Reintegração / Manutenção de Posse 0211706-48.2023.8.06.0001 - TJCE

Reintegração / Manutenção de Posse 0211706-48.2023.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação Intimação - SECRETARIA JUDICIÁRIA NÚCLEO DE EXECUÇÃO DE EXPEDIENTES APELAÇÃO CÍVEL (198) nº 0211706-48.2023.8.06.0001 Certifico que procedi, na data de hoje, com o envio do ato judicial retro para devida disponibilização e publicação no Diário da Justiça Eletrônico Nacional com o fim de intimar os advogados respectivos. Fortaleza, 3 de abril de 2025. Núcleo de Execução de Expedientes Coordenador

04/04/2025, 00:00

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

21/03/2025, 18:00

Alterado o assunto processual

21/03/2025, 17:58

Juntada de Petição de contrarrazões da apelação

20/03/2025, 18:56

Publicado Intimação em 06/03/2025. Documento: 137458176

06/03/2025, 00:00

Decorrido prazo de AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR em 28/02/2025 23:59.

01/03/2025, 01:05

Decorrido prazo de MARIA LUCILIA GOMES em 28/02/2025 23:59.

01/03/2025, 01:04

Decorrido prazo de DIEGO ALBUQUERQUE LOPES em 28/02/2025 23:59.

01/03/2025, 01:03

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO Processo: 0211706-48.2023.8.06.0001. AUTOR: VIVIANE BARBOSA DA COSTA, HUGO BEZOLD SAUNDERS NETO REU: TGBFC INTERMEDIACAO DE ATIVOS LTDA., BANCO BRADESCO S.A. DESPACHO ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 31ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA CLASSE: REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) ASSUNTO: [Esbulho / Turbação / Ameaça] Vistos em conclusão. Intime-se a parte apelada por meio de seu advogado devidamente constituído, via DJE, para apresentar contrarrazões à apelação apresentada, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará. Expedientes necessários. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Juíza de Direito

28/02/2025, 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/02/2025 Documento: 137458176

