Procedimento Comum Cível 0154024-48.2017.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0154024-48.2017.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0154024-48.2017.8.06.0001. AUTOR: PFB EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA REU: GABRIEL MAGALHAES BEZERRA LIMA Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 27ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA ______________________________________________________________________________________ Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, 220, setor Verde, nível 4, sala 401, Edson Queiroz, Fortaleza/CE, CEP 60811-690 (85) 3108-0086 - [email protected] ______________________________________________________________________________________ SENTENÇA Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Obrigação de Fazer / Não Fazer] Vistos etc. Julgamento simultâneo - art. 55 do Código de Processo Civil. Art. 55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir. § 1º Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado. § 2º Aplica-se o disposto no caput: I - à execução de título extrajudicial e à ação de conhecimento relativa ao mesmo ato jurídico; II - às execuções fundadas no mesmo título executivo. § 3º Serão reunidos para julgamento conjunto os processos que possam gerar risco de prolação de decisões conflitantes ou contraditórias caso decididos separadamente, mesmo sem conexão entre eles. Processos: 1) 0102164-08.2017.8.06.0001; 2) e 0154024-48.2017.8.06.0001. CONSIDERAÇÕES INICIAIS Os feitos objeto desta sentença tramitam no sistema Processo Judicial Eletrônico (PJe), onde as referências a peças, documentos e manifestações são tradicionalmente feitas por meio do número de protocolo, conhecido como ID, atribuído a cada documento inserido nos autos. No entanto, em razão da complexidade do caso e do volume de documentos que compõem os processos em questão, e visando maior clareza e praticidade, esta sentença opta por adotar uma forma alternativa de referência, que terá como base o número da página correspondente no arquivo PDF da íntegra dos autos respectivos, disponível para geração no próprio sistema PJe, em vez de adotar a referência tradicional ao número de protocolo (ID) de cada documento. Por exemplo: a petição inicial do processo de número 0102164-08.2017.8.06.0001, identificada no sistema pelo ID 121209225, será aqui referenciada como "fls. 28/75", uma vez que, no arquivo PDF da íntegra dos autos do referido processo, tal peça estava localizada nas páginas 28 a 75 do dito arquivo. Os autos em PDF foram gerados posteriormente aos seguintes eventos/datas: 1) 0102164-08.2017.8.06.0001: "Decorrido prazo de RENATA CARVALHO FREIRE em 14/02/2025 23:59", em 15/02/2025 (quinze de fevereiro de dois mil e vinte e cinco), contando com 2.642 (duas mil, seiscentas e quarenta e duas páginas); 2) 0154024-48.2017.8.06.0001: juntada de petição de ID 133810940, em 29/01/2025 (vinte e nove de janeiro de dois mil e vinte e cinco), contando com 477 (quatrocentas e setenta e sete) páginas. Feitas estas considerações, passa-se ao teor da sentença. I - RELATÓRIO Trata-se de ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência ajuizada por PFB EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ("PFB") em face de GABRIEL MAGALHÃES BEZERRA LIMA ("GABRIEL"), qualificados nos autos. Consta da petição inicial, em grande síntese, que a parte autora celebrou contrato particular de permuta de participação societária e compromisso de incorporação com PAULO, no qual o promovido, GABRIEL, interveio na qualidade de credor hipotecário. Segundo alegação da requerente, o promovido assumiu a obrigação de liberar as hipotecas incidentes sobre os imóveis vinculados ao empreendimento imobiliário, mediante pagamento parcelado pelo primeiro permutante. O promovente sustenta que o promovido não cumpriu com sua obrigação de liberar as hipotecas, causando entraves na regularização imobiliária do empreendimento, inviabilizando financiamentos e a comercialização das unidades. Diante disso, requer, em sede de tutela de urgência, que o promovido