Procedimento Comum Cível 0052338-58.2021.8.06.0167 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0052338-58.2021.8.06.0167 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: EDIFICIO ITAPUA, EDIFICIO ITAPARICA,EDIFICIO ITAMARACA Polo Passivo: REU: IMOBILIARIA SANTA RITA LTDA, ALBETIZA DE ARAUJO CARNEIRO, RAIMUNDO NONATO ARAGAO CARNEIRO PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁComarca de Sobral3ª Vara Cível da Comarca de SobralAv. Monsenhor José Aloísio Pinto, nº 1300, Dom Expedito, CEP: 62050-255, Sobral/CEFone: (85) 3108-1746E-mail: [email protected]ão virtual: https://tjce-teams-apps-bv.azurefd.net/meeting/3VARACIVELDACOMARCADESOBRAL SENTENÇA Processo nº: 0052338-58.2021.8.06.0167 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Anulação, Defeito, nulidade ou anulação] Polo Ativo: Vistos, etc. Trata-se de ação denominada pela parte autora "AÇÃO PAULIANA C/C TUTELA DE URGÊNCIA CAUTELAR", proposta por Condomínio Praias Belas em face de Raimundo Nonato Aragão Carneiro, Albetiza de Araújo Carneiro e Imobiliária Santa Rita LTDA, todas as partes qualificadas nos autos. A parte autora apresenta as seguintes alegações em sua exordial: 1 - Que desde 29/11/2005 os devedores/requeridos teriam ciência do débito condominial já discutido em processo na Justiça Federal onde teriam sido condenados ao pagamento das taxas condominiais de novembro de 1995 a julho de 2005 e vincendas, referentes ao apto 301, bloco C do Condomínio Praias Belas, sendo a Caixa Econômica Federal - CEF condenada a ressarcir os mesmos, em regresso, quanto às taxas condominiais de novembro de 1995 a fevereiro de 2004, com sentença publicada aos 26/10/2012; 2 - que, enquanto tramitavam etapas recursais provocadas pela parte credora, esta propôs cumprimento de sentença em 19/08/2016, o qual teria sido extinto; 3 - que o processo transitou em julgado aos 11/09/2019 (pág. 10 - SAJ); 4 - que os executados não só deixaram de cumprir a sentença de modo espontâneo, como revelaram não ter patrimônio apto a satisfazer o crédito. Mas, mesmo assim, alienaram o apartamento gerador dos débitos condominiais, supostamente vendendo-o à ré imobiliária Santa Rita Ltda, conforme o anexo 34 - MTRT 1524; 5 - que o crédito condominial tem natureza propter rem; 6 - que o apto 301, bloco C do Condomínio Praias Belas apesar de ser o bem apto a satisfazer o crédito condominial, vem sendo transferido a terceiros sem preservação dos créditos condominiais, em que pese os antigos proprietários tenham sido condenados por sentença transitada em julgado; 7 - que os réus teriam declarado em escritura fraudulenta, quando da transação onerosa, que não haveriam ações pessoais ou reais contra si ou sequer débitos cíveis ou condominiais (pág. 11 - SAJ); 8 - que o casal vendedor guarda laços de serviço e subordinação ao grupo empresarial "Gatão" do qual faz parte a suposta adquirente e corré IMOBILIÁRIA SANTA RITA LTDA (ANTIGA IMOBILIÁRIA GATÃO) e a família PARENTE de onde emanam de empresários que convivem há mais década com casal vendedor para salvaguardar patrimônio, reciprocamente; 9 - que haveria conluio para prejudicar o crédito sentenciado, gestado no vínculo de serviço e subordinação prestado pelo casal vendedor ao grupo familiar e empresarial; 10 - que haveria ciência inequívoca do crédito consolidado anteriormente à compra e venda; 11 - que haveria provas, indícios e circunstâncias pela falta de reserva patrimonial dos réus para honrar o crédito litigado pelo condomínio noutros autos; 12 - que restaria inequívoco o prejuízo que desperta interesse processual e justifica a presente propositura, confirmando a legitimidade ativa para postular a anulação da compra e venda, justificando o requerimento de urgente declaração de nulidade da compra e venda realizada após sentença condenatória; 13 - que o casal não exterioriza condições de aquisição do imóvel sediado em bairro nobre da capital cearense. Que dirá de se desfazer do mesmo preservando patrimônio apto a solver a execução federal e que haveria relação de emprego mantida entre o réu RAIMUNDO NONATO CARNEIRO ARAGÃO e a empresa TELHA COMBUSTIVEIS E LUBRIFICANTES LTDA, CNPJ: 13.434.247/0001-68, pertencente a MANOEL FELIZARDO MENDES PARENTE NETO, THIELLY VASCONCELOS PARENTE e à corré IMOBILIARIA SANTA RITA LTDA, e a LAENA VASCONCELOS PARENTE; 14 - que a referida alienação ocorreu após a inadimplência das cotas condominiais, ficando caracterizada a fraude dos Réus contra quaisquer tentativas de recebimento do referido crédito do Autor (pág. 14 - SAJ); 15 - que o imóvel vendido por R$ 100.000,00 teria o valor de mercado é de R$ 665.696,00; 16 - que o imóvel, ainda quando pertencente ao casal réu, foi oferecido em garantia em prol da empresa M.N COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES DE BEBIDAS, pertencente ao SR. JOSÉ ARTUR CAVALCANTE PARENTE, pai dos sócios da corré IMOBILIÁRIA GATÃO, ATUAL SANTA RITA LTDA; 17 - que a alienação em epígrafe, caracteriza fraude