Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança 0007048-85.2019.8.06.0071 - TJCE

Despejo por Falta de Pagamento Cumulado Com Cobrança 0007048-85.2019.8.06.0071 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: FRANCISCO ALDEMIR FERNANDES REU: ADRIANA THEOPHILO ROLIM DE SOUSA, RN COMERCIO VAREJISTA S.A, VALDEMIR ROLIM DE SOUSA, ELETRO SHOPPING CASA AMARELA LTDA SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ 2ª Vara Cível da Comarca de Crato Rua Álvaro Peixoto, S/N, São Miguel - CEP 63100-000 Fone: (85) 98159-6341, Crato-CE - E-mail: [email protected] Processo nº 0007048-85.2019.8.06.0071 Processos Associados: [] Classe: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) Assunto: [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] Vistos, etc. Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, proposta por Francisco Aldemir Fernandes em face de R N Comércio Varejista S/A (Ricardo Eletro), Valdemir Rolim de Sousa, Adriana Theophilo Rolim de Sousa e Eletro Shopping Casa Amarela Ltda. O autor fundamenta seu pedido na inadimplência da locação comercial do imóvel situado na Rua Senador Pompeu, nº 192 e 194, Crato-CE, originariamente locado para Eletro Shopping Casa Amarela Ltda., com contrato firmado em 01/05/2011, pelo prazo de 36 meses, posteriormente prorrogado por tempo indeterminado. Alega, ainda, que a locatária transferiu o imóvel sem sua anuência para RN Comércio Varejista S/A (Ricardo Eletro), configurando uma sublocação precária e agravando o inadimplemento dos aluguéis. Diante da ausência de pagamento, o autor alega que notificou extrajudicialmente a locatária e os fiadores e requereu a rescisão do contrato, a retomada do imóvel e a condenação dos réus ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos. Pede a procedência com o despejo e a cobrança dos aluguéis. Regularmente citados, os fiadores contestaram no id 108478093, sustentando, principalmente, a ilegitimidade passiva e a exoneração da fiança. Alegam que não podem figurar no polo passivo da demanda, pois o contrato de locação original possuía prazo determinado (01/05/2011 a 30/04/2014), e sua prorrogação por prazo indeterminado não contou com a anuência dos fiadores; a alteração do locatário, de Eletro Shopping Casa Amarela Ltda. para R N Comércio Varejista S/A (Ricardo Eletro), sem ciência ou concordância dos fiadores, configura novação subjetiva, o que extingue a obrigação da fiança; o contrato foi modificado unilateralmente pelo locador e locatário, sem participação dos fiadores, inclusive com reajuste do aluguel. Os réus destacam que o próprio autor tinha conhecimento da sublocação e anuiu tacitamente, pois continuou recebendo os aluguéis da nova locatária sem qualquer oposição formal, até a inadimplência. Sustentam que, a partir do momento em que o contrato foi prorrogado e modificado sem sua ciência, a fiança se extinguiu, pois o contrato de locação não previa expressamente a manutenção da fiança após a prorrogação automática. Requereram o reconhecimento da ilegitimidade passiva e sua exclusão do polo passivo da ação, e subsidiariamente, caso mantida sua inclusão na demanda, a exoneração da fiança, afastando qualquer responsabilidade pelos débitos locatícios. A RN Comércio Varejista S.A. (Ricardo Eletro) argumenta em contestação de id 108478107, que parte da dívida locatícia foi incluída no plano de recuperação extrajudicial homologado pela 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo/SP (Autos nº 1088556-25.2018.8.26.0100). Sustenta que, nos termos da Lei 11.101/2005 (Lei de Recuperação e Falências), a novação dos créditos impede sua cobrança em ação judicial individual. Defende que a recuperação extrajudicial vincula todos os credores da mesma classe, independentemente de anuência individual, e que o credor deveria buscar o recebimento dentro do plano aprovado. Alega, assim, falta de interesse de agir do autor, pois o crédito já estaria submetido ao