Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: GREYCE KELLY CARNEIRO BRAGA, JEAN CARLOS SOUSA BRAGA
REU: GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - Sentença 0254126-68.2023.8.06.0001
Trata-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face da Sentença de id 133521809, a qual julgou parcialmente procedente. A ré/embargante apresentou embargos de declaração (id. 135596417), alegando que a rescisão do contrato objeto da presente lide se deu única e exclusivamente em razão da desistência da parte requerente, devendo a ela ser imputadas as penalidades firmadas na Cláusula 8 do Contrato de Promessa de Compra e Venda. Argui que a sentença é omissa, na retenção do montante a título de fruição. Portanto, requer que seja declarada a validade da cláusula 8 do contrato e que seja fixado o percentual de retenção de 50% (cinquenta por cento). Despacho determinando a parte embargada se manifestar. (id. 135643270) Os autores/embargados se manifestaram (id. 140791773), alegando que a parte embargante visa a reforma da sentença. É o que importa relatar. Decido. Compulsando detidamente os embargos de declaração de id. 135596417, verifica-se a presença dos pressupostos de admissibilidade (tempestividade, recorribilidade, legitimidade etc.), motivo pelo qual recebo e conheço os aclaratórios. O vigente Código de Processo Civil estabelece, em seu art. 1.022, verbis: Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material. Os Embargos de Declaração são oponíveis a fim de suprir obscuridade, contradição, omissão ou corrigir erro material, sendo inadmissíveis quando encobrem propósito infringente. Trata-se, em apertada síntese, de AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS ajuizada por GREYCE KELLY CARNEIRO BRAGA e JEAN CARLOS SOUSA BRAGA em face de GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. A ação foi julgada parcialmente procedente. Em relação as penalidades firmadas na Cláusula 8 do Contrato de Promessa de Compra e Venda, este juízo se manifestou expressamente na sentença, não havendo o que se falar em omissão. Vejamos: "O contrato firmado, em sua cláusula oitava, parágrafo segundo, estabelece que para o caso de rescisão por ato do comprador, prevê que uma vez rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do promitente comprador, ficarão à sua disposição as importâncias que pagou, atualizadas e devolvidas na mesma quantidade de parcelas pagas, deduzida a quantia equivalente a 50% (cinquenta por cento) do montante a ser restituído. A aplicação pura e simples da referida cláusula representaria, sem dúvida alguma, desvantagem exagerada aos adquirentes, apesar de ter sido eles os causadores da rescisão, restando evidente sua abusividade a ensejar sua nulidade com fulcro no art. 51, IV do CDC. Esse tipo de cláusula contratual, prevendo percentual de retenção superior a 25% dos valores pagos pelo comprador do imóvel, sempre foi considerada abusiva, pelo que foi editada a Lei 13.786/18, que alterou a Lei 4.591/64, passando a disciplinar as regras da rescisão contratual, prevendo em seu art. 67-A o seguinte: "Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga § 2º. Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. Assim sendo, e considerando as particularidades da causa, reputo adequada a retenção de 20% dos valores pagos pelos adquirentes, pois inexiste prova de dano maior suportado pela ré. Assim, esse percentual englobará as perdas e danos sofridas, bem como despesas administrativas decorrentes do negócio, quais sejam, despesas de elaboração de contratos, publicidade, taxas e impostos". Pelo consignado, resta claro que a parte recorrente objetiva tão somente rediscutir o mérito da decisão vergastada, o que é inviável pela via eleita, na medida em que os embargos aclaratórios não se prestam para rever o acerto ou desacerto da correta interpretação do Direito. No que se refere à taxa de fruição, razão não assiste a embargante, haja vista que não foi demonstrada nos autos a entrega das chaves, o início da posse e, tampouco, o cronograma de uso, de modo que a retenção a esse título carece de fundamento e sua admissão implicaria em enriquecimento ilícito. Apesar de alegar existência de omissão na referida sentença em relação, o que se observa nitidamente é a tentativa de utilização dos embargos de declaração como ferramenta substitutiva do recurso de apelação, eis que a parte embargante procura trazer à baila seu inconformismo com o resultado da sentença, expondo argumentos próprios de recurso de impugnação da sentença, a ser enfrentado em instância revisora, até porque a sentença questionada foi devidamente fundamentada e não houve qualquer omissão, contradição ou obscuridade quando da apreciação da aludida matéria trazida nos autos. Nesse contexto, tal situação faz incidir o entendimento firmado na Súmula nº 18 do TJCE, a saber: "são indevidos embargos de declaração que têm por única finalidade o reexame da controvérsia jurídica já apreciada". Ilustrativamente, refiro jurisprudência do egrégio Tribunal de Justiça do Ceará: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. OMISSÃO INEXISTENTE. ACLARATÓRIOS NÃO É INSTRUMENTO PROCESSUAL PARA REANÁLISE. SUMULA 18/TJCE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. (TJ-CE - EMBDECCV:06293329120188060000 CE 0629332-91.2018.8.06.0000, Data de Julgamento:09/08/2021, 3ª Câmara Direito de Público, Data de Publicação: 09/08/2021)
