Procedimento Comum Cível 0274156-32.2020.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0274156-32.2020.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: ANA PAULA PINHEIRO BENTO Réu REU: ARTUR FEITOSA NOGUEIRA e outros 1. RELATÓRIO INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 10ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, nº 220 - Água fria - Fortaleza/CE Fone/Whatsapp: (85) 3108-0187 / E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo 0274156-32.2020.8.06.0001 Classe PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto [Rescisão / Resolução, Imissão, Liminar] Autor Cuida-se de ação de rescisão contratual com pedido liminar de imissão na posse proposta por Ana Paula Pinheiro Bento em face de Paulo Henrique Macedo Pinto e Arthur Feitosa Nogueira, todos qualificados nos autos. Extrai-se da petição inicial que a autora firmou contrato de venda de uma empresa e dois terrenos com Paulo Henrique Macedo Pinto. O valor ajustado em R$ 1.252.000,00 (um milhão e duzentos e cinquenta e dois mil reais) fora parcelado., todavia, o comprador incorreu em mora, que enseja a rescisão que ora se pretende efetivar. Em sede de antecipação de tutela provisória requereu a imissão na posse dos terrenos. No mérito postula: I. a rescisão do contrato; II. a imissão na posse dos imóveis; III. a retenção de 20% do valor do contrato, conforme cláusula contratual; IV. indenizações por danos morais e materiais; e V. a condenação dos réus ao pagamento das custas processuais. Pediu também o parcelamento das custas judiciais. O juízo recebeu a ação (ID 123465628), deferiu o pedido de parcelamento das custas iniciais (5 parcelas), postergou a apreciação da liminar para momento posterior a contestação. Também determinou a citação e a designação da audiência de conciliação nos termos do art. 334 do CPC. Citados, os réus apresentaram a contestação com reconvenção (ID 123466819). Preliminarmente, arguiram a inépcia da inicial e a incorreção do valor da causa. No mérito, confirmaram a negociação e sustentam o pagamento de todas as parcelas devidas, exceto a última. Sustentam que a referida parte não fora quitada posto que condicionada a lavratura e entrega de uma procuração pública da promitente vendedora (autora), em favor do promissário comprador, passando todos os poderes para transferência da titularidade das propriedades, em matrícula de cartório, CDRU, DNOCS e qualquer outro órgão competente. Tal condição estaria prevista na cláusula 4.3.9 do contrato objeto da lide e os réus teriam, em mais de uma oportunidade, buscado a implementação desta junto a autora, contudo, não obtiveram sucesso. Em face disto, sustentam a regularidade da avença e da retenção do valor da última parcela, a inexistência de dano indenizável de qualquer natureza e a litigância de má-fé. Impugnaram todos os documentos apresentados pela autora e estruturam a reconvenção nos mesmos fundamentos da contestação. A autora apresentou réplica à contestação (ID. 123467104) onde contra-argumenta as preliminares apresentadas pela defesa e reitera as afirmações iniciais. Aduz que Arthur Feitosa agiu de má-fé ao ocultar seu papel de comprador, e que os pagamentos das parcelas foram realizados fora dos termos iniciais, sem o pagamento de juros ou multas. Ato continuo, a autora apresenta a contestação à reconvenção (ID 123467106). Sustenta, em suma, que a ausência de expedição da procuração prevista na cláusula 4.3.9 do contrato em questão é regular e se fundamenta no descumprimento, por parte dos réus, de outros termos daquela avença, a saber, o pagamento de parcelas em atraso e a pendência da quitação de multas decorrentes desta intempestividade. Na sequência este juízo proferiu decisão a respeito das preliminares apresentadas em contestação, acolhendo aquela referente ao valor da causa e postergando a análise da inépcia da inicial para o julgamento do feito (ID 123467123). Neste sentido, determinou a autora que corrigisse o valor da demanda, considerando os importes