juízo recuperacional. Reafirma que a homologação do plano de recuperação implicou novação obrigacional, conforme o artigo 59 da Lei 11.101/2005. Dessa forma, alega que não há mora e que a cobrança judicial seria indevida, pois os valores em atraso deveriam ser pagos conforme o plano aprovado. Ainda que a ação prossiga, a RN impugna os cálculos apresentados pelo autor, alegando que não há comprovação detalhada da dívida locatícia e que os valores foram inflacionados pela inclusão indevida de encargos e multas. Defende que a cláusula penal não poderia ser cobrada cumulativamente com a obrigação principal, nos termos do artigo 410 do Código Civil. Requereu a extinção do processo sem resolução do mérito, por suposta falta de interesse de agir do autor, argumentando que a dívida locatícia estaria abarcada pelo plano de recuperação extrajudicial. Alternativamente, pediu a revisão dos cálculos, excluindo valores supostamente indevidos. Réplica no id 108478119. A RN Comércio Varejista S/A (Ricardo Eletro) entregou voluntariamente as chaves do imóvel. A promovida requereu perícia contábil (id 108478875). Os cálculos dos aluguéis vencidos (id 108479528), foram objeto de impugnação pelos réus (id 108479540), e, posteriormente, homologados pelo juízo, estabelecendo o débito total em R$ 313.756,82 (id 108480128). É o relatório. Decido. 1 - DA EXTINÇÃO DO PEDIDO DE DESPEJO A desocupação voluntária do imóvel pela ré RN Comércio Varejista S/A (Ricardo Eletro), devidamente formalizada nos autos com a entrega das chaves, torna prejudicado o pedido de despejo. Em interpretação do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, quanto à perda superveniente do objeto, haverá extinção do processo sem resolução de mérito quando o objeto da ação se tornar impossível ou inútil. Dessa forma, declaro extinto o pedido de despejo, sem resolução de mérito, por perda do objeto. 2 - DA COBRANÇA DOS ALUGUÉIS No que concerne ao débito locatício, a decisão de homologação dos cálculos pelo TJCE fixou a dívida total em R$ 313.756,82, incluindo aluguéis vencidos, encargos contratuais e honorários advocatícios de 20%. 2.1 - DA RESPONSABILIDADE DOS FIADORES Os fiadores contestaram a cobrança, alegando exoneração da fiança com base nos seguintes argumentos: Prorrogação do contrato sem anuência, o que contrariaria a Súmula 214 do STJ; Mudança do locatário sem consentimento, caracterizando novação subjetiva, exonerando-os da obrigação. Ocorre que o contrato de locação continha cláusula expressa de renúncia ao benefício de ordem pelos fiadores. Ademais, a jurisprudência do STJ reconhece a continuidade da fiança nos contratos prorrogados por prazo indeterminado, salvo disposição expressa em contrário, o que não ocorreu na espécie: FIANÇA EM LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. IMPRESCINDIBILIDADE. A MELHOR INTERPRETAÇÃO DO ARTIGO 39 DA LEI DO INQUILINATO, EM SUA REDAÇÃO PRIMITIVA, É A DE QUE, EM NÃO HAVENDO EXPRESSA PACTUAÇÃO NO CONTRATO DE FIANÇA ACERCA DA PRORROGAÇÃO DESSE PACTO ACESSÓRIO, A PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO, NÃO IMPLICA A MANUTENÇÃO DO FIADOR COMO GARANTE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO ÂMBITO DO STJ. REDAÇÃO ATUAL DO ARTIGO 39 DA LEI DO INQUILINATO, COM A ALTERAÇÃO DE SUA REDAÇÃO PROMOVIDA PELA LEI 12.112/09. A PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO, POR FORÇA DA LEI DO INQUILINATO, RESULTA NA MANUTENÇÃO DA FIANÇA, SALVO EXPRESSA DISPOSIÇÃO CONTRATUAL EM CONTRÁRIO. 1. Com o julgamento dos EREsp 566.633/CE, ficou pacificado no âmbito do STJ a admissão da prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, contanto que expressamente prevista no contrato (v.g., a previsão de que a fiança subsistirá "até a entrega das chaves"). 2. Todavia, a jurisprudência consolidada apreciou demandas à luz da redação primitiva do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Com a nova redação conferida ao dispositivo pela Lei 12.112/09, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. 