Diante do exposto, CONHEÇO dos embargos declaratórios, porquanto tempestivos, mas para julgá-los DESPROVIDOS, por ausência de omissão na sentença embargada, com base no art. 1.022 do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Advirtam-se as partes de que a oposição de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios atrai a incidência de multa no montante de 2% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os presentes autos com as devidas baixas. Fortaleza/CE, 2025-03-20 Francisca Francy Maria da Costa Farias Juíza de Direito
Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: GREYCE KELLY CARNEIRO BRAGA, JEAN CARLOS SOUSA BRAGA
REU: GOLDEN MOUNTAIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA RELATÓRIO.
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - Sentença 0254126-68.2023.8.06.0001
Trata-se de AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS ajuizado por GREYCE KELLY CARNEIRO BRAGA e JEAN CARLOS SOUSA BRAGA em face de GOLDEN LAGHETTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Na inicial (id. 123548699), os autores narram que, firmaram o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária do Empreendimento denominado GOLDEN GRAMADO RESORT LAGHETTO NO REGIME DE MULTIPRORIEDADE, na data de 27 de junho de 2019, referente a cota C231/18 de unidade imobiliária. Relatam que o valor integral da compra e venda foi de R$ 68.762,88 (sessenta e oito mil, setecentos e sessenta e dois reais e oitenta e oito centavos), no qual restou acertado uma entrada de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais) e 120 (cento e vinte) parcelas de R$ 571,36 (quinhentos e setenta e um reais e trinta e seis centavos), atualizadas mensalmente através do INCC. Explanam que foram realizados pagamentos que totalizam a quantia de R$ 32.429,33 (trinta e dois mil, quatrocentos e vinte e nove reais e trinta e três centavos), entretanto, estão passando por dificuldades financeiras, não possuindo condições de manter os termos do contrato, restando a necessidade da rescisão contratual. Asseveram que no dia 12/04/2023, foi realizado o contato com empresa Requerida, visando o procedimento de distrato de forma amigável, tendo obtido como resposta que a empresa não faria qualquer simulação de distrato, devendo os Requerentes enviar os documentos solicitados e assinados, todavia sem ter qualquer informação nem quando e nem quanto receberiam de restituição, referente ao saldo quitado do contrato. Alegam que, ao verificar o contrato firmado, especificamente a cláusula 08ª Parágrafos Segundo e Terceiro, estabelece que os valores objeto de rescisão somente serão devolvidos, após a concessão do Habite-se da unidade imobiliária, com redução ou desconto do percentual de 50% (cinquenta por cento) a título de perdas e danos, retenção do sinal pago e por fim o percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) mensal a título de usufruição. Ocorre que, se forem aplicadas as disposições do contrato, apesar dos Requerentes terem quitado quase 50% (cinquenta por cento) da totalidade do preço, basicamente não serão restituídos de quase nenhum valor, na verdade aplicando os cálculos praticamente seria zerada a respectiva restituição. Portanto, requer liminarmente a suspensão de qualquer pagamento e de qualquer ato de negativação ou inscrição do CPF dos requerentes nos Órgãos de Proteção ao Crédito. Em sede de mérito, pugna que seja decretado a rescisão contratual, determinando que a empresa devolva 90% da quantia paga, bem como a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Com a inicial, vieram os seguintes documentos: Procuração, Documentos Pessoais, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, Extrato do Cliente e E-mails. Decisão Interlocutória (id. 123547985), deferindo a gratuidade judiciária, determinando a citação da parte ré e postergando a apreciação da liminar. Devidamente citado, o promovido apresentou contestação (id. 123547992), arguindo preliminarmente a incompetência territorial, a sua ilegitimidade passiva quanto a corretagem e, a prescrição do prazo para a cobrança de corretagem. Em sede de mérito, alega que a rescisão se deu por culpa