pretendidos por dano moral e perdas e danos e, por força da tal modificação, complementasse o recolhimento das custas judiciais. Determinou-se também aos réus que indicassem o valor da causa da reconvenção. A resposta dos réus consta em petitório de ID 123467431, onde atribuíram à reconvenção o valor de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais). Já a autora manifestou-se através da petição de ID 123467434. Atribuiu a causa o valor de R$ 1.532.567,85 (um milhão, quinhentos e trinta e dois mil, quinhentos e sessenta e sete reais e oitenta e cinco centavos) e aponta como saldo remanescente das custas judiciais iniciais o importe de R$ 4.394,62 (quatro mil, trezentos e noventa e quatro reais e sessenta e dois centavos), pelo que requereu novo parcelamento, o que fora deferido através de pronunciamento judicial de ID 123467443. Com o pagamento de todas as parcelas o feito prosseguiu, sendo as partes intimadas para se manifestarem acerca de possível interesse na dilação probatória. Ambas requereram a oitiva de testemunhas. Na audiência de instrução e julgamento, a tentativa de conciliação foi infrutífera. Foram ouvidas testemunhas da autora que se encontravam presentes no ato. As testemunhas dos réus foram dispensadas. Foi concedido prazo de 15 dias para apresentação de memoriais pelas partes. Nos memoriais finais, a autora reiterou os argumentos da inicial e da réplica, defendendo a rescisão do contrato e a condenação dos réus ao pagamento de indenizações por danos morais e materiais. Os réus, por sua vez, defenderam a validade do contrato, invocando a boa-fé contratual e a ausência de dolo. Alegaram que o não pagamento da nona parcela se deu por culpa da autora, e requereram a condenação da autora por litigância de má-fé. É o que importa relatar. Fundamento e decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO O caso é de simples resolução. As provas trazidas ao feito são suficientes para o julgamento e a fase instrutória se encontra encerrada. A autora pretende a rescisão do contrato de compra e venda da empresa CARCINICULTURA TRÊS IRMÃOS, COMÉRCIO, REPRESENTAÇÃO, CONSULTORIA E CONSTRUÇÃO LTDA (com todos os espaços e equipamentos atrelados ao desenvolvimento da sua atividade econômica). Fundamenta o pleito na mora dos réus quanto ao pagamento do parcelamento convencionado. Instruiu-se a petição inicial com laudo contábil que indicariam os valores das multas por atraso atualizadas na data da propositura da ação. Tal laudo restou impugnado pelas rés sob o argumento de se tratar de prova unilateral. Na mesma oportunidade sustentaram os promovidos o devido pagamento de todas as parcelas previstas, com exceção da última, que estaria condicionada a lavratura de procuração pela autora. A réplica à contestação traz argumentos no sentido de esclarecer que a expedição do instrumento procuratório dependeria da regularização dos valores relativos as multas por atraso no pagamento de diversas parcelas da negociação. Nesta ordem de ideias é possível se verificar, por decorrência lógica, que a controvérsia se cinge a verificação do atraso na quitação do parcelamento. No entanto, antes de fazer a averiguação indicada, detenho-me a apreciar o argumento da defesa em relação a INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. Os réus arguiram a aventada preliminar com fundamento no §2º do art. 330 da legislação adjetiva cível. Ipsis litteris: § 2º Nas ações que tenham por objeto a revisão de obrigação decorrente de empréstimo, de financiamento ou de alienação de bens, o autor terá de, sob pena de inépcia, discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, além de quantificar o valor incontroverso do débito. O dispositivo aludido refere-se a ações revisionais. O pleito aqui é rescisório. Não se busca revisar nenhuma cláusula do pacto. Desnecessárias maiores explicações ante a inviabilidade da subsunção do normativo ao caso concreto. Rejeito a preliminar arguida. Volto-me ao mérito da senda. O contrato de ID 123468580 organiza o