Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA -
Vistos. Adriana Maria da Silva Marques propôs a presente ação ordinária de rescisão contratual cumulada com repetição do indébito e tutela antecipada contra Porto Freire Engenharia e Incorporação Ltda., pelos fatos e fundamentos a seguir delineados. Alega a parte autora que firmou com a parte ré um contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal de terreno, de incorporação por administração e de adesão a condomínio em edificação, datado de 26 de março de 2001, cujo imóvel estava situado na Rua Farias Lemos, s/n, Messejana, Fortaleza, no Condomínio Aimará, bloco C, apartamento 803. O valor total do contrato foi de R$ 15.785,20, com o preço de entrada de R$ 3.478,15 e a primeira parcela fixada em R$ 535,09. As parcelas subsequentes, definidas no contrato, variavam entre o pagamento mensal de R$ 267,55 por treze parcelas, além de uma quota de construção que deveria ser paga em cinquenta e nove parcelas no mesmo valor, com antecipações até 2003. Em 2006, a autora não teve mais condições financeiras, ao passo em que buscou a requerida para realização de acordo, porém sem sucesso. Posteriormente, foi informada extrajudicialmente que o imóvel seria levado a leilão. Diante disso, busca a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, que totalizariam R$ 6.740,24, corrigidos monetariamente. Ao final, pediu que fosse concedida tutela antecipada para impedir a negativação do nome da autora em cadastros de inadimplentes e o desfazimento caso já tenha ocorrido, a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos, e a condenação da ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Despacho defere gratuidade judiciária e determina citação da promovida (ID 123403728). Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação, ao ID 123403729, alegando sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação, fundamentando-se no contrato firmado que englobava distintas modalidades - promessa de compra e venda, incorporação e construção por administração. Alegou que o condomínio formado pelos adquirentes das unidades é responsável pelo empreendimento, conforme disposto na Lei nº 4.591/64 (arts. 29, 32, 58, 67), que regula as incorporações imobiliárias. A ré sustentou ainda que as deliberações acerca do empreendimento eram exclusivamente competentes ao condomínio dos adquirentes e que todas as suas ações eram realizadas conforme as decisões do condomínio. Documentos juntados ao ID 123402956/123402974. Em resposta à contestação, a autora reiterou sua legitimidade ativa, argumentando que o contrato foi assinado diretamente com a Porto Freire Engenharia e que há claros fundamentos jurídicos para a ação. Argumenta ainda que a notificação sobre o leilão foi inadequada, visto que o contrato foi rescindido automaticamente antes de qualquer leilão judicial, ferindo, assim, seus direitos enquanto consumidora (ID 123402974). Despacho determina intimação das partes para se manifestarem acerca da possibilidade de acordo ou das provas que pretendem produzir (ID 123402968). Ata de audiência de conciliação (ID 123402971). Despacho intima as partes para manifestarem a satisfação das provas já produzidas ou, querendo, produzi-las (ID 123397953). As partes informam que não tem provas a produzir e pugnam pelo julgamento do processo no estado em que se encontra, aos ID 123397957 e 123397958. Pedido de habilitação de novo procurador da parte requerida (ID 123397960) Despacho converte o julgamento em diligência para deferir o pedido de habilitação supra, com as anotações necessárias. Após, determina conclusão para sentenciar. (ID 123397961). Parte requerida, ao ID 123397969, informa que, por meio de decisão do processo nº 0200248-05.2021.8.06.0001, foi deferida a recuperação judicial, pugnando pela suspensão de todos os expropriatórios em curso e a revogação de eventuais medidas processuais expropriatórias que porventura tenham sido deferidas e ainda não efetivadas. Despacho em que, transcorrido lapso temporal superior a 180 (cento e oitenta) dias e considerando a determinação de ID 123397961, encaminha os autos para a fila de sentença (ID 123402933). Comunicação de renúncia do patrono da parte requerida (ID 23402935). Despacho, ao ID 123402947, determina intimação do requerido no endereço fornecido ao ID 123402945. É o relatório, no essencial. Decido. Preliminarmente, quanto à alegação de ilegitimidade passiva do réu, não merece acolhimento. De acordo com os documentos acostados aos autos, o réu foi parte integrante do contrato firmado com a autora, na condição