Procedimento Comum Cível 0113968-70.2017.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0113968-70.2017.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Movimentações

Publicado Intimação em 25/06/2025. Documento: 161349443

25/06/2025, 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/06/2025 Documento: 161349443

24/06/2025, 00:00

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 161349443

23/06/2025, 10:00

Juntada de Petição de recurso

18/06/2025, 13:33

Juntada de Petição de Contra-razões

18/06/2025, 13:32

Publicado Intimação em 03/06/2025. Documento: 156792051

03/06/2025, 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/06/2025 Documento: 156792051

02/06/2025, 00:00

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 156792051

30/05/2025, 12:26

Proferido despacho de mero expediente

26/05/2025, 10:14

Conclusos para despacho

23/04/2025, 17:57

Decorrido prazo de ANA RISALVA ALVES FIUZA em 01/04/2025 23:59.

02/04/2025, 04:35

Decorrido prazo de ANA RISALVA ALVES FIUZA em 01/04/2025 23:59.

02/04/2025, 04:32

Juntada de Petição de Apelação

31/03/2025, 19:17

Publicado Intimação da Sentença em 07/03/2025. Documento: 136324550

07/03/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0113968-70.2017.8.06.0001. AUTOR: ANA RISALVA ALVES FIUZA REU: MOMA INCORPORACOES SPE LTDA, MAGIS INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 27ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0086, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Vistos etc. I. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA ajuizada por Ana Risalva Alves Fiúza contra MOMA Incorporações SPE LTDA (atual Sabatini SPE Incorporações LTDA), ambos qualificados. A autora afirma que, em 30/08/2014, adquiriu um imóvel da promovida, no empreendimento MOMA Condominium, com as seguintes características: 1 (uma) unidade no Bloco 02, n. 901, com área privativa de 111,00m² e vagas de n. 123 e 123, no subsolo. Relata que o valor total do contrato era R$ 690.000,00 (seiscentos e noventa mil e novecentos reais), a ser pago: - 01 (uma) parcela no valor de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais) a título de "SINAL", com vencimento em 30/08/2014; - 22 (vinte e duas) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 2.820,00 (dois mil oitocentos e vinte reais), com a primeira parcela para o dia 30/09/2014 e última se vencendo em 30/06/2016; - 6 balões com valores entre R$ 5.350,00 e R$ 32.500,00; - Saldo devedor a ser financiado no valor de R$ 550.460,00 (quinhentos e cinquenta mil quatrocentos e sessenta reais). Comenta que, não obstante extremo esforço financeiro, buscou sempre efetuar o pagamento das parcelas em dia, seja de todas as parcelas mensais, quanto do sinal e dos balões, porém, ao ser alcançada a data para entrega do imóvel, surpreendeu-se em razão do imóvel sequer estar próximo de sua finalização. Aponta ainda que, havendo previsão de tolerância, o prazo previsto para entrega seria em 30/06/2016, mas, até 24/02/2017, a obra não tinha sido entregue. Diante desse atraso, a autora alega ter notificado extrajudicialmente a ré, em 07/02/2017, concedendo o prazo de 5 (cinco) dias para resposta, mas nada foi respondido. Com isso, requer, em tutela antecipada, que a ré se abstenha de efetuar a negativação do nome da autora com relação aos valores previstos no saldo devedor do contrato, considerando a rescisão ou, o tendo feito, que procedam à baixa do mesmo em 24 (vinte e quatro) horas, contadas da data do recebimento da liminar, sob pena de multa diária. No mérito, pleiteia a autora a procedência da demanda para que as rés sejam condenadas à devolução do valor de R$ 106.922,96 (cento e seis mil novecentos e vinte e dois reais e noventa e seis centavos), correspondente ao valor atualizado das parcelas pagas e do indébito cobrado antecipadamente, bem como a condenação ao pagamento de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), a título de danos morais. Pede também a condenação da ré ao pagamento de valor mensal equivalente a 1% (um por cento) do valor atual do imóvel, desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, referente aos lucros cessantes e, por fim, pede a aplicação de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do bem, correspondente à cláusula penal. Requer a gratuidade judiciária e a não designação de audiência de conciliação ou mediação. À inicial, anexou os documentos de IDs 115959845 a 115959847. No despacho de ID 115959178, foi concedido o pagamento das custas ao final e determinada a citação da requerida. Na contestação (ID 115959223), as requeridas suscitaram, em preliminar, a gratuidade judiciária requerida pela autora e a ilegitimidade passiva da MAGIS Incorporações LTDA, ao argumento de que são pessoas jurídicas distintas. Sobre os fatos, alegaram que a rescisão do contrato se deu por culpa da compradora, em razão de inadimplência contratual, nos termos da cláusula 11 do contrato. Comentou que: Nos termos do aduzido pacto destacado acima, restou estabelecido que o referido ajuste, estaria rescindido de pleno direito quando ocorresse a falta de pagamento de 3 (três) parcelas do preço disposto no contrato, de 90 (noventa) dias de inadimplemento de uma única obrigação por parte dos promitentes compradores, sendo estas, consecutivas ou não, bem como de qualquer outro fato que caracterizasse infração ou descumprimento do contrato firmado entre as partes, conforme verifica-se na imagem abaixo retirada da cláusula 11.1 do instrumento entabulado pelas partes [...] E acrescentaram que, conforme a ficha financeira da autora, foi pago tão somente o valor de R$ 76.026,96 (setenta e seis mil e vinte e seis reais e noventa e seis centavos), e não a quantia apontada na inicial, e que, por isso, o contrato foi rescindido de pleno direito. Sobre o atraso na entrega, afirmaram que o habite-se foi expedido em 27/12/2016, e que a entrega estava prevista, sem incidência do prazo de tolerância, para 30/03/2016. Desse modo, asseveraram inexistir atraso e, consequentemente, culpa das rés na rescisão contratual, não havendo falar em restituição e indenização por dano moral. Em conclusão, requereram o acolhimento das preliminares e, no mérito, pugnaram pela total improcedência da demanda, uma vez que o contrato já foi rescindido por inadimplência da parte autora. Eventualmente, caso seja entendido pela ocorrência dos danos morais, que o valor seja fixado com base nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Anexaram os documentos de IDs 115959212 a 115959221. Na réplica, a autora refutou os argumentos apresentados na contestação e reiterou os termos da inicial (ID 115959827). As partes foram intimadas para especificarem provas, mas apenas as requeridas se manifestaram, requerendo o julgamento antecipado (ID 115959832). Na decisão de ID 115959833, o processo foi suspenso em razão dos REsp n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta o julgamento antecipado, sem necessidade de outras provas (art. 355, I, CPC). Ademais, indevidamente intimadas, apenas as requeridas se manifestaram, mas requereram o julgamento antecipado. A autora nada apresentou ou requereu. Antes de adentrar ao mérito, há de se analisar as questões preliminares. II.I. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO NO CARTÓRIO COMPETENTE - INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 - RESP N. 1.891.498/SP E 1.894.504/SP - SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR De início, considerando o julgamento do Tema 1095 do STJ, deve-se levantar o sobrestamento do feito. Ademais, verifica-se que o contrato, ainda que preveja cláusula de alienação fiduciária (cláusula 8ª), não foi realizada a escritura pública da avença, muito menos demonstrado o registro no cartório competente, cujos requisitos são necessários à incidência do tema supracitado e, consequentemente, da Lei n. 9.514/97: Tese Firmada Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. [negritei] Por outro lado, corroborando com a inaplicabilidade da tese firmada: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. INCIDÊNCIA DO CDC. 1. No julgamento do REsp 1891498/SP e do REsp 1894504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 2. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" ( REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022). 3. Na hipótese dos autos, partindo dos fatos delineados pelo acórdão recorrido, constata-se que não houve o referido registro no Cartório de Registro de Imóveis, motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2020649 GO 2022/0255144-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/03/2023) (gn) Em suma, afasta-se a tese firmada, incidindo, assim, as normas do Código de Defesa do Consumidor. Nesse passo, um dos princípios do Código Consumerista é o da inversão do ônus da prova, disciplinado no artigo 6º, inciso VIII, do citado diploma, quando for verossímil a alegação do consumidor ou for ele hipossuficiente. Contudo, a aplicação do art. 373, I, do CPC, revela-se suficiente, sem necessidade de outras provas. Passo à análise das preliminares arguidas na contestação. II.II. PRELIMINARES As requeridas impugnaram a justiça gratuita requerida pela autora. No entanto, não foi concedida a gratuidade judiciária à autora, apenas postergado o pagamento das despesas processuais para o final do processo ID ), motivo pelo qual, sem maiores fundamentações, não acolho a preliminar suscitada. Outrossim, alegou a ilegitimidade passiva da Magis Incorporações LTDA, ao argumento de que são pessoas jurídicas distintas. Sobre esse ponto, considerando que há previsão legal de responsabilidade solidária pelos prejuízos causados, não há falar em sua exclusão da demanda, conforme aduz o CDC: Art. 7° [...] Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores. § 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores. Ademais, a Magis Incorporações LTDA e a Incorporações SPE LTDA possuem identidade societária, atraindo essa responsabilidade solidária, que, inclusive, já foi objeto de decisão neste Tribunal de Justiça: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GRAVADO POR HIPOTECA. PROVA DE QUITAÇÃO DA DÍVIDA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE NO ACÓRDÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. APLICAÇÃO DE MULTA POR CARÁTER PROTELATÓRIO. I. [...] 5. Quanto à alegação de ilegitimidade passiva da embargante Magis Incorporações Ltda., o acórdão fundamentou sua legitimidade com base na identidade societária e responsabilidade solidária com a Moma Incorporações Spe Ltda. 6. [...] ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER dos embargos de declaração, para NEGAR-LHES PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator, que passa a integrar este acórdão. Fortaleza, data constante no sistema. JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES Relator (TJ-CE - Embargos de Declaração Cível: 06383169320208060000 Fortaleza, Relator: DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES, Data de Julgamento: 26/11/2024, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024) (gn) Nestes termos, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor a esta demanda, bem como não há falar em ilegitimidade passiva Magis Incorporações LTDA, respondendo solidariamente, e tendo, inclusive, apresentando a peça de defesa em conjunto. Assim sendo, não acolho as preliminares suscitadas. Passo ao mérito. II.III. CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA - HABITE-SE QUE NÃO SIGNIFICA ENTREGA DAS CHAVES - RESTITUIÇÃO DEVIDA A autora afirma que, mesmo o prazo de tolerância, o empreendimento não foi entregue no prazo ofertado no contrato. Já as requeridas sustentam que o HABITE-SE foi expedido dentro do prazo de tolerância, sendo válida a cláusula que previa o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, após a data já prevista em contrato, para entrega do bem. Pois bem. Como todo empreendimento, a construtora/incorporadora tem um prazo para entrega, conforme previsão na Lei das Incorporações Imobiliárias, nº. 4.591, de 06/12/1964: Art. 48. (...) § 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação. Além do referido prazo contratual, há possibilidade de que seja prevista carência, justamente para suprir os eventos ocorridos no decorrer das obras e que possam, eventualmente, atrapalhar o seu andamento, tais como falta de materiais, paralisação de trabalhadores, etc. Essa carência, que também pode ser prevista no contrato, é denominada de Cláusula de Tolerância ou Prazo de Tolerância que, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.582.318-RJ - Informativo 612 - STJ), é de 180 (cento e oitenta) dias, aplicando-se, por analogia, o art. 12 da Lei nº. 4.864/65 que aduz: Art. 12. Fica elevado para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação a que se refere o art. 33 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Ou seja, até o prazo de 180 (cento e oitenta) dias além do estipulado para entrega do imóvel, não há falar em abuso de direito, posto que a cláusula tem amparo legal, sendo perfeitamente válida: "Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias". No caso dos autos, esse prazo está previsto na cláusula 7: Logo, contando com os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, a obra deveria ter sido entregue em 30/12/2016. De acordo com o documento de ID, o HABITE-SE foi expedido em 27/12/2016, ou seja, dentro do prazo previsto em contrato, contudo, essa certidão, por si só, não significa a entrega das chaves: APELAÇÕES RECÍPROCAS. CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONTRATO DE INVESTIDOR ¿ CONSUMIDOR INVESTIDOR. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. PRECEDENTE DO STJ. NO CASO, PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DIVISADO O INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO AVENÇADO. CERTIDÃO DE EMISSÃO DE ¿HABITE-SE¿ QUE NÃO CORRESPONDE À ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ À ESPÉCIE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL. PRECEDENTES DO STJ. DANO MORAL ¿ NÃO CONFIGURADO. RECURSO DA EMPRESA PROMOVIDA CONHECIDO E NÃO PROVIDO. APELO DA CONSUMIDORA CONHECIDO E PROVIDO, EM PARTE. 1. [...] 5. Trata-se o ¿habite-se¿ de um documento emitido pela Prefeitura, após realizar vistoria, atestando que o imóvel foi construído de acordo com as exigências estabelecidas pela municipalidade para a aprovação do projeto imobiliário e que pode ser habitado/utilizado. Assim, o ¿habite-se¿ não se confunde com a entrega do imóvel, que se dá com a efetiva entrega das chaves ao adquirente, momento em que esse pode gozar das faculdades inerentes ao proprietário. Deveras, não há congruência temporal necessária entre a expedição do ¿habite-se¿, o qual é requisito administrativo imposto pela Prefeitura, e a efetiva data contratualmente prevista para a entrega do imóvel. 6. Na hipótese em liça, apesar do ¿habite-se¿ ter sido expedido em março de 2016 (fl. 198), não foi comprovada na mesma data, a entrega das unidades comercializadas mediante ¿Termo de Recebimento das Chaves¿. Por conseguinte, a mora da empresa vendedora passa a ser considerada pela não entrega das chaves do imóvel no prazo estabelecido em contrato e não pela data da expedição do ¿habite-se¿. [...] ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos recursos interpostos, para negar provimento ao Recurso da empresa promovida e dar parcial provimento ao Apelo da consumidora, em conformidade com o voto do eminente relator. Fortaleza, data indicada no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0176771-26.2016.8.06.0001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 05/04/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 04/04/2023) (gn) Ademais, no próprio contrato tem a informação de que a disponibilização da unidade se dará com a comunicação por escrito, inexistindo provas quanto à referida comunicação: Por outro lado, a autora anexou nos autos a notificação extrajudicial de ID 115959840, que datada de fevereiro de 2016 (leia-se, 2017), na qual consta a não entrega do imóvel até aquela data. Diante disso, verifica-se o atraso de, pelo menos, dois meses para entrega do imóvel, atraso este apto a ensejar a rescisão contratual por culpa das vendedoras. É importante salientar que as vendedoras informaram que o contrato foi rescindido de pleno direito em razão do inadimplemento por parte da compradora, mas não anexaram notificação prévia, endereçada à referida compradora, constituindo-a em mora, de maneira que não há falar em rescisão conforme alegado na contestação: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. ANULAÇÃO DE NOTIFICAÇÃO DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. ART. 49 DA LEI 6766/79. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS PARA NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. NOTIFICAÇÃO QUE NÃO PODE SER CONSIDERADA COMO TERMO INICIAL DO PRAZO PRESCRICIONAL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR CONFIGURAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DO DIREITO AUTORAL (ART. 487, II, CPC). NULIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Consoante a Lei nº 6.766/79, as notificações para purgação da mora relativa a contratos de promessa de compra e venda de imóvel devem ser feitas pessoalmente e podem ser realizadas mediante Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Na espécie, nota-se que a notificação extrajudicial de fl. 150, considerada pelo juízo a quo como termo inicial do prazo prescricional, apesar de ter sido enviada ao endereço do contrato, foi recebida pelo porteiro do edifício em que os contratantes residiam, e não por eles pessoalmente. É necessário que ocorra a efetiva entrega da notificação para que a finalidade da medida seja atingida. Todavia, não é este o caso dos autos, considerando que as credoras não lograram comprovar a notificação pessoal dos devedores no endereço informado no contrato, de modo que a notificação não atingiu a sua finalidade, havendo, assim, descumprimento ao disposto no art. 49 da Lei nº 6.766/79. De outra ponta, cumpre ressaltar que a citação por edital, alvo da publicação em jornal de grande circulação (vide fl. 148), somente seria válida caso o destinatário tivesse se recusado ao recebimento da notificação premonitória de fl. 150 ou se fosse desconhecido o seu paradeiro. Assim, ausente a notificação premonitória regular, o documento de fl. 150 não pode ser considerado como termo inicial da contagem do prazo prescricional, merecendo, portanto, ser anulada a sentença. Recurso conhecido e provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso para lhe dar provimento, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 02790663420228060001 Fortaleza, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 07/08/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 07/08/2024) (gn) Em suma, a rescisão por atraso na entrega da obra se deu por culpa das vendedoras, as quais devem restituir os valores pagos pela parte autora. Sobre a forma de restituição, considerando que o contrato foi firmado antes da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), aplica o teor da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. [negritei] Portanto, devem as requeridas, solidariamente, proceder à restituição dos valores pagos pela autora, nos termos do verbete sumular supracitado: APELAÇÃO. CIVIL E CONSUMIDOR. TESE ACERCA DA IMPOSIÇÃO DE MULTA MORATÓRIA NÃO CONHECIDA, POIS O PLEITO FORMULADO NA EXORDIAL, FOI INDEFERIDO NA SENTENÇA HOSTILIZADA. MÉRITO. NO CASO, PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DIVISADO O INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. INCIDÊNCIA, À ESPÉCIE, DO ENUNCIADO DE SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/18 À HIPÓTESE SOB JULGAMENTO. OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO AVENÇADO. CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO, EM PARTE, E NÃO PROVIDO. 