Procedimento Comum Cível 0216121-40.2024.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0216121-40.2024.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0216121-40.2024.8.06.0001. AUTOR: FABRICIO NOBRE CALISTO REU: VENTURE CAPITAL PARTICIPACOES E INVESTIMENTOS S/A, CONDOMINIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL FORTALEZA I - RELATÓRIO ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] ______________________________________________________________________________________ SENTENÇA Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Práticas Abusivas] Trata-se de ação denominada de "AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA" proposta por FABRÍCIO NOBRE CALISTO em face de VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S.A e RESIDENCE CLUB AT THE HARD ROCK HOTEL FORTALEZA, todos já devidamente qualificados. Alega o autor, em síntese, que, em 27 de junho de 2021, celebrou um Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal de Unidade Imobiliária em Regime de Multipropriedade, sob nº UAH 36006, referente à fração do empreendimento denominado "Residence Club At The Hard Rock Hotel & Resort Fortaleza", com previsão de entregar o imóvel no dia 31 de dezembro de 2022, sendo que já decorrido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, não houve a entrega. Aponta que, até a data da propositura da ação, o empreendimento não havia sido entregue. Afirma que, para aquisição da referida fração imobiliária, já efetuou o pagamento de valor de R$ 32.224,55 (trinta e dois mil duzentos e vinte e quatro reais). Afirma que o atraso na entrega do empreendimento se deu por culpa exclusiva dos requeridos e frustrou seus planos de investimento, que envolviam a utilização da fração imobiliária para fins de lazer e obtenção de renda por meio da exploração hoteleira, causando-lhes angústia, sofrimento, abalo psicológico e prejuízos financeiros, em razão da impossibilidade de usufruir do bem e da desvalorização do investimento. Por tal motivo, adentra com a presente ação, por meio da qual busca a rescisão contratual com indenização pelos danos que lhe foram causados, requerendo, ainda, em sede de tutela de urgência, a rescisão do contrato, devolução do valor pago, suspensão da cobrança das prestações contratuais, e, ao final, a total procedência dos pedidos para: I) confirmar a tutela antecipada; II) a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré; III) a condenação da ré à devolução integral e imediata dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros; IV) pagamento de indenização por danos morais, em valor a ser arbitrado pelo juízo. Juntou documentos de ID 122703150 a 122703141. A decisão interlocutória de ID 122701058 deferiu o pedido de tutela antecipada para rescindir o contrato, determinar a restituição de 75% do valor pago, suspender cobranças relativas ao contrato objeto da lide, bem como abster-se de adotar medidas administrativas para cobrança, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada ao valor pago pelo imóvel. Por fim, deferiu a gratuidade judiciária aos autores e determinou a citação da demandada para comparecer à audiência de conciliação a ser designada. Termo de audiência de conciliação, ID 122703132, na qual não houve acordo entre as partes. Em contestação (ID 130811096), a promovida HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A suscita, preliminarmente, a ilegitimidade passiva do CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL, impugnação ao benefício da justiça gratuita. No mérito, defende, em resumo, a ocorrência de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia de COVID-19, e o aumento nos custos de construção que teria afetado o cronograma de obras e impossibilitado o cumprimento do prazo de entrega, caracterizando fortuito externo, fato que implicaria na incidência da cláusula que assegura a mudança no cronograma de entrega do empreendimento. Sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, sob o argumento de que não se trata de relação de consumo, inexistência de vícios no processo de venda, legalidade das deduções previstas no contrato em caso de rescisão, defendendo a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos pelos autores, impossibilidade de devolução imediata das quantias pagas e improcedência do pagamento de lucros cessantes, bem como a inexistência de dano moral. Juntou documentos de ID 130811098 a 130809412. Decisão interlocutória em sede de agravo de instrumento apresentado pela requerida HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S/A (atual denominação de Venture Capital Participações e Investimentos S/A), ID. 132048890, indeferindo o pedido de efeito suspensivo. O autor apresentou réplica à contestação (ID 137989533) reiterando os termos da inicial. O despacho, ID 140737230, determinou a intimação das partes para informar as provas que pretende produzir. A ré HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A apresentou petição (ID 142670216) requerendo a produção de prova testemunhal, com o objetivo de comprovar a ocorrência de caso fortuito/força maior e a impossibilidade de cumprimento do prazo de entrega do empreendimento. É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, indefiro o pedido de prova testemunhal, por entender que a ação pode ser decidida apenas com a prova documental carreada aos autos, posto tratar-se de rescisão contratual. Assim, ante os argumentos invocados pelas partes, há de se reconhecer que a oitiva de testemunha configura prova inútil e meramente protelatória. Ademais, como destinatário da prova, pode o julgador decidir com base nas provas já existentes, mormente quando suficientes ao julgamento, indeferindo provas impertinentes, inúteis ou protelatórias. Senão, vejamos: AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA - RESCISÃO DO CONTRATO. RETENÇÃO DE VALORES - IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. 