Procedimento Comum Cível 0470727-88.2011.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0470727-88.2011.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Requerente: MARIA DAS GRACAS LEITAO DA COSTA Requerido: SJ Administracao de Imoveis Ltda INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - GABINETE DA 17ª VARA CÍVEL DE FORTALEZA (SEJUD 1º Grau)Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, nº 220, Água Fria - CEP 60811-690, Fone: (85) 3108-0396, Fortaleza-CE - E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº: 0470727-88.2011.8.06.0001 Apensos: [] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Perdas e Danos, Interpretação / Revisão de Contrato, Assistência Judiciária Gratuita] Vistos etc. MARIA DAS GRAÇAS LEITÃO DA COSTA ajuizou a presente AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL C/C DANOS MORAIS em face de SJ ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS LTDA. Pede gratuidade. Aduz em suma que celebrou contrato de locação residencial em 28/07/2010, pelo valor mensal de 500 reais, pelo prazo de 30 meses. Teria então contratado título de capitalização pelo valor de 3 mil reais para garantia do contrato. Contudo, teria rescindido o contrato em 30 de janeiro de 2011, antes da data prevista contratualmente, o que gerou a cobrança de multa rescisória proporcional de R$1.193,00. Alega que a cobrança é abusiva e que o imóvel foi locado no mesmo mês em que foi desocupado. Aponta que recebeu boleto de cobrança no importe de R$5.105,92 em seu endereço. Com fulcro do CDC, pede a condenação da imobiliária requerida no pagamento de indenização por danos morais no importe de 10 mil reais. Em sede de tutela pretende seja expedido ofício para bloqueio do título de capitalização e ainda pretende a consignação do valor de R$1.193,00, que afirma ser o valor efetivamente devido pela rescisão. Apresentou documentos dentre os quais destacam-se o contrato de locação, termo de vistoria e orçamento de fls. 30/44. Termo de desocupação de fls. 49, comprovante de contratação de título de capitalização de fls. 47 e boleto de cobrança datado de 23/03/2011 no valor de R$5.105,92. Deferida a gratuidade e ordenada a citação (fls. 51), foi apresentada contestação de fls. 57/102. Arguiu preliminar de ilegitimidade passiva na qualidade de mera administradora e não contratante. Advoga ainda que a parte autora é carente de ação pela ausência de interesse de agir e impossibilidade jurídica do pedido. Defende que o valor de R$5.105,92 é devido posto que composto dos seguintes valores: R$1.193,10 (referente a multa), R$538,69 (referente ao aluguel de janeiro de 2011), acrescido de multa de 10% e juros de 1% ao mês. Aponta ainda a cobrança de honorários previstos em contrato no importe de R$464,15. Finalmente a parcela de R$2.847,00 seria decorrente de danos causados ao imóvel. Salienta a requerida que não é instituição financeira e que inaplicável o CDC. Juntou documentos, dentre os quais destaca-se o termo de desocupação de fls. 100, orçamento de serviços de fls. 101 e demonstrativo de fls. 102. Digitalizado o feito (fls. 104) e após redistribuições de fls. 105 e 111, foi recebido pela presente unidade e determinada a intimação das partes para produção de provas (fls. 113). Requerida designação de audiência de instrução pela ré (fls. 116/117), foi designada data e intimadas as partes, contudo, não foram trazidas testemunhas e as partes não compuseram. Encerrada a instrução, apenas a requerida se manifestou, apresentando os memoriais de fls. 137/142. Relatados. Decido. Trata-se de pretensão de declaração de abusividade nas cobranças rescisórias do contrato de locação sob o qual incide a lei do inquilinato. Quanto as preliminares relativas a carência de ação por ilegitimidade e falta de interesse, uma vez que a presente resume-se a insurgência quanto as cobranças rescisórias realizadas pela imobiliária, reputadas abusivas pela parte autora, devendo ser afastadas, confundindo-se com o mérito da demanda. Colho da jurisprudência: "RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL RESIDENCIAL. EMBATE ENTRE LOCATÁRIOS E IMOBILIÁRIA. TESE DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. IMOBILIÁRIA QUE AGIU EM NOME PRÓPRIO, ESPECIALMENTE NA COBRANÇA. APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO PREVISTA NO ARTIGO 663 DO CÓDIGO CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA. RELAÇÃO JURÍDICA EM DEBATE QUE COMPREENDE ESTRITAMENTE O VÍNCULO ENTRE LOCATÁRIOS E A IMOBILIÁRIA. MÉRITO. EMBATE SOBRE COBRANÇA