1. [...] 3. Os compromissos de venda e compra de bens imóveis firmados até 26 de dezembro de 2018 não se submetem ao regime estabelecido pela Lei nº 13.786/18, conforme entendimento jurisprudencial pacificado. Precedente do c. Superior Tribunal de Justiça. Na espécie, verifica-se que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado entre as partes em janeiro de 2012 (fl. 63), ou seja, antes da vigência da Lei 13.786/2018. 4. Por consectário, demonstra-se inaplicável o regramento mencionado ao presente caso. Dessa forma, incide à espécie a orientação jurisprudencial do c. Superior Tribunal de Justiça, que no ano de 2015, com o objetivo de pacificar o entendimento sobre a restituição de valores pagos, relativos a contrato de compra e venda de imóvel, editou a Súmula nº 543, nos seguintes termos: ¿Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.¿ 5. A recorrente, nas razões recursais, suscita teses como a ocorrência de inadimplência da autora, a não quitação do bem, além da disponibilidade do lote desde julho de 2015. Contudo, em sede de contestação e apelação, não colacionou ao fascículo processual nenhum demonstrativo de que essas circunstâncias realmente verificaram-se na espécie. Posto isso, denota-se que agiu com acerto o julgador de piso, ao determinar a restituição integral das parcelas pagas pela promitente compradora, nos termos da Súmula 543 do STJ acima transcrita. 6. Por fim, em relação às supostas práticas de litigância de má-fé, percebe-se que não há nos autos condutas de ambas as partes que revelem intenção de atuar de forma temerária, atentando contra a justiça. A conduta lesiva que deve receber a punição prevista no art. 81, caput, do CPC é aquela inspirada na intenção de prejudicar. Assim, para a condenação à pena de litigância de má-fé, faz-se necessária a comprovação do dolo da parte no entrave do trâmite do processo, o que não restou verificado no presente caso. 7. Apelação conhecida, em parte, e desprovida. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer parcialmente do recurso interposto, mas para negar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente relator. Fortaleza, data indicada no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO Relator (TJ-CE - AC: 08631768420148060001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 02/05/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 02/05/2023) (gn) Ainda no que tange ao valores devidos, entendo como não cabível a multa contratual em razão da inexistência de cláusula expressa nesse sentido, mas plenamente cabível a estipulação dos lucros cessantes, que, nos contratos de compra e venda de imóveis, são devidos desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, até a data da rescisão do contrato firmado entre as partes. Neste caso, a unidade deveria ter sido entregue até 30/06/2016, e a rescisão se operou na data da notificação extrajudicial enviada às compradoras, sendo devidos os lucros cessantes neste período, os quais fixo em 0,5 (meio por cento) sobre o valor do imóvel previsto no contrato. Por último, no que tange ao dano moral, o STJ entende que a indenização é cabível apenas quanto há atraso excessivo, o que não é o caso dos autos, pois a autora ajuizou a ação informando a rescisão com menos de dois meses de atraso da entrega: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS ORIENTAÇÃO ATUAL NO SENTIDO DE CONSIDERAR CARACTERIZADO O DANO MORAL QUANDO HÁ ATRASO EXCESSIVO. JUROS DE MORA. PREVISÃO CONTRATUAL DE PERCENTUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. [...]. (STJ - AgInt no REsp: 2106446 PR 2023/0392144-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 15/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/04/2024) Em conclusão, em virtude da rescisão contratual por culpa das vendedoras, deve a autora, ora compradora, ter restituído o valor pago pelo contrato, além dos lucros cessantes pelo período entre a data da entrega da unidade até a rescisão contratual. Por fim, pelo já fundamentado, não cabe indenização pelo dano moral. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro nos normativos supracitados, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito de acordo com o art. 487, I, do CPC, para: a. DECLARAR a rescisão por culpa das compradoras, a qual tem, como data, a notificação extrajudicial de ID 115959840; e b. CONDENAR as requeridas, solidariamente, a restituírem de forma INTEGRAL E IMEDIATA os valores já pagos (Súmula 543, STJ), com correção monetária pelo INPC e juros de mora devidos a taxa de 1% (um por cento) ao mês, a partir da data do pagamento; e c. CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento dos lucros cessantes, os quais fixo em 0,5 (meio por cento) sobre o valor do imóvel previsto no contrato, que deve incidir da data prevista para entrega do imóvel até a rescisão contratual, devidamente atualizado a juros de 1% (um por cento) desde a citação e correção monetária, pelo INPC, desde o desembolso. JULGO IMPROCEDENTES os pedidos referentes à multa, considerando a inexistência de previsão contratual, bem como ao dano moral, considerando a fundamentação exposta. Não acolho as preliminares suscitadas. NÃO CONCEDO a tutela de urgência, antes a ausência de provas dos requisitos do art. 300 do CPC, pois não há nos autos indícios de que as requeridas tenham promovido ou que venham a promover o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao rateio das despesas processuais e, quanto aos honorários advocatícios, há de se distribuir proporcionalmente entre as partes envolvidas, nos termos do art. 86, caput, do CPC. P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. Fortaleza/CE, 18 de fevereiro de 2025 ROBERTO FERREIRA FACUNDO Juiz de Direito - Respondendo