contra o crédito do Autor, motivo pelo qual a alienação deve ser considerada nula, vez que constatados os requisitos da anterioridade do débito, evento danoso (frustração do crédito) e conluio; 18 - que, com a inescondível intenção de fraudar a execução do crédito pertencente ao autor, o casal réu transferiu onerosamente, mas a 1/6 do valor de mercado, o único imóvel que possuem; 19 - que o valor acolhido para fins de execução definitiva foi aprox. R$ 195.000,00 (Cento e noventa e cinco mil reais) conforme anexo 40 - exec definitiva valorada R$ 195 MIL EM 2019 (pág. 17 - SAJ); 20 - que a escritura de compra e venda foi lavrada em Maracanaú, sem vínculo com o endereço das partes e localização do imóvel; 21 - que a escritura seria eivada de falsidade ideológica, notadamente quando se declara a quitação do condomínio até a data de celebração (pág. 200); Com fundamento nestes fatos alegados, requereu o deferimento de medida cautelar e, no mérito, o julgamento procedente do pedido para declarar a nulidade da compra e venda lavrada na escritura e registrada na matrícula, ambas anexas a esta exordial, e assim seja considerada sem nenhum efeito a venda e compra realizada entres os Réus. Com a inicial, entre outros documentos, juntou reprodução do processo judicial nº 2005.0023.0933-8/0 (59519-85.2005) distribuído para a 28ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza (pág. 69 e seguintes), com determinação de remessa à Justiça Federal nas págs. 90 e seguintes; cumprimento de sentença de págs. 130 e seguintes; matricula atualizada do imóvel (pág. 284); termos constitutivos da empresa Imobiliária Gatão LTDA (págs. 321 e seguintes); termos constitutivos da empresa Imobiliária Santa Rita LTDA (págs. 329 e seguintes); cumprimento de sentença referente ao processo nº 0824691-52.2019.4.05.8100 do TRF 5ª Região (págs. 386 e seguintes), com despacho inicial de execução na pág. 395. Recebida a inicial, foi determinada, cautelarmente, a anotação de restrição no imóvel matriculado sob o nº 1524, do Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona da Comarca de Fortaleza(págs. 281/284), conforme decisão de págs. 538/540, com expediente reiterado por meio do despacho de pág. 559. Citação do requerido realizada, conforme certidão de pág. 574. Antes da comprovação de citação de todos os requeridos, estes apresentaram a contestação em conjunto de págs. 610/617, em nome de RAIMUNDO NONATO ARAGÃO CARNEIRO, ALBETIZA ELEUTÉRIO DE ARAÚJO e IMOBILIÁRIA SANTA RITA. Na contestação, alegaram preliminar de inépcia da inicial. Defenderam, ainda, outra versão dos fatos, nos seguintes termos transcritos: A realidade dos fatos é a seguinte: no ano de 2004, os ora requeridos firmaram contrato de compra e venda do apartamento de número 301, bloco C do Condomínio Praias Belas, junto a Caixa Econômica Federal, conforme escritura de Compra e Venda de matrícula n° 1524, registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona da Comarca de Fortaleza em 02 de julho de 2004. Ocorre que os antigos donos do imóvel o haviam hipotecado no ano de 1.989, tendo sido, em razão do inadimplemento das obrigações assumidas junto a instituição financeira, adjudicado em favor da Caixa Econômica Federal no ano de 1998. Assim, o imóvel foi levado a leilão, e após a consumação da propriedade em favor dos requeridos após a compra e venda, estes dirigiram-se ao referido imóvel intentando exercer seu legítimo direito de usufruto do bem adquirido, quando descobriram que o apartamento ainda era ocupado pelos antigos proprietários, os quais recursaram-se a sair do imóvel e, inclusive, deram causa a ação reivindicatória em desfavor dos ora contestantes. Nesta senda, a recusa em aceitar os efeitos da adjudicação levou os demandados a se insurgirem contra a nova situação jurídica que se estabeleceu sobre o bem imóvel, a qual se deu por consequência de sua própria situação de inadimplência. Assim, decorreu-se mais 6 (seis) anos entre a perda da propriedade pelos antigos donos e a firmação de novo pacto aquisitivo sem que os requeridos pudessem exercer a sua posse sobre o apartamento. Nesse contexto, não haveria quaisquer razões para que sejam cobrados, dos ora requeridos, os débitos condominiais referentes a período em que sequer os demandados puderam dispor dos seus direitos de usar, gozar e dispor da propriedade adquirida, o que os tornam ilegítimos a figurar no polo passivo da presente demanda. Nesse ínterim, após terem de fato assumido a posse do imóvel, os requerentes passaram a cumprir com todas as obrigações que passaram a ser de sua responsabilidade, decidindo, o que de seu pleno direito, vender o imóvel posteriormente. Portanto, vê-se que não existem quaisquer razões para que os requerentes sejam cobrados por débitos condominiais de época em que sequer tinham a posse do imóvel, razão pela qual requer-se desde já que a presente ação seja julgada totalmente improcedente, com fulcro nas razões de direito que se passa a