Tutela Cautelar Antecedente 0033588-16.2024.8.06.0001 - TJCE

Tutela Cautelar Antecedente 0033588-16.2024.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0033588-16.2024.8.06.0001. REQUERENTE: FELIPE DE LIMA FREIRE, DANIELY CRISTINA RODRIGUES DE QUEIROZ FREIRE REQUERIDO: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. I - RELATÓRIO ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] ______________________________________________________________________________________ SENTENÇA Classe: TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134) Assunto: [Sustação/Alteração de Leilão] Trata-se de ação nominada como Medida Cautelar com pedido de liminar para suspender/cancelar leilão de imóvel, ajuizado por parte Felipe de Lima Freire e Daniely Cristina Rodrigues de Queiroz Freire, em face do Banco Santander (Brasil) S.A., (ID 122657146), pelos fatos e fundamentos a seguir delineados. Alega, em síntese, a parte autora, que firmou com a parte ré um contrato de financiamento de imóvel no valor total de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), dividido em 420 parcelas de R$ 6.334,81 (seis mil, trezentos e trinta e quatro reais e oitenta e um centavos), com início de pagamento em 03/11/2023. Informam os autores que, devido a uma situação excepcional e imprevisível, tornaram-se inadimplentes nas prestações, e, em razão desse inadimplemento, o banco notificou os autores em 29/06/2024 para a cobrança administrativa. Porém, apesar dos esforços dos autores para renegociar a dívida, o banco teria sido inflexível, culminando na inclusão do imóvel em leilão, ressaltando os autores que estão na iminência de perderem sua moradia, além do desgaste emocional sofrido pela conduta da parte ré. Por tais motivos, adentram com a presente ação, em que buscam a sustação/cancelamento do leilão em questão, invocando como fundamento jurídico do pedido o direito à revisão do contrato baseado nos princípios de boa-fé, função social do contrato (arts. 421 e 422 do Código Civil) e a possibilidade de concessão de tutela antecipada (Art. 84, §3º, CDC), sustentando a plausibilidade do direito e a existência de risco de dano grave ou de difícil reparação se a tutela fosse negada. Ao final, pediram que fosse concedida a liminar para suspender o leilão do imóvel e determinar a manutenção do financiamento, além de permitir o depósito judicial das parcelas atrasadas. Requereram, ainda, a citação da parte ré, a inversão do ônus da prova e, ao final do processo, que a ação fosse julgada procedente para tornar definitiva a liminar, condenando a ré às cominações legais. A petição inicial, de ID 122657147/122657154, veio acompanhada dos documentos de fls. 122657163/122656653, nesta ordem. A ação foi inicialmente distribuída à 7ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, tendo aquele Juízo declinado da competência, nos termos da decisão de ID. 122657156/122657159. Decisão, ID. 122654302, determinando a emenda da petição inicial. Petição de emenda à inicial, ID. 122654304, com a juntada de documento, IDs. 122654303/122654309. Decisão, ID. 122654313, deferindo o pedido de tutela antecipada, bem como a justiça gratuita e a realização do depósito judicial do valor ofertado. Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação, ID. 122656629, alegando que a notificação para purgação da mora foi realizada em conformidade com a Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário. Argumenta que seguiu os procedimentos previstos, consolidando a propriedade do imóvel após a inadimplência dos autores. Sustenta que o procedimento de leilão foi conduzido de maneira regular, não havendo qualquer ilegalidade ou abuso no cumprimento dos contratos. Requereu, ainda, a revogação da justiça gratuita. Anexou documentos, ID. 122654320/122656628. Sobre a contestação apresentada pela parte ré, a parte autora se manifestou em réplica, ID. 122656649, argumentando que a inadimplência foi causada por circunstâncias imprevistas e temporárias que justificam a revisão do contrato. Afirmam que o banco não agiu de boa-fé ao ignorar as tentativas de renegociação dos autores, inviabilizando a regularização da situação. Enfatizam que o banco apenas formalizou a notificação, sem levar em conta a cooperação e o diálogo, princípios fundamentais na execução dos contratos. Ao rebater a alegação de notificação regular, os autores sustentaram que não houve confirmação do recebimento da notificação pelos devedores, o que tornaria a notificação e os atos subsequentes, incluindo os leilões, nulos. Afirmam, ainda, que os leilões foram realizados em desrespeito a uma decisão liminar que suspendia o procedimento de execução extrajudicial, o que configura grave violação à segurança jurídica. Despacho, ID. 122656650, intimando as partes para apresentar as provas que