de promitente vendedora, firmado em 26 de março de 2001. A relação jurídica entre as partes está devidamente formalizada no contrato de compromisso de compra e venda de fração ideal de terreno, incorporação por administração e adesão a condomínio em edificação, que estipula direitos e deveres para ambos. Assim, a responsabilidade do réu no contrato é clara e direta, não havendo dúvidas quanto à sua legitimidade para figurar no polo passivo desta ação. De acordo com o artigo 17 do Código de Processo Civil, "legitimidade para a causa é a aptidão do autor para demandar em juízo, e do réu para se defender", o que implica que a legitimidade das partes deve ser analisada à luz da relação jurídica que as envolve. No presente caso, considerando que o réu foi parte da avença e desta decorrem as obrigações que se discutem na presente demanda, notadamente o pedido de extinção de relação contratual, com devolução de valores pagos, é patente sua legitimidade passiva. Assim vem decidindo o egrégio TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DOCEARÁ, a cujo entendimento me filio: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. OMISSÃO. INEXISTENTE. VEDAÇÃO DE REDISCUSSÃO DE MATÉRIA JÁ DECIDIDA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 18 DO TJCE. REJEIÇÃO. 1. No caso dos autos, verifica-se que o acórdão recorrido não é omisso. A matéria ora suscitada foi apreciada, de maneira fundamentada, assim como todas as questões necessárias à solução da controvérsia. O acórdão apresentou os argumentos que embasaram o entendimento adotado pelos julgadores,não se constatando, portando, qualquer omissão a ser suprida. 2. A preliminar de ilegitimidade passiva foi afastada. Entenderam os julgadores que o regime de administração ou "preço de custo" não se restou caracterizado, considerando que nos contratos acostados aos autos a empresa figura simultaneamente como promitente vendedora, como incorporadora/construtora e, também, como administradora/contratada. De acordo com a lei nº 4.591/64, tais funções seriam do condomínio, mas, uma vez assumidas pela Construtora ora embargante, firmam sua legitimidade passiva para figurar na demanda. 3. Também não se trata de omissão presumida. Não há indicação de tese firmada em demandas julgadas na sistemática de recursos repetitivos ou em incidente de assunção de competência que deveria ter sido aplicada no caso, assim como também não há vício na fundamentação da decisão ora recorrida. 4. Os aclaratórios,cujo objetivo é a integração da decisão embargada, não servem como meio de rediscussão da matéria já julgada (Súmula nº 18 do TJCE). 5. Embargos de declaração conhecidos, mas não providos. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER DO RECURSO, PARA NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, 28 de agosto de 2018 DURVAL AIRES FILHO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Relator" (TJCE - 0796042-31.2000.8.06.0001 Classe/Assunto: Embargos de Declaração / Incorporação Imobiliária Relator(a): RAIMUNDO NONATO SILVA SANTOS Comarca: Fortaleza Órgão julgador: 4ª Câmara Direito Privado Data do julgamento: 28/08/2018 Data de publicação: 28/08/2018 Outros números: 796042312000806000150000 ) Afasto, assim, a preliminar suscitada. Por conseguinte, é mister destacar que o magistrado deve conhecer diretamente do pedido, proferindo sentença, quando desnecessária a produção de outras provas além daquelas constantes dos autos, na forma dos arts. 355, I, c/c 370, caput, e parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil). Neste sentido: STF - AI 142.023-5- SP, rel. Min. Sepúlveda Pertence (RT726/247). Em outros termos, "Sendo o juiz o destinatário da prova, cabe a ele, com base em seu livre convencimento, avaliar a necessidade desta, podendo determinar a sua produção até mesmo de ofício, conforme prevê o art. 130 do Código de Processo Civil" (STJ, AgRg no Ag 1114441/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/12/2010, DJe 04/02/2011). Presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder. No caso em tela, o julgamento antecipado não caracteriza cerceamento de defesa, tendo em vista que a prova documental existente nos autos é suficiente para persuadir racionalmente o livre convencimento deste juiz, não sendo necessária maior dilação probatória. Seguindo à análise meritória, a questão central da controvérsia é determinar se há fundamento para a rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como a devolução dos valores pagos pela autora. Em outras palavras,