expor. Defenderam, ainda, a ilegitimidade passiva, ante alegada inexistência de responsabilidade sobre taxas condominiais antes da imissão na posse do imóvel, justificando que no período de novembro de 1995 até julho de 2005, os débitos condominiais referentes ao apartamento em questão não eram de responsabilidade dos requeridos, pois a aquisição do referido bem pelos ora contestantes apenas se deu em 27 de fevereiro de 2004 e, mesmo após lavrada escritura de compra e venda, ainda assim a posse do referido bem não foi consolidada em favor dos compradores, situação que perdurou por mais de 6 (seis) anos. Defenderam tópico para justificar o direito do proprietário de dispor da coisa e da inexistência de fraude, com fundamento no art. 1.228 do Código Civil e justificam que inexistiria, portanto, qualquer mínima evidencia de fraude e ocultação de patrimônio por parte dos requeridos, os quais, além de não ter responsabilidade pela dívida em cobrança, à época da venda estavam devidamente imitidos na posse do imóvel o que lhes dava o direito de dispor do bem nos termos que melhor os conviesse. Por fim, pediram o julgamento de improcedência do pedido deduzido na presente demanda, excluindo os requeridos do polo passivo, por não serem responsáveis pelo débito em cobrança. Réplica apresentada às págs. 622/641 (Saj). Em decisão de saneamento de págs. 686/687, foram especificados os seguintes pontos controvertidos: A) Esclarecerem os requeridos por que não foram realizados os pagamentos dos valores relativos ao período de novembro/1995 a fevereiro/2004, já que foi assegurado aos requeridos o direito de ressarcimento em face da CEF; B) Comprovarem os requeridos pessoas naturais a origem dos recursos utilizados para a aquisição do imóvel; C) comprovarem os requeridos pessoas naturais capacidade financeira/econômica para adquirir o imóvel objeto do presente feito; D) comprovarem os requeridos pessoas físicas o efetivo recebimento do valor declarado pela venda do imóvel. Em manifestação de págs. 702/704, a parte autora pediu o deferimento medidas acautelatórias para assegurar o bem imóvel objeto do presente feito, juntando a matrícula atualizada de págs. 705/708. Audiência de instrução realizada, conforme termo de pág. 732, ocasião em que foi declarada encerrada a instrução processual e, considerando a complexidade dos fatos, oportunizada a apresentação de razões finais na forma de memoriais, no prazo sucessivo de 15(quinze) dias(CPC, art. 364, §2º), anunciado o julgamento em seguida. Memoriais da parte autora às págs. 736/748 e da parte ré às págs. 749/753 Reiterado pedido de anotação de restrição no imóvel, conforme manifestação de págs. 754/756 apresentada pela parte autora. Vieram os autos em conclusão. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Preliminares Os requeridos alegaram preliminar de inépcia da inicial e, também, defenderam suas ilegitimidades passivas. No entanto, tais defesas processuais são improcedentes. As legitimidades das partes requeridas são evidentes, haja vista figurarem no polo passivo da ação os vendedores e a empresa compradora do imóvel, objeto da tese exposta na inicial onde se pretende a anulação do negócio indicado. Quanto a alegação de inépcia da inicial, entendo que, apesar da forma de apresentação da inicial, o pedido formulado se encontra regular e tem correlação com a legitimidade e causa de pedir apresentada, sendo infundada tal preliminar. Ademais, ambas as preliminares arguidas, na forma como apresentadas, se confundem com a própria matéria de mérito defendida pela parte ré e mais adiante serão novamente abordadas. Assim, rejeito as preliminares arguidas. Do mérito A matéria debatida não exige a produção de outras provas além das já produzidas e oportunizadas nos autos, sendo cabível o imediato julgamento do feito, nos termos da decisão preclusa proferida no encerramento da audiência de instrução, ratificada nesta oportunidade. Partindo para a análise do mérito é importante verificar o contexto dos institutos materiais e processuais relevantes para o deslinde do feito, conforme veremos a seguir. Do objeto específico da ação Em razão da tese apresentada em defesa pelos requeridos, é importante delimitar o objeto específico da ação, definido pelo pedido e possibilidade processual de discussão do objeto. Mencionada delimitação é necessária pois verifica-se nos autos que a parte ré adota defesa ingressando no mérito já discutido na ação anterior, tratando do contrato de compra e venda celebrado no ano de 2004. Ocorre que, acerca desta negociação, existe um processo anterior que teve todas as fases de conhecimento e recursal esgotadas, de forma que o objeto da presente ação refere-se somente ao patrimônio que se pretende resguardar para efetivação da ação de execução, de forma que os fundamentos anteriores à referida execução só poderiam ser discutidas no Juízo próprio, certamente tratando-se de matéria preclusa e atingida pela coisa julgada. Assim, no panorama