pretendem produzir. Manifestação da autora, ID. 124695655, informando que não teriam outras provas a produzir, bem como descumprimento da decisão liminar. Decisão em sede de agravo de instrumento, ID 132122555, indeferindo o pedido de efeito suspensivo da decisão liminar. Petição do requerido, ID. 133068786, informando que procedeu com a suspensão dos leilões. É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO O julgamento antecipado da lide integra um plano para que o processo civil consiga a efetividade preconizada no art. 5º, XXXV, da CF, sendo técnica a ser empregada, de forma obrigatória, quando a matéria que compõe a lide constitua-se unicamente de fatos provados ou questões de direito. Em casos dessa ordem, como no dos autos, pela desnecessidade de produção de provas, caberá apresentar a sentença sem mais delongas [art. 355, I, do CPC], não se podendo falar em ofensa ao art. 5º, LV, da CF, exatamente porque cumpre ao Magistrado indeferir provas inúteis ou desnecessárias [art. 139, III c/c 370, § único, ambos do CPC]. II.1. PRELIMINAR - INDEVIDA CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA (ART. 337, XIII, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL) - NÃO ACOLHIMENTO De início, rejeito a preliminar de indevida concessão do benefício da gratuidade da justiça à autora, na medida em que é presumida verdadeira a alegação de insuficiência de recursos deduzida exclusivamente por pessoa natural (§ 3º do art. 99 do Código de Processo Civil). Na impugnação à concessão da assistência judiciária, deve o impugnante produzir provas bastantes para convencer o juiz de que o interessado não se encontra em situação econômica desfavorável, que não lhe permite arcar com o ônus do processo, o que, in casu, não ocorreu, uma vez que a mera referência a possível renda familiar é insuficiente para afastar a presunção legal de hipossuficiência econômica, razão pela qual é, portanto, rejeitada a preliminar suscitada. II.2. MÉRITO O cerne da controvérsia consiste em analisar se procede ou não a pretensão autoral de anulação do procedimento extrajudicial que consolidou a propriedade do imóvel objeto da lide em nome da instituição financeira. Cumpre ressaltar que é aplicável, ao caso, o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a parte autora e a demandada enquadram-se perfeitamente aos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços insculpidos, respectivamente, nos arts. 2º e 3º daquela lei. Nesse sentido: REsp nº 678.431/MG, relator Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, julgado em 3/2/2005, DJ de 28/2/2005, p. 252. No caso em análise, as partes entabularam "Instrumento Particular com Eficácia de Escritura Pública - Alienação Fiduciária de Imóvel em Garantia", sendo aplicável ao caso a Lei nº 9.514/97, a qual instituiu regramento próprio para tratar da alienação de bem imóvel. Inicialmente, é imperativo destacar que o STF, no julgamento do Tema 982 firmou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal." Logo, não há qualquer ilegalidade na cláusula que autoriza execução extrajudicial de cláusula de alienação fiduciária. Em um trecho do seu voto, no julgamento do RECURSO EXTRAORDINÁRIO 860.631/SP, o relator Ministro Luiz Fux preleciona: "Nesse cenário, considerando-se que, em regra, a taxa de juros é inversamente proporcional à qualidade da garantia fornecida pelo tomador de crédito, enfatiza-se a necessidade de estabilidade do sistema, para a qual contribui a confirmação da constitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial de contratos garantidos por alienação fiduciária, mormente pelo potencial impacto no custo de operações de crédito no ramo imobiliário e, consequentemente, no déficit habitacional do país. A contrario sensu, a exigência de judicialização da execução dos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel iria de encontro aos avanços e aprimoramentos no arcabouço legal e regulamentar do mercado de crédito imobiliário, os quais tiveram significativa contribuição para o crescimento do setor imobiliário e redução de riscos e custos associados à atividade creditícia, representando retrocesso e retorno das deficiências apresentadas no sistema anterior. Por todas essas razões, econômica e socialmente situadas, verifica-se a constitucionalidade da possibilidade de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente, sem que a medida legislativa viole os princípios da inafastabilidade da jurisdição e do acesso à justiça, tampouco as demais garantias processuais constitucionais". Diante disso, entendo que não existe ilegalidade na realização de execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia. Cabe destacar, ainda, que na inicial não foi destacado qualquer inobservância do rito para a realização do procedimento, ou seja, não há