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Ato Ordinatório

•23/06/2025, 09:45

Ato Ordinatório

•23/06/2025, 09:45

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0113968-70.2017.8.06.0001. AUTOR: ANA RISALVA ALVES FIUZA REU: MOMA INCORPORACOES SPE LTDA, MAGIS INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 27ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0086, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Vistos etc. I. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA ajuizada por Ana Risalva Alves Fiúza contra MOMA Incorporações SPE LTDA (atual Sabatini SPE Incorporações LTDA), ambos qualificados. A autora afirma que, em 30/08/2014, adquiriu um imóvel da promovida, no empreendimento MOMA Condominium, com as seguintes características: 1 (uma) unidade no Bloco 02, n. 901, com área privativa de 111,00m² e vagas de n. 123 e 123, no subsolo. Relata que o valor total do contrato era R$ 690.000,00 (seiscentos e noventa mil e novecentos reais), a ser pago: - 01 (uma) parcela no valor de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais) a título de "SINAL", com vencimento em 30/08/2014; - 22 (vinte e duas) parcelas mensais e sucessivas no valor de R$ 2.820,00 (dois mil oitocentos e vinte reais), com a primeira parcela para o dia 30/09/2014 e última se vencendo em 30/06/2016; - 6 balões com valores entre R$ 5.350,00 e R$ 32.500,00; - Saldo devedor a ser financiado no valor de R$ 550.460,00 (quinhentos e cinquenta mil quatrocentos e sessenta reais). Comenta que, não obstante extremo esforço financeiro, buscou sempre efetuar o pagamento das parcelas em dia, seja de todas as parcelas mensais, quanto do sinal e dos balões, porém, ao ser alcançada a data para entrega do imóvel, surpreendeu-se em razão do imóvel sequer estar próximo de sua finalização. Aponta ainda que, havendo previsão de tolerância, o prazo previsto para entrega seria em 30/06/2016, mas, até 24/02/2017, a obra não tinha sido entregue. Diante desse atraso, a autora alega ter notificado extrajudicialmente a ré, em 07/02/2017, concedendo o prazo de 5 (cinco) dias para resposta, mas nada foi respondido. Com isso, requer, em tutela antecipada, que a ré se abstenha de efetuar a negativação do nome da autora com relação aos valores previstos no saldo devedor do contrato, considerando a rescisão ou, o tendo feito, que procedam à baixa do mesmo em 24 (vinte e quatro) horas, contadas da data do recebimento da liminar, sob pena de multa diária. No mérito, pleiteia a autora a procedência da demanda para que as rés sejam condenadas à devolução do valor de R$ 106.922,96 (cento e seis mil novecentos e vinte e dois reais e noventa e seis centavos), correspondente ao valor atualizado das parcelas pagas e do indébito cobrado antecipadamente, bem como a condenação ao pagamento de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), a título de danos morais. Pede também a condenação da ré ao pagamento de valor mensal equivalente a 1% (um por cento) do valor atual do imóvel, desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, referente aos lucros cessantes e, por fim, pede a aplicação de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do bem, correspondente à cláusula penal. Requer a gratuidade judiciária e a não designação de audiência de conciliação ou mediação. À inicial, anexou os documentos de IDs 115959845 a 115959847. No despacho de ID 115959178, foi concedido o pagamento das custas ao final e determinada a citação da requerida. Na contestação (ID 115959223), as requeridas suscitaram, em preliminar, a gratuidade judiciária requerida pela autora e a ilegitimidade passiva da MAGIS Incorporações LTDA, ao argumento de que são pessoas jurídicas distintas. Sobre os fatos, alegaram que a rescisão do contrato se deu por culpa da compradora, em razão de inadimplência contratual, nos termos da cláusula 11 do contrato. Comentou que: Nos termos do aduzido pacto destacado acima, restou estabelecido que o referido ajuste, estaria rescindido de pleno direito quando ocorresse a falta de pagamento de 3 (três) parcelas do preço disposto no contrato, de 90 (noventa) dias de inadimplemento de uma única obrigação por parte dos promitentes compradores, sendo estas, consecutivas ou não, bem como de qualquer outro fato que caracterizasse infração ou descumprimento do contrato firmado entre as partes, conforme verifica-se na imagem abaixo retirada da cláusula 11.1 do instrumento entabulado pelas partes [...] E acrescentaram que, conforme a ficha financeira da autora, foi pago tão somente o valor de R$ 76.026,96 (setenta e seis mil e vinte e seis reais e noventa e seis centavos), e não a quantia apontada na inicial, e que, por isso, o contrato foi rescindido de pleno direito. Sobre o atraso na entrega, afirmaram que o habite-se foi expedido em 27/12/2016, e que a entrega estava prevista, sem incidência do prazo de tolerância, para 30/03/2016. Desse modo, asseveraram inexistir atraso e, consequentemente, culpa das rés na rescisão contratual, não havendo falar em restituição e indenização por dano moral. Em conclusão, requereram o acolhimento das preliminares e, no mérito, pugnaram pela total improcedência da demanda, uma vez que o contrato já foi rescindido por inadimplência da parte autora. Eventualmente, caso seja entendido pela ocorrência dos danos morais, que o valor seja fixado com base nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Anexaram os documentos de IDs 115959212 a 115959221. Na réplica, a autora refutou os argumentos apresentados na contestação e reiterou os termos da inicial (ID 115959827). As partes foram intimadas para especificarem provas, mas apenas as requeridas se manifestaram, requerendo o julgamento antecipado (ID 115959832). Na decisão de ID 115959833, o processo foi suspenso em razão dos REsp n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta o julgamento antecipado, sem necessidade de outras provas (art. 355, I, CPC). Ademais, indevidamente intimadas, apenas as requeridas se manifestaram, mas requereram o julgamento antecipado. A autora nada apresentou ou requereu. Antes de adentrar ao mérito, há de se analisar as questões preliminares. II.I. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO NO CARTÓRIO COMPETENTE - INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 - RESP N. 1.891.498/SP E 1.894.504/SP - SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR De início, considerando o julgamento do Tema 1095 do STJ, deve-se levantar o sobrestamento do feito. Ademais, verifica-se que o contrato, ainda que preveja cláusula de alienação fiduciária (cláusula 8ª), não foi realizada a escritura pública da avença, muito menos demonstrado o registro no cartório competente, cujos requisitos são necessários à incidência do tema supracitado e, consequentemente, da Lei n. 9.514/97: Tese Firmada Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. [negritei] Por outro lado, corroborando com a inaplicabilidade da tese firmada: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. INCIDÊNCIA DO CDC. 1. No julgamento do REsp 1891498/SP e do REsp 1894504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 2. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" ( REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022). 3. Na hipótese dos autos, partindo dos fatos delineados pelo acórdão recorrido, constata-se que não houve o referido registro no Cartório de Registro de Imóveis, motivo pelo qual a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, afastando-se o regime especial da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 2020649 GO 2022/0255144-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/03/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/03/2023) (gn) Em suma, afasta-se a tese firmada, incidindo, assim, as normas do Código de Defesa do Consumidor. Nesse passo, um dos princípios do Código Consumerista é o da inversão do ônus da prova, disciplinado no artigo 6º, inciso VIII, do citado diploma, quando for verossímil a alegação do consumidor ou for ele hipossuficiente. Contudo, a aplicação do art. 373, I, do CPC, revela-se suficiente, sem necessidade de outras provas. Passo à análise das preliminares arguidas na contestação. II.II. PRELIMINARES As requeridas impugnaram a justiça gratuita requerida pela autora. No entanto, não foi concedida a gratuidade judiciária à autora, apenas postergado o pagamento das despesas processuais para o final do processo ID ), motivo pelo qual, sem maiores fundamentações, não acolho a preliminar suscitada. Outrossim, alegou a ilegitimidade passiva da Magis Incorporações LTDA, ao argumento de que são pessoas jurídicas distintas. Sobre esse ponto, considerando que há previsão legal de responsabilidade solidária pelos prejuízos causados, não há falar em sua exclusão da demanda, conforme aduz o CDC: Art. 7° [...] Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. Art. 25. É vedada a estipulação contratual de cláusula que impossibilite, exonere ou atenue a obrigação de indenizar prevista nesta e nas seções anteriores. § 1° Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores. Ademais, a Magis Incorporações LTDA e a Incorporações SPE LTDA possuem identidade societária, atraindo essa responsabilidade solidária, que, inclusive, já foi objeto de decisão neste Tribunal de Justiça: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GRAVADO POR HIPOTECA. PROVA DE QUITAÇÃO DA DÍVIDA. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE NO ACÓRDÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. APLICAÇÃO DE MULTA POR CARÁTER PROTELATÓRIO. I. [...] 5. Quanto à alegação de ilegitimidade passiva da embargante Magis Incorporações Ltda., o acórdão fundamentou sua legitimidade com base na identidade societária e responsabilidade solidária com a Moma Incorporações Spe Ltda. 6. [...] ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER dos embargos de declaração, para NEGAR-LHES PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator, que passa a integrar este acórdão. Fortaleza, data constante no sistema. JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES Relator (TJ-CE - Embargos de Declaração Cível: 06383169320208060000 Fortaleza, Relator: DJALMA TEIXEIRA BENEVIDES, Data de Julgamento: 26/11/2024, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 26/11/2024) (gn) Nestes termos, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor a esta demanda, bem como não há falar em ilegitimidade passiva Magis Incorporações LTDA, respondendo solidariamente, e tendo, inclusive, apresentando a peça de defesa em conjunto. Assim sendo, não acolho as preliminares suscitadas. Passo ao mérito. II.III. CONTRATO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA - HABITE-SE QUE NÃO SIGNIFICA ENTREGA DAS CHAVES - RESTITUIÇÃO DEVIDA A autora afirma que, mesmo o prazo de tolerância, o empreendimento não foi entregue no prazo ofertado no contrato. Já as requeridas sustentam que o HABITE-SE foi expedido dentro do prazo de tolerância, sendo válida a cláusula que previa o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, após a data já prevista em contrato, para entrega do bem. Pois bem. Como todo empreendimento, a construtora/incorporadora tem um prazo para entrega, conforme previsão na Lei das Incorporações Imobiliárias, nº. 4.591, de 06/12/1964: Art. 48. (...) § 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação. Além do referido prazo contratual, há possibilidade de que seja prevista carência, justamente para suprir os eventos ocorridos no decorrer das obras e que possam, eventualmente, atrapalhar o seu andamento, tais como falta de materiais, paralisação de trabalhadores, etc. Essa carência, que também pode ser prevista no contrato, é denominada de Cláusula de Tolerância ou Prazo de Tolerância que, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.582.318-RJ - Informativo 612 - STJ), é de 180 (cento e oitenta) dias, aplicando-se, por analogia, o art. 12 da Lei nº. 4.864/65 que aduz: Art. 12. Fica elevado para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação a que se refere o art. 33 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Ou seja, até o prazo de 180 (cento e oitenta) dias além do estipulado para entrega do imóvel, não há falar em abuso de direito, posto que a cláusula tem amparo legal, sendo perfeitamente válida: "Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias". No caso dos autos, esse prazo está previsto na cláusula 7: Logo, contando com os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, a obra deveria ter sido entregue em 30/12/2016. De acordo com o documento de ID, o HABITE-SE foi expedido em 27/12/2016, ou seja, dentro do prazo previsto em contrato, contudo, essa certidão, por si só, não significa a entrega das chaves: APELAÇÕES RECÍPROCAS. CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONTRATO DE INVESTIDOR ¿ CONSUMIDOR INVESTIDOR. POSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. PRECEDENTE DO STJ. NO CASO, PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DIVISADO O INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO AVENÇADO. CERTIDÃO DE EMISSÃO DE ¿HABITE-SE¿ QUE NÃO CORRESPONDE À ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ À ESPÉCIE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL. PRECEDENTES DO STJ. DANO MORAL ¿ NÃO CONFIGURADO. RECURSO DA EMPRESA PROMOVIDA CONHECIDO E NÃO PROVIDO. APELO DA CONSUMIDORA CONHECIDO E PROVIDO, EM PARTE. 