processual que interessa para a solução da presente controvérsia, é bom lembrar que estamos diante de uma ação anulatória em caso de possível fraude a credores, que será abardada mais minuciosamente adiante, mas convém mencionar para adequada delimitação do objeto do pedido. Da natureza propter rem da dívida de condomínio O artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o novo proprietário é responsável pelos débitos do condomínio, incluindo multas e juros, relacionados ao imóvel adquirido. O texto do artigo 1.345 é claro: "Art. 1.345 - O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." Isso quer dizer que, se houver dívidas pendentes do condomínio, o novo dono terá que pagá-las, mesmo que essas dívidas não estejam explicitamente mencionadas no contrato de compra. Logo, podemos concluir que os débitos condominiais possuem natureza propter rem, e, portanto, estão relacionados a coisa/imóvel e não a pessoa do proprietário. Assim, quando é adquirido um imóvel em condomínio, o comprador torna-se responsável por eventuais débitos condominiais pretéritos, ou seja, anteriores a sua posse/propriedade. Por estas razões, os demandados, pessoas físicas, foram condenados ao pagamento das despesas condominiais em favor da parte autora na forma da ação anterior ao pedido de cumprimento de sentença, referente ao processo nº 0824691-52.2019.4.05.8100 do TRF 5ª Região (págs. 386 e seguintes), com despacho inicial de execução na pág. 395. O STJ já se manifestou sobre o tema e possui julgado reafirmando a responsabilidade do adquirente pelos débitos anteriores a aquisição do imóvel, assegurando ao comprador o direito de ajuizamento de ação de regresso em face do alienante, conforme REsp: 1119090 DF, com trecho do julgado abaixo: "[...]Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. 3. O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário. [...]". (STJ - REsp: 1119090 DF 2009/0011931-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/02/2011, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/03/2011). Ressalte-se que este entendimento foi aplicado em favor dos requeridos quando se reconheceu a possibilidade de ressarcimento pela Caixa Econômica Federal. Assim, poderíamos afirma que, havendo débitos de despesas condominiais dos vendedores do imóvel (primeiro e segunda requerida), haveria a obrigação do adquirente (terceiro requerido) de adimplir tais obrigações. Logo, era de se esperar que o comprador exigisse do vendedor certidão negativa de débitos, pois pode responsabilizar-se por débitos anteriores a sua aquisição, como demonstrado. Porém, a negociação realizada entre os requeridos não levou estas questões em consideração, chegando a parte autora a afirmar que os réus teriam declarado em escritura fraudulenta, quando da transação onerosa, que não haveriam ações pessoais ou reais contra si ou sequer débitos cíveis ou condominiais e referido documento foi colacionado na inicial, conforme se vê na pág. 11 - SAJ. Da atuação do polo passivo Curiosamente, de forma a respaldar as alegações da parte autora em sede de inicial, os requeridos atuam no feito de forma conjunta. Inclusive, a imobiliária adquirente do imóvel onerado com débitos condominiais de natureza propter rem, compartilha a mesma defesa dos vendedores pretendendo apenas ignorar a existência da dívida, em contrariedade com a ampla discussão judicial que já se travou nos processos anteriores. Vejamos que a contestação única apresentada pelos requeridos, onde estes se limitam a pedir suas exclusões do polo passivo, por não serem responsáveis pelo débito em cobrança só demonstra a pretensão de discussão do débito, o que nem mesmo é cabível no presente feito. Note-se que as partes requeridas simplesmente ignoram a alegação de fraude, no sentido de que os réus teriam declarado em escritura fraudulenta, quando da transação onerosa, que não haveriam ações pessoais ou reais contra si ou sequer débitos cíveis ou condominiais, sendo referido documento colacionado na inicial, conforme se vê na pág. 11 - SAJ. É notório que tal escritura deveria ter mencionado os débitos condominiais existentes. Agora poder-se-ia cogitar a possibilidade de um provimento no sentido de se reconhecer que a imobiliária adquirente poderia ser responsável pelos débitos pretéritos, haja vista a natureza da obrigação. Porém, estes fatos devem ser verificados no contexto da existência de ação anterior transitada em julgado, condenando os vendedores (requeridos), além da documentação com declaração inverídica que fundamentou o registro da compra e venda e, por fim, a atuação conjunta dos requeridos, com evidente interesse em comum de não se responsabilizarem pelo débito existente para com a parte autora. Assim, compulsando os autos, podemos verificar que a parte requerida não comprovou a legalidade da transação realizada, com a produção de declaração inverídica firmada por si quanto aos débitos, registrada em cartório de localização incoerente com