pagamento da avença, dividindo o pagamento do sinal (em três partes) e mais 9 parcelas com vencimento ao 5º dia de cada mês, contados entre o período de novembro/2019 a julho/2020. Já a contestação encontra-se instruída com diversos comprovantes de pagamento e traz um documento denominado RELATÓRIO DE PAGAMENTO DA FAZENDA TRÊS IRMÃOS - MORADA NOVA - CEARÁ (ID 123466789). Cabe neste ponto fazer algumas observações sobre este relatório. Consta nele que algumas das parcelas foram pagas de maneira FRACIONADA, sem que existisse previsão de tal possibilidade em contrato. Um exemplo disto é verificado no pagamento da PARCELA 01 que contava com vencimento para 05/11/2019, mas fora quitada através de três depósitos, sendo, dois efetivados na data do vencimento e o último em 08/11/2019. Neste desiderato, ante a ausência de previsão contratual acerca de tal fracionamento, é de se considerar como a data do efetivo pagamento de cada parcela, aquela referente a quitação da última fração do valor devido. Há também registros de descontos anotados sob rubricas como "ENERGIA" (parcela 04) e DES. IMPOSTO (parcela 05). Por derradeiro, não existem registros de data de pagamento da parcela 05 (com vencimento em março/2020) a parcela 09 (com vencimento em julho/2020). Trazendo-se as informações extraídas do contrato e do relatório susoditos tem-se a seguinte formação do memorial de pagamento: PARCELA VALOR VENCIMENTO (conforme contrato) PAGO EM (conforme relatório) TED 01 (Cláusula 4.2.1) R$131.250,00 07/10/2019 07/10/2019 TED 02 (Cláusula 4.2.2) R$18.750,00 - 07/10/2019 TED 03 (Cláusula 4.2.3) R$100.000,00 22/10/2019 18/10/2019 1ª Parcela R$50.000,00 05/11/2019 08/11/2019 2ª Parcela R$50.000,00 05/12/2019 05/12/2019 3ª Parcela R$50.000,00 05/01/2020 18/01/2020 4ª Parcela R$142.000,00 05/02/2020 14/02/2020 5ª Parcela R$142.000,00 05/03/2020 Sem registro no relatório 6ª Parcela R$142.000,00 05/04/2020 Sem registro no relatório 7ª Parcela R$142.000,00 05/05/2020 Sem registro no relatório 8ª Parcela R$142.000,00 05/06/2020 Sem registro no relatório 9ª Parcela R$142.000,00 05/07/2020 Sem registro no relatório Ainda, compulsando os comprovantes de pagamento que instruem a contestação vê-se que: A. Não consta registro de pagamento efetivado em março/2020. B. Os pagamentos seguem de forma fracionada para além do prazo do contrato (com a última parcela prevista para julho/2020), registrando-se depósitos bancários datados de dezembro/2020. A discussão acerca de valores me parece acessória e pode ser resolvida em fase de execução. O que importa ao deslinde desta causa é a configuração dos atrasos no pagamento das parcelas, o que justificaria a rescisão pretendida pela autora. O atraso é evidente. Das 9 (nove) parcelas convencionadas, a única quitada no prazo contratual (antes do 5º dia do mês) fora a segunda. Todas as demais, efetuadas através de depósitos bancários/transferências, foram intempestivas. No cenário em que uma das partes falha em cumprir suas obrigações, recai sobre ela a responsabilidade pela anulação do acordo. A dissolução do contrato por culpa do promitente comprador configura descumprimento contratual, justificando a aplicação das sanções previamente estipulada no ajuste para os casos de rescisão por culpa de qualquer das partes. Logo, por força de todo arcabouço probatório, fundamentando-se principalmente na existência de um contrato escrito pactuado entre as partes (que não teve sua validade contestada), bem como, a evidência do atraso nos pagamentos, tenho por deferir o pleito autoral para declarar a rescisão do contrato de compra e venda acostado em documento de ID 123468580. Passo ao exame dos pedidos decorrentes de tal rescisão. Pleiteou a promovente: A. a imissão definitiva na posse pela requerente aos imóveis constantes do contrato; B. reconhecer, diante da decretação da resolução do contrato por culpa do requerido, que a requerente poderá reter 20% do valor total do contrato, conforme sub item 5.4.1; C. condenar o requerido ao pagamento de