seja compelido a providenciar a baixa da hipoteca incidente sobre os imóveis matriculados sob os números 15.973, 16.375 e 32.483, todos registrados no Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona de Fortaleza (Cartório Miranda Bezerra), sob pena de aplicação de multa. No mérito, requer a confirmação da medida liminar, consolidando-se a obrigação de fazer imposta ao réu. A petição inicial, de fls. 9/25, veio acompanhada dos documentos de fls. 26/90. Custas iniciais recolhidas (fls. 28/30). A ação fora inicialmente distribuída à 8ª Vara Cível desta comarca, por dependência ao processo de número 0102164-08.2017.8.06.0001. Determinada a juntada de versões atualizadas das certidões de matrícula dos imóveis objeto da ação (fl. 92). Resposta do requerente à fl. 97, acompanhada dos documentos de fls. 98/107. O feito foi redistribuído a este Juízo, considerando os termos da Portaria nº 849/2017, da Diretoria do Fórum Clóvis Beviláqua, disponibilizada na imprensa oficial em 27/09/2017 (vinte e sete de setembro de dois mil e dezessete) (fl. 108). Ordenada a citação do requerido. Quanto à audiência a que alude o art. 334 do Código de Processo Civil e a análise ao pedido de tutela provisória de urgência, estes foram deixados para momento posterior (fl. 109). Citado (fl. 119), o requerido apresentou contestação às fls. 121/151, arguindo, preliminarmente, a ocorrência de continência, requerendo a extinção do feito sem resolução de mérito, ou, subsidiariamente, a suspensão da presente ação, ou mesmo a reunião das duas ações para julgamento conjunto. Alega, ainda, a falta de interesse de agir da autora, bem como o excesso no valor atribuído à causa. No mérito, alega a inexistência de inadimplemento de sua parte, sustentando que as condições pactuadas no contrato não foram integralmente cumpridas pela parte autora e pelo primeiro permutante, especialmente quanto aos pagamentos estipulados para liberação das hipotecas. Aduz, ainda, que a exigência de liberação da hipoteca sem o correspondente pagamento configura violação contratual e desequilíbrio econômico-financeiro. Também sustenta que a obrigação de liberação da hipoteca estava condicionada ao pagamento total e integral dos valores devidos, o que não teria ocorrido. Argumenta que o contrato prevê garantias específicas, como a penhora de direitos do primeiro permutante, as quais deveriam ser observadas antes de se exigir o cumprimento da obrigação de fazer. Alega que não pode ser compelido a liberar as hipotecas sem a quitação prévia dos valores pactuados, conforme estipulado contratualmente. Além disso, destaca que a parte autora não comprovou o cumprimento de todas as suas obrigações contratuais, havendo inadimplência por parte do primeiro permutante quanto aos pagamentos que deveriam ter sido realizados para viabilizar a liberação das hipotecas. Argumenta que a cobrança antecipada da obrigação de fazer se mostra indevida e prejudicial, pois impõe um ônus desproporcional ao réu sem a devida contrapartida financeira prevista no contrato. Também ressalta que a cláusula contratual que estabelece a liberação da hipoteca condiciona esse ato a um cronograma de pagamento que não foi integralmente seguido, sendo impossível juridicamente exigir o cumprimento unilateral da obrigação sem a observância dos termos acordados entre as partes. Por fim, requer a improcedência da ação, alegando que não há descumprimento contratual de sua parte, e que a exigência da parte autora carece de fundamento jurídico válido, além de representar uma tentativa de alteração unilateral das obrigações contratuais originalmente pactuadas. Pugna, ainda, pela condenação da parte autora ao pagamento de honorários advocatícios e demais custas processuais, considerando a litigância indevida e a tentativa de compelir o promovido ao cumprimento de obrigação sem respaldo jurídico. A contestação veio acompanhada dos documentos de fls. 152/310. Houve réplica às fls. 314/333. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir (fl. 334), o autor requereu o julgamento antecipado da lide (fl. 338). O réu, por sua vez, requereu a produção de prova testemunhal, com a oitiva das testemunhas ali arroladas: JÁDER FIGUEIREDO CORREIA JÚNIOR, RAFAEL MAIA DE PAULA e LAILSON LOPES PAZ (fl. 339). Em despacho proferido à fl. 340, foi determinada a designação de data para realização de audiência de instrução. O requerente opôs embargos de declaração (fls. 344/346). Rejeitados por meio da decisão de fls. 349/351. Termo de audiência realizada em 03/05/2022 (três de maio de dois mil e vinte e dois) às fls. 401/402, tendo sido deliberado, em comum acordo, a dispensa dos depoimentos pessoais das partes. Ainda, pelas razões ali expostas, foi designada nova data para tomada dos depoimentos testemunhais, do que ficaram cientes os participantes do ato. Termo de audiência realizada em 04/08/2022 (quatro de agosto de dois mil e vinte e dois) às fls. 408/410, no qual, em síntese, foram tomados, na ordem a seguir, os depoimentos das testemunhas JADER FIGUEIREDO CORREIA JUNIOR (por meio de videoconferência, qualificado à fl. 1.223 do processo de número 0154024-48.2017.8.06.0001), RAFAEL MAIA DE PAULA (qualificado à fl. 1.223 do processo de número 0154024-48.2017.8.06.0001) - arroladas pelos promoventes - e DANIEL MONTENEGRO ARRUDA (qualificado à fl. 1.224 do processo de número 0154024-48.2017.8.06.0001) - arrolado pelos promovidos. A magistrada determinou que seus efeitos se estenderiam aos processos apensados entre si (0102164-08.2017.8.06.0001 e 0154024-48.2017.8.06.0001). Ao final, considerando o teor do depoimento da testemunha DANIEL MONTENEGRO ARRUDA, e em atendimento a requerimento oral dos advogados, foi determinado que esta providenciasse a entrega de cópias do estudo de viabilidade e do projeto apresentado para aprovação junto aos órgãos públicos, no prazo ali estipulado. Ainda, ficaram as partes cientes de que, recebidos os documentos em questão, disporiam de prazo para manifestação. Em sua manifestação (fls. 411/414, idêntica à de fls. 2.055/2.058 do processo de número 0102164-08.2017.8.06.0001), a autora esclarece a distinção entre o estudo de viabilidade e o projeto arquitetônico, sustentando que o primeiro não possui caráter vinculativo e serve apenas como referência preliminar para análise do potencial construtivo do terreno. Argumenta que o estudo de viabilidade foi elaborado pelo arquiteto DANIEL MONTENEGRO ARRUDA a pedido do réu, sem análise registral dos imóveis e sem custos, visando exclusivamente a captação de interessados na compra do terreno. O projeto arquitetônico, por sua vez, foi desenvolvido posteriormente para atender às exigências técnicas e legais, sendo submetido à aprovação da Prefeitura Municipal de Fortaleza. Destaca que o estudo inicial previa duas torres interligadas, enquanto o projeto final aprovado consistiu em uma única torre com um grande mall, evidenciando a ausência de vínculo obrigatório entre ambos. A autora sustenta que os documentos juntados aos autos demonstram que o projeto arquitetônico seguiu rigorosos critérios técnicos, detalhando metragem de lojas, salas, circulação, elevadores e vagas de garagem, enquanto o estudo de viabilidade possuía caráter meramente ilustrativo. Requereu, ao final, o prosseguimento do feito em seus ulteriores termos, reafirmando que o estudo de viabilidade não pode ser confundido com o projeto arquitetônico definitivo. Em seguida, o requerido GABRIEL, em manifestação de fls. 415/418 (idêntica à de fls. 2.071/2.074 do processo de número 0102164-08.2017.8.06.0001), argumenta que os documentos apresentados pela testemunha DANIEL MONTENEGRO ARRUDA não alteram a conclusão de que as rés descumpriram a obrigação contratual de submeter o projeto arquitetônico e o memorial descritivo do empreendimento à sua anuência prévia e de PAULO, antes do protocolo junto ao município de Fortaleza, conforme exigido pelas cláusulas 6.1 e 6.2.1 do contrato. O requerido alega que as rés (PFB/MANHATTAN) não apresentaram provas de que submeteram o projeto arquitetônico ou o memorial descritivo à aprovação prévia dos autores (PAULO/GABRIEL), o que demonstra que as rés conduziram o empreendimento de forma