Procedimento Comum Cível 0179378-12.2016.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0179378-12.2016.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Requerente: CLAYTON DO CARMO FERREIRA e outros Requerido: INPAR PROJETO RESIDENCIAL CONDOMINIO WELLNESS RESORT SPE 42 LTDA. INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - GABINETE DA 17ª VARA CÍVEL DE FORTALEZA(SEJUD 1º Grau)Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0396, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº: 0179378-12.2016.8.06.0001 Apensos: [] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão / Resolução] Vistos etc. Vistos etc, Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS ajuizada por LAYTON DO CARMO FERREIRA E REGINA ALVES DE SOUSA em face de INPAR PROJETO RESIDENCIAL CONDOMÍNIO WELLNESS RESORT SPE 42 LTDA (VIVER VENDAS). Aduz em suma a parte autora que em 02 de setembro de 2014 celebrou contrato de promessa de compra e venda no importe de R$810.519,98. Realizado o pagamento de R$564.677,15, com último pagamento efetuado em 30/05/2016. Destacam que sempre honraram os pagamentos mensais, contudo, em 17/12/2015 a requerida teria realizado a venda de imóvel com as mesmas características do imóvel dos autores contudo com preço de R$564.000,00, preço de venda 280 mil reais a menor em relação ao apartamento dos autores. Alegando quebra da equidade e da boa-fé contratual, pretende a rescisão contratual e devolução do valor pago pelos autores e ainda indenização por danos morais. Pugna pela concessão de tutela para suspensão dos pagamentos. Juntou documentos dentre os quais destaca-se instrumento particular de promessa de compra e venda de fls. 10/54, resumo de pagamentos de fls. 72, consulta à SERASA de fls. 73/78. Apresentou ainda documento referente a venda mais barata de fls. 79/89. Recolhidas as custas conforme comprovantes de fls. 90. Designada conciliação (fls. 91), o autor juntou documentos novos de fls. 93/94 (notificação extrajudicial e relatório de saldo devedor de mais de 550 mil reais). Expedida carta de citação, a requerida veio aos autos por petição de fls. 104/106, defendendo que o protesto/inscrição da dívida consiste em exercício regular do direito ante a inadimplência dos autores, asseverando que o contrato continua ativo, o imóvel encontra-se inabitado e não houve a quitação do saldo devedor e registro em nome dos compradores. Pede o indeferimento da liminar. Juntou documentos de fls. 107/119. Realizada audiência de conciliação, sem êxito. Contestação apresentada às fls. 126/145. Pede a suspensão do feito por ter pleiteado recuperação judicial em São Paulo em 16/09/2016 (Processo nº 1103236-83.2016.8.26.0100- 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Capital). Pede o indeferimento da tutela e advoga pela força vinculante do contrato e validade das cláusulas contratuais. Destaca a ausência de onerosidade excessiva a justificar o pedido de rescisão contratual. Defende que constituída propriedade fiduciária sobre o imóvel nos moldes do art. 22 da Lei 9.514/97. Retifica informação anterior apontando que os autores foram imitidos na posse do imóvel em 19/12/2014 (termo de posse de fls. 151) e que não é razoável o pedido de rescisão após tanto tempo de recebimento do imóvel. Defende a aplicabilidade da lei 9.514/97. Subsidiariamente, destaca a impossibilidade de devolução integral dos valores pagos. Impugna ainda os valores apresentados pelos autores afirmando que pagos o total de R$451.488, 82 pelo contrato. Defende percentual de retenção de 30%. Nega a existência de danos morais. Pela eventualidade, pede proporcionalidade e razoabilidade na fixação. Defende a impossibilidade de inversão do ônus da prova. Apresenta matrícula do imóvel de fls. 146/149. Apresentou extrato de pagamentos de fls. 152 e extrato do saldo devedor de fls. 153. Juntou decisão referente ao deferimento da recuperação judicial de fls. 154/161. Réplica de fls. 166/173. Certificada a redistribuição do feito para o presente Juízo em razão da especialização da 17ª Vara Cível. Intimadas as partes para manifestar interesse na produção de novas provas, o autor, defendendo onerosidade excessiva, pede a realização de perícia (fls. 178). A ré pede o julgamento do feito. Pedido de apreciação da liminar (fls. 181), juntando notificação do cartório de imóveis (fls. 182/183). Petição da requerida, em recuperação