3. No caso, a ação de execução foi ajuizada no ano de 2008, por conseguinte, o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112/09, de modo que a prorrogação do contrato de locação só poderia implicar a prorrogação da fiança, no caso de expressa pactuação a respeito no contrato acessório. Contudo, a Corte local, interpretando as cláusulas contratuais, apurou que não havia previsão contratual de manutenção da recorrida como garante, em caso de prorrogação por prazo indeterminado da locação, de modo que só se concebe a revisão da decisão recorrida por meio de interpretação das cláusulas contratuais - vedada pela Súmula 5/STJ. 4. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1326557 PA 2012/0111785-5, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/11/2012, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/12/2012 RSTJ vol. 229 p. 537) Os fiadores argumentam que a substituição da locatária (de Eletro Shopping Casa Amarela para RN Comércio Varejista - Ricardo Eletro) sem sua anuência caracteriza novação subjetiva, extinguindo a fiança. Ocorre que a troca da ocupante do imóvel não descaracteriza a relação locatícia. O contrato original não foi rescindido ou substituído. A Eletro Shopping Casa Amarela continuou formalmente como locatária, e a RN Comércio Varejista passou a ocupar o imóvel de fato, sem que houvesse qualquer alteração nos termos contratuais. O contrato não foi novado, mas apenas houve uma cessão irregular de uso do imóvel, o que não interfere na garantia prestada pelos fiadores, que continuam responsáveis, pois não houve substituição contratual enquanto o contrato locatício permanecer em vigor e enquanto o imóvel não for devolvido formalmente ao locador. Por outro lado, diferente do que alegam os fiadores, não houve concordância expressa do locador para a mudança da locatária. Pelo contrário, a cessão irregular foi um dos fundamentos da ação de despejo. Portanto, não se verifica a novação subjetiva, pois o contrato permaneceu válido e em vigor, e os fiadores continuaram obrigados. Os fiadores alegam que a prorrogação do contrato sem sua anuência os exoneraria da obrigação, nos termos da Súmula 214 do STJ. Ocorre que os fiadores renunciaram expressamente ao benefício de ordem, e o contrato possuía cláusula expressa de manutenção da fiança até a devolução do imóvel. Assim, a exoneração automática não se aplica ao caso concreto. A Súmula 214 do STJ estabelece que o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Contudo, não houve aditamento contratual, apenas prorrogação automática do contrato, prevista no próprio instrumento e na Lei do Inquilinato (art. 56 da Lei 8.245/91). A responsabilidade dos fiadores cessaria apenas se tivessem solicitado formalmente a exoneração. Com efeito, o Código Civil (art. 835) prevê que o fiador pode solicitar judicialmente sua exoneração, mas os réus nunca o fizeram. Ao permanecerem inertes, continuaram garantidores da dívida locatícia, mesmo após a prorrogação contratual. Destarte, os fiadores são partes legítimas na ação e continuam responsáveis pelo débito. A substituição da ocupante do imóvel não configura novação subjetiva, pois o contrato permaneceu válido. A fiança permaneceu vigente até a efetiva devolução das chaves, conforme estipulado contratualmente. A Súmula 214 do STJ não se aplica, pois não houve aditamento contratual, apenas prorrogação automática prevista na Lei do Inquilinato. Portanto, os fiadores devem responder integralmente pelo débito locatício, nos exatos termos da decisão homologatória dos cálculos. Dessa forma, considerando que os fiadores assumiram expressamente a obrigação até a entrega das chaves; e que os cálculos foram homologados e não foram impugnados de forma eficaz, reconheço a obrigação dos réus pelo pagamento do valor total devido, fixado em R$ 313.756,82. 