danos morais pelo negócio jurídico simulado ter acarretado prejuízos de ordem moral na requerente, a ser arbitrado por Vossa Excelência; D. condenar o requerido ao pagamento de indenização por perdas e danos, tudo a ser arbitrado por Vossa Excelência, nos termos dos artigos 389 e 475, do Código Civil. A. Da posse dos bens Nos termos do art. 475 do Código Civil, "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". O negócio jurídico rescindido tem como consequência o retorno das partes à situação preexistente no momento da contratação, devendo a resolução retroagir, portanto, até a data em que se formalizou o instrumento contratual. Assim, os réus devem restituir o objeto do contrato (descrito nas cláusulas 3.1 a 3.3), posto que, a retomada da posse dos bens é consequência da decisão que declara a resolução do contrato. B. Da retenção de percentual sobre os valores pagos O contrato objeto da lide possui previsão de retenção de valores nos seguintes termos: 5.4.1 - EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR FALTA E/OU ATRASO DE PAGAMENTO, A PROMITENTE VENDEDORA RETERÁ 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR TOTAL A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL, E PREJUÍZOS REFERENTES AO PERÍODO DE PRODUÇÃO E TRANSFERÊNCIA DA EMPRESA CARCINICULTURA TRÊS IRMÃOS, COMÉRCIO, REPRESENTAÇÃO, CONSULTORIA E CONSTRUÇÃO LTDA. INSCRITA NO CNPJ: 28.966.606/0001-03, PARA O PROMISSÁRIO COMPRADOR, SEM PREJUÍZO DAS DEMAIS PROVIDÊNCIAS LEGAIS. Nos casos de dissolução de contrato de promessa de compra e venda de propriedade imobiliária por culpa do adquirente, é consabido que a jurisprudência pátria se consolidou quanto a retenção de um montante entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor total pago. Tal retenção visa indenizar o vendedor pelos prejuízos suportados, variando o percentual conforme as circunstâncias de cada caso. Na espécie, não restou claro sobre qual numerário deveria incidir o percentual previsto na cláusula 5.4.1. Ao indicar de maneira dúbia que "RETERÁ 20% (VINTE POR CENTO) DO VALOR TOTAL" não é possível se conceber se a cláusula se refere ao total efetivamente pago pelos compradores ou ao valor total do contrato. Tenho então por conceber pela interpretação em linha com os entendimentos jurisprudenciais, reconhecendo o direito de retenção de 20% (vinte por cento) a incidir sobre a soma dos valores efetivamente pagos pelos compradores. Vejamos: C. Dos danos morais Indefiro de pronto. A autora pretende o recebimento de indenização por dano moral decorrente de simulação. Aduz em síntese que pretendeu a formalização do negócio (compra e venda de sua empresa) exclusivamente com PAULO HENRIQUE MACEDO PINTO, mas que os pagamentos das parcelas do contrato foram todas efetivadas por pessoas ligadas a ARTHUR FEITOSA NOGUEIRA, o que demonstraria que o verdadeiro comprador seria este último, enquanto aquele, atuaria como interposta pessoa (laranja, no termo vulgar). Explica ainda que: É certo que se a requerente tivesse conhecimento de que o real comprador era o sr. Artur, certamente o negócio jurídico não teria se concretizado, ocorrendo na espécie o dolo principal, pois, o negócio somente foi efetuado porque houve induzimento malicioso e intencional de uma das partes, no caso, do requerido sobre a requerente. NÃO FOSSE O CONVENCIMENTO ASTUCIOSO E A MANOBRA INSIDIOSA DO REQUERIDO EM CONCLUIO COM O SR. ARTUR, A AVENÇA NÃO SE TERIA CONCRETIZADO, pois a requerente JAMAIS teria vendido sua empresa e terrenos ao sr. Artur. (Petição inicial). Cita (em réplica à contestação) que [...] o Sr. Arthur apenas foi adicionado à negociação, de maneira formal, com o aditivo contratual já anexado aos autos. Ora Excelência, como já demonstrado, a presença do Sr. Arthur seria uma condição de impedimento da compra e venda, tendo em vista seu histórico pessoal com a autora que, há todo momento, deixou claro seu desinteresse em negociar com ele. Todavia, o único aditivo contratual atravessado nos autos refere-se ao