1. Havendo nos autos arcabouço documental suficiente para a apreciação da causa, descabe ao julgador elastecer desnecessariamente a marcha processual, hipótese do presente caso, em que não se vislumbra em que medida a prova oral seria útil para afastar o convencimento trazido nos documentos colacionados ao processo. Desmerece, pois, acatamento a preliminar de cerceamento de defesa suscitada. (...) (Agravo Interno Cível - 0161440-96.2019.8.06.0001, Rel. Desembargador RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS, 1a Câmara Direito Privado, data do julgamento: 06/12/2023, data da publicação: 06/12/2023) (g.n.) Sem que tenha a ré apresentado motivo idôneo e suficiente, que indicasse a imprescindibilidade da oitiva de testemunhas, o indeferimento da produção da referida prova é medida que se impõe. Dessa forma, anuncio o julgamento antecipado da lide (art. 355, I, do CPC). II.1 DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA - NÃO ACOLHIMENTO No que tange à impugnação ao pedido de justiça gratuita, entendo que não merece prosperar. Os autores comprovaram, por meio da declaração de hipossuficiência e dos documentos juntados aos autos (ID 122701047/122701047), a sua impossibilidade de arcar com as custas processuais sem prejuízo do sustento próprio e de sua família. A ré não apresentou elementos concretos que pudessem infirmar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência, limitando-se a alegações genéricas sobre a capacidade financeira dos autores. O ônus de comprovar a inexistência da hipossuficiência é da parte que impugna o pedido de justiça gratuita, nos termos do art. 99, § 2º, do Código de Processo Civil, do qual a ré não se desincumbiu. Mantenho, portanto, a concessão dos benefícios da justiça gratuita aos autores, com fundamento no art. 98 do Código de Processo Civil e na presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência. II.2. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL - ACOLHIMENTO A demandada sustenta que o CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL é parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação, uma vez que é mera administradora do condomínio que ainda não existe. No contrato de ID. 122703144, consta que o promitente vendedor é a VENTURE CAPITAL PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS S.A, razão pela qual somente esta poderia ser demandada na ação de rescisão contratual. Destarte, há de se admitir que não existe razão para o Condomínio Residence Club compor o polo passivo da lide, pois em nenhum momento participou da cadeia de consumo, sendo meramente o futuro administrador do condomínio, não realizando qualquer ato de participação na venda ou construção do empreendimento. Assim, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva do demandado CONDOMÍNIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL, passando a figurar no polo passivo tão somente HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A (atual denominação de Venture Capital Participações e Investimentos S/A) II.3. MÉRITO A relação jurídica entabulada entre as partes é tipicamente de consumo. A parte autora enquadra-se na definição de consumidora e a requerida na de fornecedora, conforme previsto nos artigos 2º e 3º da Lei n. 8.078/1990. Um dos princípios do Código Consumerista é o da inversão do ônus da prova, disciplinado no artigo 6º, inciso VIII, do citado diploma, quando for verossímil a alegação do consumidor ou for ele hipossuficiente, motivo pelo qual deve ser decretada. A presente demanda versa sobre a rescisão de contrato de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, em razão do atraso na entrega do empreendimento. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que os autores adquiriram o imóvel como destinatários finais e a ré é fornecedora de serviços. A ré, ao comercializar frações imobiliárias em regime de multipropriedade, desenvolve atividade empresarial de fornecimento de serviços, sujeitando-se, portanto, às normas do Código de Defesa do Consumidor. O contrato firmado entre as partes (ID 130811098) estabelece, em seu Campo 7 - Entrega do Imóvel, que o prazo para entrega do empreendimento era 01 de junho de 2023, admitindo-se uma tolerância de 180 dias. A validade da cláusula de tolerância de 180 dias é reconhecida pela jurisprudência, desde que expressamente prevista no contrato e que o prazo seja razoável, o que se verifica no caso em tela. Ocorre que, até a data da propositura