REALIZADA AO TEMPO DO DISTRATO. DESEMBOLSO NO IMPORTE DE R$ 2.400,00 (DOIS MIL E QUATROCENTOS REAIS) QUE ENGLOBOU REPAROS PARA A MANUTENÇÃO DO BEM IMÓVEL NÃO COMPROVADAS PELA RECLAMADA. BEM IMÓVEL QUE JÁ SE ENCONTRAVA EM CONDIÇÃO PRECÁRIA, ESPECIALMENTE NA PINTURA, AO TEMPO DA VISTORIA DE ENTRADA. DEMAIS REPAROS DISCRIMINADOS INCOERENTES. INSTRUMENTO CONTRATUAL QUE PREVÊ A REALIZAÇÃO DE 02 (DOIS) ORÇAMENTOS, POSSIBILITANDO A ESCOLHA DAQUELE DE MENOR VALOR PELOS LOCATÁRIOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DESSA DISPONIBILIZAÇÃO, TAMPOUCO DE COMPROVANTE DE PAGAMENTO DOS REPAROS. COBRANÇA INDEVIDA CARACTERIZADA. RESTITUIÇÃO EM DOBRO CABÍVEL POR CONDUTA CONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS MÍNIMOS DA REPERCUSSÃO DO EPISÓDIO NA ESFERA DOS DIREITOS DA PERSONALIDADE DOS CONSUMIDORES. COBRANÇA INDEVIDA QUE, ISOLADAMENTE, NÃO ACARRETA EM SI MESMA A OFENSA A DIREITOS DA PERSONALIDADE (HONRA, IMAGEM, DIGNIDADE ETC.). SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.(TJ-PR 0002926-10.2022.8.16.0018 Maringá, Relator.: Juan Daniel Pereira Sobreiro, Data de Julgamento: 24/02/2024, 3ª Turma Recursal, Data de Publicação: 26/02/2024). Não acolhidas as preliminares, passo ao exame do mérito da demanda. Da multa pela devolução antecipada do imóvel O contrato celebrado entre as partes previa multa de 3 meses de aluguel em caso de infração contratual (fls. 33). De outra banda, defende a ré que o imóvel foi locado no mesmo mês da desocupação e que configuraria enriquecimento sem causa. Trago do contrato: Asim, a multa por infração contratual disposta na cláusula VII, parágrafo quarto, independe de o imóvel ter sido alugado novamente de forma imediata ou não, e deve ser proporcional ao tempo que resta para o inquilino permanecer no imóvel nos moldes do art. 4º da Lei 8245/91 c/c p art. 413 do CC nos termos dos quais: "Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada." Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio." Uma vez que o contrato de locação perdurou tão somente de 28 de julho de 2010 a janeiro de 2011 (6 meses), firmado com a vigência de 30 meses (Cláusula V-prazo de locação de fls. 31), tenho que devida a multa contratual proporcional aos 24 meses não cumpridos do contrato, sendo contratual e legal a cobrança da multa pela devolução antecipada do imóvel no importe de R$1.193,10. Da multa moratória e honorários contratuais No que tange a multa moratória de 10%, uma vez que prevista contratualmente (cláusula XII de fls. 35) deve ser mantida nos moldes da lei 8245/91. Porém, afastados os honorários contratuais, por se tratar de bis in idem, além de que o arbitramento dos honorários cabe ao magistrado. Neste sentido: LOCAÇÃO DE IMÓVEL - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA - PROCEDÊNCIA - MULTA MORATÓRIA DE 20% PREVISTA CONTRATUALMENTE - VALIDADE - REDUÇÃO DESCABIDA. Inexistindo na lei qualquer limitação ao poder de livre disposição das partes contratantes, podem eles convencionar o percentual de multa contratual pelo descumprimento de quaisquer obrigações pactuadas, devendo se pautar pela legislação própria, qual seja, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), sendo válida a multa moratória fixada contratualmente em 20%, não havendo que se falar em abusividade ou redução da penalidade. LOCAÇÃO DE IMÓVEL - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA - CONDENAÇÃO DAS CORRÉS AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS E SUCUMBENCIAIS CUMULATIVAMENTE - IMPERTINÊNCIA - FIXAÇÃO APENAS DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS - NECESSIDADE DE EXCLUSÃO DOS HONORÁRIOS CONTRATUAIS DO MONTANTE CONDENATÓRIO, SOB PENA DE 'BIS IN IDEM' - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. Apenas no caso de deferir a purga da mora, nas ações de despejo por falta de pagamento, é que o juiz arbitrará os honorários advocatícios de acordo com o estipulado no contrato de locação, salvo abuso de direito. Assim, descabida a condenação das rés ao pagamento de honorários advocatícios contratuais cumulados com sucumbenciais, sob pena de 'bis in idem', devendo haver apenas arbitramento de honorários advocatícios sucumbenciais na hipótese, os quais somente ao juiz cabe fixar.