Procedimento Comum Cível 0103580-40.2019.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0103580-40.2019.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0103580-40.2019.8.06.0001. AUTOR: MAGDA REJANE FALCAO DE OLIVEIRA REU: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________ [0155487-54.2019.8.06.0001] SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 35ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3492-8279, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________ NÚMERO DO CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Interpretação / Revisão de Contrato] Trata-se de ação consignatória, cumulada com revisional de contrato e pedido de liminar, ajuizada pela Sra. MAGDA REJANE FALCÃO DE OLIVEIRA em face do BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, ambos já devidamente qualificados nos autos processuais. A promovente narrou que, em 29 de julho de 2016, celebrou um "Contrato de Compra e Venda e Outras Avenças" com a HESA 10 INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para a aquisição de um apartamento no Helbor Condomínio Parque Clube Fortaleza. A título de sinal e princípio de pagamento, a autora se comprometeu a pagar para vendedora, no ato da compra, a importância de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais), ficando o saldo do preço do financiamento contratado por 224.000,00 (duzentos e vinte e quatro reais), a ser pago da seguinte forma: R$ 1.000,00 (um mil reais), por meio de (uma) única parcela, acrescida de juros de 12% ao ano, resultando no valor de R$ 1.458,97 (um mil e quatrocentos e cinquenta e oito reais e noventa de sete centavos), corrigida monetariamente, com vencimento em 30 de novembro de 2019; O pagamento de R$ 223.000,00 (duzentos e vinte e três mil), através de (uma) única parcela, desde logo acrescida de juros de 12% (doze por cento) ao ano, resultando no valor de R$ 229.407,89 (duzentos e vinte nove mil, quatrocentos e sete reais e oitenta e nove centavos), corrigido monetariamente, com vencimento em 25 de outubro de 2016, que deveria ser pago com recursos próprios ou por meio de financiamento bancário, desde que disponível à época e atendidas as exigências do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Assim, a autora realizou financiamento junto ao banco requerido para o pagamento do valor acima informado, ficando, portanto, o valor do financiamento em R$ 224.000,00 (duzentos e vinte e quatro mil reais), a ser pago em 360 prestações no valor de R$ 628,10 (seiscentos e vinte e oito reais e dez centavos), acrescido da amortização, cujo sistema utilizado foi o SAC, e ainda com acréscimo de juros e da tarifa de serviço administrativo, conforme se observa nos documentos em anexo. Ocorre, que após o pagamento de 24 (vinte e quatro) parcelas, a requerente se deu conta de que a parte requerida não observou a regra contida no ordenamento jurídico que regula a matéria no tocante aos valores cobrados, juros, metodologia de cálculo e demais encargos, cujo pacto avençado coloca a parte em desnível, promovendo o enriquecimento à instituição financeira em detrimento do consumidor, parte hipossuficiente da relação de consumo. Desse modo, foi realizado um recálculo do financiamento, que a promovente sustenta que consegue comprovar que ela está sendo prejudicada com as altas taxas de juros, bem como com o sistema de amortização adotado pelo requerido, além de se verificar diversas cláusulas abusivas no instrumento celebrado entre as partes, não havendo, portanto, outra alternativa, senão buscar socorro no Poder Judiciário para que este instrumento seja modificado, revisando os valores cobrados e os encargos lançados por serem abusivos e ilegais, visando a devida retificação do contrato, tornando o débito pagável de forma justa e coerente, através dos depósitos consignados, evitando-se o inadimplemento consoante a legislação e jurisprudência de cálculos. Diante desse cenário, a parte autora requereu: a) a concessão dos benefícios da justiça gratuita; b) a revisão do contrato para recalcular as prestações conforme os critérios que apontou como adequados; c) a declaração de nulidade de cláusulas contratuais que reputa abusivas; d) a exclusão do seu nome dos cadastros de inadimplentes e a interrupção de eventual procedimento expropriatório do imóvel e, por fim, e) a condenação da promovida ao pagamento dos honorários sucumbenciais. Na decisão interlocutória (ID 121886683) este juízo concedeu os benefícios da justiça gratuita à parte autora, bem como deferiu o depósito da quantia indicada na petição inicial, a ser efetivado no prazo de 5 (cinco) dias. Devidamente citado, o promovido apresentou contestação (ID 121886693), alegando preliminarmente a impugnação ao pedido de justiça gratuita. No mérito, sustentou a regularidade do contrato firmado entre as partes, invocando o princípio do pacta sunt servanda e destacando a inexistência de cláusulas abusivas, capitalização irregular de juros ou cobrança de tarifas indevidas. Requereu, ao final, a improcedência da demanda. A parte autora apresentou réplica (ID 121886702) oportunidade em que rebateu todas as alegações expostas na contestação. No curso da demanda, constatou-se que o imóvel objeto da lide foi submetido a leilão extrajudicial em 30/06/2020, nos termos da Lei n.