Procedimento Comum Cível 0270027-47.2021.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0270027-47.2021.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0270027-47.2021.8.06.0001. Autor: MARIA AURINA DE SOUSA SILVA Réu: VIP IMOBILIARIA LTDA e outros (3) SENTENÇA MARIA AURINA DE SOUSA SILVA, devidamente qualificada na exordial, por intermédio de seus advogados, moveu a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c TUTELA em desfavor da LAGOS RESIDENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.; OI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., SOBI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e VIP IMOBILIÁRIA LTDA., alegando, em síntese, que em agosto de 2016 firmou junto às Requeridas um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de um lote situado na Qd. 012 - Lote 0011, do empreendimento Lagos Country & Resort, denominado Riacho Fundo. Todavia, esclareceu que não possuía condições de continuar o acordo, contudo, pretende que a multa pela rescisão seja reduzida para 10% (dez por cento). Desta feita, pleiteou liminarmente a restituição de 90% do valor pago e que as Requeridas não negativassem seu CPF. No mérito, requereu a confirmação da tutela, o cancelamento do contrato e a restituição de 85% do valor pago. Gratuidade da justiça deferida, contudo, o pleito liminar foi indeferido (ID 119491194). As requeridas Lagos Residence e SOBI Empreendimentos apresentaram contestação (ID 119491211), impugnando preliminarmente o pedido de gratuidade da justiça e arguindo ilegitimidade passiva da SOBI Empreendimentos. Suscitaram ainda a prescrição do pedido de restituição da taxa de corretagem. No mérito, defenderam que há cláusula contratual informando que o valor pago a título de sinal não é devolvido (cláusula 9.1), e que a mesma cláusula prevê a retenção de 20% do valor pago, inexistindo abusividade na redação do contrato. Réplica (ID 119495026) A requerida Oi Negócios Imobiliários apresentou contestação (ID 119495058), impugnando preliminarmente o pedido de gratuidade da justiça e arguindo ilegitimidade passiva. Suscitou ainda a prescrição do pedido de restituição da taxa de corretagem. No mérito, asseverou que o objeto da ação é um lote, por isso, não há que se falar em atraso na entrega. No mais, defendeu a inexistência de cláusulas abusivas e a impossibilidade de restituição integral dos valores pagos. A requerida Vip Imobiliária apresentou contestação (ID 119495062), alegando preliminarmente ilegitimidade passiva. No mérito, esclareceu que a cláusula 9ª prevê os descontos em caso de desfazimento no negócio entre as partes, sendo essa cláusula legal. Defendeu ainda a impossibilidade da devolução do sinal e dos valores recebidos por terceiros. Réplica (ID 134520117) O feito foi saneado (ID 119495069), e somente a demandada Vip Imobiliária pleiteou o depoimento pessoal da Autora (ID 119495073) Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Inicialmente, sobre o pedido de designação de audiência de instrução e julgamento, informo que o pedido não será deferido, e o seu não acolhimento não implica em cerceamento de defesa. Explico. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra; pois, analisando os autos percebo que a matéria discutida é exclusivamente de direito, sendo desnecessária a oitiva de testemunhas ou da parte Autora, até porque os fatos alegados na inicial e na contestação, necessariamente, foram comprovados por meio documental e nas teses da inicial e defesa. Adianto ainda que o presente indeferimento não implica em cerceamento de defesa, posicionamento esse que se coaduna com o julgamento da Apelação n. 0012835-63.2009.8.06.0001, da lavra do Desembargador Emanuel Leite Albuquerque, in verbis: " (...) Ao proferir seu decisum, o douto judicante singular entendeu estar o presente feito instruído com documentos suficientes ao seu julgamento no estado em que encontra. E, de fato, em lide desse jaez, a prova é eminentemente documental. Tanto que, segundo a melhor jurisprudência pátria: "Não acarreta cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, sem a realização de audiência de instrução, quando desnecessária a produção de prova testemunhal. É que, se a prova documental é suficiente à análise da causa, de rigor o seu julgamento antecipado, nos moldes do art. 330, I, CPC, porque a questão predominante é eminentemente de direito." (TJ/MT; Apelação Cível n.