28/02/2025, 00:00

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 137458176

27/02/2025, 20:48

Proferido despacho de mero expediente

27/02/2025, 20:48

Conclusos para despacho

27/02/2025, 14:32

Publicado Intimação da Sentença em 07/02/2025. Documento: 133480801

07/02/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, 220 - Edson Queiroz, Fortaleza - CE, CEP 60811-690 - Fone: (85) 3108-0825 - E-mail: [email protected] Processo n°: 0211706-48.2023.8.06.0001 Apenso: [0208582-57.2023.8.06.0001] Classe: REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) Assunto: [Esbulho / Turbação / Ameaça] Polo ativo: VIVIANE BARBOSA DA COSTA e outros Polo passivo TGBFC INTERMEDIACAO DE ATIVOS LTDA. e outros SENTENÇA Vistos. 1 RELATÓRIOS 1.1 AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE EM EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL - PROCESSO N° 0208582-57.2023.8.06.0001 Trata-se de ação anulatória de consolidação de propriedade em execução extrajudicial de imóvel, com pedido liminar, ajuizada por Viviane Barbosa da Costa Saunders e Hugo Bezold Saunders Neto em face do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona e do Banco Bradesco S/A. Em síntese, o autor alega que, em 28 de maio de 2014, firmou contrato com o Banco Bradesco para a aquisição de um imóvel. Em decorrência de dificuldades financeiras, agravadas pela crise econômica gerada pela pandemia de COVID-19, o autor deixou de adimplir com as parcelas do financiamento, o que resultou na tentativa do banco de consolidar a propriedade do imóvel por meio de procedimento extrajudicial. Afirma que houve tentativas de intimação do autor para o pagamento das parcelas em atraso, mas ele não foi localizado, razão pela qual foi realizada notificação por edital em quatro datas consecutivas. Em 30 de dezembro de 2022, a propriedade foi consolidada em favor do banco. Sustenta que o procedimento adotado pelo Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona foi irregular, pois, após duas tentativas de intimação pessoal frustradas, o oficial de registro deveria ter procedido com a intimação por hora certa, conforme dispõe o § 3º-A do art. 26 da Lei nº 9.514/97, o que não ocorreu. Dessa forma, o autor não tomou ciência do processo de consolidação da propriedade, nem foi devidamente notificado sobre o leilão, que estava marcado para março de 2023. Aponta a ocorrência de nulidade no procedimento em razão da ausência de intimações regulares, o que comprometeria a validade do processo executivo. Em face disso, requer a declaração de nulidade absoluta do referido procedimento, com a consequente extinção da ação executiva e o retorno do processo à etapa imediatamente anterior à consolidação da propriedade. Despacho de ID n° 118061488 deferiu a justiça gratuita à parte autora e determinou a emenda à petição inicial para que a autora informasse se o leilão mencionado na inicial já havia ocorrido. Em caso afirmativo, deveria fornecer a qualificação completa do(a) adquirente e incluí-lo no polo passivo da demanda, no prazo de quinze dias úteis, sob pena de indeferimento da inicial e extinção do processo sem resolução de mérito. Na petição de ID n° 118061493, a autora esclareceu que o leilão mencionado na inicial já havia ocorrido, porém, o imóvel objeto da presente lide não fora arrematado. Informaram ainda que o imóvel fora novamente colocado em leilão, com lances já abertos, e o encerramento estava previsto para 27/04/2023, às 16:42. Diante disso, os requerentes reiteraram os pedidos constantes da exordial em todos os seus termos, por serem de direito. Decisão de ID n° 118061499 indeferiu a pretendida tutela provisória de urgência, recebeu a petição inicial e as emendas, bem como determinou a citação dos réus. O réu, Banco Bradesco S/A, apresentou contestação (ID n° 118061515), argumentando que a demanda é manifestamente improcedente, pois não há elementos que sustentem os pleitos do autor. Em relação ao mérito, defendeu a regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, alegando que o imóvel é garantia do contrato e, em caso de inadimplemento, a lei (Lei nº 9.514/97) autoriza as medidas necessárias para assegurar o direito do credor, incluindo a alienação do bem. Destacou que, após várias diligências nos endereços fornecidos pelo autor, este não foi localizado, o que justificou a notificação por edital. O réu também contestou a alegação de que a intimação por hora certa deveria ter sido realizada, esclarecendo que tal medida é válida apenas quando há indícios de ocultação, o que não foi o caso. Enfatizou que a intimação por edital foi realizada conforme a legislação, e o autor foi notificado para purgar a mora, mas não o fez dentro do prazo estipulado, o que levou à consolidação da propriedade. Além disso, afirmou que o autor tinha pleno conhecimento dos leilões designados, conforme demonstrado na inicial, e que o direito de preferência foi viabilizado, mas o autor não o exerceu. O banco também defendeu a regularidade dos leilões públicos, que resultaram na quitação do contrato devido à ausência de licitantes, não havendo mais obrigação do credor em intimar o devedor sobre leilões particulares. Por fim, impugnou a concessão da justiça gratuita ao autor e contestou a inversão do ônus da prova, requerendo, ao final, a improcedência da ação. O réu, 1º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza/CE, apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a ausência de interesse processual e a ilegitimidade ativa. No mérito, alegou que os autores estavam em mora, com prestações vencidas entre 28/11/2020 e 28/04/2022, e que o Banco Bradesco S.A. havia solicitado a intimação dos mesmos para o adimplemento. Relativamente à intimação para consolidação, informou que diligências foram realizadas pelos Cartórios Morais Correia (Fortaleza/CE) e Leal (Eusébio/CE), os quais tentaram intimar os autores em três ocasiões, em horários distintos. Contudo, os vizinhos informaram que os autores haviam se mudado e não sabiam o novo endereço, resultando na certificação de local ignorado, incerto ou inacessível. Quanto à comunicação do leilão extrajudicial, o réu argumentou que a responsabilidade era do Banco, nos termos do artigo 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97, e não do Cartório, que não teria legitimidade passiva para tal alegação. O réu requereu que as preliminares fossem acolhidas, com a extinção do processo por ausência de interesse processual e ilegitimidade passiva, ou, caso não fosse esse o entendimento, que o processo fosse julgado improcedente. Na réplica (ID n° 118061860), a parte autora rebateu os argumentos apresentados na defesa e ratificou os termos da petição inicial. Além disso, manifestou interesse na realização de audiência de instrução para a oitiva de testemunhas. Decisão de ID n° 118061861 anunciou o julgamento antecipado do mérito. Despacho de ID n° 118062192 converteu o julgamento em diligência e facultou às partes a possibilidade de instrução probatória. Na petição de ID n° 118062202, o réu Banco Bradesco S. A. requereu a improcedência da ação. Na petição de ID n° 118062204, o réu 1º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza/CE informou que não possuía mais provas a produzir. Na petição de ID n° 118062206, a parte autora concordou com o julgamento antecipado da lide. Decisão de ID n° 118062215 anunciou o julgamento antecipado do mérito. Passo ao relatório do processo n° 0211706-48.2023.8.06.0001. É o relatório. Fundamento e decido. 1.2 AÇÃO DE INTERDITO PROIBITÓRIO COM PEDIDO DE LIMINAR - PROCESSO N° 0211706-48.2023.8.06.0001 Trata-se de ação de interdito proibitório com pedido de liminar ajuizada por Viviane Barbosa da Costa Saunders e Hugo Bezold Saunders Neto em face do Banco Bradesco S/A e da Mega Leilões - Gestor Judicial - TGBFC Intermediação de Ativos Ltda. Em síntese, o autor relata que, em 28 de maio de 2014, firmou contrato com a primeira requerida (Banco Bradesco) para a aquisição de um imóvel. Contudo, devido à grave crise econômica decorrente da pandemia do coronavírus, os autores não lograram adimplir com as prestações do financiamento. Em razão disso, o banco iniciou o processo de consolidação extrajudicial da propriedade, conforme previsto na Lei nº 9.514/97. Alega que, embora tenha havido tentativas de notificação, estas foram realizadas sem sucesso, pois os autores não foram encontrados no imóvel, motivo pelo qual a notificação foi efetivada por edital. A consolidação da propriedade foi formalizada em 30 de dezembro de 2022, conforme registrado na averbação da matrícula do imóvel, e um leilão foi agendado para o dia 1º de março de 2023. No entanto, os autores afirmam que o procedimento de consolidação foi viciado, pois o oficial de justiça não observou as etapas legais obrigatórias, como a intimação de vizinhos, conforme disposto no § 3º-A do art. 26 da Lei nº 9.514/97. Caso tal procedimento tivesse sido seguido, os autores teriam sido devidamente notificados e teriam tido a oportunidade de quitar as parcelas em atraso. Ademais, alegam que nunca foram informados sobre a realização do leilão e tomaram ciência da venda do imóvel apenas ao perceberem que ele estava anunciado no site OLX. Sustentam que, em 24 de fevereiro de 2023, foram surpreendidos por pessoas que, se apresentando como compradores, violaram o imóvel, substituindo a fechadura, o que resultou no registro de um boletim de ocorrência. Diante desse fato, ajuizaram uma ação anulatória da consolidação da propriedade. Por fim, os autores pleiteiam, com urgência, a concessão de liminar para impedir a invasão do imóvel e garantir a posse do bem, e, ao final, a confirmação da medida liminar, com a manutenção da posse do imóvel em favor dos autores. Decisão de ID nº 122577546 indeferiu o pedido de liminar e determinou a remessa dos autos à distribuição para a 31ª Vara Cível, em razão da existência da ação anulatória de consolidação de propriedade nº 0208582-57.2023.8.06.0001, para que os atos processuais subsequentes sejam realizados naquele juízo. Despacho de ID n° 122580227 deferiu a justiça gratuita aos autores, e determinou a emenda à petição inicial para que a autora informasse se o leilão mencionado na inicial já havia ocorrido. Em caso afirmativo, deveria fornecer a qualificação completa do(a) adquirente e incluí-lo no polo passivo da demanda, no prazo de quinze dias úteis, sob pena de indeferimento da inicial e extinção do processo sem resolução de mérito. Na petição de ID n° 122580232, a autora esclareceu que o leilão mencionado na inicial já havia ocorrido, porém, o imóvel objeto da presente lide não fora arrematado. Informaram ainda que o imóvel fora novamente colocado em leilão, com lances já abertos, e o encerramento estava previsto para 27/04/2023, às 16:42. Diante disso, os requerentes reiteraram os pedidos constantes da exordial em todos os seus termos, por serem de direito. Decisão de ID n° 122580235 indeferiu a pretendida tutela provisória de urgência, recebeu a petição inicial e as emendas, bem como determinou a citação dos réus. Decisão de ID nº 122580243, proferida em sede de agravo de instrumento, acolheu o pedido de antecipação da tutela recursal, concedendo a medida liminar nos autos da ação de interdito proibitório (processo nº 0211706-48.2023.8.06.0001), com a finalidade de assegurar a permanência dos agravantes na posse do imóvel até ulterior deliberação do juízo competente. O réu, Banco Bradesco S/A, apresentou contestação (ID n° 122580262), argumentando que o imóvel em questão é garantia do contrato firmado, e que, em razão da inadimplência do autor, o banco seguiu o procedimento legal previsto na Lei nº 9.514/97 para consolidar a propriedade do bem. Esclareceu que, após diversas tentativas de notificação nos endereços fornecidos pelo autor, não foi possível localizá-lo, o que justificou a publicação da notificação por edital. Defendeu que, ao contrário do alegado pelo autor, não havia elementos que autorizassem a intimação por hora certa, pois esta só se aplica quando há indícios de ocultação. Reforçou a legalidade do procedimento de notificação e a presunção de veracidade dos atos notariais, com base na fé pública conferida a esses atos. Ressaltou que, conforme o disposto na Lei nº 9.514/97, o autor foi notificado para purgar a mora, mas não o fez dentro do prazo, o que possibilitou a consolidação da propriedade em favor do banco. Além disso, afirmou que o autor teve conhecimento das datas dos leilões e que não demonstrou interesse em exercer seu direito de preferência na arrematação do bem, o que corrobora a regularidade do procedimento executório. Requereu, portanto, que a ação seja julgada improcedente. Na réplica (ID n° 122580268), a parte autora rebateu os argumentos apresentados na defesa e ratificou os termos da petição inicial. Além disso, manifestou interesse na realização de audiência de instrução para a oitiva de testemunhas. Despacho de ID n° 122580272 facultou às partes a instrução probatória. Na petição de ID nº 122581127, o réu, Banco Bradesco, argumenta que a falta de intimação pessoal para os leilões não gera nulidade, pois o autor teve ciência inequívoca das datas, conforme jurisprudência do STJ. Além disso, sustenta a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, conforme a Lei nº 13.465/2017. Requereu, portanto, a revogação da liminar, a improcedência da ação e a condenação do autor às custas processuais. Na petição de ID n° 122581131, a parte promovente informou que concorda com o julgamento antecipado da lide, e requereu a decretação da revelia da empresa Mega Leilões devido à ausência de defesa apresentada. Decisão de ID nº 122581132, proferida em sede de agravo de instrumento, concedeu a medida liminar postulada pelos requerentes. Decisão de ID nº 122581142 decretou a revelia da empresa Mega Leilões - Gestor Judicial - TGBFC Intermediação de Ativos Ltda, sem aplicar os efeitos do art. 344 do CPC, e anunciou o julgamento antecipado da lide. São os relatórios. Fundamento e decido. 2 FUNDAMENTAÇÃO 2.1 DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO O artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil dispõe que o juiz poderá julgar antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas. Outrossim, é pacificado que o ordenamento jurídico, em consonância com o dever constitucional de motivação dos atos judiciais (art. 93, inciso IX, da Constituição Federal), adota o princípio da persuasão racional, segundo o qual o juiz, ao proferir sua decisão, dispõe de liberdade para formar seu convencimento, fundamentando-o nos elementos probatórios e nas alegações das partes. No mesmo sentido, o artigo 370 do Código de Processo Civil atribui ao juiz a prerrogativa de determinar, de ofício ou a requerimento das partes, as provas que julgar necessárias à instrução do feito, podendo indeferir, de forma fundamentada, aquelas que considerar desnecessárias ou meramente protelatórias. Dessa forma, ao juiz incumbe a análise da conveniência e necessidade da produção probatória, considerando sua relevância para a adequada formação do convencimento. Assim, é prerrogativa do magistrado decidir quais provas são imprescindíveis para o esclarecimento da lide e quais se mostram desnecessárias para o deslinde da controvérsia. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE NÃO AVISADO PREVIAMENTE ÀS PARTES. SUFICIÊNCIA DE PROVAS DOCUMENTAIS RECONHECIDA NA ORIGEM. CONTROVÉRSIA UNICAMENTE DE DIREITO. PROVA TESTEMUNHAL. DESNECESSIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO OCORRÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL OPERADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS, COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. QUESTÃO SOLUCIONADA À LUZ DO CONTRATO E DAS PROVAS CONSTANTES DOS AUTOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Independentemente de aviso prévio às partes, o julgamento antecipado da lide poderá ocorrer quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência, tal como a prova testemunhal, haja vista a suficiência de provas documentais aptas à exata comprovação do direito discutido em juízo. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.799.285/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 9/12/2019.) Em face do exposto, nos termos do artigo 355 do Código de Processo Civil, entendo ser cabível o julgamento antecipado do mérito, uma vez que as provas documentais constantes nos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia. 2.2 PRELIMINARMENTE 2.2.1 IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA Em sua contestação, o réu, Banco Bradesco S/A, impugnou a concessão da gratuidade judiciária à parte autora, porém, não apresentou qualquer prova a respeito da situação econômico-financeira desta, tampouco demonstrou que o pagamento das custas processuais não prejudicaria seu sustento, ônus que lhe competia. Nesse sentido: APELAÇÃO. IMPUGNAÇÃO. JUSTIÇA GRATUITA. SENTENÇA QUE REVOGOU OS BENEFÍCIOS. Irresignação. Acolhimento. O ônus de provar a substancial alteração das possibilidades econômicas do beneficiário da justiça gratuita compete aos impugnantes, para que a benesse seja revogada. No entanto, estes não lograram êxito em cumprir com o ônus probatório. Sentença reformada. Recurso provido (TJSP, APL 00066167220148260269). Assim, não havendo provas da capacidade financeira da autora que permitam o cumprimento da obrigação de pagamento das despesas processuais sem prejuízo, indefiro a impugnação e mantenho a concessão do benefício. 2.2.2 ILEGITIMIDADE PASSIVA - CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA 1ª ZONA O réu, 1º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza/CE, em sua contestação, argumentou preliminarmente a ilegitimidade passiva, alegando que as notificações foram realizadas por diligências dos Cartórios Morais Correia (Fortaleza/CE) e Leal (Eusébio/CE). Em relação à comunicação do leilão extrajudicial, o réu afirmou que a responsabilidade era do Banco. A alegação de ilegitimidade passiva é matéria de ordem pública, sendo passível de ser reconhecida em qualquer grau de jurisdição, conforme estabelece o artigo 485, § 3º, do Código de Processo Civil (CPC). Conforme a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), os serviços de registros públicos, cartorários e notariais não possuem personalidade jurídica, o que implica que a responsabilidade pelos atos praticados no âmbito desses serviços recai sobre o titular do cartório e não sobre a serventia em si. (STJ, AgInt no REsp 1.441.464/PR, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe 28/09/2017). Portanto, o fato de os cartórios possuírem CNPJ não confere a eles personalidade jurídica que os autorize a figurar no polo ativo ou passivo de ações judiciais. As responsabilidades decorrentes de sua atividade devem ser atribuídas aos titulares dos cartórios, conforme decisão do STJ (REsp 1.834.431/RN, Rel. Min. Gurgel de Faria, DJe 22/10/2020). Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará tem esse seguido o entendimento, conforme demonstrado no seguinte julgado: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CARTÓRIO DE OFÍCIO DE NOTAS E REGISTROS. AUSÊNCIA DE PERSONALIDADE JURÍDICA. PRECEDENTES STJ E STF. RECURSO PREJUDICADO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. 1. Trata-se de apelação cível interposta por Xavier Cruz & Cia Ltda objurgando a sentença de fls. 85/88 proferida pelo juízo da 1ª Vara de Registros Públicos, que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c reparação de danos n° 0218401-23.2020.8.06.0001 proposta em face do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona, Fortaleza/CE, julgou improcedentes os pedidos autorais. 2. No feito em epígrafe, apesar do juízo de origem, às fls. 46/47, ter discorrido que o promovido não poderia figurar no polo passivo da ação, não foi realizada nenhuma determinação para fins de correção do defeito processual. De fato, já proferiu a Corte Cidadã que: "É entendimento do STJ que os serviços de registros públicos, cartorários e notariais não detêm personalidade jurídica, de modo que quem responde pelos atos decorrentes dos serviços notariais é o titular do cartório. Assim, o tabelionato não possui legitimidade para figurar como polo passivo da presente demanda." (STJ, AgInt no AREsp 1036393/SP, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNESMAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, Julgado em 24/06/2019, DJe 27/06/2019) 3. De toda sorte, sabe-se que a ilegitimidade passiva, na condição de matéria de ordem pública, é possível de ser conhecida a qualquer tempo e grau de jurisdição, estando imune à preclusão. Logo, ainda que anteriormente enfrentada pelo magistrado, uma vez constatado qualquer vício relativo ao tema, é viável seu reexame. 4. Tal como discorreu a douta Procuradoria Geral de Justiça em seu parecer, "...como houve o reconhecimento por parte do magistrado a quo da ilegitimidade passiva do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona e nenhuma providência foi tomada a posteriori, entendo que a medida que se impõe, inclusive por se tratar de matéria de ordem pública, é a extinção do feito, sem resolução do mérito." 5. Recurso prejudicado. Sentença reformada de ofício. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível nº. 0218401-23.2020.8.06.0001, ACORDAM os Desembargadores membros da 4ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em reformar a sentença de ofício, restando prejudicado o recurso apelatório, nos termos do voto do Eminente Relator, parte integrante deste. Fortaleza. DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Relator RELATÓRIO. (Apelação Cível - 0218401-23.2020.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 15/10/2024, data da publicação: 16/10/2024, g. n.) No caso em análise, o Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona não possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente ação, que versa sobre supostas irregularidades nos serviços notariais ou registrais, uma vez que a responsabilidade recai sobre o titular da serventia no período em que os atos foram praticados. Portanto, reconheço a ilegitimidade passiva do referido réu, devendo a ação ser extinta sem resolução do mérito em relação a ele, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil. 2.2.3 FALTA DE INTERESSE DE AGIR Em sua contestação, o réu, Banco Bradesco S/A, argumenta que o autor não possui interesse de agir. Contudo, no caso presente, a autora demonstra interesse de agir, pois busca a intervenção judicial para tutelar um direito alegadamente violado, utilizando a via processual adequada. Ademais, a Constituição Federal garante o direito de ação a todos, conforme o art. 5º, XXXV, que dispõe: "a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito." Dessa forma, rejeito a preliminar de falta de interesse de agir suscitada pelo réu. 2.3 DA INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR É importante destacar que, tratando-se de contrato com garantia de alienação fiduciária de bem imóvel, em caso de inadimplemento do devedor, deve-se aplicar a Lei nº 9.514/97, norma específica para a matéria, e não as disposições do Código Civil ou do Código de Defesa do Consumidor (Tema 1095). Veja-se: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido. (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.) 2.4 MÉRITO 2.4.1 AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE EM EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL - PROCESSO N° 0208582-57.2023.8.06.0001 Os pontos controvertidos da demanda envolvem a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade realizado pelo Banco Bradesco, especialmente no que se refere à validade das notificações ao autor, conforme os ditames da Lei nº 9.514/1997. O autor argumenta que as intimações foram inadequadas, uma vez que, após duas tentativas frustradas de intimação pessoal, a notificação deveria ter ocorrido por hora certa, conforme o disposto no § 3º-A do art. 26 da Lei nº 9.514/97, e não por edital. Segundo o autor, a notificação por edital comprometeria a validade do processo e do leilão subsequente. Em razão disso, solicita a nulidade do procedimento e a extinção da ação executiva. Por sua vez, o banco defende a regularidade das notificações por edital, alegando que o autor foi adequadamente informado sobre os leilões e não exerceu seu direito de preferência. Com isso, requer a improcedência da ação. Nesse contexto, a distribuição do ônus da prova será realizada de forma equitativa, conforme o artigo 373 do Código de Processo Civil. Caberá ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, enquanto ao réu incumbe provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos desse direito. Cumpre observar que, nos contratos de financiamento de bem imóvel com garantia de alienação fiduciária, o devedor somente terá a condição efetiva de proprietário após a quitação integral da dívida. Havendo inadimplemento por parte do adquirente, a legislação especial conferiu ao credor fiduciário a possibilidade de satisfazer seu crédito com o bem dado em garantia. DA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR E DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR: Alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel de bem imóvel (art. 22 da Lei 9.514/1997). Com o pagamento integral da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel (art. 25 da Lei 9.514/1997). Por outro lado, caso a dívida não seja paga, total ou parcialmente, e o devedor fiduciante seja constituído em mora, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, após o cumprimento das providências legais. Dentre elas, destaca-se a necessidade de prévia notificação pessoal do devedor ou de seu representante legal para purgação da mora, a fim de retomar o contrato, sob pena de, não havendo o pagamento, o credor fiduciário adquirir o direito de averbar na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em seu favor, sem prejuízo da promoção de leilão público para a alienação do bem (arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997). Por se tratar de uma forma excepcional de cobrança, a execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997 só poderá ser efetivada mediante o cumprimento estrito de todos os requisitos legais. Ou seja, o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel deve observar regras como a intimação pessoal do devedor para purgação da mora. No caso em análise, os requerentes celebraram com a requerida instrumento particular de financiamento para aquisição de imóvel, venda e compra e constituição de alienação fiduciária, conforme ID n° 118062529-118062542 e 118062221-118062224. É incontroverso o descumprimento, por parte dos requerentes, da obrigação de pagamento das parcelas mensais, uma vez que alegam que, em razão de dificuldades financeiras agravadas pela crise econômica decorrente da pandemia de COVID-19, deixaram de adimplir com as parcelas do financiamento. Conforme consta na matrícula do imóvel em discussão, nº 85.977, registrada no Registro de Imóveis da 1ª Zona da comarca de Fortaleza (Av-06/85.977), os devedores fiduciários, ora autores, não foram localizados para intimação, estando em endereço desconhecido (ID n° 118062527). Em conformidade com a certidão de notificação expedida pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza, registrada sob o ID nº 118061516, foram realizadas tentativas de notificação dos promoventes nas seguintes datas: 04/05/2022, 05/05/2022, 09/05/2022, 21/07/2022, 25/07/2022 e 05/08/2022. É importante destacar que, em relação à última tentativa, realizada em 05/08/2022, no endereço do imóvel em questão, registrou-se que o oficial foi atendido por uma funcionária do condomínio, a qual informou que os requerentes haviam se mudado para o município de Eusébio. Diante dessa informação, este deixou de efetuar a notificação, concluindo que os requerentes se encontravam em local desconhecido e incerto. Em seguida, consta que em decorrência do fato de os devedores fiduciários estarem em local desconhecido, foi realizada a notificação por edital, publicada nos dias 21/10/2022, 22/10/2022, 23/10/2022 e 24/10/2022, no Jornal O Estado, cujas cópias foram anexadas em ID n° 118061522. Decorrido o prazo da notificação por edital, e não havendo purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis certificou o fato na data de 30/12/2022, e procedeu à averbação na matrícula do imóvel (Av-08/85.977), consolidando a propriedade em nome do credor fiduciário, ora réu (ID n° 118062527). No presente caso, o oficial intimador, após realizar três diligências (em 21/07/2022, 25/07/2022 e 05/08/2022) no endereço indicado no contrato, qual seja, Av. Eng. Leal Lima Verde, 806 - Messejana, neste município, certificou que os devedores não foram encontrados no imóvel, e que haviam alterado o endereço, o que autoriza, portanto, a presunção de que se encontravam em local ignorado, conforme o § 4º-B do art. 26 da Lei 9.541/97 (ID nº 118061516). Considerando que foi constatado que os notificados não residiam mais no endereço indicado para a diligência, não havia justificativa para o oficial do cartório retornar ao local, inclusive para promover a citação por hora certa, nos termos do § 3º-A do art. 26 da Lei 9.541/97, uma vez que não encontraria nem os notificados, nem seus familiares ou vizinhos, para dar cumprimento à diligência. Assim, a tese sustentada pelos autores carece de respaldo. De igual modo, a aplicação do §3º-B do art. 26 da Lei 9.541/97, que permite a notificação dos devedores na pessoa do porteiro do condomínio edilício, logicamente parte do pressuposto que aquele local é, de fato, o domicílio ou residência dos devedores, não sendo razoável admitir que um porteiro de um condomínio onde os notificados sequer residem receba validamente uma notificação por eles. Somado a isso, ressalta-se que cabia aos autores, na qualidade de devedores fiduciários, informar ao réu, credor fiduciário, sobre a alteração de seu domicílio, conforme prevê o § 4º-A do art. 26 da Lei 9.541/97, obrigação que não foi cumprida por eles. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL - LEI N. 9.514/1997 - NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA NO ENDEREÇO CONTRATUAL - DEVEDOR QUE NÃO ATUALIZOU O ENDEREÇO - NOTIFICAÇÃO POR EDITAL - VALIDADE - AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO BANCO FIDUCIÁRIO - REGULARIDADE - NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DO LEILÃO - NULIDADE DO PROCEDIMENTO DEMONSTRADA - NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DO TERCEIRO, ADQUIRENTE DE BOA-FÉ -RESOLUÇÃO EM PERDAS E DANOS - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. Incumbe ao devedor fiduciário manter o endereço atualizado junto à instituição financeira, portanto é válida a notificação para a purgação da mora, em caso de inadimplemento, via Cartório de Registro de Imóvel no endereço conhecido e, caso frustrada, a posterior notificação por edital. Se o devedor não purga a mora no prazo, consolida-se a propriedade do imóvel em favor do banco credor fiduciário. Há que se reputar nulo o leilão extrajudicial com relação aos devedores fiduciários em razão da ausência de notificação pessoal acerca da realização dos leilões, ainda que realizados antes da entrada em vigor da LEI Nº 13.465/2017, que introduziu o § 2 -A e B na LEI Nº 9.514/97, conforme o entendimento jurisprudencial dominante à época. Diante da constatação de que o imóvel foi adquirido em leilão considerado nulo com relação aos devedores por terceiros de boa-fé, é recomendável a conversão dos direitos dos autores em perdas e danos. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0035770-89.2016.8.11.0041, Relator: NÃO INFORMADO, Data de Julgamento: 20/03/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2024, g. n.) Na forma do §4º do art. 26 da Lei 9.541/97, proceder-se-á à notificação do fiduciante pela via editalícia, exigindo o dispositivo legal que se faça publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. No presente caso, após a devida notificação por edital, publicada no Jornal O Estado nos dias 21/10/2022, 22/10/2022, 23/10/2022 e 24/10/2022, com as respectivas cópias anexadas no ID nº 118061522, e transcorrido o prazo legal para purgação da mora, contado a partir da data da última publicação do edital, foi certificado o fato em 30/12/2022. Em seguida, procedeu-se à averbação na matrícula do imóvel, consolidando a propriedade em nome do credor fiduciário (ID nº 118062527). Diante disso, considero válida a notificação editalícia e a respectiva consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, uma vez que foram atendidos os requisitos previstos nos §§ 4º e 7º do art. 26 da Lei 9.541/97. DA INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL: No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial é imprescindível, mesmo que este tenha sido previamente intimado para purgar a mora, evidenciando que se tratam de atos distintos, realizados em momentos distintos. O artigo 27, § 2º-A, da Lei 9.514/97, dispõe que: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (...) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (...) Sobre o tema, a jurisprudência pátria é pacífica ao reconhecer a necessidade da notificação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, mesmo que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Isso se justifica pelo fato de que, após a consolidação da propriedade em favor do credor, o devedor mantém o direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da alienação fiduciária, conforme assegurado no § 2° - B do art. 27 da Lei 9.514/97. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça também considera que não há razão para nulidade do leilão quando é demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca da data do leilão, veja-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO. 1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. 1.1. Ao mesmo tempo, "a Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019). 2. No caso dos autos, revela-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que se pronuncie, com base nos elementos fáticos e nas provas dos autos, se houve, ou não, ciência inequívoca dos recorrentes a respeito da data do leilão. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.505.040/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997. MORA PURGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO. 1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei. 2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada. 3. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes. 4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos. (STJ - REsp n. 1.942.898/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 23/8/2023, DJe de 13/9/2023, g. n.) No caso, o autor afirma que não foi notificado acerca da realização dos leilões do imóvel para purgação da mora e para a notificação de quitação. O réu, por sua vez, sustenta que o autor foi devidamente intimado sobre as datas dos leilões e que, ao ajuizar a presente ação, demonstrou ter ciência inequívoca das referidas datas. A análise dos autos revela que o primeiro leilão do imóvel ocorreu em 01/01/2023 e o segundo em 03/03/2023. A parte promovida enviou correspondência ao autor informando as datas dos leilões, conforme recibo de envio datado de 23/02/2023 (ID nº 118061828), sem, contudo, apresentar comprovação de que a correspondência foi recebida pelo destinatário. Entretanto, verifica-se que, antes mesmo do ajuizamento da ação, em 10/02/2023, o autor já tinha ciência da realização dos leilões, conforme relatado na petição inicial e corroborado por um recorte da tela de anúncio do leilão em site, também anexado à inicial. Dessa forma, ficou comprovada de maneira inequívoca a ciência do autor sobre as datas dos leilões, o que desconstitui a alegação de nulidade dos atos praticados. Em vista disso, não subsiste qualquer fundamento para questionar a validade dos leilões realizados, o que, por conseguinte, implica na improcedência da ação. 2.4.2 AÇÃO DE INTERDITO PROIBITÓRIO COM PEDIDO DE LIMINAR - PROCESSO N° 0211706-48.2023.8.06.0001 Os pontos controvertidos da demanda dizem respeito à regularidade do procedimento de consolidação da propriedade realizado pelo Banco Bradesco, conforme os preceitos da Lei nº 9.514/1997; à legitimidade da posse dos autores; e à existência e à comprovação do justo receio de turbação ou esbulho iminente. O autor sustenta que, apesar da consolidação da propriedade em favor do banco, ele ainda estaria na posse do bem e teria sido surpreendido pela violação do imóvel por pessoas desconhecidas, o que gerou um justo receio de turbação ou esbulho iminente, fundamentando o presente pedido. Em contrapartida, o réu, Banco Bradesco, argumenta que a consolidação da propriedade foi realizada de acordo com os requisitos legais, desconstituindo a posse dos autores. Nesse contexto, a distribuição do ônus da prova será realizada de forma equitativa, conforme o artigo 373 do Código de Processo Civil. Assim, cabe ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito, enquanto ao réu compete demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos desse direito. Cumpre salientar, a fim de evitar redundâncias desnecessárias, que, no contexto da ação anulatória de consolidação de propriedade (processo nº 0208582-57.2023.8.06.0001), acima analisada, foi reconhecida a regularidade da consolidação da propriedade realizada pelo credor fiduciário, bem como a validade dos leilões promovidos. Partindo dessa premissa, ou seja, da regularidade do procedimento de consolidação e da legitimidade dos atos executivos subsequentes, passo à análise do pedido de concessão do mandado proibitório. DO INTERDITO PROIBITÓRIO O interdito proibitório, conforme disposto no artigo 567 do Código de Processo Civil, é um remédio processual de natureza preventiva, com o objetivo de impedir a turbação ou o esbulho da posse, diante do justo receio de que tais atos possam ocorrer: Art. 567. O possuidor direto ou indireto que tenha justo receio de ser molestado na posse poderá requerer ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório em que se comine ao réu determinada pena pecuniária caso transgrida o preceito. Para que o mandado proibitório seja concedido, é necessário que se preencham os seguintes requisitos, conforme ensina a doutrina: a) receio; b) que esse receio seja justo; c) que o receio possa causar moléstia; e d) que exista iminência de ação injusta por parte do réu. (Comentários ao Código de Processo Civil, Nelson Nery e Rosa Maria de Andrade Nery, 2015, p. 1397). Entretanto, no caso em análise, não se verificam ao menos dois desses requisitos essenciais: o receio justo e a iminência da ação injusta por parte do réu. Após a consolidação da propriedade do bem em favor do credor fiduciário, o imóvel foi ofertado em leilão, mas não se tem notícias de que houve a efetiva alienação do bem até o momento. Dessa forma, a posse do autor, anteriormente legítima, tornou-se precária e, portanto, ilegítima, uma vez que a autora não tem mais um título jurídico que sustente sua posse do imóvel. A posse precária, conforme explica a doutrina, ocorre quando o possuidor, inicialmente legítimo, retém o bem indevidamente após o término da relação jurídica que lhe conferia o direito à posse. A posse precária, segundo a doutrina, é aquela que "resulta do abuso de confiança do possuidor que indevidamente retém a coisa além do prazo avençado para o término da relação jurídica de direito real ou obrigacional que originou a posse. Inicialmente, o precarista era qualificado como titular de uma posse direita e justa, obtida através de negócio jurídico celebrado com o proprietário ou possuidor, conduzindo-se licitamente perante a coisa. Todavia, unilateralmente delibera por manter o bem em seu poder, além do prazo normal de devolução, praticando verdadeira apropriação indébita. " (Curso de Direito Civil: direitos reais, vol. 5. Farias, Cristiano Chaves; Rosenvald, Nelson. 12. ed. rev. ampl. e atual. - Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, p. 138). No presente caso, o autor detinha a posse legítima do imóvel, amparada por alienação fiduciária, mas, com o inadimplemento do contrato e a subsequente consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, a posse do autor tornou-se ilegítima, uma vez que não mais se baseia em título que a legitime. No artigo 30 da Lei 9.514/1997, é previsto o direito do fiduciário, cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel em leilão extrajudicial, de reintegração na posse. A reintegração de posse, como sabido, visa restaurar a posse ao legítimo proprietário do bem. Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. Portanto, a posse do autor, embora inicialmente legítima, tornou-se precária com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. Ademais, embora a autora tenha juntado aos autos um boletim de ocorrência registrado virtualmente em 23/02/2023, no qual relata ter sido surpreendida por indivíduos tentando substituir a fechadura da porta do imóvel (ID nº 122581158), tal alegação não foi corroborada por outros elementos probatórios que a sustentem. Apesar de ter sido facultada a produção de provas, a autora não manifestou interesse em apresentar elementos adicionais que pudessem corroborar sua versão dos fatos, conforme consta no ID nº 122581131. Dessa forma, a autora não se desincumbiu de seu ônus probatório, conforme disposto no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Nesse contexto, não se verifica a presença dos requisitos necessários para a concessão do mandado proibitório, uma vez que não há indícios suficientes que justifiquem a alegada violação da posse da requerente. Em casos similares, a jurisprudência pátria tem reconhecido que, após a consolidação da propriedade, a posse do devedor fiduciante torna-se ilegítima, autorizando, consequentemente, a reintegração de posse ao legítimo proprietário. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO ARREMATANTE. PERMANÊNCIA DO DEVEDOR FIDUCIANTE NA POSSE DO IMÓVEL. PROTEÇÃO POSSESSÓRIA DEFERIDA EM FAVOR DA ARREMATANTE. MANUTENÇÃO. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO INDEVIDA DO BEM. CABIMENTO. 1. Consolidada a propriedade do bem imóvel em nome do arrematante após a realização de leilão extrajudicial, torna-se injusta a posse exercida pelo devedor fiduciante, o que torna cabível o acolhimento do pedido de reintegração de posse, nos termos do artigo 30 da Lei nº 9.514/97. 2. Permanecendo o devedor fiduciante na posse do imóvel, nada obstante a consolidação da propriedade em nome do arrematante, tem-se por cabível o pagamento de indenização pela ocupação indevida do bem, em valor a ser apurado em liquidação de sentença. 3. Recurso de Apelação conhecido e não provido. (Acórdão n.988095, 20140111237503APC, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 14/12/2016, Publicado no DJE: 31/01/2017. Pág.: 232-386, g. n.) CIVIL E PROCESSO CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA PELA OCUPAÇÃO INDEVIDA. POSSE INJUSTA. COMPENSAÇÃO. 1. Mostra-se injusta a posse de imóvel por parte do devedor fiduciante após a consolidação da propriedade do credor fiduciário, por falta de justo título que permita àquele usufruir do bem. 2. Por mais que, in casu, não tenha sido configurada literalmente a hipótese prevista no artigo 37-A da Lei nº 9.514/97, já que não fora o caso de alienação em leilão extrajudicial, não se descura que a mens legis é justamente a de conferir uma justa retribuição ao proprietário pela ocupação irregular do imóvel. Configurada no caso concreto, essa ocupação enseja a condenação do devedor fiduciante a remunerar o credor fiduciário pelo período de posse injusta do bem. Precedente do STJ. 3. Igualmente se mostra devido o ressarcimento dos valores pagos pela Autora a título de aquisição do imóvel, a teor do que estabelece o artigo 53 do CDC. 4. Deve ser utilizado o instituto jurídico da compensação (artigo 369 do CCB) quando as partes são reconhecidamente credoras e devedoras uma da outra. 5. Recurso parcialmente provido. (Acórdão n.819368, 20090111966838APC, Relator: CRUZ MACEDO, Revisor: FERNANDO HABIBE, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/09/2014, Publicado no DJE: 23/10/2014. Pág.: 108, g. n.) Portanto, ausentes os requisitos necessários para a concessão do interdito proibitório, o pedido formulado pela autora não pode ser acolhido. 3 DISPOSITIVO Em face do exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados nas ações: (i) anulatória de consolidação de propriedade em execução extrajudicial de imóvel, referente ao processo nº 0208582-57.2023.8.06.0001, e (ii) de interdito proibitório com pedido de liminar, referente ao processo nº 0211706-48.2023.8.06.0001. Em razão disso, extingo ambos os processos com resolução de mérito, conforme disposto no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Ademais, julgo extinta a ação (i) anulatória de consolidação de propriedade em execução extrajudicial de imóvel, referente ao processo nº 0208582-57.2023.8.06.0001, sem resolução do mérito em relação ao Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona, em razão da ilegitimidade passiva do referido réu, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Consequentemente, condeno a parte requerente, em ambos os processos, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, suspendendo-se a exigibilidade devido à concessão da gratuidade judiciária (art. 98, § 3º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com a baixa definitiva. Expedientes necessários. Fortaleza - CE, data da assinatura digital. RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Juíza de Direito