(TJ-SP - AC: 10020016320218260079 SP 1002001-63.2021.8.26.0079, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 11/04/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/04/2022) APELAÇÃO. Embargos à execução. Contrato de aluguel. Sentença julgou procedente em parte. Insurgência da autora quanto ao afastamento da alegação de nulidade da citação, bem como quanto ao não acolhimento de abusividade dos juros e multa moratórias do contrato. Acolhimento em parte. É válida a citação quando realizada pelo correio e recebida, sem oposição, por aquele que está incumbido de receber correspondência no local de destino, desde que corretamente endereçada, inteligência do art. 248, § 4º do CPC. Juros Moratórios. Fixação de juros de 0,34% ao dia afronta ao ordenamento jurídico que estabelece juros legais de 1% ao mês. Multa moratória livremente pactuada em contrato. Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) não impõe limite para multa moratória avençada. Inaplicabilidade do art. 85 § 8º do CPC no caso dos autos, tendo em vista o alto valor da causa. Decisão reformada em parte. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(TJ-SP - AC: 10397295520208260506 SP 1039729-55.2020.8.26.0506, Relator: Deborah Ciocci, Data de Julgamento: 09/12/2022, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/12/2022). Da cobrança pelos reparos do imóvel Finalmente, quanto a cobrança referente a pintura do imóvel, orçamento de fls. 101, observa-se insurgência da autora quanto a cobrança de pintura (fls.100). O laudo de vistoria de fls. 38/42, aponta o estado de recebimento do imóvel e seu estado no momento da entrega e que a cobrança orçada para pintura se refere a parte interna do imóvel e tampa de sanitário quebrada, o que demonstra seria devida, nos moldes da cláusula VII de fls. 32, se comprovada por documentos. Contudo, extraio do parágrafo primeiro da cláusula VII (fls. 33): Ademais, observa-se que a parte autora permaneceu tão somente 6 meses no imóvel e que não seria tempo suficiente para que a pintura ficasse gasta como consta no laudo que acompanhou a inicial. Frise-se que trazido em contestação mero orçamento e não exibidos os recibos de realização dos serviços e demais pagamentos efetuados, afasto a cobrança. Da ausência de danos morais A mera cobrança de verbas rescisórias em decorrência de contrato de locação não tem o condão de causar dano à honra ou personalidade da autora, não configurando abalo íntimo à autora. Frise-se que o mero inadimplemento contratual não é causa para configuração de dano moral, ainda mais como no caso dos autos em que a cobrança limita-se a interpretação da parte requerida na execução das cláusulas do contrato pactuado entre as partes. Do título de capitalização Não juntado pela autora o comprovante de pagamento do boleto de fls. 47 e nem trazido o título de capitalização contratado. Contudo em memoriais (fls. 140), a parte requerida dispôs conforme segue: Assim, reconhece a existência do título e o uso para abatimento dos valores devidos pela autora. Do aluguel e acessórios do mes de janeiro de 2011. Demonstrada a devolução do imóvel apenas em 31 de janeiro de 2011 (fls. 49), fato incontroverso, devidos os aluguéis e demais encargos do referido mês. Dispositivo Tudo sopesado, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para afastar a cobrança referente aos reparos do imóvel e honorários contratuais, no importe de R$3.311,00, do valor cobrado no boleto de fls. 48 e demonstrativo de fls. 102. Demonstrada a dívida no valor de R$1.794,92, que acrescidas de honorários de 10% (ora arbitrados) perfazem um total de R$1974,41, em valor inferior ao título de capitalização no importe de R$3.000,00 dado em garantia, devida a devolução à autora do importe de R$1.025,58, a ser acrescido de correção monetária pelo INPC desde a rescisão e de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Condeno ainda a requerida nas custas e honorários advocatícios da autora que fixo em 10% do valor a ser ressarcido à parte requerente. P.R.I. Fortaleza, data da assinatura eletrônica. FABIANA SILVA FÉLIX DA ROCHAJuíza de Direito

02/04/2025, 00:00

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Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Alterado o assunto processual

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Decorrido prazo de MARIA DAS GRACAS LEITAO DA COSTA em 01/04/2026 23:59.

Publicado Decisão em 09/03/2026. Documento: 195045138

Juntada de Petição de Contra-razões

Decorrido prazo de MARIA DAS GRACAS LEITAO DA COSTA em 05/03/2026 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/03/2026 Documento: 195045138

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 195045138

Recebido o recurso Sem efeito suspensivo

Conclusos para decisão

Todas as movimentações(149)

Todos os documentos(19)