Procedimento Comum Cível 0273592-53.2020.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0273592-53.2020.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: TATIANA FIRMEZA MACHADO DE OLIVEIRA REU: CCB EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA SENTENÇA I - RELATÓRIO INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - Processo nº. 0273592-53.2020.8.06.0001 Assunto: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer c/c Reparação de Danos e Pedido de Tutela de Urgência, ajuizada por Tatiana Firmeza Machado de Oliveira, em face de CCB Empreendimentos Imobiliários EIRELI., partes individualizadas nos autos. Em petição inicial de ID 122421899 a parte promovente relata o seguinte: "A autora firmou junto à ré "Contrato de Locação Residencial", na data de 25/08/2014, tendo como objeto o imóvel situado nesta cidade à Rua Osvaldo Cruz, n.º 540, apto 400 - Ed. Sanford Condomínio, bairro Meireles, CEP 60125-150, possuindo como prazo de vigência o período de 48 (quarenta e oito) meses, com início em 01/09/2014 e término na data de 31/08/2018 (v. doc. 03). Quando do recebimento do dito bem fora realizada a competente vistoria, oportunidade em que foram discriminados todos os ambientes e itens que estariam sendo entregues com o imóvel, bem como o estado de conservação dos mesmos, conforme se observa do "Termo de Vistoria" e "Aditamento ao Termo de Vistoria" em anexo (v. doc. 04 e 05). Para fins de garantia das obrigações contratualmente assumidas, a promovente deu a título de caução "Título de Capitalização", pagamento único, no valor nominal de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), o qual emitido pela Sul América Capitalização S/A, conforme proposta n.º 8888.02.090018.80-6 (v. cláusula décima) (v. doc. 06). O contrato firmado entre as partes fora aditado pelo período de 30 (trinta) meses, findando a locação em questão em 28 de fevereiro de 2021(v. doc. 07). Ocorre que, não tendo mais interesse na continuidade da referida locação, na data de 15/07/2020, a promovente encaminhou à promovida "carta de rescisão contratual", através da qual comunicou formalmente a desocupação e entrega do bem até o dia 04/09/2020, oportunidade em que se comprometeu a realizar o pagamento da multa contratual eventualmente existente, bem como requereu o levantamento da caução feita através de título de capitalização (v. doc. 08). Todavia, qual não foi a surpresa da promovente ao verificar os inúmeros empecilhos apresentados pela promovida, bem como de exigências de realização de obras pela locatária absolutamente desmedidas, tais como a troca de 59 roldanas da cortina de vidro, a troca de toda a bancada da cozinha (apenas uma pedra está com rachadura), polimento, revitalização, impermeabilização e vitrificação do piso, o qual, ressalte-se, foi entregue em perfeito estado pela autora (v. doc. 09). Em face de tal situação, em 08/10/2020, a demandante apresentou "Impugnação ao Termo de Vistoria Final do Imóvel em Contrato de Locação", através do qual relatou todas as inconsistências apresentadas no "Termo de Vistoria" encaminhado pela ré (v. doc. 10). Nesse ponto, imperioso destacar que, comparando as fotos da vistoria inicial com o estado atual em que o imóvel se encontra, percebe-se claramente uma valorização significativa deste, mesmo após o decurso de 06 (seis) anos da locação, o que demonstra a devolução do bem em condições muito melhores as que foram entregues pela locadora. Como se não bastasse, nos termos da cláusula 2º, do 2º "Aditivo ao Contrato de Locação", restou expressamente ajustado pelas partes a possibilidade de realização pela locatária de reformas e adaptações de qualquer natureza no imóvel, sem que haja prévia autorização da locadora, desde que no ato da entrega do bem este estivesse em plenas condições de uso e habitabilidade, como é o caso hora em discussão (doc. 07). A entrega pela promovente do imóvel em perfeito estado é facilmente verificada através de uma simples análise das fotografias ora em anexo, as quais comprovam mais uma vez a absurdez dos pedidos formulados pela promovida e da retenção por parte desta da caução prestada pela promovente (v. doc. 11). No entanto, demonstrando sua total boa-fé na solução do caso e buscando a manutenção da boa relação até então existente, a promovente