Documentos

Despacho

•27/02/2025, 20:48

Intimação da Sentença

•05/02/2025, 13:50

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, 220 - Edson Queiroz, Fortaleza - CE, CEP 60811-690 - Fone: (85) 3108-0825 - E-mail: [email protected] Processo n°: 0211706-48.2023.8.06.0001 Apenso: [0208582-57.2023.8.06.0001] Classe: REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) Assunto: [Esbulho / Turbação / Ameaça] Polo ativo: VIVIANE BARBOSA DA COSTA e outros Polo passivo TGBFC INTERMEDIACAO DE ATIVOS LTDA. e outros SENTENÇA Vistos. 1 RELATÓRIOS 1.1 AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE EM EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL - PROCESSO N° 0208582-57.2023.8.06.0001 Trata-se de ação anulatória de consolidação de propriedade em execução extrajudicial de imóvel, com pedido liminar, ajuizada por Viviane Barbosa da Costa Saunders e Hugo Bezold Saunders Neto em face do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona e do Banco Bradesco S/A. Em síntese, o autor alega que, em 28 de maio de 2014, firmou contrato com o Banco Bradesco para a aquisição de um imóvel. Em decorrência de dificuldades financeiras, agravadas pela crise econômica gerada pela pandemia de COVID-19, o autor deixou de adimplir com as parcelas do financiamento, o que resultou na tentativa do banco de consolidar a propriedade do imóvel por meio de procedimento extrajudicial. Afirma que houve tentativas de intimação do autor para o pagamento das parcelas em atraso, mas ele não foi localizado, razão pela qual foi realizada notificação por edital em quatro datas consecutivas. Em 30 de dezembro de 2022, a propriedade foi consolidada em favor do banco. Sustenta que o procedimento adotado pelo Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona foi irregular, pois, após duas tentativas de intimação pessoal frustradas, o oficial de registro deveria ter procedido com a intimação por hora certa, conforme dispõe o § 3º-A do art. 26 da Lei nº 9.514/97, o que não ocorreu. Dessa forma, o autor não tomou ciência do processo de consolidação da propriedade, nem foi devidamente notificado sobre o leilão, que estava marcado para março de 2023. Aponta a ocorrência de nulidade no procedimento em razão da ausência de intimações regulares, o que comprometeria a validade do processo executivo. Em face disso, requer a declaração de nulidade absoluta do referido procedimento, com a consequente extinção da ação executiva e o retorno do processo à etapa imediatamente anterior à consolidação da propriedade. Despacho de ID n° 118061488 deferiu a justiça gratuita à parte autora e determinou a emenda à petição inicial para que a autora informasse se o leilão mencionado na inicial já havia ocorrido. Em caso afirmativo, deveria fornecer a qualificação completa do(a) adquirente e incluí-lo no polo passivo da demanda, no prazo de quinze dias úteis, sob pena de indeferimento da inicial e extinção do processo sem resolução de mérito. Na petição de ID n° 118061493, a autora esclareceu que o leilão mencionado na inicial já havia ocorrido, porém, o imóvel objeto da presente lide não fora arrematado. Informaram ainda que o imóvel fora novamente colocado em leilão, com lances já abertos, e o encerramento estava previsto para 27/04/2023, às 16:42. Diante disso, os requerentes reiteraram os pedidos constantes da exordial em todos os seus termos, por serem de direito. Decisão de ID n° 118061499 indeferiu a pretendida tutela provisória de urgência, recebeu a petição inicial e as emendas, bem como determinou a citação dos réus. O réu, Banco Bradesco S/A, apresentou contestação (ID n° 118061515), argumentando que a demanda é manifestamente improcedente, pois não há elementos que sustentem os pleitos do autor. Em relação ao mérito, defendeu a regularidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, alegando que o imóvel é garantia do contrato e, em caso de inadimplemento, a lei (Lei nº 9.514/97) autoriza as medidas necessárias para assegurar o direito do credor, incluindo a alienação do bem. Destacou que, após várias diligências nos endereços fornecidos pelo autor, este não foi localizado, o que justificou a notificação por edital. O réu também contestou a alegação de que a intimação por hora certa deveria ter sido realizada, esclarecendo que tal medida é válida apenas quando há indícios de ocultação, o que não foi o caso. Enfatizou que a intimação por edital foi realizada conforme a legislação, e o autor foi notificado para purgar a mora, mas não o fez dentro do prazo estipulado, o que levou à consolidação da propriedade. Além disso, afirmou que o autor tinha pleno conhecimento dos leilões designados, conforme demonstrado na inicial, e que o direito de preferência foi viabilizado, mas o autor não o exerceu. O banco também defendeu a regularidade dos leilões públicos, que resultaram na quitação do contrato devido à ausência de licitantes, não havendo mais obrigação do credor em intimar o devedor sobre leilões particulares. Por fim, impugnou a concessão da justiça gratuita ao autor e contestou a inversão do ônus da prova, requerendo, ao final, a improcedência da ação. O réu, 1º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza/CE, apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a ausência de interesse processual e a ilegitimidade ativa. No mérito, alegou que os autores estavam em mora, com prestações vencidas entre 28/11/2020 e 28/04/2022, e que o Banco Bradesco S.A. havia solicitado a intimação dos mesmos para o adimplemento. Relativamente à intimação para consolidação, informou que diligências foram realizadas pelos Cartórios Morais Correia (Fortaleza/CE) e Leal (Eusébio/CE), os quais tentaram intimar os autores em três ocasiões, em horários distintos. Contudo, os vizinhos informaram que os autores haviam se mudado e não sabiam o novo endereço, resultando na certificação de local ignorado, incerto ou inacessível. Quanto à comunicação do leilão extrajudicial, o réu argumentou que a responsabilidade era do Banco, nos termos do artigo 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97, e não do Cartório, que não teria legitimidade passiva para tal alegação. O réu requereu que as preliminares fossem acolhidas, com a extinção do processo por ausência de interesse processual e ilegitimidade passiva, ou, caso não fosse esse o entendimento, que o processo fosse julgado improcedente. Na réplica (ID n° 118061860), a parte autora rebateu os argumentos apresentados na defesa e ratificou os termos da petição inicial. Além disso, manifestou interesse na realização de audiência de instrução para a oitiva de testemunhas. Decisão de ID n° 118061861 anunciou o julgamento antecipado do mérito. Despacho de ID n° 118062192 converteu o julgamento em diligência e facultou às partes a possibilidade de instrução probatória. Na petição de ID n° 118062202, o réu Banco Bradesco S. A. requereu a improcedência da ação. Na petição de ID n° 118062204, o réu 1º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza/CE informou que não possuía mais provas a produzir. Na petição de ID n° 118062206, a parte autora concordou com o julgamento antecipado da lide. Decisão de ID n° 118062215 anunciou o julgamento antecipado do mérito. Passo ao relatório do processo n° 0211706-48.2023.8.06.0001. É o relatório. Fundamento e decido. 1.2 AÇÃO DE INTERDITO PROIBITÓRIO COM PEDIDO DE LIMINAR - PROCESSO N° 0211706-48.2023.8.06.0001 Trata-se de ação de interdito proibitório com pedido de liminar ajuizada por Viviane Barbosa da Costa Saunders e Hugo Bezold Saunders Neto em face do Banco Bradesco S/A e da Mega Leilões - Gestor Judicial - TGBFC Intermediação de Ativos Ltda. Em síntese, o autor relata que, em 28 de maio de 2014, firmou contrato com a primeira requerida (Banco Bradesco) para a aquisição de um imóvel. Contudo, devido à grave crise econômica decorrente da pandemia do coronavírus, os autores não lograram adimplir com as prestações do financiamento. Em razão disso, o banco iniciou o processo de consolidação extrajudicial da propriedade, conforme previsto na Lei nº 9.514/97. Alega que, embora tenha havido tentativas de notificação, estas foram realizadas sem sucesso, pois os autores não foram encontrados no imóvel, motivo pelo qual a notificação foi efetivada por edital. A consolidação da propriedade foi formalizada em 30 de dezembro de 2022, conforme registrado na averbação da matrícula do imóvel, e um leilão foi agendado para o dia 1º de março de 2023. No entanto, os autores afirmam que o procedimento de consolidação foi viciado, pois o oficial de justiça não observou as etapas legais obrigatórias, como a intimação de vizinhos, conforme disposto no § 3º-A do art. 26 da Lei nº 9.514/97. Caso tal procedimento tivesse sido seguido, os autores teriam sido devidamente notificados e teriam tido a oportunidade de quitar as parcelas em atraso. Ademais, alegam que nunca foram informados sobre a realização do leilão e tomaram ciência da venda do imóvel apenas ao perceberem que ele estava anunciado no site OLX. Sustentam que, em 24 de fevereiro de 2023, foram surpreendidos por pessoas que, se apresentando como compradores, violaram o imóvel, substituindo a fechadura, o que resultou no registro de um boletim de ocorrência. Diante desse fato, ajuizaram uma ação anulatória da consolidação da propriedade. Por fim, os autores pleiteiam, com urgência, a concessão de liminar para impedir a invasão do imóvel e garantir a posse do bem, e, ao final, a confirmação da medida liminar, com a manutenção da posse do imóvel em favor dos autores. Decisão de ID nº 122577546 indeferiu o pedido de liminar e determinou a remessa dos autos à distribuição para a 31ª Vara Cível, em razão da existência da ação anulatória de consolidação de propriedade nº 0208582-57.2023.8.06.0001, para que os atos processuais subsequentes sejam realizados naquele juízo. Despacho de ID n° 122580227 deferiu a justiça gratuita aos autores, e determinou a emenda à petição inicial para que a autora informasse se o leilão mencionado na inicial já havia ocorrido. Em caso afirmativo, deveria fornecer a qualificação completa do(a) adquirente e incluí-lo no polo passivo da demanda, no prazo de quinze dias úteis, sob pena de indeferimento da inicial e extinção do processo sem resolução de mérito. Na petição de ID n° 122580232, a autora esclareceu que o leilão mencionado na inicial já havia ocorrido, porém, o imóvel objeto da presente lide não fora arrematado. Informaram ainda que o imóvel fora novamente colocado em leilão, com lances já abertos, e o encerramento estava previsto para 27/04/2023, às 16:42. Diante disso, os requerentes reiteraram os pedidos constantes da exordial em todos os seus termos, por serem de direito. Decisão de ID n° 122580235 indeferiu a pretendida tutela provisória de urgência, recebeu a petição inicial e as emendas, bem como determinou a citação dos réus. Decisão de ID nº 122580243, proferida em sede de agravo de instrumento, acolheu o pedido de antecipação da tutela recursal, concedendo a medida liminar nos autos da ação de interdito proibitório (processo nº 0211706-48.2023.8.06.0001), com a finalidade de assegurar a permanência dos agravantes na posse do imóvel até ulterior deliberação do juízo competente. O réu, Banco Bradesco S/A, apresentou contestação (ID n° 122580262), argumentando que o imóvel em questão é garantia do contrato firmado, e que, em razão da inadimplência do autor, o banco seguiu o procedimento legal previsto na Lei nº 9.514/97 