º 9.514/97, resultando na consolidação da propriedade em favor do banco réu e posterior arrematação pelo terceiro interessado, João Carlos de Mattos, pelo valor de R$ 220.000,00. O Sr. João Carlos de Mattos requereu seu ingresso na lide como assistente simples do réu (ID121886719), sustentando interesse jurídico em virtude da arrematação do imóvel. Tal pedido foi deferido por este juízo em decisão proferida durante audiência conciliatória realizada em 20/03/2023 (ID121887498). A parte autora formulou proposta de acordo (ID121887500), consistente no pagamento de R$ 220.000,00 diretamente ao assistente simples ou ao banco réu, visando consolidar a propriedade do imóvel em seu nome. O assistente simples, em sua manifestação (ID 121887508), rejeitou a proposta da autora, argumentando que o montante de R$ 220.000,00 não cobre os custos totais de aquisição e regularização do imóvel, os quais atualizados ultrapassam o valor de R$ 307.000,00, além de estar dissociado do valor de mercado do bem. Por fim, o réu (Banco Santander) também se manifestou pela improcedência dos pedidos autorais, reiterando os fundamentos da contestação e não se opondo ao julgamento antecipado da lide. Eis o que importa relatar. Passo a fundamentar e a decidir o que se segue. Inicialmente, é importante salientar que, por força da conexão tratada nos artigos 54 e 55 do CPC, a presente ação consignatória/revisional e as ações anulatória de leilão (processo nº 0155487-54.2019.8.06.0001), reintegração de posse (processo nº 0244642-34.2020) e imissão de posse (processo nº 0251706-61.2021.8.06.0001) foram reunidas para que este juízo promova o julgamento simultâneo de todas elas, evitando-se a prolação de decisões conflitantes ou contraditórias, nada obstante cada uma das decisões esteja sendo lançada nos seus respectivos autos. Dito isso, impõe-se o julgamento da presente causa, ressaltando desde logo que é incontroverso o fato de que as partes formalizaram contrato de financiamento imobiliário, com garantia de alienação fiduciária, pelo qual os autores assumiram as obrigações de proceder ao pagamento das prestações contratuais. Também constitui fato incontroverso que a parte autora se tornou inadimplente, o que ensejou a consolidação da propriedade do imóvel em favor do banco/réu e o encaminhamento do bem a leilão. Incontroversa a mora, emerge a possibilidade do credor se valer do procedimento previsto no Decreto-Lei n.º 70/66, cuja constitucionalidade se encontra pacificada nos tribunais superiores. A parte autora foi devidamente constituída em mora, nos termos do artigo 26, § 1º, da Lei 9.514/1997, deixando, contudo, de purgá-la dentro do prazo estipulado. Acerca da matéria, dispõem os §§ 3º e 4º, do artigo 26, da Lei n.º 9.514/97, o seguinte: § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital (redação dada pela Lei nº13.043/2014). O promovido, por sua vez, apresentou documentos que evidenciam que as notificações foram devidamente expedidas nos moldes exigidos pelo artigo 26 da Lei n.º 9.514/97 e pelo Decreto-Lei n.º 70/66. Diga-se, por oportuno, que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendimento consolidado no sentido de que, na execução extrajudicial de alienação fiduciária, basta a comprovação da notificação encaminhada para o endereço do devedor constante do contrato para a validade do procedimento, sendo desnecessária a efetiva entrega da correspondência, desde que haja indícios de que o devedor foi cientificado. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. AFETAÇÃO AO RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. TEMA N. 1.132. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA COM GARANTIA. COMPROVAÇÃO DA MORA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL COM AVISO DE RECEBIMENTO. PROVA DE REMESSA AO ENDEREÇO CONSTANTE DO CONTRATO. COMPROVANTE DE ENTREGA. EFETIVO RECEBIMENTO. DESNECESSIDADE. 1. Para fins do art. 1.036 e seguintes do CPC, fixa-se a seguinte tese: Em ação de busca e apreensão fundada em contratos garantidos com alienação fiduciária (art. 2º, § 2º, do Decreto-Lei n. 911/1969), para a comprovação da mora, é suficiente o envio de notificação extrajudicial ao devedor no endereço indicado no instrumento contratual, dispensando-se a prova do recebimento, quer seja pelo próprio destinatário, quer por terceiros. 2. Caso concreto: Evidenciado, no caso concreto, que a notificação extrajudicial foi enviada ao devedor no endereço constante do contrato, é caso de provimento do apelo para determinar a devolução dos autos à origem a fim de que se processe a ação de busca e apreensão. 3. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1951888 RS 2021/0238499-7, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 09/08/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/10/2023) Assim, não há elementos probatórios suficientes que permitam acolher a alegação de nulidade do procedimento de execução extrajudicial. A parte autora formulou pedido de revisão das cláusulas contratuais, sob a alegação de que os juros e encargos aplicados eram abusivos. Entretanto, a análise documental revela que a taxa aplicada no contrato está dentro da média de mercado, conforme os parâmetros estabelecidos pelo Banco Central do Brasil (BACEN) para operações da mesma natureza. Dessa forma, não há fundamento legal para a revisão contratual. Ademais, na conformidade dos arts. 317 e 478 do Código Civil, faz-se necessária a demonstração de fatos supervenientes, extraordinários e imprevisíveis que tornem excessivamente oneroso o cumprimento da obrigação. No caso em tela, não há qualquer prova de que eventos extraordinários tenham afetado a execução do contrato. O contrato foi firmado livremente entre as partes, com expressa previsão das cláusulas questionadas, incluindo a capitalização mensal de juros, permitida pela legislação aplicável às instituições financeiras (MP n.