unilateral, sem dar atenção aos autores. Ademais, o requerido aponta que o estudo de viabilidade e o projeto arquitetônico apresentados pelo arquiteto são diferentes do esboço original apresentado no início das negociações e do material apresentado à Prefeitura para aprovação. O requerido argumenta que o foco do Juízo deve ser o inadimplemento contratual que levou à rescisão do contrato, e não se o projeto foi feito ou não. O contrato exigia que o projeto e o memorial descritivo fossem feitos em um ano e submetidos à aprovação prévia dos autores antes de serem protocolados na Prefeitura, o que, segundo aponta, não ocorreu. Além disso, o requerido reitera que as rés também não cumpriram as seguintes obrigações: a) pagamento de R$ 3.600.000,00 (três milhões e seiscentos mil reais) em 36 (trinta e seis) parcelas fixas, mensais e sucessivas de R$ 100.000,00 (cem mil reais) ao autor PAULO, conforme cláusula contratual 4.1.1; b) disponibilização ao autor PAULO da quantia necessária ao pagamento de débito judicial (em favor da ALCOA S/A) que gravava de penhora um dos imóveis negociados. O requerido também menciona o alegado silêncio das rés sobre a má-fé contratual e a lesão operada em contrato de mútuo celebrado em desfavor de PAULO, quando o obrigou a contraprestações desproporcionais. Por fim, o promovido GABRIEL pugnou pelo encerramento da instrução e o julgamento da demanda, reafirmando os termos da inicial e pedindo a total procedência dos pedidos. Em petição mais recente, de fls. 448/449, o requerente menciona que, após o ajuizamento da presente ação, PAULO, PH e GABRIEL iniciaram um litígio judicial, que resultou no ajuizamento de duas ações; que a primeira é a ação declaratória de inexistência de negócio jurídico com pedido de tutela de urgência antecipada de número 0251956-60.2022.8.06.0001, ajuizada por PAULO e PH em face de GABRIEL, redistribuída por dependência a esta unidade judiciária; que a segunda demanda é a ação de exigir contas de número 0229769-29.2020.8.06.0001, em trâmite na 33ª Vara Cível desta comarca, com as mesmas partes nos mesmos polos da relação processual. Destaca que, embora a ação declaratória ainda esteja em fase inicial, sem a instauração da fase instrutória, a ação de exigir contas já teve sua primeira fase julgada integralmente procedente em favor de PAULO e PH. Na referida decisão, foi determinado que GABRIEL realizasse a "prestação de contas exigidas na petição inicial, no que concerne aos mandatos outorgados pelos demandantes ao demandado, fixando o prazo de quinze dias úteis, sob pena de não lhe ser lícito impugnar as que a parte autora apresentar, nos termos dos artigos 550, § 5º, e 551, ambos do CPC". Alega a parte autora que o réu não cumpriu o prazo estabelecido para a prestação de contas, o que, segundo a parte autora, autorizou PAULO e PH Empreendimentos a apresentarem suas contas, nos termos do art. 550, § 5º, do Código de Processo Civil, indicando a inexistência da dívida objeto dos direitos de garantia em questão. A parte autora menciona a existência do agravo de instrumento de número 0631248-87.2023.8.06.0000 contra a decisão da primeira fase da ação de exigir contas, o qual, segundo aponta, já foi improvido pelo egrégio Tribunal de Justiça, tendo o recurso especial interposto contra o acórdão respectivo não sido conhecido. Informa que pende apenas agravo em recurso especial, cujo improvimento é considerado evidente pela parte autora, em razão de sua parca fundamentação, no seu entender. Argumenta que a ação de exigir contas está pendente apenas de sentença de homologação das contas apresentadas por PAULO e PH, uma vez que não é permitido ao réu impugná-las. Sustenta que esse fato superveniente demonstra a inexistência do suposto crédito de GABRIEL, garantido pela hipoteca e, posteriormente, pelo penhor, uma vez que a referida sentença terá eficácia de título executivo judicial igual a zero, nos termos do art. 552 do Código de Processo Civil. Invoca os arts. 1.499, I, e 1.436, I, do Código Civil, para argumentar que tanto o penhor quanto a hipoteca se extinguem com a