Publicacao/Comunicacao
Intimação - Despacho
DESPACHO
Intimação - Tribunal de Justiça do Estado do Ceará Vistos etc.
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial ajuizada por ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO MORADA DOS CASTROS em desfavor de ANTÔNIO NILSANDRO SILVA DE AQUINO, ambos devidamente qualificados. Nos autos, sob ID nº 96801744, o executado, em sede de exceção de pré-executividade, requereu a extinção da execução, em virtude da inexistência de título executivo extrajudicial, pois não está elencado no rol do art. 784 do Código de Processo Civil, bem como pela inconstitucionalidade na constituição do débito do executado. Instado a se manifestar, o exequente apresentou impugnação à exceção de pré-executividade (ID nº 96801754). Despacho de ID nº 96801757 determinando a intimação do executado para, querendo, manifestar-se acerca das contrarrazões. Manifestação do executado acostada aos autos sob ID nº 96801761. Despacho de ID nº 96801762 determinando a intimação das partes para se manifestarem sobre a designação de audiência de instrução de prova. Intimadas, as partes informaram não ter interesse na produção de novas provas e pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (IDs nºs 96801770 e 96801771). É o relatório. Fundamento e decido. Sem maiores delongas, entendo que deve a presente exceção de pré-executividade ser rejeitada. Explico. Inicialmente, sustenta o executado que a exequente se trata de uma associação de moradores e não de um condomínio, sendo, no seu entender, ilegal a cobrança de taxa para custear as despesas dos moradores daquele espaço fechado. Assim, entendo que a controvérsia cinge-se à existência de relação jurídica associativa entre as partes e à consequente exigibilidade das taxas associativas. E, analisando a controvérsia, destaco que o tema põe em conflito os princípios da liberdade de associação e a vedação ao enriquecimento ilícito, tendo em vista que os que optam por não se associar também se beneficiam das obras realizadas. Dito isto, filio-me ao entendimento de que, se a pessoa adquire um imóvel sabendo que é encravado dentro dessa espécie de empreendimento, seria desarrazoado não contribuir com os demais associados com o rateio, pois está se beneficiando de tudo que o empreendimento oferece. No entanto, é consabido que, em virtude de divergência jurisprudencial acerca do tema, o Superior Tribunal de Justiça afetou a matéria (Tema 882) no REsp repetitivo nº 1.280.871-SP, in verbis: "Tese firmada: as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". O Supremo Tribunal Federal, por sua vez, julgou o tema no dia 18/12/2020, em regime de repercussão geral, visando pacificar o entendimento acerca da possibilidade de cobrança de taxa de associação de moradores de não associados. No referido julgamento, a Suprema Corte decidiu que não é possível a cobrança de taxa de associação de não associados, cuja associação de moradores ou loteamento tenham sido constituídos antes da existência da Lei nº 13.465/2017, vejamos: Tese: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Ou seja, a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano antes da Lei Federal nº 13.465/2017 ou antes de Lei Municipal que disciplinasse o tema é inconstitucional. No entanto, a parte de lei municipal ou da Lei Federal nº 13.465/2017, tornou-se possível a cobrança de cotas dos moradores dos loteamentos de acesso controlado, desde que este morador já possuísse lote quando entrou em vigor a lei e ele aderiu expressamente ao ato constitutivo da associação ou, sendo novo adquirente de lotes, ele estará vinculado se o ato constitutivo da obrigação estiver registrado no cartório de Registro de Imóveis. E, nesse ponto, importa destacar que "não associado" diz respeito àquele que formalmente formulou pedido de desvinculação ou então quem jamais aderiu à associação. Pois bem. Partindo-se de tais premissas, destaco que, no caso dos autos, o exequente trouxe aos autos o contrato de compra e venda de ID nº 96803684, que expressamente demonstra a adesão formal do executado à associação, vejamos: CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA - DA OBRIGATORIEDADE DE INGRESSO NA ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS 14.1. O(a/s) COMPRADOR(A/ES) se obrigam, através deste contrato, a ingressarem à Associação dos Moradores e Proprietários do Loteamento Fechado Morada dos Castros - AMOC, criada com o fim de administrar o empreendimento representando os direitos e deveres dos proprietários perante a coletividade, tudo conforme seu Estatuto, devidamente registrado no Cartório Jarbas de Araújo de 1º Ofício de Notas de Cascavel - CE, sob o registro nº 392, Livro 105 folhas 203/207. Parágrafo Primeiro - Não se pode alegar em momento algum o desconhecimento do Estatuto da Associação criada, bem como, seus deveres e obrigações perante a Associação, principalmente, quanto ao rateio das despesas dos serviços que lhes beneficiam. Além disso, é certo que o executado não negou o inadimplemento das taxas de associação. Isso porque, em sede de exceção de pré-executividade, limitou-se a questionar a regularidade da cobrança e a exigibilidade