da ação, o empreendimento não havia sido entregue, configurando um atraso de vários meses em relação ao prazo de tolerância. Destaco que o início do prazo de tolerância dos 180 dias não pode ser contado do "habite-se" (31 de dezembro de 2022), uma vez que deve ser considerado o prazo final de entrega do empreendimento previsto no contrato celebrado entre as partes (01 de junho de 2023), sendo essa a data inicial para contar os 180 dias de tolerância. A parte ré invoca, em sua defesa, a teoria da imprevisão. A referida teoria baseia-se na cláusula rebus sic stantibus e pressupõe fatos supervenientes, imprevistos ou de consequências imprevisíveis, que geram onerosidade excessiva em contratos de execução continuada ou diferida. O Código Civil brasileiro prevê essa possibilidade nos artigos 317 e 478, permitindo a revisão ou resolução do contrato para restabelecer o equilíbrio contratual. Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Para aplicação, exige-se que o risco seja alheio à vontade das partes e imprevisível, que haja onerosidade excessiva, mas temporária, e que o contrato continue sendo executado. Sustenta a demandada a ocorrência de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia de COVID-19, bem como o aumento dos custos dos insumos e a escassez de mão de obra. Entretanto, entendo que tais alegações não são suficientes para justificar o atraso na entrega do empreendimento. Conforme entendimento jurisprudencial consolidado, o prazo de tolerância de 180 dias é válido e razoável para abranger eventuais imprevistos que possam ocorrer durante a execução da obra. Todavia, o atraso superior a esse prazo, sem justificativa plausível, configura descumprimento contratual por parte da ré. A pandemia de COVID-19, embora seja um evento imprevisível e de grande impacto, não pode ser considerada como caso fortuito/força maior apto a justificar um atraso de vários anos na entrega do empreendimento. Na verdade, observa-se que, até a presente data, o referido empreendimento nem sequer foi concluído, não podendo ser atribuído exclusivamente à pandemia, mas outros fatores, como disputas judiciais pelo terreno do empreendimento, conforme demonstrado pelos autores e, inclusive, mencionado pela requerida, cuja responsabilidade não pode ser repassada ao consumidor. Importante destacar, ainda, que o prazo de tolerância contratualmente previsto se destina, justamente, a prorrogar a duração da obra por motivos alheios à vontade do empreendedor, não podendo, todavia, ser superior a 180 (cento e oitenta) dias corridos, o qual findou, no presente caso, em 28 de novembro de 2023, considerando que a data original para entrega do empreendimento era 01/06/2023. De qualquer forma, seja qual for o motivo do atraso, seja pela pandemia causada pela Covid-19, por disputas judiciais ou por qualquer outro não decorrente de culpa do consumidor, não pode a promovida impedir ou dificultar a rescisão do contrato pelos autores, uma vez que o risco do empreendimento recai, apenas, sobre a demandada. Cabe destacar que o aumento no valor dos insumos é um risco inerente ao próprio negócio da construção civil, não havendo o que se falar em imprevisão quanto a esse fato. Assim, o atraso de mais de um ano na entrega do empreendimento ultrapassa o limite do razoável, configurando, na verdade, verdadeira abusividade e ilícito civil, de modo a ensejar a responsabilidade da requerida pela enorme falha na prestação do serviço. Diante desse cenário, é cabível a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, com a consequente devolução integral dos valores pagos pelos autores, nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Portanto, a devolução dos valores pagos deve ser integral e em única parcela, não se admitindo dedução, pela ré, de qualquer valor, seja a título de sinal, comissão de corretagem, multa contratual ou qualquer outra verba. Trata-se de medida necessária a evitar o enriquecimento ilícito da ré, que não cumpriu com sua obrigação de entregar o imóvel no prazo estipulado. Destacado apenas que, em que pese a súmula acima transcrita fale em "imediata restituição", o art. 43-A, §1 da lei 4591 (modificado pela lei 13.786) prevê a restituição em até 60 dias corrido da decisão que decretou a rescisão do contrato, razão pela qual aplico o dispositivo, sendo que o prazo será contado da liminar que rescindiu o contrato. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, entendo que também merece acolhimento. Isso porque, apesar de o inadimplemento contratual não ensejar, a princípio, direito à reparação de danos morais, entendo que, no presente caso, o atraso de quase 02 (dois) anos na entrega do imóvel, ainda que em regime de multipropriedade, ultrapassa, em muito, a mera esfera do aborrecimento cotidiano. Conforme já mencionado anteriormente, trata-se se uma situação grave, uma verdadeira abusividade por parte da fornecedora de serviços, cujo ilícito praticado deve, sim, ser penalizado. Para fixação do valor da indenização por danos morais, deve-se levar em consideração a extensão do dano, a capacidade econômica do ofensor e a finalidade pedagógica da condenação, de modo a evitar o enriquecimento ilícito da vítima