da parte Requerente, face a sua impossibilidade financeira de continuar adimplindo as parcelas do financiamento. Relata que pela leitura da cláusula décima oitava do Instrumento Contratual, vê-se que em caso de rescisão por inadimplência ou pedido desmotivado do promitente comprador, das quantias até então pagas à vendedora, seriam deduzidas, entre outros, o percentual de 50% (cinquenta por cento) a título de pré fixação das perdas e danos, percentual esse fixado em contrato e aceitos pela jurisprudência, por se tratar de empreendimento sob o regime de patrimônio de afetação. Ressalta que o contrato, foi celebrado em setembro de 2019, sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, de modo que a referida Lei deve ser aplicada no caso em comento. Informa que o montante de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), se refere a comissão de corretagem, cujo fim foi a remuneração dos profissionais que intermediaram o negócio havido entre terceiros, segundo informado no quadro resumo do contrato de compra e venda. Por fim, requer o acolhimento das preliminares e que a ação seja julgada improcedente. Com a contestação, vieram os seguintes documentos: Procuração, Atos Constitutivos, Contrato e Registro do Imóvel. Réplica apresentada (id. 123548003), os autores rebatem a contestação, bem como reiteram os termos iniciais. Despacho (id. 123548005), conclamando as partes à conciliação. Termo de Audiência de Conciliação (id. 123548012), informando que as partes não transigiram. Despacho (id. 123548017), oportunizando as partes se manifestarem sobre as provas que pretendem produzir. A parte ré se manifestou (id. 123548020), pugnando pelo julgamento antecipado da lide. Despacho (id. 123548022), informando a conclusão para julgamento oportuno. É o que importa relatar. Decido. FUNDAMENTAÇÃO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. Por versar o presente feito sobre matéria de direito e considerá-lo amplamente instruído, passo para o Julgamento Antecipado com fulcro no art. 355, I do CPC, respeitando-se nesse sentido, a escorreita aplicação do 'princípio do contraditório'. In casu, a matéria prescinde de maiores dilação probatórias, tendo em vista que a matéria é essencialmente de direito. PRELIMINARES ARGUIDAS PELA CONTESTANTE: INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL DA COMARCA DE FORTALEZA. A parte ré alega que, o foro eleito para dirimir dúvidas e questões emergentes do contrato é o de Gramado/RS, conforme a cláusula décima oitava do Compromisso de Compra e Venda firma entre as partes. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel possui natureza pessoal, de modo que deve ser aplicada as regras do CDC quanto a definição da competência, notadamente que é cabível priorizar o domicílio do consumidor em declínio do foro eleito contratualmente como forma de facilitar o exercício da defesa da parte mais frágil na relação consumerista. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA IMÓVEL - COMPETÊNCIA - AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DIREITO PESSOAL - RELAÇÃO DE CONSUMO - DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR - LOTEAMENTO - ATRASO DAS OBRAS INFRAESTRUTURA -CULPA VENDEDOR - DEVOLUÇÃO VALORES PAGOS - MULTA RESCISÓRIA -INVERSÃO - DANO MORAL - EXISTÊNCIA. A ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda
trata-se de direito pessoal, e não real. Tratando-se de relação de consumo, afasta-se a cláusula de eleição de foro prejudicial ao consumidor, fixando a competência no domicílio deste, onde ajuizou a demanda. Havendo inadimplemento contratual, a Lei concede ao contratante prejudicado a opção de pleitear o desfazimento da avença. Configurado o atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, patente o descumprimento contratual da vendedora. Os fatores relacionados à alegada morosidade e burocracia dos entes públicos que teriam motivado o atraso na realização das obras, relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra parte contratante, ou atribui-los a terceiros, pois inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora. Ocorrendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prestação, sem culpa do promissário comprador, não há que se falar em retenção de valor a ser restituído, sendo devida a devolução integral dos valores pagos. Prevendo o contrato de compra e venda de imóvel, firmado entre as partes, cláusula penal para o caso de descumprimento apenas em desfavor do consumidor, é medida de equidade a aplicação da mesma penalidade para o caso de mora atribuível ao fornecedor. Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos REsps 1.614.721/DF e1.631.485/DF, submetidos à sistemática dos recursos representativos de controvérsia. O atraso na entrega do empreendimento enseja lesão a direito de personalidade do comprador, sobretudo nos casos em que há rescisão da avença. (TJ-MG - AC:10000212580146001 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 24/02/2022,Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/02/2022) No caso dos autos, o consumidor optou pelo foro de seu domicílio, sendo-lhe facilitado o livre acesso ao Judiciário dessa forma. Rejeito a preliminar. ILEGITIMIDADE PASSIVA QUANTO A CORREGEM. A requerida argui a sua ilegitimidade passiva, em relação a devolução de quantia paga a título de taxa de corretagem, tendo em vista que não participou da intermediação com a requerente, Analisando o contrato de compra e venda, verifica-se que consta, como promitente vendedora, a empresa Golden Laghetto Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. Consoante preconiza a legislação consumerista aplicável ao caso, em especial a Lei nº8.078/90, todos os intervenientes na formação do contrato ou na prestação do serviço são responsáveis solidários perante o consumidor (art. 7º, parágrafo único, e art. 25, § 1º, ambos do CDC). Sendo assim, rejeito a preliminar suscitada. PRESCRIÇÃO QUANTO A CORRETAGEM. A promovida aduz que, o pagamento da corretagem foi realizado em 27/06/2019, e a presente ação ajuizada em 14/08/2023, ou seja, mais de três anos após, de modo que a pretensão de restituição do valor pago a título de taxa de corretagem aduzida no pleito inaugural resta claramente fulminada pela prescrição. Compulsando os autos, verifica-se que a rescisão do contrato, é pleiteada pela requerente por conta de dificuldades financeiras, não sendo por culpa da imobiliária. Sendo assim, há de ser aplicado o prazo trienal, reconhecendo a prescrição alegada pela parte ré. Sobre o assunto, incide a tese fixada, em sede de repetitivos (Tema 938 do C.Superior Tribunal de Justiça - REsp 1551956/SP), no sentido do prazo prescricional trienal para o pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Vejamos: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTOS EM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere(art. 206, § 3º, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA SATI. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO. TEORIA DA ACTIO NATA. TERMO INICIAL. EFETIVO PAGAMENTO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o termo inicial de fluência do prazo prescricional do direito ao reembolso de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI é a data do efetivo pagamento. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no REsp n. 1.939.786/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 7/12/2022.) MÉRITO. O cerne da controvérsia instalada reside em analisar se é cabível a rescisão contratual entre as partes, se existe abusividade na cláusula oitava, bem como o percentual devido sobre a restituição dos valores pagos e o pleito indenizatório. Cumpre dizer, inicialmente, que ao caso em análise se aplica o Código de Defesa do Consumidor, pois a requerida opera como fornecedora de produtos ou serviços e as partes promoventes como consumidores, usuária de seus produtos e serviços, conforme preconizam os artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90 (CDC). A contratação firmada entre as partes restou incontroversa nos autos, pois foi alegado por ambas as partes, bem como encontra-se nos autos (id. 123548689) o contrato firmados entre os litigantes. Verifica-se que o negócio jurídico celebrado entre as partes se enquadra na definição de multipropriedade ou time sharing, que é um regime de condomínio relativo a locais de lazer no qual se divide o aproveitamento econômico de bem imóvel entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo período do ano. A Lei nº 13.777/18, que introduziu no Código Civil o "condomínio em multipropriedade", também conhecido como Time Sharing, acrescentou a este diploma o art. 1.358-B a 1.358-U, o qual dispõem de forma expressa que a multipropriedade rege-se, dentre outros diplomas, pelo Código de Defesa do Consumidor e sua definição. Vejamos: Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)" Artigo 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. Compulsando os autos, cabe destacar que os promoventes denotam possuir nível considerável de instrução, bem como, o instrumento contratual encontra-se devidamente assinado, dando conta de que os autos tiveram ciência de todas as cláusulas. Ressalta-se que os requerentes relatam o seguinte na exordial (id. 123548699, pág. 6): "Ocorre que os Requerentes vem passando por dificuldades financeiras, não possuindo condições de manter os termos do contrato, restando a necessidade da rescisão contratual". No caso sob apreço, denota-se que a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva dos compradores, que externaram desinteresse na continuação do