Procedimento Comum Cível 0104155-53.2016.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0104155-53.2016.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0104155-53.2016.8.06.0001. AUTOR: OSMANIR LEMOS SAMPAIO REU: MAP CONSTRUCOES LTDA _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________ [] SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 35ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, Edson Queiroz - CEP 60811-690, Fone: (85)3492-8279, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________ NÚMERO DO CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Indenização por Dano Moral] Trata-se de ação indenizatória (perdas e danos/lucros cessantes) cumulado com dano moral, ajuizada pelo OSMANIR LEMOS SAMPAIO em face de MAP CONSTRUÇÕES LTDA, ambos devidamente qualificados nos autos. A parte requerente narra que celebrou contrato de compromisso de compra e venda do imóvel com a ré, tendo como condição essencial a entrega da documentação necessária para viabilizar o financiamento imobiliário. Argumenta que a parte ré descumpriu o pactuado, não providenciando a regularização documental no prazo de 10 meses após a assinatura do contrato, o que lhe impediu de obter o financiamento. Sustenta, ainda, que efetuou os pagamentos conforme pactuado, o que comprova a inexistência de inadimplemento de sua parte. Apresentou várias juntadas de comprovantes de pagamento, inclusive planilha atuarial atualizada até dezembro de 2024, requerendo o julgamento antecipado da lide em razão da matéria ser exclusivamente de direito. Diante desse cenário, a parte autora requereu: a) a concessão dos benefícios da justiça gratuita; b) a inversão do ônus da prova; c) a declaração de nulidade das cláusulas abusivas constantes do contrato de adesão, por violação à norma cogente, notadamente cláusula 5."e"; cláusula 10.b.3; cláusula 03.2 (esta última constante do Quadro Resumo), que fixa o saldo devedor em R$ 110.113,00 (cento e dez mil cento e treze reais), valor este decorrente de absoluto erro material; d) a aplicação da multa prevista na cláusula 10.j, em consonância com a última anotação do Quadro Resumo, diante da relação de causa e efeito plenamente configurada (perdas e danos - arts. 247 e 402 do CC), no valor de R$ 10.404,24 (dez mil quatrocentos e quatro reais e vinte e quatro centavos), conforme demonstrado na Planilha de Recálculo do Saldo Devedor; e) a restituição do valor de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), pagos indevidamente a título de comissão de corretagem; g) a homologação e o reconhecimento do novo saldo devedor apresentado, qual seja, R$ 82.168,92 (oitenta e dois mil cento e sessenta e oito reais e noventa e dois centavos), conforme demonstrado detalhadamente nos cálculos anexos; h) a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e, por fim, a condenação do promovido ao pagamento dos honorários sucumbenciais. Em decisão de ID 115936454 foram concedidos os benefícios da justiça gratuita à parte autora. A promovida, devidamente citada, apresentou contestação e reconvenção (ID 115936459), alegando, preliminarmente, a inépcia da petição inicial. No mérito, sustentou que não houve qualquer ilegalidade no contrato e que a parte autora se encontra inadimplente, motivo pelo qual requer a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, sob a alegação de que o autor não quitou os valores contratados e, portanto, encontra-se inadimplente. Além disso, pleiteia a reintegração de posse do imóvel em favor da construtora, com a determinação de que o autor desocupe o imóvel no prazo de cinco dias após a decisão judicial. Requer, ainda, o reconhecimento do saldo devedor atualizado pela requerida, conforme estipulado no contrato, aplicando-se a correção pelo IGP-M acrescido de 1% ao mês. Ademais, solicita a condenação do autor ao pagamento das penalidades contratuais, incluindo juros moratórios, multa compensatória de 2% sobre o valor devido e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o montante do débito. Por fim, requer a imposição ao autor do dever de arcar com os ônus sucumbenciais, diante da alegada improcedência da ação revisional. A parte autora apresentou réplica, oportunidade em que a parte autora rebateu todas as acusações e alegações feitas na contestação. Foi proferida decisão saneadora, na qual, dentre outras providências, foi aberto o prazo de 15 (quinze) dias úteis para que as partes dissessem se desejavam