e a desproporcionalidade da sanção. A indenização por danos morais deve ter um caráter compensatório para a vítima e um caráter punitivo para o ofensor, a fim de desestimular a prática de condutas semelhantes. Considerando tais critérios, entendo que o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), é adequado e razoável para compensar os danos morais sofridos pelos autores, nos termos do art. 944 do CC, sem configurar enriquecimento ilícito. Mantenho a decisão de ID 122701058, que deferiu a tutela de urgência pleiteada na inicial, determinando que a ré se abstenha de efetuar cobranças relativas ao contrato. Além disso, reconsidero a decisão de ID 122701058 para, agora, DEFERIR o pedido de restituição da quantia integral equivalente a R$ 36.135,91 (trinta e seis mil e cento e trinta e cinco reais e noventa e um centavos), devidamente corrigida e com juros de mora, a ser restituída no prazo de 60 dias corridos. Desta forma, a obrigação de restituição de 75% (setenta e cinco por cento) tem como termo inicial a data da decisão de ID 122701058 (29/07/2024), enquanto que a obrigação de ressarcimento integral tem como termo inicial a data desta decisão. A reconsideração da decisão interlocutória se embasa no fato de que a probabilidade do direito autoral já foi amplamente demonstrada, bem como a existência de perigo de dano, já que o terreno onde o empreendimento está sendo construído é objeto de disputas judiciais, colocando os consumidores ainda mais em situação de desvantagem e riscos de, além de não receberem o imóvel, também não receberem a restituição e indenizações devidas. III - DISPOSITIVO Isto posto, com fundamento nos normativos supracitados, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da parte autora, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, CPC, para: I) RATIFICAR a declaração de rescisão do contrato de compra e venda de fração imobiliária firmado entre as partes (ID 122703144), por culpa exclusiva da ré; II) CONDENAR a requerida à restituição integral ao autor dos valores pagos, haja vista que a rescisão contratual decorreu por culpa exclusiva da promitente vendedora, com correção monetária pelo INCC (previsão contratual), a partir do prejuízo (29/11/2023 - data seguinte ao término do prazo de tolerância de 180 dias), até o ajuizamento da ação, cujo índice passará a ser o IPCA até a citação, quando passará a incidir juros e correção monetária pela SELIC até o efetivo pagamento, no prazo de 60 dias corridos, a contar da intimação da decisão de ID. 122701058; III) CONDENAR a promovida ao pagamento de reparação por danos morais ao autor, na quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), devidamente corrigido monetariamente e com juros de mora pela Taxa Selic (art. 406 do CC), contados ambos a partir desta decisão; V) RATIFICAR a decisão de ID 122701058, que deferiu a tutela de urgência pleiteada na inicial, determinando que a ré se abstenha de efetuar cobranças relativas ao contrato, devendo, ainda, a requerida se abster de negativar os nome do autor em virtude do contrato aqui discutido ou, se assim já tiver procedido, que adote as medidas necessárias à retirada do nome do demandante dos cadastros de inadimplentes em até 05 (cinco dias), contados da sua regular intimação, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada ao valor do negócio jurídico, bem como para realizar a devolução integral e total, do valor já pago pelo requerente, com correção monetária pelo INCC (previsão contratual), a partir do prejuízo (30/06/2023 - data seguinte ao término do prazo de tolerância de 180 dias), até o ajuizamento da ação, cujo índice passará a ser o IPCA até a citação, quando passará a incidir juros e correção monetária pela SELIC, no prazo de 60 dias corridos, contados da sua regular intimação da decisão liminar. Em virtude do princípio da causalidade, condeno a promovida ao pagamento das custas e honorários, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Ficam as partes advertidas, desde já, que a oposição de embargos de declaração manifestamente protelatórios, sobretudo com o intuito de rediscussão/reforma do entendimento aqui firmado, poderá ser penalizada por meio da aplicação da multa prevista no §2º, do artigo 1.026, do CPC. P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Fortaleza/CE, 2025-04-03. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

04/04/2025, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Alterado o assunto processual

Alterado o assunto processual

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Decorrido prazo de FABRICIO NOBRE CALISTO em 05/06/2025 23:59.

Publicado Ato Ordinatório em 15/05/2025. Documento: 154422993

Ato ordinatório praticado

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/05/2025 Documento: 154422993

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 154422993

Decorrido prazo de CONDOMINIO RESIDENCE CLUB AT HARD ROCK HOTEL FORTALEZA em 02/05/2025 23:59.

Decorrido prazo de FABRICIO NOBRE CALISTO em 02/05/2025 23:59.

Juntada de Petição de Apelação

Juntada de comunicação

Publicado Sentença em 07/04/2025. Documento: 145062743

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