para consolidar a propriedade do bem. Esclareceu que, após diversas tentativas de notificação nos endereços fornecidos pelo autor, não foi possível localizá-lo, o que justificou a publicação da notificação por edital. Defendeu que, ao contrário do alegado pelo autor, não havia elementos que autorizassem a intimação por hora certa, pois esta só se aplica quando há indícios de ocultação. Reforçou a legalidade do procedimento de notificação e a presunção de veracidade dos atos notariais, com base na fé pública conferida a esses atos. Ressaltou que, conforme o disposto na Lei nº 9.514/97, o autor foi notificado para purgar a mora, mas não o fez dentro do prazo, o que possibilitou a consolidação da propriedade em favor do banco. Além disso, afirmou que o autor teve conhecimento das datas dos leilões e que não demonstrou interesse em exercer seu direito de preferência na arrematação do bem, o que corrobora a regularidade do procedimento executório. Requereu, portanto, que a ação seja julgada improcedente. Na réplica (ID n° 122580268), a parte autora rebateu os argumentos apresentados na defesa e ratificou os termos da petição inicial. Além disso, manifestou interesse na realização de audiência de instrução para a oitiva de testemunhas. Despacho de ID n° 122580272 facultou às partes a instrução probatória. Na petição de ID nº 122581127, o réu, Banco Bradesco, argumenta que a falta de intimação pessoal para os leilões não gera nulidade, pois o autor teve ciência inequívoca das datas, conforme jurisprudência do STJ. Além disso, sustenta a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, conforme a Lei nº 13.465/2017. Requereu, portanto, a revogação da liminar, a improcedência da ação e a condenação do autor às custas processuais. Na petição de ID n° 122581131, a parte promovente informou que concorda com o julgamento antecipado da lide, e requereu a decretação da revelia da empresa Mega Leilões devido à ausência de defesa apresentada. Decisão de ID nº 122581132, proferida em sede de agravo de instrumento, concedeu a medida liminar postulada pelos requerentes. Decisão de ID nº 122581142 decretou a revelia da empresa Mega Leilões - Gestor Judicial - TGBFC Intermediação de Ativos Ltda, sem aplicar os efeitos do art. 344 do CPC, e anunciou o julgamento antecipado da lide. São os relatórios. Fundamento e decido. 2 FUNDAMENTAÇÃO 2.1 DO JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO O artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil dispõe que o juiz poderá julgar antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas. Outrossim, é pacificado que o ordenamento jurídico, em consonância com o dever constitucional de motivação dos atos judiciais (art. 93, inciso IX, da Constituição Federal), adota o princípio da persuasão racional, segundo o qual o juiz, ao proferir sua decisão, dispõe de liberdade para formar seu convencimento, fundamentando-o nos elementos probatórios e nas alegações das partes. No mesmo sentido, o artigo 370 do Código de Processo Civil atribui ao juiz a prerrogativa de determinar, de ofício ou a requerimento das partes, as provas que julgar necessárias à instrução do feito, podendo indeferir, de forma fundamentada, aquelas que considerar desnecessárias ou meramente protelatórias. Dessa forma, ao juiz incumbe a análise da conveniência e necessidade da produção probatória, considerando sua relevância para a adequada formação do convencimento. Assim, é prerrogativa do magistrado decidir quais provas são imprescindíveis para o esclarecimento da lide e quais se mostram desnecessárias para o deslinde da controvérsia. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE NÃO AVISADO PREVIAMENTE ÀS PARTES. SUFICIÊNCIA DE PROVAS DOCUMENTAIS RECONHECIDA NA ORIGEM. CONTROVÉRSIA UNICAMENTE DE DIREITO. PROVA TESTEMUNHAL. DESNECESSIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO OCORRÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL OPERADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS, COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. QUESTÃO SOLUCIONADA À LUZ DO CONTRATO E DAS PROVAS CONSTANTES DOS AUTOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Independentemente de aviso prévio às partes, o julgamento antecipado da lide poderá ocorrer quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência, tal como a prova testemunhal, haja vista a suficiência de provas documentais aptas à exata comprovação do direito discutido em juízo. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.799.285/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 9/12/2019.) Em face do exposto, nos termos do artigo 355 do Código de Processo Civil, entendo ser cabível o julgamento antecipado do mérito, uma vez que as provas documentais constantes nos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia. 2.2 PRELIMINARMENTE 2.2.1 IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA Em sua contestação, o réu, Banco Bradesco S/A, impugnou a concessão da gratuidade judiciária à parte autora, porém, não apresentou qualquer prova a respeito da situação econômico-financeira desta, tampouco demonstrou que o pagamento das custas processuais não prejudicaria seu sustento, ônus que lhe competia. Nesse sentido: APELAÇÃO. IMPUGNAÇÃO. JUSTIÇA GRATUITA. SENTENÇA QUE REVOGOU OS BENEFÍCIOS. Irresignação. Acolhimento. O ônus de provar a substancial alteração das possibilidades econômicas do beneficiário da justiça gratuita compete aos impugnantes, para que a benesse seja revogada. No entanto, estes não lograram êxito em cumprir com o ônus probatório. Sentença reformada. Recurso provido (TJSP, APL 00066167220148260269). Assim, não havendo provas da capacidade financeira da autora que permitam o cumprimento da obrigação de pagamento das despesas processuais sem prejuízo, indefiro a impugnação e mantenho a concessão do benefício. 2.2.2 ILEGITIMIDADE PASSIVA - CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA 1ª ZONA O réu, 1º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza/CE, em sua contestação, argumentou preliminarmente a ilegitimidade passiva, alegando que as notificações foram realizadas por diligências dos Cartórios Morais Correia (Fortaleza/CE) e Leal (Eusébio/CE). Em relação à comunicação do leilão extrajudicial, o réu afirmou que a responsabilidade era do Banco. A alegação de ilegitimidade passiva é matéria de ordem pública, sendo passível de ser reconhecida em qualquer grau de jurisdição, conforme estabelece o artigo 485, § 3º, do Código de Processo Civil (CPC). Conforme a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), os serviços de registros públicos, cartorários e notariais não possuem personalidade jurídica, o que implica que a responsabilidade pelos atos praticados no âmbito desses serviços recai sobre o titular do cartório e não sobre a serventia em si. (STJ, AgInt no REsp 1.441.464/PR, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe 28/09/2017). Portanto, o fato de os cartórios possuírem CNPJ não confere a eles personalidade jurídica que os autorize a figurar no polo ativo ou passivo de ações judiciais. As responsabilidades decorrentes de sua atividade devem ser atribuídas aos titulares dos cartórios, conforme decisão do STJ (REsp 1.834.431/RN, Rel. Min. Gurgel de Faria, DJe 22/10/2020). Nesse sentido, o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará tem esse seguido o entendimento, conforme demonstrado no seguinte julgado: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CARTÓRIO DE OFÍCIO DE NOTAS E REGISTROS. AUSÊNCIA DE PERSONALIDADE JURÍDICA. PRECEDENTES STJ E STF. RECURSO PREJUDICADO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. 1. Trata-se de apelação cível interposta por Xavier Cruz & Cia Ltda objurgando a sentença de fls. 85/88 proferida pelo juízo da 1ª Vara de Registros Públicos, que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c reparação de danos n° 0218401-23.2020.8.06.0001 proposta em face do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona, Fortaleza/CE, julgou improcedentes os pedidos autorais. 2. No feito em epígrafe, apesar do juízo de origem, às fls. 46/47, ter discorrido que o promovido não poderia figurar no polo passivo da ação, não foi realizada nenhuma determinação para fins de correção do defeito processual. De fato, já proferiu a Corte Cidadã que: "É entendimento do STJ que os serviços de registros públicos, cartorários e notariais não detêm personalidade jurídica, de modo que quem responde pelos atos decorrentes dos serviços notariais é o titular do cartório. Assim, o tabelionato não possui legitimidade para figurar como polo passivo da presente demanda." (STJ, AgInt no AREsp 1036393/SP, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNESMAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, Julgado em 24/06/2019, DJe 27/06/2019) 3. De toda sorte, sabe-se que a ilegitimidade passiva, na condição de matéria de ordem pública, é possível de ser conhecida a qualquer tempo e grau de jurisdição, estando imune à preclusão. Logo, ainda que anteriormente enfrentada pelo magistrado, uma vez constatado qualquer vício relativo ao tema, é viável seu reexame. 4. Tal como discorreu a douta Procuradoria Geral de Justiça em seu parecer, "...como houve o reconhecimento por parte do magistrado a quo da ilegitimidade passiva do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Zona e nenhuma providência foi tomada a posteriori, entendo que a medida que se impõe, inclusive por se tratar de matéria de ordem pública, é a extinção do feito, sem resolução do mérito." 5. Recurso prejudicado. Sentença reformada de ofício. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível nº. 0218401-23.2020.8.06.0001, ACORDAM os Desembargadores membros da 4ª Câmara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em reformar a sentença de ofício, restando prejudicado o recurso apelatório, nos termos do voto do Eminente Relator, parte integrante deste. Fortaleza. DESEMBARGADOR JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Relator RELATÓRIO. (Apelação Cível - 0218401-23.2020.8.06.0001, Rel. Desembargador(a) JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, 4ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 15/10/2024, data da publicação: 16/10/2024, g. n.) No caso em análise, o Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona não possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente ação, que versa sobre supostas irregularidades nos serviços notariais ou registrais, uma vez que a responsabilidade recai sobre o titular da serventia no período em que os atos foram praticados. Portanto, reconheço a ilegitimidade passiva do referido réu, devendo a ação ser extinta sem resolução do mérito em relação a ele, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil. 2.2.3 FALTA DE INTERESSE DE AGIR Em sua contestação, o réu, Banco Bradesco S/A, argumenta que o autor não possui interesse de agir. Contudo, no caso presente, a autora demonstra interesse de agir, pois busca a intervenção judicial para tutelar um direito alegadamente violado, utilizando a via processual adequada. Ademais, a Constituição Federal garante o direito de ação a todos, conforme o art. 5º, XXXV, que dispõe: "a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito." Dessa forma, rejeito a preliminar de falta de interesse de agir suscitada pelo réu. 2.3 DA INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR É importante destacar que, tratando-se de contrato com garantia de alienação fiduciária de bem imóvel, em caso de inadimplemento do devedor, deve-se aplicar a Lei nº 9.514/97, norma específica para a matéria, e não as disposições do Código Civil ou do Código de Defesa do Consumidor (Tema 1095). Veja-se: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido. (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.) 