do título executivo. Ocorre que, como dito alhures, o executado anuiu expressamente à associação e não trouxe aos autos qualquer prova capaz de infirmar as alegações autorais, pois, incumbia ao executado comprovar que as taxas não seriam devidas por não estar formalmente associado. No entanto, conforme é possível constatar do contrato trazido aos autos, o executado assentiu expressamente ser associado e devedor das taxas, conforme parágrafo primeiro da cláusula décima quarta do contrato acostado aos autos (ID nº 96803684). Ou seja, o executado não apresentou nenhum documento que comprovasse a intenção de se desvencilhar da associação, seja por meio de e-mail, mensagens de texto ou via Whatsapp, dando conhecimento à parte exequente do seu desinteresse em permanecer associado, o que configuraria, assim, a ilegalidade das cobranças. Diante disso, entendo que a cobrança efetuada pela parte exequente é legítima, pois a ninguém é dado o direito de se beneficiar de todos os serviços e investimentos colocados no loteamento, com a contribuição dos demais moradores e proprietários, sem dar a sua quota parte na contribuição, especialmente quando se trata de proprietário que expressamente anuiu com a cobrança e em momento algum comprovou que manifestou desinteresse em se manter associado. Sobre o tema, colaciono jurisprudência abaixo: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA. IMPROCEDÊNCIA. I. Caso em Exame 1. Ação de cobrança movida por associação de proprietários de loteamento contra os apelados, referente às taxas de manutenção e conservação de área comum. Sentença de improcedência por ausência de comprovação de vínculo com os réus. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se as taxas de manutenção criadas por associações de moradores obrigam proprietários não associados ou que não anuíram. III. Razões de Decidir 3. O Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram, conforme tema 882. 4. A Constituição garante que ninguém pode ser obrigado a fazer algo senão em virtude de lei, além de garantir a liberdade de associação. A autora não comprovou a adesão dos réus à associação. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso não provido. Tese de julgamento: 1. Taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram. 2. A adesão expressa é necessária para a cobrança de taxas de manutenção. Legislação Citada: CF/1988, art. 5º, XX; CPC, art. 373, I, art. 435, art. 543-C, art. 85, § 2º e § 11º; Lei 13.465/2017. Jurisprudência Citada: STF, RE 695911/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, j. 18.12.2020; STJ, Tema 882; TJSP, Apelação cível nº 1007675-43.2019.8.26.0127, Rel. Des. Vitor Frederico Kümpel, j. 01.10.2024; TJSP, Apelação cível nº 1003853-68.2022.8.26.0506, Rel. Des. Jair de Souza, j. 12.06.2023; TJSP, Apelação cível nº 1001763-22.2022.8.26.0075, Rel. Des. Cláudio Godoy, j. 30.10.2023. (TJSP; Apelação Cível 1010871-18.2023.8.26.0309; Relator (a): Elcio Trujillo; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Cajamar - 2ª Vara Judicial; Data do Julgamento: 24/01/2025; Data de Registro: 24/01/2025) RECURSO INOMINADO - COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO, POR PARTE DE ASSOCIAÇÃO, DE PROPRIETÁRIO NÃO-ASSOCIADO - O PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO PREVALECE SOBRE O PRINCÍPIO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA - TEMA 492 STF - ACEITAÇÃO TÁCITA DA COBRANÇA PORQUANTO A AUTORA SEMPRE PAGOU AS TAXAS CONDOMINIAIS - PRINCÍPIO DO "VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM" - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO - SENTENÇA REFORMADA. (TJ-SP - RI: 10006886020228260458 Piratininga, Relator: Leonardo Labriola Ferreira Menino, Data de Julgamento: 31/10/2023, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 31/10/2023) Prosseguindo, no que diz respeito à liquidez do título, destaco que o regulamento juntado aos autos sob ID nº 96803682 prevê expressamente o valor cobrado a título de taxa de manutenção, vejamos: 8. DESPESAS A CARGO DOS PROPRIETÁRIOS: Os PROPRIETÁRIOS do lote do Loteamento, pelo presente instrumento na melhor forma de direito, independente da destinação das Quadras deste Loteamento, e como condições deste negócio, por si e sucessores, obrigam-se a concorrer com todas as despesas necessárias para se alcançar tudo previsto, cujo valor estabelecido será de 20% (vinte por cento) do salário mínimo por LOTE (Taxa de manutenção), mensalmente, notadamente as relativas à: (...) j) O início do pagamento da Taxa de Manutenção será em JANEIRO de 2018, 24 (vinte e quatro) meses da data da entrega da infraestrutura do LOTEAMENTO que foi em 31 de dezembro de 2016. Assim, por tudo o que consta nos autos e por todo o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a exceção de pré-executividade e determino o regular prosseguimento do feito. Intimem-se as partes para conhecimento desta decisão e a intimação do exequente para que, no prazo de 05 (cinco) dias, requeira o que entender de direito para prosseguimento do feito. Expedientes necessários. Cascavel (CE), data da assinatura no sistema. BRUNO LEONARDO BATISTA DE MEDEIROS SANTOS Juiz de Direito