judicial, acompanhada de decisão do Juízo Falimentar de fls. 184/192. Pleito do autor de apreciação da tutela (fls. 193/195) acompanhada de notificação de fls. 196/197. Decisão de saneamento de fls. 198/201, com deferimento da prova pericial com ônus para a parte autora e concedendo a tutela para determinar a suspensão da retomada e venda extrajudicial do imóvel. Apresentados declaratórios pela ré, foi apresentada a matrícula atualizada do imóvel de fls. 211/215, onde consta a averbação de consolidação da propriedade em nome da ré (AV 9- 20516). Impugnados por petição de fls. 221/225. Decisão interlocutória de fls. 226/227, mantendo a decisão embargada, foi noticiada a interposição de agravo (processo nº 06241551520198060000- fls. 230/240). Noticiada a renúncia de dirigentes da ré (fls. 245/247 e 248/250). Manifestação de terceiro de fls. 251/312, alegando a compra do imóvel dos autores, afirmando o pagamento de R$641.000,00 aos autores além de informar dívida condominial de 130 mil reais em execução (Processo nº 0050211-37.2016.8.06.0034). Destaca a suspensão dos pagamentos em razão da pendência junto ao condomínio. Pede a substituição processual do autor e ainda requer o depósito judicial para quitação do contrato com os autores. Os autores afirmam o desfazimento do negócio com o terceiro (fls. 316/324). A requerida discorda da intervenção (fls. 325/326) e apresenta pedido de revogação da liminar e retomada do imóvel (fls. 327/332). Proferida decisão de fls. 334/335, foi indeferido o pedido do terceiro e igualmente o pedido de tutela da parte requerida. Determinado o prosseguimento do feito com a designação de perícia. Nomeado perito, foram apresentados os quesitos pela parte autora e nomeado assistente técnico (fls. 345/346). Da mesma forma foram apresentados quesitos pela parte requerida e nomeado assistente técnico (fls. 351/353). Habilitados novos advogados da requerida (fls. 356/358). Apresentada renúncia pelo perito em razão da pandemia (fls. Nomeada nova perita (fls. 379), foram substituídos os quesitos pelo novo procurador da requerida (fls. 386) e requerido o julgamento antecipado da lide. Intimada, a parte autora manifestou discordância e indicou o assistente técnico qualificado às fls. 391. Proposta de honorários apresentada às fls. 399. Acolhida a proposta pela autora, foi realizado o depósito (fls. 403/406) e designada data e local conforme fls. 410. Apresentado parecer técnico de fls. 416/468 Intimadas as partes para manifestação quanto ao laudo pericial (fls. 469), a parte requerente concordou com a perícia e pleiteou fosse o feito julgado procedente, nos moldes da exordial, uma vez avaliado o bem em R$625.000,00. Manifestação da parte requerida de fls. 477/480, pugnando fossem prestados esclarecimentos pela perita, apontando divergências. Esclarecimentos prestados pela perita conforme fls. 486/488. Intimada, a parte requerida apresentou manifestação de fls. 492/499. Juntados documentos de fls. 500/536, dentre as quais destaca-se peças extraídas dos autos da ação de reintegração de posse ajuizada em Aquiraz (Processo nº 0050272-53.2020.8.06.0034). Trazidos documentos novos, foi intimada a parte autora que apresentou manifestação de fls. 540/542, com resposta apresentada às fls. 543/544. Determinada a conclusão para prolação de sentença. Relatados. Decido. Afirmando onerosidade excessiva e a venda de outra unidade similar à da parte autora pela requerida por valor inferior em aproximadamente 280 mil reais ao valor pago pelos autores, pede a rescisão do contrato e a devolução do preço além de indenização por danos morais. Conforme documento trazido com a inicial o casal autor teria adquirido o apartamento 406, bloco 3 (matrícula nº 20.516) pelo valor de 810 mil reais e uma fração em 02/09/2014, tendo financiado aproximadamente 648 mil reais. Extraio de fls. 12: Apresenta na inicial documentos de venda, referente a unidade 405, bloco 3 celebrado em dezembro de 2015 de fls. 79 e seguintes no qual consta a informação de CONTRATO A VISTA no rodapé do documento. Extraio do documento: Trazidas apenas as folhas ímpares do contrato de fls. 79/89, celebrado entre a ré e o casal MAURO TAVARES DE PAULA E MARIA DE NAZARE GONÇALVES DE PAULA não foi possível verificar o preço da venda. Após realizada a perícia, a requerida juntou aos autos o contrato referente a unidade 405 (fls. 500 e seguintes), constando