comprometeu-se, por mera liberalidade, a sanar as demais pendências apontadas pela promovida. Todavia Exa., a demandante fora novamente surpreendida como novas exigências por parte da demandada, as quais mais uma vez completamente infundadas e descabidas, já que tais supostas pendências em momento algum violam a condição de habitabilidade do imóvel. Desta feita, mais uma vez buscando a solução amigável do caso, aos 23/10/2020, a promovente encaminhou correspondência eletrônica aos representantes da promovida, destacando de forma detalhada as inconsistências dos pleitos formulados pela locadora, ressaltando ainda a significativa melhoria do bem ao longo da locação, bem como requerendo a finalização da entrega do imóvel e imediata liberação do valor da caução (v. doc. 12). Outrossim, aos 05/11/2020, a promovente procedeu com o envio do comprovante de pagamento dos valores remanescentes, não havendo, assim, qualquer pendência por parte da locatária, a qual cumpriu estritamente com todas as obrigações contratuais e financeiras que lhe cabiam (v. doc. 13). Ocorre que, não obstante todos os esforços intentados pela autora e da inexistência de qualquer pendência por parte desta, a ré permanece realizando exigências absurdas e desmedidas, bem como retendo, de forma indevida, a caução dada pela locatária, o que vem gerando inúmeros dissabores a promovente, além de prejuízos financeiros. Diante do exposto, outra não foi a solução senão o ajuizamento da presente demanda, a fim de obter provimento satisfatório no sentido de que seja declarado o cumprimento pela promovente de todas as obrigações contratuais e financeiras que lhe cabiam, sendo o imóvel devolvido em perfeitas condições de uso e habitabilidade, bem como a imediata liberação da caução correspondente ao "Título de Capitalização" emitido pela Sul América Capitalização S/A." Liminarmente, requer o imediato depósito em juízo do valor correspondente ao título de capitalização, devidamente atualizado, sob pena de multa diária. No mérito, pugna pela declaração do cumprimento de suas obrigações contratuais, definitividade da liminar, condenação da promovida ao pagamento de multa contratual, além de custas e honorários sucumbenciais. Documentação de ID's 122421889 a 122421113. Despacho de ID 122416896 determinou a citação da parte promovida e reservou-se à apreciação posterior do pedido liminar. Aditamento do pedido liminar na petição de ID 122416903. Devidamente citada, a parte promovida apresentou a sua contestação na petição de ID 122420473 em que alega a inadimplência de débitos locatícios por parte da promovente, no período correspondente à parte dos aluguéis alusivos aos meses de setembro/2018 a julho/2020. Pugna pela improcedência da demanda. Documentação de ID's 122420467 a 122420472. Reconvenção de ID 122421078. Réplica de ID 122421091. Documentação de ID's 122421086 a 122421095. Após manifestação das partes quanto ao desinteresse na produção de outras provas, decisão de ID 122421106 anunciou o julgamento do feito. É o que importa relatar. Passo a fundamentar e decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO Cinge-se a controvérsia em verificar acerca da possibilidade (ou não) na declaração de cumprimento de obrigações e na condenação da empresa promovida, locadora, à devolução de caução e ao pagamento de multa contratual, em decorrência dos fatos narrados na inicial. Inicialmente, quanto ao empasse relativo aos reparos que a promovente, locatária, deveria realizar no ato de devolução do imóvel, entendo que já foi resolvido. Isto porque, verifica-se da documentação de ID's 122421120 a 122421893, que após a impugnação da vistoria final pela locadora, com a cobrança de valores alusivos aos reparos que entendia ainda serem necessários, mesmo sem concordar, a promovente procedeu ao pagamento da quantia; o que não foi impugnado pela promovida em sede de defesa, que não realiza qualquer cobrança nesse sentido em sua reconvenção. No tocante aos débitos pontuados em sede de contestação e reconvenção, a promovida aduz que a promovente "deixou débito de aluguel em aberto, relativos aos meses de SETEMBRO de 2018 até JULHO de 2020", já que conforme "se verifica através do "5º Aditivo ao Contrato de Locação", devidamente assinado pela parte autora, o aluguel mensal foi