a localização do imóvel, incoerente com a localização do Juízo da execução e incoerente com a localização do domicílio das partes envolvidas. Assim, em face da distribuição dinâmica dos encargos probatórios, verifico que as alegações de fato feitas pela parte autora são verossímeis. Portanto, as provas colacionadas aos autos levam a concluir que razão assiste à parte autora, uma vez que os requeridos não trouxeram aos autos elementos de comprovação de que a compra e venda do imóvel foi efetivada com recursos existentes e fins lícitos. Quanto a defesa dos réus, observo que estes limitam o pedido requerendo suas exclusões por, alegadamente, não serem responsáveis pelo débito em cobrança (pág. 616- SAJ), olvidando ônus de suas alçadas, expresso no CPC, art. 373, II. Feitas essas considerações, poderemos passar para análise das consequências legais pelos fatos constatados e comprovados nos autos. Da Ação Pauliana em caso de fraude a credores Com o desiderato de destacar a precisa diferença entre a fraude à execução e fraude contra credores, impende à transcrição da abalizada doutrina formulada por Washington de Barros Monteiro, in Curso de Direito Civil, Parte Geral, 44ª. edição, editora Saraiva, volume 1, página 290. "De fato, fraude de execução é incidente do processo, regulado pelo direito público; fraude contra credores é defeito dos atos jurídicos, disciplinado pelo direito privado. A primeira pressupõe demanda em andamento, sendo levada a efeito pelo devedor para frustrar-lhe a execução; o reconhecimento da segunda não está subordinado à preexistência de demanda em relação ao ato considerado fraudulento. Aquela torna nulo o ato, ao passo que esta, apenas anulável. A decretação da fraude de execução independe de revocatória. Os bens do executado continuam a responder pelas dívidas deste, como se nunca tivessem saído de seu patrimônio. No tocante ao reconhecimento da fraude contra credores, o reconhecimento dela depende do ajuizamento da ação revocatória. Esta última, uma vez reconhecida, aproveita indistintamente a todos os credores. A fraude de execução, ao contrário, aproveita apenas ao exequente. Nela, o vício é mais patente, muito mais visível, havendo até quem afirme se tratar de presunção juris et de jure a verificação de qualquer dos fatos apontados pela lei como caracterizadores dela. Dissemos que o reconhecimento da fraude contra credores depende de ação revocatória; assim é realmente na generalidade dos casos, mas ela pode ser também proclamada em concurso de credores (Cód. Proc. Civil, art. 768), assim como nos processos indicados no art. 216 da Lei 6.015, de 31-12-1973 (Registros Púbicos), inclusive em embargos de terceiro, este último ponto de vista, porém, tem sido afastado pelos nossos tribunais (Súmula 195 do Superior Tribunal de Justiça: "Em embargos de terceiro não se anula ato jurídico, por fraude contra credores")" (sem destaque no original) Neste sentido, portanto, considerando a diferença existente no tocante às formas de arguição das fraudes, à execução e contra credores, infere-se que, no presente caso, realmente, mostra-se pertinente a propositura da presente demanda com o escopo de se aferir a regularidade ou não da alienação formulada entre os requeridos. O princípio de que o patrimônio do devedor é garantia comum dos credores é um fundamento de todas as legislações modernas, assim, o devedor tem a obrigação de não prejudicar essa garantia. A responsabilidade patrimonial gera o dever de conservar bens suficientes para tutelar o direito dos credores. Trata-se de um limite imposto ao devedor no poder de disposição de seus bens. Corresponde a esse dever um direito por parte do credor: efetivar a obrigação nos bens do devedor. Em consequência, se por um fato do devedor isso não é possível, o direito lhe concede um meio para atacar esse ato: a ação pauliana, que resulta desse modo, a via eficaz para o combate à fraude contra credores. A fraude pauliana se apresenta quando um devedor insolvente, ou na iminência de tornar-se insolvente, pratica atos suscetíveis de diminuir seu patrimônio, reduzindo, desse modo, a garantia que este representa para a cobrança de suas dívidas. Tal possibilidade jurídica é ainda mais incisiva quando observamos que os débitos condominiais do imóvel alienado possuem natureza propter rem, e, portanto, estão relacionados a coisa/imóvel e não a pessoa do proprietário. Assim, além da diminuição do patrimônio daqueles afetados pela execução, a própria coisa sujeita aos débitos executados pode afetar o direito dos credores, na medida em que vêm passando por alterações de titularidade da propriedade mediante negociações sem comprovação de lastro de efetiva existência. Neste sentido, vejamos lição extraída da obra "Curso de Direito Civil" de Fábio Ulhoa Coelho, Parte Geral, 6ª. edição, editora Saraiva, página 363 "A ação judicial destinada a invalidar o negócio perpetrado com fraude contra os credores e possibilitar que o bem alienado, onerosa