as fls. Pares do contrato não trazidas com a inicial e onde consta a venda pelo preço à vista de R$564.000,00. De outra banda os próprios autores teriam vendido o imóvel pelo preço que questionam nos autos, apesar do ajuizamento da rescisão, sem a anuência da requerida e pelo preço que questiona de 800 mil reais. Extraio do documento de fls. 800: Observa-se ainda que do exame pericial realizado, sendo o condomínio onde se encontra o imóvel integrante da rede hoteleira do parque aquático do beach park, que comparando-se apenas os imóveis do condomínio wellness, a média de preço é equivalente ao valor pactuado entre as partes posto que o apartamento dos autores tem 135m2. Extraio de fls. 422: Destarte, apesar de demonstrada a venda de unidade em valor inferior, as peculiaridades da compra e venda utilizada como paradigma, em especial, uma vez que foi realizado o pagamento do preço à vista, à justificar o desconto considerável, o exame pericial demonstra, que o preço praticado na compra e venda celebrada entre a parte autora e a requerida estaria dentro da média de mercado, não se reputando demonstrada a onerosidade excessiva alegada pela parte requerente, que não teria se desincumbido do ônus da prova dos fatos constitutivos de seu direito. DA RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES Observa-se que a rescisão decorreu de ato de liberalidade dos consumidores autores, que ajuizaram a presente após cessarem os pagamentos mensais. A lei do distrato não incide na presente uma vez que celebrado o contrato em data anterior a sua vigência. Observa-se ainda que no caso dos autos, não incide na espécie o Tema 1095 do STJ. Trata-se de desvirtuamento da cláusula de alienação fiduciária, na medida em que há confusão entre credor fiduciário e vendedor. Tenho que inaplicável a Lei nº 9.514 /97. Extraio do quadro resumo do contrato de fls. 10: Colho da jurisprudência: "Apelação cível. Compra e venda de imóvel. Ação de resilição de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com devolução dos valores pagos. Desistência da contratação por conveniência do comprador. Sentença de procedência. Contrato imobiliário com cláusula de alienação fiduciária. Não incidência do Tema 1095 do STJ. Desvirtuamento da cláusula de alienação fiduciária. Confusão entre credor fiduciário e vendedor. Inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Desistência contratual por conveniência do comprador. Possibilidade. Devolução das parcelas pagas. Princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem como o do equilíbrio contratual. Aplicação dos artigos 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Sentença mantida para que seja determinada a restituição aos autores de 80% dos valores pagos com retenção de 20%. Honorários recursais. Aplicação do artigo 85, § 11 do CPC. Majoração da verba honorária para 20% do valor da condenação. Resultado. Recurso não provido. (TJ-SP - AC: 10108455020218260451 SP 1010845-50.2021.8.26.0451, Relator: Edson Luiz de Queiróz, Data de Julgamento: 07/03/2023, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2023)" Ademais, uma vez que o pedido de rescisão decorreu da iniciativa dos compradores, que ajuizaram a presente visando a rescisão motivada em onerosidade excessiva (não comprovada) e que, conforme decisão interlocutória anterior, já era litigiosa a coisa quando teve início o processo de execução extrajudicial por iniciativa da credora, afasto a incidência do tema 1095 do STJ no caso em tablado e reconheço a incidência do CDC conforme já decidido em decisão saneadora anteriormente proferida nos presentes autos. Nos moldes do artigo 53 do CDC: " Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado." Conforme extrato trazido pela requerida os autores teriam realizado pagamentos no valor de R$451,488,82 (fls, 152). De outra banda, a parte autora afirma pagamentos no valor de R$564.677,15 (fls. 72). Conforme contrato trazido aos autos, teria sido paga entrada à vista no importe de R$162.104,00 (item 3.2. de fls. 12). O financiamento em 26 parcelas, teria a primeira parcela prevista para pagamento em 02/12/2014. Ambas as partes apontam o pagamento de 9 parcelas do financiamento. Extraio dos documentos trazidos por ambas as partes (fls. 72 e 152): Assevere-se ainda que os valores pagos em decorrência de encargos de mora não são reembolsáveis. A controvérsia estaria presente