Procedimento Comum Cível 0008799-66.2019.8.06.0117 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0008799-66.2019.8.06.0117 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0008799-66.2019.8.06.0117. PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ COMARCA DE MARACANAÚ 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MARACANAÚ Avenida Luiz Gonzaga Honório de Abreu, nº 790, WhatsApp (85) 98145-8227, Piratininga - CEP 61905-167, Fone:(85) 3108-1678 - E-mail:[email protected], Balcão Virtual: https://www.tjce.jus.br/balcao-virtual/ Promovente: DANILA SILVA DE ALMADA LIMA Promovido: PARQUE PAJUCARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA SENTENÇA I -RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais e pedido tutela provisória movida por DANILA SILVA DE ALMADA LIMA em desfavor de PARQUE PAJUÇARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, todos qualificados nos autos. Narra a parte autora que, em 20/07/2016, firmou com a ré dois contratos de Promessa de Compra e Venda, cujo objeto eram os lotes 85 e 86, da quadra 10, do empreendimento Parque Pajuçara, registrado sob a matrícula n.º 6.270 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de Maracanaú - CE, pelos valores de R$ 42.303,80 e R$ 41.687,36 respectivamente. Informa que realizou pagamentos no montante de R$ 13.206,33, entretanto descobriu que não havia sido registrada a fração ideal dos lotes na matrícula do imóvel perante Cartório de Registro de Imóveis. Alega que, embora tenha notificado extrajudicialmente a demandada requerendo a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, não restou formalizado o distrato e tampouco houve devolução dos valores. Requer, ao final, a concessão de tutela de urgência determinando a devolução dos valores e a abstenção de cobranças, declaração de rescisão dos contratos em questão e devolução integral dos valores pagos, condenação do demandado a pagar indenização por danos morais, custas e honorários de sucumbência. Acostou documentos pessoais, os Contratos de promessa de compra e venda nos Id. nº. 113887377/ 113887380; planilha de valores no ID. nº. 113887381; comprovantes de pagamento nos ID. nº. 113887382 / 113887393; cópia da certidão de matrícula 6270 do Cartório de Registro de Imóveis no ID. nº. 113887394/ 113887395; Notificação extrajudicial no ID. nº. 113887396. Decisão no ID. nº. 113883980 determinando liminarmente a suspensão dos contratos de promessa de compra e venda firmados entre as partes referente aos lotes 85 e 86, da quadra 10, do empreendimento Parque Pajuçara, a devolução de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores já pagos pelo(a) promovente e a suspensão da a cobrança das parcelas vencidas e vincendas desde a propositura da presente ação. Deferiu a justiça gratuita em favor da parte autora. Realizada a citação por edital, nomeada a Defensoria Pública como curadora especial. ID. nº. 132235392. É o relatório. Vieram conclusos os autos. Decido. II - FUNDAMENTAÇÃO O presente feito deve ser julgado antecipadamente, na forma da regra contida no art. 355, I, do CPC/2015, que assim estabelece: "Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas;" In casu, a matéria prescinde de maiores dilações probatórias, especialmente ante a documentação carreada aos autos e a desnecessidade de produção de outras provas. Ab initio, reconheço a relação de consumo decorrente da compra e venda do imóvel objeto desta lide. Desta forma, caracterizando-se o autor como consumidor e o réu como fornecedor, nos termos dos art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, há de ser aplicado ao caso concreto o regramento de defesa do consumidor. Feitas essas considerações, no mérito tenho que a pretensão da parte autora é procedente. A parte autora afirmou realizou dois contratos de Promessa de Compra e Venda, referentes os lotes 85 e 86, da quadra 10, do empreendimento Parque Pajuçara, registrado sob a matrícula n.º 6.270 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de Maracanaú - CE, pelos valores de R$ 42.303,80 e R$ 41.687,36 respectivamente, vide contratos nos ID. nº. nº. 113887377/ 113887380. Informa que realizou pagamentos no montante de R$ 13.206,33, acostou os comprovantes de pagamento nos ID. nº. 113887382 / 113887393. Informou que não há registro da fração ideal dos lotes na matrícula do Imóvel, acostou Certidão de Matrícula no ID. nº. 113887394/ 113887395. Verifico, portanto, que a parte autora desincumbiu-se do ônus de provar fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I do Código de Processo Civil. A Lei n.