notícia de que o requerido deixara de observar as formalidades do ato, tais como notificação extrajudicial e prazo para purgar a mora. No que concerne à notificação extrajudicial, o art. 26 da lei 9514/97 dispõe: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) O próprio autor confirma, em sua petição inicial, que houve a notificação extrajudicial: "Em razão do inadimplemento, o Banco Réu notificou os Autores através do cartório de protestos para realizar a cobrança administrativa em 29/06/2024. Após recebimento da notificação a parte Autora tentou contato administrativo junto ao Banco para renegociar a dívida e manter vivo o sonho da casa própria, porém, somente obteve efetivação em 11/07/2024 ao receber o e-mail de um escritório de advocacia". Foram juntados, ainda, os termos de notificação de ambos os requerentes (IDs 122656630 e 122654320). Diga-se, ainda, que, para a purgação da mora, de acordo com o §2 º do art. 26- A da Lei nº 9.514/1997, faz-se necessário o pagamento do montante integral da dívida, incluindo as parcelas vencidas e as vincendas. Vejamos: § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. [...] § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. Analisando os autos, observo que a notificação do Sr. Felipe de Lima Freire ocorreu em 08 de junho de 2024, enquanto que a notificação da Sra. Daniely Cristina Rodrigues de Queiroz Freire se deu em 29 de junho de 2024, logo, a consolidação da propriedade aconteceria em 19 de julho de 2024, sendo que a consolidação somente foi requerida em 14 de agosto de 2024 (ID. 122654322), sendo que até tal data poderiam os autores ter realizado a quitação da dívida e demais encargos. O anexo das conversas por e-mail (ID. 122657132/122657128) demonstra que houve um esclarecimento a contento do escritório que fazia a negociação administrativa, uma vez que foi explicado e informado o saldo devedor consolidado para pagamento até 19/07/2024. Ocorre que após a explicação do valor devido em 16 de julho de 2024, a parte autora somente retornou a mensagem em 22 de julho de 2024, com o seguinte texto (ID. 122657129): Olá Stefanie, Bom Dia!! Obrigada pela paciência. Eu sei que é seu trabalho, mas não acho legal não dar retorno. Estamos enfrentando um momento bem difícil na família e não estamos conseguindo honrar com nossos compromissos. Como a casa é o nosso bem mais precioso, vendemos um outro contrato e estamos aguardando o depósito do banco, a caixa pediu 15 dias. Não tenho como pagar isso hoje. Não sei se pode me ajudar em algo, mas estou dando satisfação porque é o Abraços. Assim, está claro que os trâmites legais para o leilão extrajudicial foram observados, tendo os autores deixado evidente a impossibilidade por motivos pessoais, de arcar com o pagamento das parcelas vencidas, razão pela qual não se observa qualquer ilegalidade no procedimento adotado, mas meramente a impossibilidade financeira dos requerentes de honrar seu compromisso contratual. Importante destacar que os autores foram notificados acerca das datas dos leilões (ID. 122654321, 122656627 e 122656642) por meio de carta e e-mail, a fim de viabilizar seu direito de preferência, sendo desnecessário qualquer assinatura, uma vez que consta a informação de recebimento por "Eduardo", sendo válida a notificação, ainda que entregue a terceiro. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA QUANTO AO PAGAMENTO DE PARCELAS DO CONTRATO. DEVEDORES INTIMADOS PARA PURGAR A MORA. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR. LEILÃO PÚBLICO PARA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. LEGALIDADE. NOTIFICAÇÃO ACERCA DAS DATAS DA PRAÇA. DESNECESSIDADE. PROCEDIMENTO DA LEI 9.514/97 DEVIDAMENTE OBSERVADO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. 1. Conforme regula a Lei nº 9.514/97, que disciplina a alienação fiduciária de bem imóvel, a constituição em mora do devedor fiduciante se comprova mediante a intimação, pelo oficial do Registro de Imóveis, com prazo de 15 (quinze) dias para purgar a mora (art. 26, § 1º). Decorrido o prazo sem purgação, o oficial do Registro de Imóveis fará registrar, na matrícula respectiva, a consolidação da propriedade em favor do fiduciário (art. 26, § 7º). Ato contínuo, após 30 (trinta) dias, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel (art. 27). 2. Assim, vencida e não paga a dívida, o fiduciante é intimado pessoalmente para efetuar o pagamento das prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, sob pena de consolidar-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 3. In casu, segundo constou na matrícula do imóvel objeto da alienação fiduciária (fl. 122), ambos os autores foram regularmente notificados para purgação da mora. Quedando-se inertes, foi consolidada a propriedade em favor da empresa agravante aos 11.11.2015. A partir de então, foi dado início aos atos expropriatórios, com a designação de data para o leilão extrajudicial. 