quanto ao valor pago pela entrada. A parte autora afirma pagamentos no importe de R$265.850,31. Extraio de fls. 72: O extrato da ré de outra banda aponta os seguintes pagamentos: Não esclarece a ré em que consistiria a parcela negativa da ordem de mais de 43 mil reais que os autores apontam como quantia paga. Destarte, remeto a fase de liquidação a apuração dos valores efetivamente pago, admitida a exclusão do montante referente a encargos de mora, tão somente. O valor apurado deverá ser devolvido aos autores, admitida a retenção de 20% dos valores pagos nos moldes da jurisprudência pacífica do STJ, atualizados desde a data dos desembolsos pelo INPC e com juros simples de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da presente. DA TAXA DE FRUIÇÃO Os autores teriam sido imitidos na posse do imóvel em 19/12/2014 (fls. 151). Uma vez rescindido o contrato por iniciativa dos comprados, devida a indenização pela fruição do imóvel enquanto estiverem na posse do bem, sem realizar os pagamentos mensais sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Observe-se que o último pagamento teria se dado em maio de 2016, conforme planilha de fls. 152. Destaca-se que em caso de rescisão contratual devem ser restituídas as partes ao "status quo ante" e tendo a parte autora usufruído do imóvel por aproximadamente um a década, é devida a indenização pela fruição sob pena de enriquecimento ilícito. Colho do STJ: "AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO. UTILIZAÇÃO DO BEM. INDENIZAÇÃO DEVIDA PELO USO DO IMÓVEL DURANTE A INADIMPLÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. "A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente-comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência" (REsp 911.126/DF, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 27/10/2009). 3. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1931701 PE 2021/0105146-6, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 14/03/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/04/2022)" "EMENTA: AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL. DATA DA INADIMPLÊNCIA. CESSAÇÃO DOS PAGAMENTOS DAS PARCELAS CONTRATADAS. TAXA DE FRUIÇÃO. PERCENTUAL DE 0,5% (MEIO POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. VALOR SUFICIENTE E PROPORCIONAL. AUSÊNCIA DE ARGUMENTO NOVO. I ? Das decisões proferidas pelo Relator caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, no prazo de 15 (quinze dias), observadas as regras do Regimento Interno do Tribunal quanto ao seu processamento (art. 1.021 do CPC). II ? A taxa de fruição nada mais é que uma indenização a ser paga por quem utilizou o imóvel e não pretende mais prosseguir com o contrato, seja por inadimplemento ou porque simplesmente se arrependeu da compra feita. Na prática, corresponde a uma reparação justa como se fosse um aluguel. III - O termo inicial da taxa de fruição do imóvel deve corresponder à ocasião em que o promitente-comprador usufruiu injustamente do bem sem qualquer prestação, ou seja, a partir do inadimplemento (cessação dos pagamentos das parcelas contratadas), até a efetiva desocupação do bem. Logo, não há se falar em termo inicial da fruição a partir da data do contrato. IV ? Conforme precedentes do STJ, o percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor atualizado do imóvel é suficiente e proporcional para remunerar o vendedor do bem pela rescisão do contrato firmado entre as partes, entendimento jurisprudencial positivado pela Lei 13.786/2018. Mutatis mutandis, não há se falar em percentual de 1%. V ? Do exame da peça recursal não foi levantada qualquer inovação na situação fático-jurídica a possibilitar a reforma pelo órgão colegiado da decisão hostilizada. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJ-GO 5260855-27.2019.8.09.0051, Relator: DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/12/2023)" Isto posto, condeno os autores no pagamento da taxa de fruição do imóvel que arbitro no importe mensal de 0,5% do valor apurado na perícia com valor atualizado do imóvel no importe de R$625.228,66 (fls. 431) a partir da cessação dos pagamentos das parcelas mensais em maio de 2016 até a efetiva desocupação do imóvel. DA OBRIGAÇÃO DOS AUTORES PELOS PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES PROPTER REM DA EXECUÇÃO EM CURSO QUANTO A DESPESAS CONDOMINIAIS DO IMÓVEL Observa-se ainda a existência