º 6.766/79, em seu art. 37, dispõe que "é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado" Observo que, na certidão de matrícula acostada pela parte autora no ID. nº. 113887394/ 113887395, não há registro do loteamento Parque Pajuçara, nem qualquer averbação em referência ao referido empreendimento. No caso dos autos, diferentemente do que ocorre geralmente com o atraso na entrega de imóveis, os lotes não poderiam sequer ter sido prometidos à parte autora em razão da irregularidade da qual padecia o loteamento. Assim, o contrato de compra e venda de terrenos localizados em loteamento clandestino que deu origem ao litígio é nulo por desrespeito ao art. 37 da Lei 6.766 /79. Nesse sentido, a jurisprudência dos diversos Tribunais Estaduais é pacífica, vejamos: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO REGISTRADO. CIENCIA DO ADQUIRENTE. CONTRATO ENTRE PARTICULARES. ILICITUDE DO OBJETO. VEDAÇÃO LEGAL. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. 1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico ajuizada em 14/09/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/02/2024 e concluso ao gabinete em 23/08/2024. 2. O propósito recursal é decidir (I) se é válida a venda de lote não registrado se o adquirente estava ciente desta irregularidade no momento da compra e (II) se a Lei 6.766/79 é aplicável a contratos firmados entre particulares. 3. Para a aplicabilidade da Lei 6.766/79 é irrelevante apurar se o loteamento e o desmembramento ostentam o caráter de empreendimento imobiliário, se o vendedor atua como profissional do ramo ou se incide relação consumerista. 4. Não tendo o loteador nem requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste, estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino ou irregular. 5. O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a Lei 6.766/79 objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular. 6. O art. 37 da Lei 6.766/79 estabelece que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. 7. Tratando-se de nulidade, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do lote quando da sua aquisição não convalida o negócio, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao "status quo ante". 8. Não tendo o loteador providenciado o registro do imóvel, independentemente de ter sido firmada entre particulares cientes da irregularidade do imóvel, a compra e venda de loteamento não registrado é prática contratual taxativamente vedada por lei e que possui objeto ilícito. Por isso, o negócio jurídico deve ser declarado nulo. 9. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários. (STJ REsp n. 2.166.273/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/10/2024, DJe de 10/10/2024.) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL NÃO DESMEMBRADO. LOTEAMENTO CLANDESTINO. ALEGADO INADIMPLEMENTO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR (ART. 485, VI, CPC). RECURSO DOS AUTORES. SUSTENTADA INADIMPLÊNCIA DO CONTRATO E POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. TESE REJEITADA. NEGÓCIO JURÍDICO NULO, DIANTE DA ILICITUDE DO SEU OBJETO (ART. 166, II, DO CÓDIGO CIVIL C/C ART. 37 DA LEI N. 6.766/1979). DIREITO DE AÇÃO OU DEFESA OBSTADA À LUZ DO ART. 46 DA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO (LEI N. 6.766/1979). NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO QUE DEVE SER PRONUNCIADA EX OFFÍCIO (ART. 168, PARÁGRAFO ÚNICO, CÓDIGO CIVIL). RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. SENTENÇA MODIFICADA, NO PONTO. "1. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO SEM O DEVIDO REGISTRO DO LOTEAMENTO. 2. ILICITUDE DO OBJETO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR DISPOSIÇÕES LEGAIS EXPRESSAS DA LEI N.º 6.766/79 (ARTS. 37 E 46) DIANTE DA AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO SEM REGISTRO OU APROVAÇÃO PELO PODER PÚBLICO. [...] 4. A NULIDADE DO CONTRATO ACARRETA O RETORNO DOS LITIGANTES AO "STATUS QUO ANTE", DEVENDO SER RECONHECIDA DE OFÍCIO PELO JUIZ E GERANDO EFEITOS "EX TUNC". 