º 2.170-36/2001). O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece a validade da capitalização mensal de juros em contratos bancários em entendimento sumulado, in verbis: É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n. 1.963-17/2000, reeditada como MP n. 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada. (Súmula n. 539, Segunda Seção, julgado em 10/6/2015, DJe de 15/6/2015.) Além disso, o sistema de amortização SAC, adotado no contrato, é amplamente utilizado e não configura anatocismo ou onerosidade excessiva, como já decidiu o STJ em diversos precedentes. Dessa forma, não se vislumbram fundamentos legais ou fáticos para a revisão das cláusulas contratuais. Por fim, diante de tudo que foi demonstrado nos autos, restou patente a estrita observância pelo banco réu do procedimento estabelecido pela Lei n.º 9.514/97, e uma vez reconhecida a sua constitucionalidade e consequente aplicabilidade, não há falar em nulidade da execução extrajudicial e demais atos. E nem mesmo a pretensão de ver incidir ao caso concreto as normas de proteção consumerista poderia afastar a improcedência da demanda, fazendo-se válido notar que muito embora o Código de Defesa do Consumidor tenha sido promulgado para proteger a parte mais fraca da relação de consumo, não tem ele o condão de dispensar a boa-fé no trato negocial, autorizando-se a intervenção do Estado somente no caso de ofensa a interesse público, de modo que, no mais, deve prevalecer o quanto livremente avençado pelas partes. A autora sustentou que o leilão foi realizado de maneira irregular, o que comprometeria a propriedade do imóvel. No entanto, o terceiro interessado demonstrou que arrematou o bem de boa-fé, arcando com todos os custos referentes à escritura pública, ao ITBI, ao registro do imóvel e demais encargos. Ademais, a tentativa da parte autora de reverter a alienação mediante pagamento do valor original da arrematação (R$ 220.000,00) desconsidera a valorização do imóvel, bem como os custos suportados pelo arrematante, conforme detalhado nos autos. O leilão foi realizado regularmente, sendo o imóvel adquirido, de boa-fé, por João Carlos de Mattos. O artigo 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97 assegura ao devedor fiduciante o direito de preferência, contudo esse direito não foi exercido dentro do prazo legal pela autora. Conforme previsão expressa do artigo 27, § 2º-B, da Lei n.º 9.514/97, após a consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, o devedor fiduciante tem direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor correspondente à dívida consolidada, somado aos encargos legais. No entanto, oportunidade essa que não foi exercida pela autora dentro do prazo legal. Assim, conclui-se que o leilão foi realizado regularmente, sendo o imóvel adquirido por João Carlos de Mattos de boa-fé. A tentativa de reverter a alienação mediante pagamento do valor original da arrematação desconsidera a valorização do imóvel e os custos adicionais arcados pelo adquirente. Assim, não há fundamentos jurídicos para a anulação do leilão, tampouco para o desfazimento da alienação em favor do terceiro interessado. A parte autora realizou depósitos judiciais ao longo da demanda, mas não logrou demonstrar que os valores foram suficientes para purgar a mora dentro do prazo legal e impedir a consolidação da propriedade fiduciária. Nos termos do artigo 346, inciso III, do Código Civil, e considerando a improcedência dos pedidos autorais, determino que os valores depositados em juízo sejam liberados à parte autora, salvo manifestação expressa do banco requerido, no prazo de 10 (dez) dias, para eventual compensação de saldo devedor remanescente. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão da parte autora formulada na petição inicial, resolvendo o mérito da demanda com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Determino que os valores depositados em juízo sejam liberados à autora, salvo manifestação expressa do Banco Santander no prazo de 10 (dez) dias. Em virtude de sua sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e ao pagamento dos honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atribuído à causa. Ressalto, todavia, que as obrigações da parte autora decorrentes da sua sucumbência, já que lhe foi deferida a gratuidade da justiça, ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário (art. 98, § 3º, do CPC). Publique-se, registre-se e intimem-se as partes. Fortaleza/CE, na data da assinatura digital. Maurício Fernandes Gomes JUIZ DE DIREITO

07/03/2025, 00:00

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Partes do Processo(20)

Publicado Intimação da Sentença em 05/09/2025. Documento: 171689669

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 04/09/2025 Documento: 171689669

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 171689669

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Conclusos para decisão

Juntada de Petição de Contra-razões

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Decorrido prazo de MAYKO RENAN CARLOS DE ALCANTARA em 14/05/2025 23:59.

Decorrido prazo de JOSIAS CONDE LIMA em 14/05/2025 23:59.

Publicado Intimação em 07/05/2025. Documento: 149641235

Publicado Intimação em 07/05/2025. Documento: 149641235

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/05/2025 Documento: 149641235

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/05/2025 Documento: 149641235

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 149641235

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 149641235

Todas as movimentações(145)

Todos os documentos(29)