ou gratuitamente, retorne ao patrimônio do devedor chama-se revocatória ou pauliana. A ação revocatória pode ser movida contra o devedor insolvente, a pessoa que com ele contratou e os terceiros adquirentes que tenham procedido de má-fé (CC, art. 161)." Por meio dessa ação, reconduz-se o bem cedido ao patrimônio do devedor, para que, assim o credor-autor possa atingi-lo, e, desta forma, satisfazer, total ou parcialmente, seu crédito. Importante anotar que se considera fraudulento negócio gratuito ou oneroso que promova a transferência de propriedade do devedor, de modo a impossibilitar a satisfação de crédito de outrem. Diante dessas assertivas, mister se faz que os executados/vendedores/requeridos comprovem a sua plena solvência, no tocante ao cumprimento da obrigação preexistente em favor da parte autora, sendo, destarte, forçoso concluir acerca da invalidade do negócio jurídico subjacente firmado com os demais requeridos, garantindo-se o cumprimento da obrigação preexistente e judicializada, inclusive, vinculada ao próprio imóvel. Ressalta-se que a insolvência do réu in casu mostra-se evidente, inclusive a pretensão de todos os demandados de não adimplirem com os débitos relativos ao imóvel, situação esta abrangida pelos efeitos previstos no artigo 159 do Código Civil, in verbis: "Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante". Assim também corrobora o entendimento jurisprudencial acerca do tema em deslinde: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO PAULIANA. NEGÓCIO JURÍDICO ANULADO. FRAUDE CONTRA CREDORES. REQUISITOS COMPROVADOS. REVISÃO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 DESTA CORTE. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O eg. Tribunal de origem, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, bem como mediante análise soberana do contexto fático-probatório dos autos, concluiu pela presença de todos os requisitos para reconhecer a fraude contra credores: anterioridade, eventus damni e o consilium fraudis, reconhecendo como explícita a intenção de fraudar negócio jurídico celebrado entre pai e filha. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. 2. Agravo interno a que se nega provimento". (AgInt no AREsp n. 896.248/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/6/2017, DJe de 26/6/2017.) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO PAULIANA. ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. OMISSÃO. AUSÊNCIA. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF. FRAUDE CONTRA CREDORES. REQUISITOS COMPROVADOS. CONSEQUÊNCIA. CREDOR FRAUDADO. NEGÓCIO. INEFICÁCIA. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. No caso de o artigo apontado como violado não apresentar conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 3. Na hipótese vertente, encontram-se preenchidos os requisitos para o reconhecimento da ocorrência de fraude contra credores: (i) a anterioridade do crédito; (ii) a comprovação de prejuízo ao credor, decorrente de ato de disposição que tenha agravado ou levado o devedor ao estado de insolvência, e (iii) o conhecimento, pelo terceiro adquirente, do estado de insolvência do devedor. 4. A consequência do reconhecimento da fraude contra credores é a ineficácia do negócio em relação ao credor fraudado. A condenação dos réus na recomposição do acervo patrimonial, no caso de alienação sucessiva, é a solução adequada para resguardar os interesses do terceiro adquirente de boa-fé. 5. No caso em apreço, rever a conclusão do aresto impugnado para acolher a pretensão da recorrente demandaria o reexame fático-probatório dos autos, a atrair o óbice na Súmula nº 7/STJ. 6. Agravo interno não provido". (AgInt no AREsp n. 2.088.072/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/11/2023, DJe de 23/11/2023.) "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINARES - PRECLUSÃO - AÇÃO PAULIANA - TRANSFERENCIA DE BENS EM FAVOR DE FILHA E NETA - ESTADO DE INSOLVÊNCIA RECONHECIDO - RECONHECIMENTO DA FRAUDE CONTRA CREDORES - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PAULIANA CONFIRMADA. - Verificando que as preliminares já havia sido decididas anteriormente, sem recurso à época oportuna, impõe-se reconhecer preclusão operada, não se conhecendo das mesmas. - Presentes os requisitos que levam ao reconhecimento da fraude contra credores, há que se confirmar a procedência do pedido da ação pauliana proposta". (TJMG - Apelação Cível 1.0042.10.002637-8/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/08/2013, publicação da súmula em 30/08/2013) (grifos nossos) "EMENTA: AÇÃO PAULIANA. FRAUDE CONTRA CREDORES. ART. 106 DO CÓDIGO CIVIL. TRANSFERÊNCIA A TÍTULO GRATUITO DE BENS IMÓVEIS. DANO AOS CREDORES. INSOLVÊNCIA. - O objetivo da lei é a proteção do patrimônio do devedor, no resguardo dos direitos do credor, sendo requisito primeiro da ação pauliana o empobrecimento do primeiro, deixando o crédito à míngua de garantia, o eventus damni. O outro requisito prende-se à