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO."(RESP 1304370/SP, REL. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, JULGADO EM 24/04/2014, DJE 05/05/2014)" (TJSC, APELAÇÃO N. 0007227-37.2010.8.24.0005, REL. DINART FRANCISCO MACHADO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO CIVIL, J. 24-03-2022). ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO PREJUDICADO. (TJSC, Apelação n. 0300216-28.2017.8.24.0104, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Haidée Denise Grin, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 07-12-2023). (TJ-SC - Apelação: 0300216-28.2017.8.24.0104, Relator.: Haidée Denise Grin, Data de Julgamento: 07/12/2023, Sétima Câmara de Direito Civil) APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO IRREGULAR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para reconhecer a culpa da vendedora pela rescisão do contrato e determinar a devolução integral dos valores desembolsados pelas autoras. Irresignação das requerentes exclusivamente no tocante ao não reconhecimento da configuração de danos morais. Acolhimento. Loteamento irregular. Ausência de aprovação e registro. Violação do artigo 37 da Lei nº 6.766/79. Frustração na aquisição de imóvel destinado à moradia das autoras, por culpa exclusiva da requerida. Conduta manifestamente ilícita que não implicou em singelo dissabor ou aborrecimento corriqueiro. Dano extrapatrimonial configurado. Indenização fixada no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Recurso provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10262385820228260005 São Paulo, Relator.: Daniela Cilento Morsello, Data de Julgamento: 28/06/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2024) Verifica-se, portanto, a prática do ato ilícito, um dos requisitos necessários à configuração da responsabilidade civil de forma objetiva, em decorrência da relação de consumo, passo a apreciar os demais pedidos constantes na petição inicial. Referente ao pedido de restituição de valores pagos, entendo que merece acolhimento. Considerando que o ato é nulo, o Código Civil prevê no art. 169 do Código Civil: Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo. Logo, não é possível a confirmação ou convalidação do contrato nulo decorrente falta de regularização do loteamento. Diante disso, está claro que o contrato é nulo, razão pela qual é devido o retorno ao status quo ante, com a restituição integral das quantias pagas e devidamente atualizadas, inclusive as taxas e comissão de corretagem por ventura desembolsadas pela parte autora. afastando-se qualquer previsão de retenção ou devolução parcelada. APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO IRREGULAR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para reconhecer a culpa da vendedora pela rescisão do contrato e determinar a devolução integral dos valores desembolsados pelas autoras. Irresignação das requerentes exclusivamente no tocante ao não reconhecimento da configuração de danos morais. Acolhimento. Loteamento irregular. Ausência de aprovação e registro. Violação do artigo 37 da Lei nº 6.766/79. Frustração na aquisição de imóvel destinado à moradia das autoras, por culpa exclusiva da requerida. Conduta manifestamente ilícita que não implicou em singelo dissabor ou aborrecimento corriqueiro. Dano extrapatrimonial configurado. Indenização fixada no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Recurso provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10262385820228260005 São Paulo, Relator.: Daniela Cilento Morsello, Data de Julgamento: 28/06/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2024) AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso. Lote de terreno. Quitação do preço. Superveniência da informação de se tratar de loteamento clandestino. Concessão da tutela de urgência. Sentença de parcial procedência. Apela a ré, alegando inexistência de razão para os autores pugnarem pela rescisão contratual; os atrasos foram completamente justificados, em razão da pandemia de COVID-19; pertinência do afastamento da sua culpa ou responsabilidade; os autores foram previamente avisados da possibilidade de postergação dos prazos. Pugna pela concessão da justiça gratuita. Descabimento. Gratuidade. Ausência