desse modo, ausente notificação premonitória válida, impõe-se a extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC, por ausência de interesse processual, razão pela qual considera-se escorreita a sentença que assim decidiu. 7. Recurso conhecido e improvido. Sentença Inalterada. ACÓRDÃO: PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ 11ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, nº. 220 Edson Queiroz, CEP 60811-690, Fortaleza-CE. Fone: (85)-3108-0188 E-mail: [email protected] PROCESSO 0205504-60.2020.8.06.0001 CLASSE REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) ASSUNTO [Promessa de Compra e Venda] Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso de apelação interposto, mas para NEGAR PROVIMENTO à insurgência da parte autora, nos termos do voto da e. Relatora. (TJ-CE - Apelação Cível: 0125184-91.2018.8.06.0001 Fortaleza, Relator: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 09/08/2023, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/08/2023). Agravo de instrumento. Ação de reintegração de posse c/c pedido de tutela provisória de urgência. Contrato de compra e venda de imóvel. Inadimplência. Notificações extrajudiciais frustradas. Necessidade de intimação via edital. Artigos 32 e 49 da Lei n.º 6.766/79. Mora afastada. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel loteado observa-se a mora ex persona, conforme a inteligência do art. 32, da Lei nº 6.766/79, sendo necessária para a sua constituição a prévia notificação do devedor, por meio de Oficial de Registro de Imóveis. Tentada a notificação pessoal e não localizado o devedor, a intimação via edital figura alternativa para o credor oportunizar a purga da mora, nos termos do artigo 49 da Lei nº 6.766/79. Assim, verificando a ausência da notificação por edital do devedor, deve ser afastada a mora e, consequentemente, indeferida a liminar de reintegração de posse do imóvel objeto da insurgência. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (TJ-GO - AI: 06422923920208090000 GOIÂNIA, Relator: Des(a). CARLOS ALBERTO FRANÇA, Data de Julgamento: 02/03/2021, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 02/03/2021). AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. REQUISITO EXIGIDO PELA LEI Nº 6.766/1979, ART. 32, § 1º. PRECENDENTES. SÚMULA Nº 76 DO STJ. RESOLUÇÃO DO CONTRATO QUE APENAS PODE SER POSTULADA DEPOIS DE OPORTUNIZADA AO DEVEDOR A CHANCE DE PAGAR O QUE DEVE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO NO CASO CONCRETO. PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO DO PROCESSO. ART. 485 IV DO CPC. CITAÇÃO QUE NÃO SUPRE A FALTA DE INTIMAÇÃO EXTRAJUDICIAL EM CASO DE MORA EX PERSONA. EXTINÇÃO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE DE EMENDA. AGRAVO RETIDO PROVIDO. APELO PREJUDICADO. I - A resolução dos contratos de compromisso de compra e venda a serem pagos em prestações depende, conforme determina o art. 32 da Lei 6.766/1979, da constituição em mora do devedor (caput), a qual, por sua vez, depende da interpelação extrajudicial dele para pagamento (§ 1 º). II - Tendo em vista que a mora, nesses casos, depende de interpelação do devedor, não há dúvida que ela é ex persona, mesmo que haja termo certo para o pagamento TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ no compromisso de compra e venda. Nesses casos, apesar de haver termo certo para o pagamento das obrigações, não se pode entender que a mora seja ex re, nem se pode aplicar o art. 397 do CCB, uma vez que se trata de exceção à regra. III - A regra do art. 32 da Lei nº 6.766/1979 se trata de lei especial, a qual afasta a aplicação da regra geral prevista no Código Civil Brasileiro (art. 397). (TJPR - 17ª C.Cível - 0008921-97.2010.8.16.0026 - Campo Largo - Rel.: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho - J. 12.09.2019) (TJ-PR - APL: 00089219720108160026 PR 0008921-97.2010.8.16.0026 (Acórdão), Relator: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, Data de Julgamento: 12/09/2019, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 20/09/2019). DISPOSITIVO ASSIM SENDO, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 32, §1º, da Lei nº 6.766/79 e art. 485, IV, do Código de Processo Civil, determinando, em consequência, o arquivamento destes autos. Custas processuais pela parte autora. Sem condenação em honorários advocatícios. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e adotadas as cautelas de praxe, arquivem-se com a devida baixa na distribuição. Fortaleza, 29 de janeiro de 2025. Danielle Estevam Albuquerque Juíza de Direito Titular

30/01/2025, 00:00

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Publicado Despacho em 13/03/2026. Documento: 195795933

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 12/03/2026 Documento: 195795933

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 195795933

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Decorrido prazo de WALBER KELSON MAIA FACUNDO em 12/02/2026 23:59.

Decorrido prazo de DENISE DE ALBUQUERQUE MACEDO em 12/02/2026 23:59.

Decorrido prazo de VALMIRA BARROSO DE PAULA em 12/02/2026 23:59.

Decorrido prazo de SAULO CASTELO BRANCO BEZERRA DE MENEZES em 12/02/2026 23:59.

Juntada de Petição de Petição (outras)

Juntada de certidão de custas - guia quitada

Juntada de Petição de Apelação

Juntada de certidão de custas - guia gerada

Publicado Intimação da Sentença em 22/01/2026. Documento: 188426278

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/01/2026 Documento: 188426278

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