trata-se de analisar se as condições alegadas pela autora configuram a necessidade de desfazimento do pacto firmado e a restituição das quantias pagas ao longo do tempo. A autora alega que, devido às suas dificuldades financeiras, buscou acordo com a ré para desfazimento do contrato, mas não obteve sucesso, o que culminou na notificação extrajudicial sobre a possibilidade de leilão do imóvel. Ao passo em que a ré sustenta a mora da autora, uma vez que esta quedou-se inadimplente quanto às parcelas devidas, prejudicando o andamento da obra e o grupo de condôminos. Considerando-se os argumentos e as provas coligidos aos autos, está claro que a autora não cumpriu com as obrigações contratuais, uma vez que deixou de pagar as parcelas previstas no contrato. Conforme alegado pela própria autora, as dificuldades financeiras impediam o cumprimento das obrigações. Portanto, a inadimplência da autora é o motivo principal da rescisão do contrato, pois, ao não cumprir com os pagamentos, ela deu causa ao descumprimento das condições pactuadas. Nessa senda, destaco que o direito à resolução contratual não pode ser impedido, reconhecendo-se, porém, culpa da autora, que admite não ter logrado adimplir todas as parcelas contratuais. Com efeito, cabia à autora o pagamento do valor acordado, já que havia disposição expressa e clara no compromisso de compra e venda do imóvel. Considerando que, entre a autora e a ré, foi celebrado típico contrato de adesão, em que uma das partes tem de aceitar, em bloco, as cláusulas estabelecidas pela outra, aderindo a uma situação contratual que encontra definida em todos os seus termos, considera-se nula de pleno direito cláusula que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do credor, nos contratos de compra e venda de móveis e imóveis mediante pagamento em prestações, nos termos do artigo 53, da Lei nº 8078/90. Outrossim, a Lei nº 4.591/64, que regula as incorporações imobiliárias, prevê que, nos contratos de adesão e nas relações entre incorporadores e adquirentes de unidades, as partes podem estabelecer cláusulas que tratem das consequências do inadimplemento, como a possibilidade de rescisão do contrato e retenção de valores pagos, quando o inadimplemento ocorrer por culpa do comprador. Nesse sentido, a cláusula de retenção de valores pagos, no caso de rescisão contratual por culpa do comprador, é legítima e encontra respaldo na legislação aplicável, visto que a inadimplência da autora gerou o descumprimento do contrato. Conforme expressamente previsto no contrato e autorizado pela Lei nº 4.591/64, o Condomínio possui o direito de utilizar o leilão extrajudicial para a venda, promessa de venda ou cessão das unidades autônomas adquiridas por condôminos inadimplentes, destinando o produto da venda para quitar os débitos em aberto, bem como a multa compensatória de 10%, entregando ao condômino inadimplente eventuais valores remanescentes. Não se pode desconsiderar que a autora efetuou o pagamento de diversas parcelas do valor total do imóvel, assim como as parcelas relativas ao custeio da obra. Sendo assim, em um cenário de exclusão do condômino inadimplente, é razoável e justo que a autora receba os valores que já foram pagos, de forma a evitar o enriquecimento sem causa por parte do Condomínio, da incorporadora e dos demais condôminos. Destaco que a autora discriminou os valores desembolsados no importe total de 6.440,24 (seis mil, quatrocentos e quarenta e quatro reais e vinte e quatro centavos), o que não foi impugnado pela ré. Nesse contexto, em consonância com o §4º do art. 63 da Lei nº4.591/64, do valor a ser restituído à autora, é legítima a dedução de 10% (dez por cento) a título de multa compensatória e 5% (cinco por cento) a título de comissão de intermediação. Ademais, deve a restituição ser feita de imediato, sendo abusiva eventual cláusula que prevê devolução de saldo parcelado. Sobre o tema, trago as seguintes jurisprudências deste Sodalício e dos Tribunais Pátrios: DIREITO IMOBILIÁRIO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO, DE INCORPORAÇÃO E DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. EXTINÇÃO POR ATO UNILATERAL DA ADQUIRENTE DE UNIDADE AUTÔNOMA. FUNDAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DAS PARCELAS FALTANTES. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. APELAÇÃO DESPROVIDA. A apelante insurge-se contra a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para determinar a devolução das quantias pagas pela autora no valor de R$ 6.069,57(seis mil, sessenta e nove reais e cinquenta e sete centavos), observando-se a retenção em favor da promovida do percentual de 15%(quinze por cento) relativo à comissão e à multa compensatória nos termos do § 4º do art. 63 da Lei nº 4.591/64 A promitente vendedora de fração ideal de terreno é parte legítima para figurar como ré no processo em que a adquirente de unidade autônoma postula a extinção judicial do contrato e a devolução dos valores pagos pela fração ideal do terreno e pelo custeio da edificação. Na hipótese de extinção do contrato de promessa de compra e venda de fração ideal de terreno, incorporação e construção por administração, por ato unilateral do adquirente de unidade autônoma, o condômino excluído tem o direito à devolução das parcelas pagas, delas deduzido, a título de ressarcimento, o percentual de 15%(quinze por cento) relativo à comissão (5%) e à multa compensatória (10%) nos termos do § 4º do artigo 63 da Lei nº 4.591/64). Apelação conhecida e desprovida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer e negar provimento ao recurso nos termos do voto do relator. Fortaleza, 08 de novembro de 2017 CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO GOMES DE MOURA Relator (TJ-CE - APL: 04933209720008060001 CE 0493320-97.2000.8.06.0001, Relator: FRANCISCO GOMES DE MOURA, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 08/11/2017) APELAÇÃO CÍVEL. CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO POR PARTE DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEI Nº 4.591/64. RECURSO RECEBIDO E NO MÉRITO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - Não se duvida da existência da dívida, ocorre que em se tratando de Construção por Administração, a falta de pagamento dará azo à rescisão do contrato, mas pelo débito responderá os direitos tocantes à respectiva fração ideal de terreno, ficando autorizada sua venda pela Comissão de Representantes (artigo 63 da Lei nº 4.591/64). 2 - Do valor arrecadado serão deduzidas as quantias em débito e todas as despesas ocorridas, incluídos honorários, comissão e 10% de multa compensatória, as quais reverterão em benefício dos condôminos, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver ( § 4º do artigo 63 da lei nº 4.591/64). R E L A T Ó R I O (TJPR - 7ª C.Cível - AC - 883550-7 - Matinhos - Rel.: Juiz Victor Martim Batschke - Unânime - J. 22.10.2013) (TJ-PR - APL: 8835507 PR 883550-7 (Acórdão), Relator: Juiz Victor Martim Batschke, Data de Julgamento: 22/10/2013, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1229 19/11/2013) APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018. CULPA DO ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara. (TJ-SP - AC: 10705653120218260100 SP 1070565-31.2021.8.26.0100, Relator: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 12/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2022) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DISTRATO PLEITEADO PELOS COMPRADORES. SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES DESPENDIDOS. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador. Inteligência da Súmula 543/STJ. Assim, é lícito à parte contratada reter de 10% a 25% do valor pago pela parte contratante, conforme orientação da Corte Superior, revelando-se razoável, no caso, a limitação da retenção em 10% (dez por cento). APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - AC: 50419151120228090142 SANTA HELENA DE GOIÁS, Relator: Des(a). ALICE TELES DE OLIVEIRA, Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, Data de Publicação: (S/R) DJ)
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido da presente ação de rescisão contratual, declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenando a ré à restituição do montante pago pela autora, no valor de R$ 6.740,24 (seis mil, setecentos e quarenta reais e vinte e quatro centavos), com retenção de 10% (dez por cento) a título de multa compensatória e 5% (cinco por cento) a título de comissão de intermediação. Sobre o montante apurado incidirá correção monetária a partir do ajuizamento da ação, e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, contados a partir da citação. Não obstante a resilição tenha ocorrido por iniciativa da autora, o ajuizamento da demanda foi necessário para a obtenção daquilo que não houve na seara administrativa, razão pela qual a ré deve suportar os ônus da sucumbência, ficando a seu cargo, então, custas e despesas processuais, além de verba honorária da parte contrária, fixada em 10% sobre o valor atualizado do crédito reconhecido. P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com a devida baixa. Fortaleza, 17 de fevereiro de 2025. Fabricia Ferreira de Freitas Juíza de Direito