de elementos probantes da insuficiência de recursos da postulante, essenciais ao deferimento do benefício, inviabilizando sua concessão. Concessão da gratuidade apenas em relação ao recurso de apelação. Inteligência do art. 98, § 5º, CPC. Rescisão contratual. Avença celebrada mais de um ano após iniciada a pandemia de Covid-19 (junho/21), de modo que não há como se aventar a ocorrência de caso fortuito ou força maior. Reconhecimento de que a existência de notificação de parcelamento irregular do solo/loteamento clandestino, com determinação de paralisação imediata das intervenções no local, bem como da venda irregular de lotes e das construções em andamento, além do desfazimento do loteamento irregular, sem qualquer demonstração de reversão da situação pelas rés, é apta a embasar a pretensão de rescisão contratual dos autores, com devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos. Recurso improvido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1005781-36.2023.8.26.0048 Atibaia, Data de Julgamento: 07/03/2024, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2024) Além disso, a Sumula 543 do Superior Tribunal de Justiça - STJ, reconhece o dever de devolução integral e imediata dos valores pagos pelo consumidor em contrato de compra e vendas de imóvel quando a culpa pela resolução é exclusiva do vendedor, vejamos: SÚMULA N. 543 Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Devida, portanto, a devolução integral dos valores pagos pela parte autora. Em relação ao pedido de condenação ao pagamento de indenização por danos morais, entendo que é procedente. A situação, retratada neste caso concreto, frustrou as justas expectativas da parte autora, não se tratando de mero desacerto comercial entre as partes. Em outras palavras, o consumidor firmou compromisso, criou expectativas e realizou planejamento sobre imóvel cuja venda não poderia ter sido concluída em razão da clandestinidade do loteamento, donde se conclui pela mácula à sua moral. Destarte, comprovados os três requisitos ensejadores da responsabilidade civil da parte requerida, ato ilícito, nexo causal e dano, deve a parte demandada ser condenada ao pagamento dos danos imateriais causados em virtude das perturbações de ordem moral suportadas pela parte autora. Veja-se a jurisprudência sobre o tema: "APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Sentença de parcial procedência. Recurso do autor. Insistência na condenação da requerida ao pagamento de indenização por dano moral. Promessa de venda de imóvel localizado em loteamento clandestino e irregular. Empreendimento não regularizado, decorridos mais de três anos do negócio. Ausência de informação adequada ao consumidor no contrato. Dano moral configurado. Precedentes. Indenização arbitrada em dez mil reais. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PROVIDO". (v. 45325) (TJ-SP - Apelação Cível: 10032585120238260048 Atibaia, Relator.: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 28/06/2024, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2024). COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO CLANDESTINO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. (...). 2. RESOLUÇÃO DO CONTRATUAL. Ressarcimento de quantias pagas. Responsabilidade solidária de todos os réus, pela implementação do loteamento irregular. Irregularidade do loteamento que impede a transmissão da propriedade aos autores. Ressarcimento devido de quantias pagas (art. 475, CC). 3. MULTA CONTRATUAL. Dever exclusivo do réu José Lima. Contrato com a cláusula penal firmado apenas entre os autores e ele, sem participação direta dos demais réus na redação das cláusulas contratuais. Solidariedade inexistente (arts. 264 e 265, CC). 4. DANOS MORAIS. Clandestinidade do loteamento que gera preocupações e frustrações além de mero aborrecimento cotidiano por inadimplemento de contrato. Majoração da indenização para R$ 10.000,00. Valor equilibrado, considerando o tempo de vigência do contrato e os valores negociados (art. 944, CC). 5. REFORMA DA SENTENÇA. Provimento em parte para: (i.) reconhecer a legitimidade passiva de todos os réus; (ii.) condenar solidariamente os quatro réus na indenização dos danos materiais, consistente no ressarcimento das quantias pagas pelos autores; (iii) condenar apenas o corréu José Lima pela multa contratual de 20% do valor total do contrato; (iv) condenar solidariamente os quatro réus na indenização de danos morais, majorados para R$ 10.000,00. Sucumbência mínima dos autores. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO, RECURSOS DOS CORRÉUS ELIAS E FUTURONG PARCIALMENTE PROVIDOS E RECURSO DO RÉU JOSÉ LIMA DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1028319-23.2021.8.26.0002 São Paulo, Relator.: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 06/06/2023, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/06/2023) Os parâmetros para a fixação do "quantum" são conhecidos: o valor deve ser suficiente para proporcionar alguma compensação ao ofendido e para alertar o ofensor, considerando-se a capacidade econômica dos envolvidos. Deve se basear em critérios de razoabilidade e proporcionalidade, sem permitir o enriquecimento do lesado à custa do ofensor, mas que seja suficiente para a efetiva reparação da lesão causada e coibir a repetição da conduta ofensiva. Estabelecidos os parâmetros acima, reputo razoável e proporcional à hipótese a monta de R$ 5.000,00 por cada contrato nulo, perfazendo o montante de R$ 10.000,00 de condenação a título de indenização por danos morais. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos normativos supracitados, JULGO PROCEDENTE os pedidos da parte autora, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, § 1 do CPC, para: a) Tornar definitiva a tutela de urgência concedida no ID. nº. 113883980; b) DECLARAR A NULIDADE dos contratos de promessa de compra e venda dos lotes 85 e 86, da quadra 10, do empreendimento Parque Pajuçara; c) Condenar a requerida à restituição integral das parcelas pagas pelo autor, no montante de R$ 13.206,33, com incidência de juros moratórios pela taxa Selic a partir da data do evento danoso e de atualização monetária pelo IPCA a partir da data do efetivo prejuízo, devendo ser deduzido da aplicação da taxa Selic o referido índice de correção monetária quando houver concomitância entre os períodos de incidência (art. 406, § 1°, do Código Civil, com a redação atribuída pela Lei n° 14.905/2024), considerando que a taxa Selic já engloba a atualização do valor devido. Caso tenha ocorrido devolução de valores em razão da determinação judicial concedida em tutela de urgência, deverão ser compensados na fase de cumprimento de sentença. d) Condenar a empresa ré a pagar à autora, a título de reparação de danos morais, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) com correção monetária (INPC) contada da data desta sentença (sumula 362, STJ) e juros de mora de 1% desde a citação do réu; Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência ao advogado da parte autora, que fixo em 10% do valor atualizado da condenação, considerando o tempo, o lugar, a qualidade do serviço prestado e a complexidade da demanda, conforme artigo 85, § 2º, do CPC. Por fim, saliento que eventual discussão a respeito do descumprimento da tutela de urgência concedida em medida liminar e confirmadas no dispositivo desta sentença devem ser feitas em cumprimento de sentença provisório ou definitivo. Publique-se, Registre-se. Intimem-se as partes. À secretaria para oferecer vistas dos autos ao Ministério Público para verificar eventual cometimento de ilícito penal. Expedientes necessários. Maracanaú/CE, 18 de março de 2025. Luiz Eduardo Viana Pequeno Juiz de Direito

19/03/2025, 00:00

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Publicado Edital em 29/04/2026. Documento: 200984809

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/04/2026 Documento: 200984809

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 200984809

Expedição de Edital.

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Processo Reativado

Juntada de Petição de Execução / cumprimento de sentença

Arquivado Definitivamente

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Decorrido prazo de DANILA SILVA DE ALMADA LIMA em 26/05/2025 23:59.

Publicado Despacho em 12/05/2025. Documento: 153982182

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 09/05/2025 Documento: 153982182

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 153982182

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