consciência que tem o devedor de que a alienação pode prejudicar o credor. A lei substantiva sequer cogita, no caso, da má-fé, sendo irrelevante o animus nocendi. Basta à consciência do devedor de produzir dano ao credor. - Caracteriza fraude a doação de bens pelo devedor aos filhos, reduzindo-se à insolvência e frustrando o direito dos credores existentes antes do ato perpetrado". (Apelação Cível nº 316.712-8 - TJMG - Rel. Des. Wander Marotta.) (grifos nossos) Dessa forma, impõe-se a declaração da ineficácia do negócio averbado pelos requeridos na matrícula do imóvel. Dos efeitos da sentença e da ineficácia relativa do ato fraudulento Não obstante a fundamentação já abordada, cumpre mencionar sobre os efeitos da sentença pauliana em relação ao ato fraudulento anteriormente narrado. Conforme entendimento sedimentado na Jurisprudência, o ato fraudulento, após a procedência da ação, deve ser declarado como ineficaz perante o credor prejudicado, ou seja, o autor da ação pauliana, porém seria válido e eficaz em relação às demais pessoas. Portanto, não se trataria de completa anulabilidade do ato. Neste sentido, a sentença de sua procedência não tolhe todos os efeitos do ato, apenas retira do negócio jurídico o que é preciso para o credor não sofra prejuízo. Então, a sentença mantém vivo o ato, na parte que não promover prejuízos ao credor. Dessa forma, o Egrégio STJ, entende que a sentença da Ação Pauliana é meramente declaratória, não gerando anulação do negócio jurídico, mas a retirada parcial de sua eficácia em relação a determinados credores. Vejamos neste sentido: "PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALÍNEA C. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DO DISSÍDIO. FRAUDE CONTRA CREDORES. NATUREZA DA SENTENÇA DA AÇÃO PAULIANA. EXECUÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. DESCONSTITUIÇÃO DE PENHORA SOBRE MEAÇÃO DO CÔNJUGE NÃO CITADO NA AÇÃO PAULIANA. 1. O conhecimento de recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional exige a demonstração analítica da divergência, na forma dos arts. 541 do CPC e 255 do RISTJ. 2. A fraude contra credores não gera a anulabilidade do negócio ? já que o retorno, puro e simples, ao status quo ante poderia inclusive beneficiar credores supervenientes à alienação, que não foram vítimas de fraude alguma, e que não poderiam alimentar expectativa legítima de se satisfazerem à custa do bem alienado ou onerado. 3. Portanto, a ação pauliana, que, segundo o próprio Código Civil, só pode ser intentada pelos credores que já o eram ao tempo em que se deu a fraude (art. 158, § 2º; CC/16, art. 106, par. único), não conduz a uma sentença anulatória do negócio, mas sim à de retirada parcial de sua eficácia, em relação a determinados credores, permitindo-lhes excutir os bens que foram maliciosamente alienados, restabelecendo sobre eles, não a propriedade do alienante, mas a responsabilidade por suas dívidas. 4. No caso dos autos, sendo o imóvel objeto da alienação tida por fraudulenta de propriedade do casal, a sentença de ineficácia, para produzir efeitos contra a mulher, teria por pressuposto a citação dela (CPC, art. 10, § 1º, I). Afinal, a sentença, em regra, só produz efeito em relação a quem foi parte, "não beneficiando, nem prejudicando terceiros" (CPC, art. 472). 5. Não tendo havido a citação da mulher na ação pauliana, a ineficácia do negócio jurídico reconhecido nessa ação produziu efeitos apenas em relação ao marido, sendo legítima, na forma do art. 1046, § 3º, do CPC, a pretensão da mulher, que não foi parte, de preservar a sua meação, livrando-a da penhora. 5. Recurso especial provido". (REsp n. 506.312/MS, relator Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, julgado em 15/8/2006, DJ de 31/8/2006, p. 198.) - Sem negrito no original. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO PAULIANA. FRAUDE CONTRA CREDORES. ALEGAÇÃO DE OFENSA AOS ARTS. 165, 458, 515 E 535 DO CPC - INEXISTÊNCIA - CERCEAMENTO DE DEFESA - NULIDADE PROCESSUAL - AUSÊNCIA DE PROVA - NÃO CONFIGURAÇÃO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - EQUIDADE - MATÉRIA DE PROVA - DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL - PROVIMENTO PARCIAL. I. Não há que se falar em ofensa aos artigos 165, 458 e 535 do Código de Processo Civil, uma vez que o posicionamento adotado restou fundamentado em elementos suficientes à resolução da lide. O Tribunal de origem apreciou todas as questões relevantes ao deslinde da controvérsia nos limites do que lhe foi submetido. II. Não se pode confundir negativa de prestação jurisdicional com tutela jurisdicional desfavorável ao interesse da parte. O Tribunal de origem decidiu corretamente o feito, baseando-se, inclusive, na jurisprudência assente desta Corte sobre a matéria, ressalvando-se apenas o constante do item VI abaixo. Não há que se falar em violação dos artigos 515, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil. III. Não há ofensa aos artigos 330, I, e 333, I, do