3. Assim, sendo os demandantes inadimplentes confessos, regularmente constituídos em mora, não tendo efetuado o pagamento do débito no prazo legal, dando ensejo à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, e não demonstrando qualquer intenção de pagamento do saldo devedor, não lhes cabe mais postular a sustação do leilão de imóvel que já foi incorporado ao patrimônio da demandada, ora agravante, por força de lei. 4. Ademais, a Lei nº 9.514/97 não prevê a exigência de prévia notificação pessoal dos devedores acerca da data do leilão, mas tão somente para a purgação da mora. Entretanto, a notificação foi levada a efeito mediante edital publicado em jornal de grande circulação (fls. 106-108). Portanto, tendo sido observados os procedimentos relativos à alienação fiduciária de bem imóvel, conforme disciplinados pela Lei nº 9.514/97, não há que se falar em suspensão dos efeitos do leilão regularmente realizado. 5. Recurso conhecido e provido. Decisão revogada. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer e dar provimento ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora. (Agravo de Instrumento - 0622596-91.2017.8.06.0000, Rel. Desembargador(a) MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, 2ª Câmara Direito Privado, data do julgamento: 28/06/2017, data da publicação: 28/06/2017) (g.n.) Por fim, entendo que não seja possível acolher a pretensão autoral com base em princípios como função social dos contratos e boa-fé objetiva, uma vez que o banco procedeu conforme a lei, logo, sua atuação foi pautada na legalidade, inexistindo má-fé, e sua alegada "inflexibilidade", como afirmou a parte autora, se deu por buscar a observância do contrato e da legislação, não podendo ser entendido como uma conduta abusiva. Quanto à função social dos contratos, não cabe a este julgador fazer qualquer juízo acerca de cláusulas contratuais, uma vez que nenhuma cláusula específica foi destacada como abusiva, bem como houve aceitação pelos autores no momento da assinatura, devendo haver o cumprimento do contrato, pois este estava cumprindo sua função social no momento da aquisição do imóvel, não podendo ser alegado descumprimento de tal princípio quando da inadimplência dos autores, sob pena de caracterização de venire contra factum proprium por parte dos requerentes. Diante desse contexto, entendo que a pretensão autoral não merece acolhimento. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos normativos supracitados, JULGO IMPROCEDENTE o pedido da parte autora, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para negar o pedido de suspensão/cancelamento dos procedimentos extrajudiciais e do leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide. Em consequência, REVOGO a tutela antecipada de ID. 122654313 Condeno o autor ao pagamento de honorários sucumbenciais no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, ficando sua exigibilidade suspensa, em razão da gratuidade judiciária. Custas isentas, em face do benefício da justiça gratuita. Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para apresentar resposta no prazo legal, e, em seguida, remetam-se os autos à Superior Instância. Intime-se os autora para, no prazo de 15 dias, fornecer os dados bancários, a fim de restituir o depósito judicial. Apresentada as informações bancárias, expeça-se alvará do valor de R$ 40.845,00 (quarenta mil, oitocentos e quarenta e cinco reais), mais juros e correção eventualmente existentes, referente ao depósito judicial de ID 040403000702410150, conforme guia anexada no ID. 122656643, em favor dos autores. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Certificado o trânsito em julgado e cumprido os demais expedientes, arquive-se com baixa na distribuição. Fortaleza/CE, 2025-03-25. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

26/03/2025, 00:00

—

Partes do Processo(22)

Publicado Sentença em 22/08/2025. Documento: 169880655

Publicado Intimação em 22/08/2025. Documento: 169880655

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de Petição (outras)

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/08/2025 Documento: 169880655

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 21/08/2025 Documento: 169880655

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 169880655

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 169880655

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Juntada de ofício

Conclusos para decisão

Juntada de Petição de Contra-razões

Publicado Intimação em 12/05/2025. Documento: 151905900

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 09/05/2025 Documento: 151905900

Todas as movimentações(58)

Todos os documentos(16)