produzir outras provas, especificando-as, se fosse o caso, mas, sobre isso, nada requereram, sobrevindo, assim, o despacho onde foi anunciado o julgamento antecipado do mérito. Eis, em suma, o relatório do caso concreto. Passo a fundamentar e decidir o que se segue. Cumpre reafirmar, de início, que o julgamento antecipado do mérito foi anunciado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, sobretudo porque ambas as partes, apesar de intimadas para dizerem do interesse na dilação probatória, não quiseram produzir mais provas além das que já constam nos autos, pois nada requereram neste sentido. A requerida alegou que a petição inicial não apresenta correlação lógica entre os fatos e os pedidos, o que violaria o disposto no art. 330, § 1º, do CPC. Todavia, verifico que a inicial contém exposição clara dos fatos, delimitação dos pedidos e pedido juridicamente possível, razão pela qual se rejeita a preliminar de inépcia. O pedido principal da parte autora é a revisão contratual, com declaração de nulidade de cláusulas abusivas. A demanda versa sobre relação de consumo, enquadrando-se as partes nos conceitos dispostos nos artigos 2º e 3º, da Lei n.º 8.069/90 - CDC. Ademais, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que os contratos de compromisso de compra e venda de imóveis são regidos pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), sendo imperativo interpretar eventuais cláusulas abusivas em favor do consumidor. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Publicação - DJ-E de 31-8-2015) No caso dos autos, a parte autora impugnou três cláusulas do contrato as quais merecem análise pormenorizada. A primeira cláusula impugnada pelo promovente foi a cláusula 5.e a qual prevê restrição à amortização do saldo devedor pelo comprador, devendo este se submeter a anuência da vendedora. In verbis: "5.e) As partes convencionam, expressamente, que os casos de antecipação ou amortização do saldo devedor deste contrato, será exclusivamente facultado à vontade da VENDEDORA, que decidirá por aceitá-las ou não, ficando de já ajustado que na hipótese de concordância por parte da VENDEDORA, em aceitar a amortização ou antecipação do saldo devedor indicado no TEM 03.2, do "QR", fica desde já ajustado que o(s) COMPRADOR(ES), somente poderão antecipar as parcelas em ordem da última para a primeira, mediante atualização monetária das parcelas que desejar antecipar, pelo índice contratual vigente à época, na forma e razão de que trata este capítulo." Tal disposição contraria o art. 52, §2º, do Código de Defesa do Consumidor, que assegura ao consumidor o direito à liquidação antecipada da dívida mediante redução proporcional dos juros e encargos. Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre: § 2º É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos. Portanto, declara-se a nulidade da cláusula 5.e. Outra cláusula impugnada pelo autor é cláusula 10.b.3, a qual prevê a rescisão unilateral do contrato pela vendedora sem necessidade de intervenção judicial. "10.b) - Incorrendo o(s) COMPRADOR(ES) em mora e inadimplência absoluta, pelo não cumprimento das obrigações assumidas, no prazo e na forma avençada, poderá a VENDEDORA, a seu exclusivo critério, adotar quaisquer das seguintes providências: 1) - Simplesmente receber a importância devida, acrescida de todos os encargos contratuais, sem exceção de nenhum. Se por equívoco, for recebido o valor da dívida sem os devidos encargos contratuais, continuará(ão) o(s) COMPRADOR(ES) em mora, para todos os efeitos de direito, não servindo como pretexto para precedente, ou fato modificativo às condições originalmente pactuadas neste contrato; 2) - Ajuizar ação executiva forçada por título extrajudicial (Art. 585, I e II, do Código de Processo Civil), cobrando os valores devidos, considerando-se como tal, a soma total do valor nominal das prestações vencidas, a atualização monetária e reajuste de valores, pelos índices contratuais, mais todos os encargos contratuais pactuado. 3) - Considerar rescindido, de pleno direito, o presente contrato, não obstante o seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, independentemente de qualquer outro procedimento ou formalidade judicial." Tal previsão é abusiva, pois viola o art. 51, inciso IV, do CDC, que veda cláusulas que subtraiam do consumidor o direito de discutir judicialmente a rescisão. Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; Por essa razão, declara-se a nulidade da mencionada cláusula. A parte autora sustenta que o saldo devedor foi indevidamente calculado pela requerida, resultando em um valor superior ao devido. Contudo, a cláusula 03.2 do contrato prevê que o saldo devedor será corrigido pelo INCC em caso de atraso na entrega da documentação necessária para o financiamento. Abaixo segue o teor do dispositivo: "item 03.2 do Quadro Resumo A VENDEDORA deverá envidar esforços para realizar a entrega da documentação necessária para o financiamento imobiliário (AVERBAÇÃO DE CONSTRUÇÃO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS), deverá ser entregue em até 10 (dez) meses, contados da assinatura deste instrumento, podendo este prazo ser prorrogado caso seja verificada a morosidade dos Órgãos Públicos, onde o saldo devedor passará a ser corrigido pelo INCC, como forma de compensação aos COMPRADORES." Restou comprovado que a ré não cumpriu o prazo, impondo ao autor encargos excessivos. Assim, a referida cláusula deve ser revisada para afastar o impacto financeiro injustificado ao consumidor. Portanto, declara-se nula a cláusula 03.2 no que tange à imposição de penalidades ao comprador. O Quadro Resumo do contrato demonstra que a comissão de corretagem foi cobrada diretamente do comprador, sem transparência sobre sua obrigatoriedade. O STJ, no julgamento do Tema 938, informativo 589 do STJ, fixou entendimento de que a cobrança só é válida se houver informação clara e destacada. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016. (Info 589 - STJ) Dessa forma, deve a ré restituir o valor de R$ 4.800,00 ao autor. No que concerne ao pleito indenizatório a título de danos morais, não restou demonstrada nos autos qualquer ofensa concreta a direito da personalidade da parte autora que configure abalo extrapatrimonial indenizável. A simples frustração de expectativa ou o dissabor oriundo da situação vivenciada não são suficientes, por si sós, para justificar a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, sendo necessária a comprovação de efetiva violação a direitos inerentes à dignidade da pessoa humana. Ademais, conforme pacífico entendimento jurisprudencial, "o mero inadimplemento contratual não caracteriza, por si só, dano moral, salvo quando houver circunstância excepcional que atinja de forma grave a esfera íntima do indivíduo" (STJ, AgInt no REsp 1.841.849/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 11/12/2019). Assim, inexistindo comprovação de ofensa grave a atributos da personalidade da parte demandante, impõe-se a rejeição do pedido de indenização por danos morais. Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, por sentença, com resolução de mérito, nos moldes do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, a presente demanda, para: a) declarar a nulidade das cláusulas 5.e, 10.b.3 e 03.2 do contrato; b) determinar a restituição ao autor da quantia de R$ 4.800,00, paga a título de taxa de corretagem; c) aplicar a multa prevista na cláusula 10.j, determinando que a promovida pague ao promovente a multa contratual pela mora na entrega da documentação, a ser contabilizada na fase de cumprimento de sentença. Sobre esse valor, incidirão juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação, além de correção monetária pelo INPC desde cada mês de atraso. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Fortaleza/CE, na data da assinatura digital. Maurício Fernandes Gomes JUIZ DE DIREITO

10/03/2025, 00:00

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Publicado Intimação em 04/11/2025. Documento: 179275180

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 03/11/2025 Documento: 179275180

Juntada de Petição de Contra-razões

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 179275180

Ato ordinatório praticado

Decorrido prazo de JOSE LUCAS CRISPIM CAMPOS em 16/10/2025 23:59.

Decorrido prazo de RAYSSA HORANNA SILVA ALMEIDA em 16/10/2025 23:59.

Decorrido prazo de JOSE JUNIOR AVILA PINTO em 16/10/2025 23:59.

Juntada de Petição de Apelação

Juntada de certidão de custas - guia paga

Juntada de certidão de custas - guia gerada

Juntada de certidão de custas - guia gerada

Publicado Intimação da Sentença em 25/09/2025. Documento: 174823331

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 24/09/2025 Documento: 174823331

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 174823331

Todas as movimentações(130)

Todos os documentos(21)