de execução em curso pelo não pagamento das cotas condominiais (obrigação propter rem executada nos autos do processo nº 0050211-37.2016.8.06.0034). Em consulta ao processo observa-se a homologação de acordo em 30/08/2019 (fls. 217 da execução). Informado o descumprimento do acordo quanto as parcelas de vencimento em janeiro, março de 2020 e subsequentes e requerido o cumprimento, requerida penhora de outro imóvel. Pontuo que cabe ao autor o pagamento de todas as obrigações acessórias do imóvel (impostos, taxas condominiais e afins) desde sua imissão em dezembro de 2014 até a efetiva desocupação. DA NÃO DEMONSTRAÇÃO DA EXISTENCIA DE DANOS MORAIS O pedido de indenização por danos morais encontra-se desprovido de qualquer amparo. A venda de imóvel à vista com desconto de unidade similar à adquirida de forma parcelada pelos autores, com mais de um ano de diferença entre os negócios celebrados, não tem o condão de causar mácula ao psicológico dos autores, a sua honra ou causar sofrimento. Observa-se que é comum a flutuação do mercado imobiliário, além do que, a negociação de imóvel a vista, notadamente se a vendedora encontrava-se necessitando de capital se mostra mais atrativa, sendo justificável o desconto concedido, notadamente quando em perícia, observou-se unidades do mesmo empreendimento sendo vendidas pela mesma faixa de preço de 800 mil reais e inclusive tendo os autores celebrado contrato nesse patamar. Tudo sopesado, inexistem danos morais a serem indenizados. DISPOSITIVO Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS para declarar a rescisão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes com atribuição de culpa aos adquirentes, ora autores, determinando o retorno das partes ao status quo ante, nos moldes dos quais determino: 1) O reembolso dos valores pagos pelos consumidores, remetendo para a fase de liquidação, a apuração dos valores efetivamente pagos (referente a entrada e mais 9 parcelas), admitida a exclusão do montante referente a encargos de mora, tão somente, na parcela a ser reembolsada. O valor apurado deverá ser devolvido aos autores, admitida a retenção de 20% dos valores pagos nos moldes da jurisprudência pacífica do STJ, atualizados desde a data dos desembolsos pelo INPC e com juros simples de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da presente. 2) A fim de evitar enriquecimento sem causa dos autores, dos valores a serem ressarcidos aos consumidores deverá ser descontada a indenização pela fruição que arbitro no importe mensal de 0,5% do valor apurado na perícia, com valor atualizado do imóvel no importe de R$625.228,66 (fls. 431), devido a partir da cessação dos pagamentos das parcelas mensais, em maio de 2016, até a efetiva desocupação do imóvel. 3) Pontuo que cabe ao autor o pagamento de todas as obrigações acessórias do imóvel (impostos, taxas condominiais e afins) desde sua imissão em dezembro de 2014 até a efetiva desocupação, admitida a compensação caso os valores venham a ser custeados pela requerida. Pela causalidade, condeno os autores nas custas, despesas processuais e honorários do advogado da parte requerida que arbitro em 10% sobre o valor pretendido pelos danos morais. P.R.I. Fortaleza, data da assinatura eletrônica. FABIANA SILVA FÉLIX DA ROCHAJuíza de Direito

21/02/2025, 00:00

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Advogados / Representantes(9)

Decorrido prazo de FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA em 10/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de FLAVIA ALMEIDA MOURA DI LATELLA em 10/07/2025 23:59.

Decorrido prazo de PAULO DORON REHDER DE ARAUJO em 10/07/2025 23:59.

Juntada de Petição de Contra-razões

Publicado Intimação em 17/06/2025. Documento: 157661918

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/06/2025 Documento: 157661918

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 157661918

Recebido o recurso Sem efeito suspensivo

Conclusos para decisão

Decorrido prazo de FLAVIA ALMEIDA MOURA DI LATELLA em 28/05/2025 23:59.

Decorrido prazo de IUQUIM ELIAS FILHO em 28/05/2025 23:59.

Decorrido prazo de FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA em 28/05/2025 23:59.

Decorrido prazo de PAULO DORON REHDER DE ARAUJO em 28/05/2025 23:59.

Juntada de Petição de Apelação

Recebido o recurso Sem efeito suspensivo

Todas as movimentações(272)

Todos os documentos(46)