º 00059559420098110040; Órgão Julgador: QUINTA CÂMARA CÍVEL; Relator: Desembargador DIRCEU DOS SANTOS; Julgamento: 07 de agosto de 2013). (...)Isso porque, como é cediço, "O juiz é o destinatário das provas, cabendo a ele sua valoração e o exame da conveniência em sua produção, conforme disposto no atual art. 370 do NCPC, sem que sua decisão configure cerceamento de defesa ou violação ao princípio da ampla defesa." (TJ/MG; AI 10024150509420002; Órgão Julgador: 15ª CÂMARA CÍVEL; Relatora: Desembargadora Mônica Libânio; Julgamento: 14 de Julho de 2016). Desta feita, rejeito a preliminar de cerceamento de defesa ventilada neste apelo " Além disso, as provas documentais constantes nos autos são suficientes para o julgamento da demanda, autorizando desta feita o julgamento antecipado da lide, conforme prevê o art. 355, I do Código de Processo Civil. Outrossim, saliento que apesar do feito ter sido saneado, não foi enfrentada a preliminar de prescrição do pedido que envolve corretagem. É o que passo a fazer. Da Preliminar Arguída - Da prescrição trienal da comissão de corretagem Sobre a hipotética prescrição trienal do pedido de restituição da comissão de corretagem, é entendimento firmado pelo STJ que o prazo prescricional aplicado para essa matéria é o de 10 (dez) anos, consoante artigo 205 do Código Civil. Notem: (grifei) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. [...] 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" ( AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2047767 SP 2023/0011249-9, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023) Desta feita, afasto a preliminar mencionada. Passo ao julgamento do mérito. Dito isso, resta incontroverso que a culpa pelo desfazimento do negócio jurídico é da Demandante, conforme narrou em sua inicial; logo ficam as Requeridas autorizadas a reterem uma certa porcentagem dos valores pagos, e sobre a possibilidade de retenção, bem como a forma de ressarcimento das quantias, o Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento: (grifei) Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. A matéria não é novidade, e não há margens para dúvidas de como deverá ocorrer a restituição, a saber: em parcela única. Aliás: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RESCISÃO CONTRATO - COMPRA E VENDA IMÓVEL - CULPA DO COMPRADOR - DEVOLUÇÃO VALORES - PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA - CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL. Havendo a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa de quaisquer dos contratantes, a devolução do valor, seja ela parcial ou total, deve dar-se em parcela única e imediata, sendo abusiva a cláusula que estabelece a restituição parcelada do montante. Inteligência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Ausente a culpa do vendedor pelo desfazimento do negócio, os juros de mora devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, e a correção monetária desde cada desembolso. (TJ-MG - AC: 10000221637622001 MG, Relator: Estevão Lucchesi, Data de Julgamento: 01/09/2022, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/09/2022) Por isso, é nula a cláusula 9.1 (ID 119495571), a qual prevê que a devolução do valor pago seria parcelada. Desta forma, a discussão gira em torno da porcentagem de retenção legalmente aceita, a ser realizada pela promitente vendedora. Analisando a mencionada cláusula 9, verifiquei que estão avençados entre as partes vários tipos de retenção, os quais, somados, chegam em um patamar de mais de 40% do valor pago. O que não pode ser admitido. É sabido que o contrato em comento é o de adesão, e sua natureza implica presumir que ao contratar a parte aderente detinha o conhecimento das cláusulas pré-estabelecidas; contudo, elas lhe foram impostas, não havendo a possibilidade de modificação. Nessa toada, não se denota muito esforço para perceber que a Autora ao contratar obrigou-se a aceitar todas as cláusulas ali contidas, elaborados unilateralmente pelas Requeridas. Sobre a retenção admitida pela jurisprudência pátria é assente o entendimento de que as cláusulas que colocam o consumidor em larga desvantagem em relação à vendedora/Requeridas com a estipulação de retenção em percentual acima de 25%, é ofensiva e contraria a Lei nº 8.078/90. O tema é sedimentado pela jurisprudência do STJ, in verbis: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CONVENIÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO DO STJ. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1453487 RJ 2019/0047690-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 09/02/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/02/2021) Com efeito, a legislação consumerista estabelece em seu artigo 51, incs. IV, X, XV, a nulidade de dispositivos abusivos ao consumidor, que os submetam a desproporcionalidades e condições excessivas, como no caso em destaque. Todavia, há como considerar lícita, no que concerne às retenções, a cláusula 9.1, II, a qual prevê a retenção de 20% do valor pago a título de despesas administrativas etc. Nessa perspectiva, o percentual de retenção em 20% previsto no contrato (isoladamente às outras deduções) é lícito e não possui ofensa ao direito ao Autora. Noutro giro, é essencial mencionar que as referidas retenções devem englobar todas as verbas relacionadas com o negócio jurídico rescindido, dentre elas: taxas, impostos, sinal/arras, corretagem, publicidade e demais encargos, vedada a realização de outros descontos, sob pena de afronta ao CDC e ao disposto na Súmula 543, do STJ. Assim entende o STJ: DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - GABINETE DA 33ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, nº 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3108-0828, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020) Desta feita, o percentual previsto no contrato deverá englobar todas as despesas decorrentes da rescisão contratual. Ante o exposto, por tudo que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, para: A - Declarar a rescisão contratual do contrato objeto da ação; B - Declarar nulas as cláusulas ou subcláusulas que impõem descontos acima do percentual de 20% (cláusula 9.1, II) e que estipulam a devolução parcelada do valor pago pelo consumidor (cláusula 9.1); C - Autorizar a retenção da quantia equivalente a 20% dos valores efetivamente pagos pela Autora, percentual esse que deverá incluir TODAS as despesas do desfazimento do negócio, incluindo sinal e comissão de corretagem; D - Condenar as Demandadas, de forma solidária, à devolução, em parcela única, dos valores efetivamente pagos pela Requerente, nos moldes acima delineados, os quais devem sofrer atualização pelo INPC desde a data de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a incidirem a partir do trânsito em julgado da presente decisão (Tema 1002 STJ). Consequentemente, extingo o feito com resolução do mérito, o que faço com esteio no art. 487, inciso I, do CPC. Condeno ainda as Suplicadas ao pagamento de custas e honorários, esses fixados em 10% do valor da condenação. Após o trânsito em julgado, independentemente do recolhimento de custas, arquive-se. Na necessidade de pagamento das custas, sigam os autos para fila de Custas não pagas, para serem adotados os procedimentos adequados. PUBLIQUE. REGISTRE-SE. INTIME-SE. Fortaleza, 24 de fevereiro de 2025 MARIA JOSÉ SOUSA ROSADO DE ALENCAR Juíza de Direito

26/02/2025, 00:00

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Publicado Intimação em 11/08/2025. Documento: 166663105

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/08/2025 Documento: 166663105

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 166663105

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Decorrido prazo de GAUDENIO SANTIAGO DO CARMO em 27/05/2025 23:59.

Decorrido prazo de AMAILZA SOARES PAIVA em 27/05/2025 23:59.

Decorrido prazo de ANTONIO MARCOS DE SOUSA SILVA em 26/05/2025 23:59.

Juntada de Petição de Apelação

Publicado Intimação da Sentença em 06/05/2025. Documento: 150537783

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/05/2025 Documento: 150537783

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 150537783

Embargos de declaração acolhidos

Decorrido prazo de AMAILZA SOARES PAIVA em 27/03/2025 23:59.

Decorrido prazo de AMAILZA SOARES PAIVA em 27/03/2025 23:59.

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