contrato por motivações e circunstâncias alheias, mostrando-se razoável a retenção pela parte promovida, de parte da quantia paga, de modo a compensar as despesas administrativas inerentes ao negócio. Com efeito, por mais atrativas e admiráveis que fossem as ofertas disponibilizadas para os promoventes, é inequívoco o direito à rescisão do contrato, em razão do desinteresse na continuidade do pacto, e permite ao consumidor exercer seu direito de negativa, padecendo de amparo legal a mera alegação de vulnerabilidade na situação, devendo para tal desiderato observar-se o que estabelece o inciso IV do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; O contrato firmado, em sua cláusula oitava, parágrafo segundo, estabelece que para o caso de rescisão por ato do comprador, prevê que uma vez rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do promitente comprador, ficarão à sua disposição as importâncias que pagou, atualizadas e devolvidas na mesma quantidade de parcelas pagas, deduzida a quantia equivalente a 50% (cinquenta por cento) do montante a ser restituído. A aplicação pura e simples da referida cláusula representaria, sem dúvida alguma, desvantagem exagerada aos adquirentes, apesar de ter sido eles os causadores da rescisão, restando evidente sua abusividade a ensejar sua nulidade com fulcro no art. 51, IV do CDC. Esse tipo de cláusula contratual, prevendo percentual de retenção superior a 25% dos valores pagos pelo comprador do imóvel, sempre foi considerada abusiva, pelo que foi editada a Lei 13.786/18, que alterou a Lei 4.591/64, passando a disciplinar as regras da rescisão contratual, prevendo em seu art. 67-A o seguinte: "Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.… § 2º. Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato. Assim sendo, e considerando as particularidades da causa, reputo adequada a retenção de 20% dos valores pagos pelos adquirentes, pois inexiste prova de dano maior suportado pela ré. Assim, esse percentual englobará as perdas e danos sofridas, bem como despesas administrativas decorrentes do negócio, quais sejam, despesas de elaboração de contratos, publicidade, taxas e impostos. Caberá, portanto, a restituição pela ré aos autores de 80% dos valores pagos, devidamente corrigidos a contar do desembolso e com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da presente decisão, porquanto inexiste mora anterior por parte da vendedora (STJ, AgRg nos EDcl no AREsp 1387058/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/03/2019, DJe 02/04/2019). DANOS MORAIS. Quanto aos danos patrimoniais e morais, a Lei nº 8.078/90 estabelece: Art. 6º. São direitos básicos do consumidor: […] VI a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos. Para configuração do dever de reparar é necessário a demonstração do ato voluntário ou por negligência ou imprudência da parte, do prejuízo causado e do nexo de causalidade entre o ato e o dano. Na hipótese dos autos, tem-se que diante da inexistência de inadimplemento contratual por parte da demandada, não merece amparo quaisquer dos pedidos de indenização formulados, à míngua de configuração dos pressupostos da responsabilidade civil, notadamente, a culpa do agente, a ação ou omissão, a relação de causalidade e o dano. DISPOSITIVO.
Ante o exposto, EXTINGO O FEITO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGANDO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO para: a) DECRETAR a rescisão do contrato objeto da presente demanda firmado entre as partes; b) DECLARAR a nulidade da cláusula oitava, parágrafo segundo, com fundamento no art. 51, IV do CDC; c) DETERMINAR que a promovida restitua 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelos autores na forma simples, quantia essa que deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC a partir de cada desembolso, e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em14/08/2019, DJe 22/08/2019, julgado em sede de recursos repetitivos). d) Indefiro os danos morais. Considerando a sucumbência recíproca, as custas serão rateadas igualmente entre as partes. Condeno os autores ao pagamento de honorários em favor dos advogados da promovida, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor pleiteado a título de danos morais, bem como, condeno a promovida ao pagamento de honorários em favor dos advogados do autor, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor a ser restituído. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Advirtam-se as partes de que a oposição de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios atrai a incidência de multa no montante de 2% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os presentes autos com as devidas baixas. Fortaleza/CE, 2025-01-27 Francisca Francy Maria da Costa Farias Juíza de Direito