Código de Processo Civil, haja vista que não configura cerceamento de defesa o julgamento da causa, quando o Tribunal de origem considera substancialmente instruído o feito, declarando a existência de provas suficientes para seu convencimento. IV. Não há nulidade processual, por ausência de produção de prova. A decisão recorrida procedeu à devida análise dos fatos e à sua adequação ao direito. Além disso, rever os fundamentos, que levaram a tal entendimento demandaria reapreciação do conjunto probatório, o que é vedado em recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ. V. No tocante aos artigos 106 e 113 do Código Civil de 1916; e 34 e 70 da Lei Uniforme, os argumentos utilizados para fundamentar a pretensa violação legal somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o reexame das provas, não cabendo a esta Corte, a fim de alcançar conclusão diversa da estampada no Acórdão recorrido, reavaliar o conjunto probatório. Incidência da Súmula 7/STJ. VI. A fraude contra credores, proclamada em ação pauliana, não acarreta a anulação do ato de alienação, mas, sim, a invalidade com relação ao credor vencedor da ação pauliana, e nos limites do débito de devedor para com este. VII. A fixação de honorários por equidade, sendo matéria de prova, não comporta reexame em recurso especial. Precedentes do STJ. Recurso Especial provido em parte". (REsp n. 971.884/PR, relator Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 22/3/2011, DJe de 16/2/2012.) Assim, com a procedência da presente inicial, o efeito da sentença será a declaração de ineficácia do negócio jurídico dispondo do bem sujeito à garantia da execução em andamento, não obtendo efeitos erga omnes em face de terceiros. Aliás, devo ressaltar que a existência de obrigação executada com natureza propter rem vinculada ao próprio imóvel e a demonstração de possível interesse dos requeridos em adimplir com as obrigações relacionados aos débitos de condomínio do imóvel (id 111159936), apontam para a razoabilidade limitar os efeitos do julgamento a garantia da dívida executada. CONCLUSÃO Diante do exposto e considerando o mais que consta dos autos, com fundamento no art. 487, I, do CPC, artigo 159 do CC e art. 216 da Lei nº 6.015/73, JULGO PROCEDENTE o pedido para: a) reconhecer a ineficácia da alienação do imóvel perante a parte autora, credora da ação de execução em andamento, Condomínio Praias Belas; b) determinar o cancelamento do registro R-15-1524 de 30 junho de 2017 levado a efeito junto ao Cartório de Registro de Imóveis (pág. 708); c) rerratificar a decisão liminar proferida nestes autos, determinando em sede de tutela cautelar a imediata averbação de indisponibilidade do bem junto a matrícula de imóveis, até a formalização de ato de constrição a ser efetivado nos autos da ação de execução, até decisão judicial em sentido contrário ou até requerimento de exclusão realizado pela parte credora, Condomínio Praias Belas; d) ainda em sede de tutela de urgência, determinar a expedição de ofício ao Juízo da execução promovida, referente ao processo nº 0824691-52.2019.4.05.8100, comunicando a disponibilidade do bem para satisfação do crédito executado em desfavor dos requeridos, ficando desde logo autorizada a parte autora, caso entenda cabível, nos autos da execução, adotar os atos que entender necessários quanto a satisfação de seu crédito, inclusive a adoção das providências previstas no art. 828 do CPC, em relação ao imóvel tratado neste feito, ficando vedada a serventia extrajudicial de recusar a averbação em caso de pendência do cancelamento da averbação R-15-1524. e) Condenar os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais fixados no percentual de 15% do valor atualizado da causa. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após, cumpridas as formalidades legais, certifiquem-se o trânsito em julgado desta sentença. Sobral(CE), data de assinatura no sistema. Aldenor Sombra de Oliveira Juiz de Direito

17/02/2025, 00:00

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Partes do Processo(6)

Advogados / Representantes(7)

Publicado Despacho em 23/10/2025. Documento: 179562373

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 22/10/2025 Documento: 179562373

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 179562373

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de Apelação

Publicado Sentença em 29/09/2025. Documento: 174362857

Publicado Intimação em 29/09/2025. Documento: 174362857

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/09/2025 Documento: 174362857

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 26/09/2025 Documento: 174362857

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 174362857

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 174362857

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Conclusos para decisão

Decorrido prazo de RAIMUNDO NONATO ARAGAO CARNEIRO em 02/06/2025 23:59.

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