majorado para a importância de R$ 12.000,00 (doze mil reais), de modo que a partir do mês de SETEMBRO de 2018, a autora deveria ter começado a pagar o valor de aluguel reajustado.". Alega que "a parte autora permaneceu efetuando o pagamento do aluguel sem o reajuste, na importância de R$ 10.445,38 (dez mil, quatrocentos e quarenta e cinco reais, trinta e oito centavos)". Nestes termos, da análise dos autos, verifica-se que, de fato, o 5° aditivo ao Contrato de Locação (ID 122421897) prevê o aumento do aluguel mensal para o montante de R$ 12.000,00 (doze mil reais) a partir de setembro de 2018. Não obstante, conforme esclarecido em réplica - o que não foi minimamente impugnado pela parte promovida - "Durante o período compreendido entre setembro/2018 a agosto/2019, a imobiliária contratada pelo locador permaneceu emitindo os boletos de cobrança no importe de R$ 10.445,38 (dez mil, quatrocentos e quarenta e cinco reais e trinta e oito centavos), o qual majorado para R$ 10.962,42 (dez mil, novecentos e sessenta e dois reais e quarenta e dois centavos) a partir de setembro/2019, valor este que permaneceu até o mês de junho/2020.". Tal alegação se mostra comprovada pelos boletos emitidos pela promovida (ID's 122421086 a 122421090), adimplidos nos exatos valores cobrados por esta. Ademais, a promovente também colacionou à fl. 11 da réplica, correspondência eletrônica enviada pela promovida na data de 04/11/2020, em que esta realizou a cobrança dos últimos valores em aberto, no total de R$ 10.911,47 (dez mil, novecentos e onze reais e quarenta e sete centavos), o que também foi adimplido pela autora. Logo, não faz sentido que a empresa locatária, somente após a propositura desta demanda, é que venha realizar a cobrança dos referidos valores; configurando-se um verdadeiro "venire contra factum proprium". Destarte, constatada a boa-fé da promovente, bem como porque a promovida não se desincumbiu de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral (Art. 373, II, CPC), a procedência da demanda é medida que se impõe, inclusive com a condenação da promovida ao pagamento da multa prevista na cláusula 11ª do instrumento contratual. Em contrapartida, por não haver mais obrigações a que se imputar à promovente, hei por bem em julgar pela improcedência da reconvenção. III) DISPOSITIVO Diante do exposto, julgo procedentes os pedidos formulados pela parte promovente (art. 487, I, do CPC), para: I) Declarar o cumprimento de todas as obrigações contratuais por parte da promovente; II) determinar a imediata liberação da quantia paga a título de caução/capitalização, no montante de R$ 40,000,00 (quarenta mil reais), a ser depositada em juízo, com acréscimo de correção monetária pelo IPCA desde a data da entrega do imóvel; III) condenar a promovida ao pagamento de multa contratual nos exatos termos da Cláusula Décima Primeira do instrumento de ID 122421117. Por conseguinte, condeno ainda a parte promovida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Em contrapartida, julgo improcedentes os pedidos reconvencionais, também com base no art. 487, I, do CPC. Condeno a parte promovida reconvinte ao pagamento das custas reconvencionais, e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa atribuída à reconvenção Publique-se. Registre-se. Intime-se. Certificado o trânsito em julgado da sentença de mérito, arquivem-se estes autos, com as formalidades legais. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. ROMMEL MOREIRA CONRADO JUIZ DE DIREITO

10/03/2025, 00:00

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Publicado Intimação em 21/01/2026. Documento: 185075838

Confirmada a comunicação eletrônica

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 19/12/2025 Documento: 185075838

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Expedida/certificada a comunicação eletrônica

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 185075838

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Juntada de despacho

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Alterado o assunto processual

Juntada de Petição de Contra-razões

Publicado Intimação em 07/05/2025. Documento: 145185013

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/05/2025 Documento: 145185013

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