1. [...] 5. Trata-se o ¿habite-se¿ de um documento emitido pela Prefeitura, após realizar vistoria, atestando que o imóvel foi construído de acordo com as exigências estabelecidas pela municipalidade para a aprovação do projeto imobiliário e que pode ser habitado/utilizado. Assim, o ¿habite-se¿ não se confunde com a entrega do imóvel, que se dá com a efetiva entrega das chaves ao adquirente, momento em que esse pode gozar das faculdades inerentes ao proprietário. Deveras, não há congruência temporal necessária entre a expedição do ¿habite-se¿, o qual é requisito administrativo imposto pela Prefeitura, e a efetiva data contratualmente prevista para a entrega do imóvel. 6. Na hipótese em liça, apesar do ¿habite-se¿ ter sido expedido em março de 2016 (fl. 198), não foi comprovada na mesma data, a entrega das unidades comercializadas mediante ¿Termo de Recebimento das Chaves¿. Por conseguinte, a mora da empresa vendedora passa a ser considerada pela não entrega das chaves do imóvel no prazo estabelecido em contrato e não pela data da expedição do ¿habite-se¿. [...] ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer dos recursos interpostos, para negar provimento ao Recurso da empresa promovida e dar parcial provimento ao Apelo da consumidora, em conformidade com o voto do eminente relator. Fortaleza, data indicada no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0176771-26.2016.8.06.0001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 05/04/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 04/04/2023) (gn) Ademais, no próprio contrato tem a informação de que a disponibilização da unidade se dará com a comunicação por escrito, inexistindo provas quanto à referida comunicação: Por outro lado, a autora anexou nos autos a notificação extrajudicial de ID 115959840, que datada de fevereiro de 2016 (leia-se, 2017), na qual consta a não entrega do imóvel até aquela data. Diante disso, verifica-se o atraso de, pelo menos, dois meses para entrega do imóvel, atraso este apto a ensejar a rescisão contratual por culpa das vendedoras. É importante salientar que as vendedoras informaram que o contrato foi rescindido de pleno direito em razão do inadimplemento por parte da compradora, mas não anexaram notificação prévia, endereçada à referida compradora, constituindo-a em mora, de maneira que não há falar em rescisão conforme alegado na contestação: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. ANULAÇÃO DE NOTIFICAÇÃO DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. ART. 49 DA LEI 6766/79. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS PARA NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. NOTIFICAÇÃO QUE NÃO PODE SER CONSIDERADA COMO TERMO INICIAL DO PRAZO PRESCRICIONAL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR CONFIGURAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DO DIREITO AUTORAL (ART. 487, II, CPC). NULIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Consoante a Lei nº 6.766/79, as notificações para purgação da mora relativa a contratos de promessa de compra e venda de imóvel devem ser feitas pessoalmente e podem ser realizadas mediante Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Na espécie, nota-se que a notificação extrajudicial de fl. 150, considerada pelo juízo a quo como termo inicial do prazo prescricional, apesar de ter sido enviada ao endereço do contrato, foi recebida pelo porteiro do edifício em que os contratantes residiam, e não por eles pessoalmente. É necessário que ocorra a efetiva entrega da notificação para que a finalidade da medida seja atingida. Todavia, não é este o caso dos autos, considerando que as credoras não lograram comprovar a notificação pessoal dos devedores no endereço informado no contrato, de modo que a notificação não atingiu a sua finalidade, havendo, assim, descumprimento ao disposto no art. 49 da Lei nº 6.766/79. De outra ponta, cumpre ressaltar que a citação por edital, alvo da publicação em jornal de grande circulação (vide fl. 148), somente seria válida caso o destinatário tivesse se recusado ao recebimento da notificação premonitória de fl. 150 ou se fosse desconhecido o seu paradeiro. Assim, ausente a notificação premonitória regular, o documento de fl. 150 não pode ser considerado como termo inicial da contagem do prazo prescricional, merecendo, portanto, ser anulada a sentença. Recurso conhecido e provido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso para lhe dar provimento, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 02790663420228060001 Fortaleza, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 07/08/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 07/08/2024) (gn) Em suma, a rescisão por atraso na entrega da obra se deu por culpa das vendedoras, as quais devem restituir os valores pagos pela parte autora. Sobre a forma de restituição, considerando que o contrato foi firmado antes da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), aplica o teor da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. [negritei] Portanto, devem as requeridas, solidariamente, proceder à restituição dos valores pagos pela autora, nos termos do verbete sumular supracitado: APELAÇÃO. CIVIL E CONSUMIDOR. TESE ACERCA DA IMPOSIÇÃO DE MULTA MORATÓRIA NÃO CONHECIDA, POIS O PLEITO FORMULADO NA EXORDIAL, FOI INDEFERIDO NA SENTENÇA HOSTILIZADA. MÉRITO. NO CASO, PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DIVISADO O INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. INCIDÊNCIA, À ESPÉCIE, DO ENUNCIADO DE SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/18 À HIPÓTESE SOB JULGAMENTO. OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL NO PRAZO AVENÇADO. CULPA EXCLUSIVA DA FORNECEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO, EM PARTE, E NÃO PROVIDO. 1. [...] 3. Os compromissos de venda e compra de bens imóveis firmados até 26 de dezembro de 2018 não se submetem ao regime estabelecido pela Lei nº 13.786/18, conforme entendimento jurisprudencial pacificado. Precedente do c. Superior Tribunal de Justiça. Na espécie, verifica-se que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado entre as partes em janeiro de 2012 (fl. 63), ou seja, antes da vigência da Lei 13.786/2018. 