2.2 - DA INEFICÁCIA DA RECUPERAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA A EXCLUSÃO DA DÍVIDA A contestação da RN Comércio Varejista S.A. baseia-se essencialmente em duas teses centrais: (i) a suposta falta de interesse de agir do autor, sob o argumento de que a dívida locatícia estaria novada pelo plano de recuperação extrajudicial homologado; e (ii) a impugnação dos valores cobrados, alegando ausência de comprovação detalhada e a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a obrigação principal. A ré sustenta que o crédito locatício estaria submetido ao plano de recuperação extrajudicial, homologado nos autos nº 1088556-25.2018.8.26.0100, da 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo/SP, o que implicaria novação das obrigações e impediria a cobrança por meio desta ação. No entanto, a própria RN reconhece que apenas parte da dívida locatícia foi contemplada no plano de recuperação. A quantia especificada no processo recuperacional seria de R$ 44.246,16, enquanto o débito total atualizado na presente ação, após revisão da contadoria judicial, foi fixado em R$ 313.756,82. Se nem todo o crédito foi novado, o saldo remanescente continua exigível na Justiça Comum, não havendo qualquer impedimento para o prosseguimento da cobrança pelo autor. A novação operada pela recuperação extrajudicial não implica, por si só, a extinção da obrigação original perante o credor. Conforme argumentado pelo autor, a submissão de um crédito à recuperação não significa que o credor perde o direito de cobrá-lo na Justiça Comum, caso o pagamento não seja integralmente contemplado pelo plano. Além disso, a Lei 11.101/2005 não impede expressamente a continuidade de ações de cobrança de quantias ilíquidas. Pelo contrário, o próprio artigo 6º da referida lei dispõe que ações que demandam quantias ilíquidas devem prosseguir no juízo de origem, sem submissão automática ao juízo da recuperação. Diferentemente da recuperação judicial, que exige assembleia de credores e negociação coletiva, a recuperação extrajudicial pode ser homologada com a adesão de apenas 3/5 dos credores da mesma classe, conforme artigo 163 da Lei 11.101/2005. Ao que consta dos autos, o autor não participou dessas negociações, tampouco expressou anuência à inclusão do crédito locatício no plano. Assim, não se pode obrigá-lo a se submeter integralmente às condições ali estipuladas, especialmente porque a dívida ultrapassa em muito o valor reconhecido no processo recuperacional. Na contestação, a RN menciona o julgamento do REsp 1.272.697/DF, que trata da novação sui generis na recuperação judicial. No entanto, o próprio julgado não estabelece que a recuperação extrajudicial impede execuções individuais, mas apenas que os créditos incluídos no plano devem seguir a forma de pagamento nele prevista. Como demonstrado, a totalidade da dívida locatícia não foi contemplada na recuperação, logo, a cobrança do remanescente permanece válida na Justiça Comum. A RN Comércio Varejista S.A. questiona os cálculos apresentados, alegando que não há comprovação detalhada da dívida e que a cláusula penal não pode ser cobrada cumulativamente com a obrigação principal, conforme artigo 410 do Código Civil. Tais alegações, no entanto, não se sustentam. Os valores foram apresentados inicialmente pelo autor, foram impugnados pelos réus e, posteriormente, recalculados pela contadoria judicial, que fixou a quantia de R$ 313.756,82. A decisão homologatória dos cálculos de id 108480128 corrigiu eventuais excessos, reduzindo, inclusive, o valor da multa contratual de três para dois meses de aluguel, afastando qualquer alegação de cobrança abusiva. Se os cálculos foram revisados e homologados pelo juízo, não há erro a ser corrigido, tampouco fundamento para afastar a exigibilidade da dívida. A RN alega ainda que a cláusula penal não pode ser cobrada cumulativamente com a obrigação principal, citando o artigo 410 do Código Civil. No entanto, o artigo 411 do mesmo diploma legal estabelece exceção expressa, permitindo a cobrança simultânea da cláusula penal e da obrigação principal quando a pena contratual for estipulada para o caso de mora. Cita-se o dispositivo: "Art. 411. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exigir a satisfação da pena cominada, juntamente com o desempenho da obrigação principal." A própria decisão judicial que homologou os cálculos reconheceu a validade da cláusula penal e ajustou sua aplicação aos termos do contrato, limitando a penalidade a dois meses de aluguel. Assim, os valores foram corretamente revisados e homologados pelo juízo, afastando qualquer alegação de erro. Além disso, a cláusula penal foi aplicada conforme o contrato e a legislação vigente, não havendo ilegalidade na cobrança. Precedente: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS - LOCATÁRIA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - SUSPENSÃO DA AÇÃO DE CONHECIMENTO - NOVAÇÃO COM MANUTENÇÃO DA FIANÇA - OBRIGAÇÃO DOS FIADORES NÃO EXONERADA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. O pedido de recuperação judicial da locatária não suspende as ações de conhecimento em que se pretende a constituição do crédito nem exonera os fiadores de sua obrigação, por força do art. 49, § 1º, da Lei 11.101/05, que garante ao credor o direito de conservar seus direitos perante os fiadores - Eventual novação da dívida, por se tratar de crédito concursal, não exonera o fiador - Sentença mantida. Recurso não provido. (TJ-MG - AC: 10000220045298001 MG, Relator.: José Eustáquio Lucas Pereira, Data de Julgamento: 20/04/2022, Câmaras Especializadas Cíveis / 21ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 25/04/2022) Por fim, considerando que deste total, a quantia de R$ 44.246,16 já foi contemplada no plano de recuperação extrajudicial da empresa promovida, tal valor deve ser deduzido da condenação, e não pode ser imputado aos fiadores. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, nos seguintes termos: Extingo o pedido de despejo, sem resolução de mérito, por perda do objeto, nos termos do artigo 485, VI, do CPC. Condeno os réus solidariamente ao pagamento do valor principal de R$ 217.217,86, conforme cálculos de id 108479528, com juros e correção pela taxa SELIC desde a data de atualização dos cálculos (18/10/2022), aí já deduzido o valor de R$ 44.246,16 contemplado na recuperação extrajudicial da empresa ré. Condeno os réus nas custas processuais. Quanto aos honorários de sucumbência, o contrato em execução os fixou no percentual de 20% para o caso de cobrança judicial, percentual este homologado na decisão de id 108480128. P. R. I. 20 de fevereiro de 2025. José Flávio Bezerra Morais Juiz de Direito Assinado digitalmente, nos termos do art. 1º, §2º, III, alínea a da Lei nº 11.419/2006.

24/02/2025, 00:00

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Partes do Processo(10)

Advogados / Representantes(8)

Publicado Intimação em 11/08/2025. Documento: 167773104

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/08/2025 Documento: 167773104

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 167773104

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para decisão

Decorrido prazo de LUIS CARLOS DUARTE SOBREIRA SARAIVA em 04/08/2025 23:59.

Decorrido prazo de LEONARDO DE LIMA NAVES em 04/08/2025 23:59.

Decorrido prazo de DANIEL MACEDO ROCHA em 04/08/2025 23:59.

Decorrido prazo de RENATO DE TOLEDO PIZA FERRAZ em 04/08/2025 23:59.

Decorrido prazo de LEONARDO WARD CRUZ em 04/08/2025 23:59.

Decorrido prazo de ESPEDITO RIBEIRO SOBRINHO em 04/08/2025 23:59.

Decorrido prazo de NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES em 04/08/2025 23:59.

Juntada de Petição de Apelação

Publicado Intimação da Sentença em 14/07/2025. Documento: 164355332

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/07/2025 Documento: 164355332

Todas as movimentações(211)

Todos os documentos(35)