2.4 MÉRITO 2.4.1 AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE EM EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL - PROCESSO N° 0208582-57.2023.8.06.0001 Os pontos controvertidos da demanda envolvem a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade realizado pelo Banco Bradesco, especialmente no que se refere à validade das notificações ao autor, conforme os ditames da Lei nº 9.514/1997. O autor argumenta que as intimações foram inadequadas, uma vez que, após duas tentativas frustradas de intimação pessoal, a notificação deveria ter ocorrido por hora certa, conforme o disposto no § 3º-A do art. 26 da Lei nº 9.514/97, e não por edital. Segundo o autor, a notificação por edital comprometeria a validade do processo e do leilão subsequente. Em razão disso, solicita a nulidade do procedimento e a extinção da ação executiva. Por sua vez, o banco defende a regularidade das notificações por edital, alegando que o autor foi adequadamente informado sobre os leilões e não exerceu seu direito de preferência. Com isso, requer a improcedência da ação. Nesse contexto, a distribuição do ônus da prova será realizada de forma equitativa, conforme o artigo 373 do Código de Processo Civil. Caberá ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, enquanto ao réu incumbe provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos desse direito. Cumpre observar que, nos contratos de financiamento de bem imóvel com garantia de alienação fiduciária, o devedor somente terá a condição efetiva de proprietário após a quitação integral da dívida. Havendo inadimplemento por parte do adquirente, a legislação especial conferiu ao credor fiduciário a possibilidade de satisfazer seu crédito com o bem dado em garantia. DA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR E DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR: Alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel de bem imóvel (art. 22 da Lei 9.514/1997). Com o pagamento integral da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel (art. 25 da Lei 9.514/1997). Por outro lado, caso a dívida não seja paga, total ou parcialmente, e o devedor fiduciante seja constituído em mora, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, após o cumprimento das providências legais. Dentre elas, destaca-se a necessidade de prévia notificação pessoal do devedor ou de seu representante legal para purgação da mora, a fim de retomar o contrato, sob pena de, não havendo o pagamento, o credor fiduciário adquirir o direito de averbar na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em seu favor, sem prejuízo da promoção de leilão público para a alienação do bem (arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997). Por se tratar de uma forma excepcional de cobrança, a execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997 só poderá ser efetivada mediante o cumprimento estrito de todos os requisitos legais. Ou seja, o procedimento de consolidação da propriedade do imóvel deve observar regras como a intimação pessoal do devedor para purgação da mora. No caso em análise, os requerentes celebraram com a requerida instrumento particular de financiamento para aquisição de imóvel, venda e compra e constituição de alienação fiduciária, conforme ID n° 118062529-118062542 e 118062221-118062224. É incontroverso o descumprimento, por parte dos requerentes, da obrigação de pagamento das parcelas mensais, uma vez que alegam que, em razão de dificuldades financeiras agravadas pela crise econômica decorrente da pandemia de COVID-19, deixaram de adimplir com as parcelas do financiamento. Conforme consta na matrícula do imóvel em discussão, nº 85.977, registrada no Registro de Imóveis da 1ª Zona da comarca de Fortaleza (Av-06/85.977), os devedores fiduciários, ora autores, não foram localizados para intimação, estando em endereço desconhecido (ID n° 118062527). Em conformidade com a certidão de notificação expedida pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis de Fortaleza, registrada sob o ID nº 118061516, foram realizadas tentativas de notificação dos promoventes nas seguintes datas: 04/05/2022, 05/05/2022, 09/05/2022, 21/07/2022, 25/07/2022 e 05/08/2022. É importante destacar que, em relação à última tentativa, realizada em 05/08/2022, no endereço do imóvel em questão, registrou-se que o oficial foi atendido por uma funcionária do condomínio, a qual informou que os requerentes haviam se mudado para o município de Eusébio. Diante dessa informação, este deixou de efetuar a notificação, concluindo que os requerentes se encontravam em local desconhecido e incerto. Em seguida, consta que em decorrência do fato de os devedores fiduciários estarem em local desconhecido, foi realizada a notificação por edital, publicada nos dias 21/10/2022, 22/10/2022, 23/10/2022 e 24/10/2022, no Jornal O Estado, cujas cópias foram anexadas em ID n° 118061522. Decorrido o prazo da notificação por edital, e não havendo purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis certificou o fato na data de 30/12/2022, e procedeu à averbação na matrícula do imóvel (Av-08/85.977), consolidando a propriedade em nome do credor fiduciário, ora réu (ID n° 118062527). No presente caso, o oficial intimador, após realizar três diligências (em 21/07/2022, 25/07/2022 e 05/08/2022) no endereço indicado no contrato, qual seja, Av. Eng. Leal Lima Verde, 806 - Messejana, neste município, certificou que os devedores não foram encontrados no imóvel, e que haviam alterado o endereço, o que autoriza, portanto, a presunção de que se encontravam em local ignorado, conforme o § 4º-B do art. 26 da Lei 9.541/97 (ID nº 118061516). Considerando que foi constatado que os notificados não residiam mais no endereço indicado para a diligência, não havia justificativa para o oficial do cartório retornar ao local, inclusive para promover a citação por hora certa, nos termos do § 3º-A do art. 26 da Lei 9.541/97, uma vez que não encontraria nem os notificados, nem seus familiares ou vizinhos, para dar cumprimento à diligência. Assim, a tese sustentada pelos autores carece de respaldo. De igual modo, a aplicação do §3º-B do art. 26 da Lei 9.541/97, que permite a notificação dos devedores na pessoa do porteiro do condomínio edilício, logicamente parte do pressuposto que aquele local é, de fato, o domicílio ou residência dos devedores, não sendo razoável admitir que um porteiro de um condomínio onde os notificados sequer residem receba validamente uma notificação por eles. Somado a isso, ressalta-se que cabia aos autores, na qualidade de devedores fiduciários, informar ao réu, credor fiduciário, sobre a alteração de seu domicílio, conforme prevê o § 4º-A do art. 26 da Lei 9.541/97, obrigação que não foi cumprida por eles. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL - LEI N. 9.514/1997 - NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA NO ENDEREÇO CONTRATUAL - DEVEDOR QUE NÃO ATUALIZOU O ENDEREÇO - NOTIFICAÇÃO POR EDITAL - VALIDADE - AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO BANCO FIDUCIÁRIO - REGULARIDADE - NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DO LEILÃO - NULIDADE DO PROCEDIMENTO DEMONSTRADA - NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DO TERCEIRO, ADQUIRENTE DE BOA-FÉ -RESOLUÇÃO EM PERDAS E DANOS - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO. Incumbe ao devedor fiduciário manter o endereço atualizado junto à instituição financeira, portanto é válida a notificação para a purgação da mora, em caso de inadimplemento, via Cartório de Registro de Imóvel no endereço conhecido e, caso frustrada, a posterior notificação por edital. Se o devedor não purga a mora no prazo, consolida-se a propriedade do imóvel em favor do banco credor fiduciário. Há que se reputar nulo o leilão extrajudicial com relação aos devedores fiduciários em razão da ausência de notificação pessoal acerca da realização dos leilões, ainda que realizados antes da entrada em vigor da LEI Nº 13.465/2017, que introduziu o § 2 -A e B na LEI Nº 9.514/97, conforme o entendimento jurisprudencial dominante à época. Diante da constatação de que o imóvel foi adquirido em leilão considerado nulo com relação aos devedores por terceiros de boa-fé, é recomendável a conversão dos direitos dos autores em perdas e danos. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 0035770-89.2016.8.11.0041, Relator: NÃO INFORMADO, Data de Julgamento: 20/03/2024, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2024, g. n.) Na forma do §4º do art. 26 da Lei 9.541/97, proceder-se-á à notificação do fiduciante pela via editalícia, exigindo o dispositivo legal que se faça publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. No presente caso, após a devida notificação por edital, publicada no Jornal O Estado nos dias 21/10/2022, 22/10/2022, 23/10/2022 e 24/10/2022, com as respectivas cópias anexadas no ID nº 118061522, e transcorrido o prazo legal para purgação da mora, contado a partir da data da última publicação do edital, foi certificado o fato em 30/12/2022. Em seguida, procedeu-se à averbação na matrícula do imóvel, consolidando a propriedade em nome do credor fiduciário (ID nº 118062527). Diante disso, considero válida a notificação editalícia e a respectiva consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, uma vez que foram atendidos os requisitos previstos nos §§ 4º e 7º do art. 26 da Lei 9.541/97. DA INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR ACERCA DA DATA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL: No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial é imprescindível, mesmo que este tenha sido previamente intimado para purgar a mora, evidenciando que se tratam de atos distintos, realizados em momentos distintos. O artigo 27, § 2º-A, da Lei 9.514/97, dispõe que: Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (...) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (...) Sobre o tema, a jurisprudência pátria é pacífica ao reconhecer a necessidade da notificação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, mesmo que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Isso se justifica pelo fato de que, após a consolidação da propriedade em favor do credor, o devedor mantém o direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da alienação fiduciária, conforme assegurado no § 2° - B do art. 27 da Lei 9.514/97. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça também considera que não há razão para nulidade do leilão quando é demonstrada a ciência inequívoca do devedor acerca da data do leilão, veja-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO. 1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. 1.1. Ao mesmo tempo, "a Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019). 2. No caso dos autos, revela-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que se pronuncie, com base nos elementos fáticos e nas provas dos autos, se houve, ou não, ciência inequívoca dos recorrentes a respeito da data do leilão. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.505.040/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997. MORA PURGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO. 1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei. 2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada. 3. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes. 4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos. (STJ - REsp n. 1.942.898/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 23/8/2023, DJe de 13/9/2023, g. n.) No caso, o autor afirma que não foi notificado acerca da realização dos leilões do imóvel para purgação da mora e para a notificação de quitação. O réu, por sua vez, sustenta que o autor foi devidamente intimado sobre as datas dos leilões e que, ao ajuizar a presente ação, demonstrou ter ciência inequívoca das referidas datas. A análise dos autos revela que o primeiro leilão do imóvel ocorreu em 01/01/2023 e o segundo em 03/03/2023. A parte promovida enviou correspondência ao autor informando as datas dos leilões, conforme recibo de envio datado de 23/02/2023 (ID nº 118061828), sem, contudo, apresentar comprovação de que a correspondência foi recebida pelo destinatário. Entretanto, verifica-se que, antes mesmo do ajuizamento da ação, em 10/02/2023, o autor já tinha ciência da realização dos leilões, conforme relatado na petição inicial e corroborado por um recorte da tela de anúncio do leilão em site, também anexado à inicial. Dessa forma, ficou comprovada de maneira inequívoca a ciência do autor sobre as datas dos leilões, o que desconstitui a alegação de nulidade dos atos praticados. Em vista disso, não subsiste qualquer fundamento para questionar a validade dos leilões realizados, o que, por conseguinte, implica na improcedência da ação. 2.4.2 AÇÃO DE INTERDITO PROIBITÓRIO COM PEDIDO DE LIMINAR - PROCESSO N° 0211706-48.2023.8.06.0001 Os pontos controvertidos da demanda dizem respeito à regularidade do procedimento de consolidação da propriedade realizado pelo Banco Bradesco, conforme os preceitos da Lei nº 9.514/1997; à legitimidade da posse dos autores; e à existência e à comprovação do justo receio de turbação ou esbulho iminente. O autor sustenta que, apesar da consolidação da propriedade em favor do banco, ele ainda estaria na posse do bem e teria sido surpreendido pela violação do imóvel por pessoas desconhecidas, o que gerou um justo receio de turbação ou esbulho iminente, fundamentando o presente pedido. Em contrapartida, o réu, Banco Bradesco, argumenta que a consolidação da propriedade foi realizada de acordo com os requisitos legais, desconstituindo a posse dos autores. Nesse contexto, a distribuição do ônus da prova será realizada de forma equitativa, conforme o artigo 373 do Código de Processo Civil. Assim, cabe ao autor comprovar os fatos constitutivos de seu direito, enquanto ao réu compete demonstrar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos desse direito. Cumpre salientar, a fim de evitar redundâncias desnecessárias, que, no contexto da ação anulatória de consolidação de propriedade (processo nº 0208582-57.2023.8.06.0001), acima analisada, foi reconhecida a regularidade da consolidação da propriedade realizada pelo credor fiduciário, bem como a validade dos leilões promovidos. Partindo dessa premissa, ou seja, da regularidade do procedimento de consolidação e da legitimidade dos atos executivos subsequentes, passo à análise do pedido de concessão do mandado proibitório. DO INTERDITO PROIBITÓRIO O interdito proibitório, conforme disposto no artigo 567 do Código de Processo Civil, é um remédio processual de natureza preventiva, com o objetivo de impedir a turbação ou o esbulho da posse, diante do justo receio de que tais atos possam ocorrer: Art. 567. O possuidor direto ou indireto que tenha justo receio de ser molestado na posse poderá requerer ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório em que se comine ao réu determinada pena pecuniária caso transgrida o preceito. Para que o mandado proibitório seja concedido, é necessário que se preencham os seguintes requisitos, conforme ensina a doutrina: a) receio; b) que esse receio seja justo; c) que o receio possa causar moléstia; e d) que exista iminência de ação injusta por parte do réu. (Comentários ao Código de Processo Civil, Nelson Nery e Rosa Maria de Andrade Nery, 2015, p. 1397). Entretanto, no caso em análise, não se verificam ao menos dois desses requisitos essenciais: o receio justo e a iminência da ação injusta por parte do réu. Após a consolidação da propriedade do bem em favor do credor fiduciário, o imóvel foi ofertado em leilão, mas não se tem notícias de que houve a efetiva alienação do bem até o momento. Dessa forma, a posse do autor, anteriormente legítima, tornou-se precária e, portanto, ilegítima, uma vez que a autora não tem mais um título jurídico que sustente sua posse do imóvel. A posse precária, conforme explica a doutrina, ocorre quando o possuidor, inicialmente legítimo, retém o bem indevidamente após o término da relação jurídica que lhe conferia o direito à posse. A posse precária, segundo a doutrina, é aquela que "resulta do abuso de confiança do possuidor que indevidamente retém a coisa além do prazo avençado para o término da relação jurídica de direito real ou obrigacional que originou a posse. Inicialmente, o precarista era qualificado como titular de uma posse direita e justa, obtida através de negócio jurídico celebrado com o proprietário ou possuidor, conduzindo-se licitamente perante a coisa. Todavia, unilateralmente delibera por manter o bem em seu poder, além do prazo normal de devolução, praticando verdadeira apropriação indébita. " (Curso de Direito Civil: direitos reais, vol. 5. Farias, Cristiano Chaves; Rosenvald, Nelson. 12. ed. rev. ampl. e atual. - Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, p. 138). No presente caso, o autor detinha a posse legítima do imóvel, amparada por alienação fiduciária, mas, com o inadimplemento do contrato e a subsequente consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, a posse do autor tornou-se ilegítima, uma vez que não mais se baseia em título que a legitime. No artigo 30 da Lei 9.514/1997, é previsto o direito do fiduciário, cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel em leilão extrajudicial, de reintegração na posse. A reintegração de posse, como sabido, visa restaurar a posse ao legítimo proprietário do bem. Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. Portanto, a posse do autor, embora inicialmente legítima, tornou-se precária com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. Ademais, embora a autora tenha juntado aos autos um boletim de ocorrência registrado virtualmente em 23/02/2023, no qual relata ter sido surpreendida por indivíduos tentando substituir a fechadura da porta do imóvel (ID nº 122581158), tal alegação não foi corroborada por outros elementos probatórios que a sustentem. Apesar de ter sido facultada a produção de provas, a autora não manifestou interesse em apresentar elementos adicionais que pudessem corroborar sua versão dos fatos, conforme consta no ID nº 122581131. Dessa forma, a autora não se desincumbiu de seu ônus probatório, conforme disposto no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Nesse contexto, não se verifica a presença dos requisitos necessários para a concessão do mandado proibitório, uma vez que não há indícios suficientes que justifiquem a alegada violação da posse da requerente. Em casos similares, a jurisprudência pátria tem reconhecido que, após a consolidação da propriedade, a posse do devedor fiduciante torna-se ilegítima, autorizando, consequentemente, a reintegração de posse ao legítimo proprietário. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO ARREMATANTE. PERMANÊNCIA DO DEVEDOR FIDUCIANTE NA POSSE DO IMÓVEL. PROTEÇÃO POSSESSÓRIA DEFERIDA EM FAVOR DA ARREMATANTE. MANUTENÇÃO. INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO INDEVIDA DO BEM. CABIMENTO. 1. Consolidada a propriedade do bem imóvel em nome do arrematante após a realização de leilão extrajudicial, torna-se injusta a posse exercida pelo devedor fiduciante, o que torna cabível o acolhimento do pedido de reintegração de posse, nos termos do artigo 30 da Lei nº 9.514/97. 2. Permanecendo o devedor fiduciante na posse do imóvel, nada obstante a consolidação da propriedade em nome do arrematante, tem-se por cabível o pagamento de indenização pela ocupação indevida do bem, em valor a ser apurado em liquidação de sentença. 3. Recurso de Apelação conhecido e não provido. (Acórdão n.988095, 20140111237503APC, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 14/12/2016, Publicado no DJE: 31/01/2017. Pág.: 232-386, g. n.) CIVIL E PROCESSO CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TAXA PELA OCUPAÇÃO INDEVIDA. POSSE INJUSTA. COMPENSAÇÃO. 1. Mostra-se injusta a posse de imóvel por parte do devedor fiduciante após a consolidação da propriedade do credor fiduciário, por falta de justo título que permita àquele usufruir do bem. 2. Por mais que, in casu, não tenha sido configurada literalmente a hipótese prevista no artigo 37-A da Lei nº 9.514/97, já que não fora o caso de alienação em leilão extrajudicial, não se descura que a mens legis é justamente a de conferir uma justa retribuição ao proprietário pela ocupação irregular do imóvel. Configurada no caso concreto, essa ocupação enseja a condenação do devedor fiduciante a remunerar o credor fiduciário pelo período de posse injusta do bem. Precedente do STJ. 3. Igualmente se mostra devido o ressarcimento dos valores pagos pela Autora a título de aquisição do imóvel, a teor do que estabelece o artigo 53 do CDC. 4. Deve ser utilizado o instituto jurídico da compensação (artigo 369 do CCB) quando as partes são reconhecidamente credoras e devedoras uma da outra. 5. Recurso parcialmente provido. (Acórdão n.819368, 20090111966838APC, Relator: CRUZ MACEDO, Revisor: FERNANDO HABIBE, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/09/2014, Publicado no DJE: 23/10/2014. Pág.: 108, g. n.) Portanto, ausentes os requisitos necessários para a concessão do interdito proibitório, o pedido formulado pela autora não pode ser acolhido. 3 DISPOSITIVO Em face do exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados nas ações: (i) anulatória de consolidação de propriedade em execução extrajudicial de imóvel, referente ao processo nº 0208582-57.2023.8.06.0001, e (ii) de interdito proibitório com pedido de liminar, referente ao processo nº 0211706-48.2023.8.06.0001. Em razão disso, extingo ambos os processos com resolução de mérito, conforme disposto no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Ademais, julgo extinta a ação (i) anulatória de consolidação de propriedade em execução extrajudicial de imóvel, referente ao processo nº 0208582-57.2023.8.06.0001, sem resolução do mérito em relação ao Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona, em razão da ilegitimidade passiva do referido réu, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Consequentemente, condeno a parte requerente, em ambos os processos, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, suspendendo-se a exigibilidade devido à concessão da gratuidade judiciária (art. 98, § 3º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com a baixa definitiva. Expedientes necessários. Fortaleza - CE, data da assinatura digital. RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Juíza de Direito

06/02/2025, 00:00

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