4. Por consectário, demonstra-se inaplicável o regramento mencionado ao presente caso. Dessa forma, incide à espécie a orientação jurisprudencial do c. Superior Tribunal de Justiça, que no ano de 2015, com o objetivo de pacificar o entendimento sobre a restituição de valores pagos, relativos a contrato de compra e venda de imóvel, editou a Súmula nº 543, nos seguintes termos: ¿Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.¿ 5. A recorrente, nas razões recursais, suscita teses como a ocorrência de inadimplência da autora, a não quitação do bem, além da disponibilidade do lote desde julho de 2015. Contudo, em sede de contestação e apelação, não colacionou ao fascículo processual nenhum demonstrativo de que essas circunstâncias realmente verificaram-se na espécie. Posto isso, denota-se que agiu com acerto o julgador de piso, ao determinar a restituição integral das parcelas pagas pela promitente compradora, nos termos da Súmula 543 do STJ acima transcrita. 6. Por fim, em relação às supostas práticas de litigância de má-fé, percebe-se que não há nos autos condutas de ambas as partes que revelem intenção de atuar de forma temerária, atentando contra a justiça. A conduta lesiva que deve receber a punição prevista no art. 81, caput, do CPC é aquela inspirada na intenção de prejudicar. Assim, para a condenação à pena de litigância de má-fé, faz-se necessária a comprovação do dolo da parte no entrave do trâmite do processo, o que não restou verificado no presente caso. 7. Apelação conhecida, em parte, e desprovida. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer parcialmente do recurso interposto, mas para negar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente relator. Fortaleza, data indicada no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO Relator (TJ-CE - AC: 08631768420148060001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 02/05/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 02/05/2023) (gn) Ainda no que tange ao valores devidos, entendo como não cabível a multa contratual em razão da inexistência de cláusula expressa nesse sentido, mas plenamente cabível a estipulação dos lucros cessantes, que, nos contratos de compra e venda de imóveis, são devidos desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue, até a data da rescisão do contrato firmado entre as partes. Neste caso, a unidade deveria ter sido entregue até 30/06/2016, e a rescisão se operou na data da notificação extrajudicial enviada às compradoras, sendo devidos os lucros cessantes neste período, os quais fixo em 0,5 (meio por cento) sobre o valor do imóvel previsto no contrato. Por último, no que tange ao dano moral, o STJ entende que a indenização é cabível apenas quanto há atraso excessivo, o que não é o caso dos autos, pois a autora ajuizou a ação informando a rescisão com menos de dois meses de atraso da entrega: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS ORIENTAÇÃO ATUAL NO SENTIDO DE CONSIDERAR CARACTERIZADO O DANO MORAL QUANDO HÁ ATRASO EXCESSIVO. JUROS DE MORA. PREVISÃO CONTRATUAL DE PERCENTUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. [...]. (STJ - AgInt no REsp: 2106446 PR 2023/0392144-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 15/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/04/2024) Em conclusão, em virtude da rescisão contratual por culpa das vendedoras, deve a autora, ora compradora, ter restituído o valor pago pelo contrato, além dos lucros cessantes pelo período entre a data da entrega da unidade até a rescisão contratual. Por fim, pelo já fundamentado, não cabe indenização pelo dano moral. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro nos normativos supracitados, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, resolvendo o mérito de acordo com o art. 487, I, do CPC, para: a. DECLARAR a rescisão por culpa das compradoras, a qual tem, como data, a notificação extrajudicial de ID 115959840; e b. CONDENAR as requeridas, solidariamente, a restituírem de forma INTEGRAL E IMEDIATA os valores já pagos (Súmula 543, STJ), com correção monetária pelo INPC e juros de mora devidos a taxa de 1% (um por cento) ao mês, a partir da data do pagamento; e c. CONDENAR as requeridas, solidariamente, ao pagamento dos lucros cessantes, os quais fixo em 0,5 (meio por cento) sobre o valor do imóvel previsto no contrato, que deve incidir da data prevista para entrega do imóvel até a rescisão contratual, devidamente atualizado a juros de 1% (um por cento) desde a citação e correção monetária, pelo INPC, desde o desembolso. JULGO IMPROCEDENTES os pedidos referentes à multa, considerando a inexistência de previsão contratual, bem como ao dano moral, considerando a fundamentação exposta. Não acolho as preliminares suscitadas. NÃO CONCEDO a tutela de urgência, antes a ausência de provas dos requisitos do art. 300 do CPC, pois não há nos autos indícios de que as requeridas tenham promovido ou que venham a promover o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito. Considerando a sucumbência recíproca, condeno as partes ao rateio das despesas processuais e, quanto aos honorários advocatícios, há de se distribuir proporcionalmente entre as partes envolvidas, nos termos do art. 86, caput, do CPC. P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. Fortaleza/CE, 18 de fevereiro de 2025 ROBERTO FERREIRA FACUNDO Juiz de Direito - Respondendo

06/03/2025, 00:00

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Publicado Intimação em 25/06/2025. Documento: 161349443

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/06/2025 Documento: 161349443

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 161349443

Juntada de Petição de recurso

Juntada de Petição de Contra-razões

Publicado Intimação em 03/06/2025. Documento: 156792051

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 02/06/2025 Documento: 156792051

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 156792051

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Decorrido prazo de ANA RISALVA ALVES FIUZA em 01/04/2025 23:59.

Decorrido prazo de ANA RISALVA ALVES FIUZA em 01/04/2025 23:59.

Juntada de Petição de Apelação

Publicado Intimação da Sentença em 07/03/2025. Documento: 136324550

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