extinção da obrigação principal. Assim, a parte autora conclui que a obrigação do réu de baixar a hipoteca é reforçada. Requer, ao final, a juntada de cópia das decisões mencionadas e o pronto julgamento procedente da ação, nos termos da inicial. Petição acompanhada dos documentos de fls. 450/477. Os autos vieram conclusos para sentença. II - FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, cumpre ressaltar que o réu, em sua contestação, suscitou algumas preliminares processuais. No entanto, deixo de analisá-las, pois verifico a ocorrência de circunstância superveniente que acarreta a perda do interesse de agir por parte do autor, o que torna prejudicada a apreciação dessas questões. No caso, trata-se de ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência ajuizada por PFB EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS em face de GABRIEL MAGALHÃES BEZERRA LIMA, na qual a parte autora, em grande síntese, requer a liberação das hipotecas incidentes sobre imóveis vinculados ao empreendimento imobiliário, sob a alegação de inadimplemento da obrigação por parte do réu. Ocorre que, conforme se verifica na fundamentação e parte dispositiva da sentença respectiva, a ação de número 0102164-08.2017.8.06.0001, ajuizada entre as mesmas partes, foi julgada parcialmente procedente, decretando a rescisão do contrato celebrado entre as partes, extinguindo as obrigações dele decorrentes, incluindo, evidentemente, a obrigação do réu de liberar as hipotecas objeto da presente demanda. Ou seja, a sentença proferida no referido feito, que decretou a rescisão contratual, tornou inexigível a obrigação de liberação das hipotecas, visto que a rescisão do contrato implica a extinção das obrigações que dele derivam. O interesse processual pressupõe a utilidade e a necessidade da prestação jurisdicional. No caso concreto, a pretensão da parte autora, consistente em compelir o réu a liberar as hipotecas, tornou-se insustentável, pois já não subsiste a obrigação de fazê-lo, uma vez que a relação contratual foi desfeita com o julgamento de parcial procedência da ação que tratava da rescisão contratual. Diante desse cenário, o prosseguimento do feito revela-se desnecessário, impondo-se, portanto, a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, considerando que a obrigação de fazer foi extinta pela própria rescisão contratual e não há mais interesse processual na presente demanda, em face da perda superveniente do interesse de agir, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Ante o princípio da causalidade, que rege a fixação da sucumbência, condeno o requerente ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Com fundamento no art. 292, § 3º, do Código de Processo Civil, corrijo de ofício o valor da causa para R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), de modo a refletir adequadamente a importância econômica da pretensão do autor (valor da soma das supostas dívidas garantidas pelas hipotecas)1. Após o trânsito em julgado, adotadas as cautelas de praxe, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. 1R$ 700.000,00 (fls. 100 e 106) + 1.300.000,00 (fl. 102) = R$ 2.000.000,00. Fortaleza/CE, 2025-03-12. MIRIAM PORTO MOTA RANDAL POMPEU Juíza de Direito

02/04/2025, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Alterado o assunto processual

Juntada de Petição de Contra-razões

Publicado Despacho em 15/05/2025. Documento: 154422985

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/05/2025 Documento: 154422985

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 154422985

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Decorrido prazo de JURACI MOURAO LOPES FILHO em 29/04/2025 23:59.

Decorrido prazo de NAYARA DE OLIVEIRA SILVA em 29/04/2025 23:59.

Decorrido prazo de FRANCISCO CLAUDIO BEZERRA DE QUEIROZ em 29/04/2025 23:59.

Decorrido prazo de TIAGO FRANCA ANFRIZIO em 29/04/2025 23:59.

Decorrido prazo de RENATA CARVALHO FREIRE em 29/04/2025 23:59.

Juntada de Petição de Apelação

Juntada de certidão de custas - guia quitada

Todas as movimentações(141)

Todos os documentos(20)