pagamento da 8ª parcela do contrato (a partir de assunção de débito da autora pelo promovido PAULO HENRIQUE MACEDO PINTO). Tal documento fora apresentado com a contestação (ID 123466776), e não consta em seu bojo qualquer menção a ARTHUR FEITOSA NOGUEIRA. Existe ainda nos autos o 6º ADITIVO AO CONTRATO SOCIAL - CARCINICULTURA TRÊS IRMÃOS, COMÉRCIO, REPRESENTAÇÃO, CONSULTORIA E CONSTRUÇÃO LTDA. (Vide ID 123466207). Nele a autora registra a transferência onerosa de suas quotas da referida empresa aos réus, junto a Junta Comercial do Estado do Ceará. Ainda em réplica insiste em alegar que [...] a presença do Sr. Arthur seria uma condição de impedimento da compra e venda, tendo em vista seu histórico pessoal com a autora que, há todo momento, deixou claro seu desinteresse em negociar com ele. Todavia não explica a razão pela qual teria restrições para negociação direta com ARTHUR FEITOSA NOGUEIRA. Tal explicação é essencial para se verificar a ocorrência do dano. Também não explica a razão pela qual tais restrições à pessoa do ARTHUR FEITOSA NOGUEIRA não lhe impediram de registrar a transferência de suas quotas sobre a empresa CARCINICULTURA TRÊS IRMÃOS, COMÉRCIO, REPRESENTAÇÃO, CONSULTORIA E CONSTRUÇÃO LTDA, ainda no decurso do contrato objeto deste feito (fevereiro/2020). Não há sequer condições de se verificar a simulação alegada. Não se olvida que ARTHUR FEITOSA NOGUEIRA por vezes tratou de questões relativas ao contrato, pelo contrário, é questão incontroversa, posto que reconhecida pelo mesmo em sede de contestação. E a despeito de não figurar diretamente como parte no contrato que se pretende rescindir aqui, é sócio da empresa CARCINICULTURA TRÊS IRMÃOS, COMÉRCIO, REPRESENTAÇÃO, CONSULTORIA E CONSTRUÇÃO LTDA sendo esta adquirida por seu sócio PAULO HENRIQUE MACEDO PINTO, através do contrato objeto desta lide. Neste desiderato, considerando-se o arcabouço probatório, não vejo razão para deferimento da indenização em questão. Não se olvida os transtornos experimentados pela promovente, contudo, estes não ultrapassam o mero aborrecimento ou dissabor, carecendo assim de relevância e gravidade que enseje o dano moral e, consequentemente, o dever de indenizar. A lesão à moral é aquela que atinge os direitos da personalidade, como vida, liberdade, foro íntimo, resguardo da vida privada, reputação, representação imagética, individualização, higidez do corpo e da mente, entre outros. Em suma, ofende a dignidade da pessoa humana, tal qual concebida pela Constituição Cidadã. Ela se delineia quando, em discrepância com a normalidade, exerce influência exacerbada no comportamento psíquico do indivíduo, provocando-lhe aflições, desalento e instabilidade em seu bem-estar. Consubstancia-se no próprio trauma vivenciado (angústia e apreensão no momento do infortúnio, receio pelo prejuízo) e suas repercussões (traslado para atendimento, impedimento do uso dos bens adquiridos), uma vez que tais ocorrências afetam o estado anímico da vítima. Só ocorrências desta magnitude justificam o arbitramento de indenização em desfavor daquele que ocasionou o evento danoso. No caso em apreço, o dano moral não restou configurado, pois a exordial carece de provas que demonstrem a simulação ou o dano decorrente desta. Portanto, não demonstrado o dano, é necessária a conclusão pela improcedência do pedido referente ao dano moral. D. Das perdas e danos É de se frisar que o objeto da transação em questão é uma empresa com objeto social relacionado a criação de camarões e peixes em água doce e comércio varejista e atacadista de pescados e frutos do mar. A venda abrangeu todo o aparato e estrutura do empreendimento. A despeito da ausência de previsão expressa acerca de estipulação de perdas e danos no caso da rescisão do contrato por inadimplemento do promitente comprador, a jurisprudência admite tal estipulação a título de Taxa de Fruição. Tal taxa tem a finalidade de consubstanciar justa indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. É precedente da Corte Cidadã: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. IMISSÃO NA POSSE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. Precedentes. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela parte recorrente, quanto ao valor fixado a título de taxa de fruição e aos critérios de cálculos utilizados, demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2090348 SP 2023/0280491-3, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 08/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024). Por força disto, tenho por fixar como devido pelos réus, a título de perdas e danos a taxa mensal de 0,5% (meio por cento) sobre o valor comprovadamente pago pelos réus, na forma do art. 404 do Código Civil, incidindo sobre tal valor, correção monetária e juros de mora previstos no art. 406 caput e §1º. A taxa é devida a partir de 06 de julho de 2020 (primeiro dia após o vencimento da última parcela do contrato) até a data da efetiva desocupação das dependências da empresa. Sobre o percentual ora adotado, cito jurisprudências em mesmo sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. DEVIDA. IMÓVEL EDIFICADO. PROVEITO ECONÔMICO COMPROVADO. VALOR DE 0,5% DO VALOR DO CONTRATO. SENTENÇA REFORMADA. 1. A taxa de fruição consiste no proveito ou utilização da coisa por quem detenha a sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos. Assim, a taxa de ocupação representa uma indenização ao proprietário pela posse indevida de seu imóvel, com o objetivo de compensá-lo pela renda que deixou de auferir com o mesmo, evitando, consequentemente, o enriquecimento ilícito do ocupante do imóvel. 2. Havendo edificação no lote objeto do contrato, a empresa vendedora deve ser indenizada pelo período em que o comprador usufruiu do bem, sem a devida contraprestação, sendo devido o pagamento da taxa de fruição a partir da data de conclusão da edificação até a desocupação do imóvel, no montante de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato. 3. O valor da taxa de fruição deverá ser compensado com a quantia a ser restituída para o réu, a título de indenização por benfeitorias no imóvel, o que será apurado em liquidação de sentença. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. (TJ-GO - Apelação Cível: 0302678-40.2015.8.09.0105 MINEIROS, Relator.: Des(a). BRENO CAIADO, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) Compromisso de compra e venda de lote de terreno - Ação de rescisão contratual ajuizada pela adquirente, por desistência do negócio, com pedido de restituição de valores - Procedência parcial da ação para declarar a resolução do contrato e determinar a ré a restituir à autora 80% do que pagou, descontados os encargos moratórios e tributos incidentes sobre o imóvel, permitindo o direito de retenção à autora, que pagará, por sua vez, taxa de fruição pela ocupação do imóvel deste a posse recebida (0,5% ao mês) ante a desocupação, observado, ainda, que a compensação da indenização pelas benfeitorias observará gastos para regularização do imóvel ou demolição, se a regularização não for possível - Inconformismo da autora - Cobrança de Taxa de Fruição - Admissibilidade - Entendimento jurisprudencial formado desde antes da vigência da lei de distrato (13.786/18), que não retroagiu à hipótese - Percentual da taxa arbitrado em 0,5% ao mês mantido - Exclusão dos encargos moratórios do valor das prestações a restituir - Admissibilidade - Valores moratórios pagos pelo atraso da obrigação e não para a aquisição do imóvel - Honorários sucumbenciais cabíveis aos patronos da autora modificados para incidirem sobre o proveito econômico que a ação lhe proporcionou, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil - Apelo parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10069883020238260320 Limeira, Relator.: Mário Daccache, Data de Julgamento: 30/08/2024, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2024) EMENTA 1) DIREITO CIVIL. CONTRATO DE CONCESSÃO DE USO DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 10% A 25% DO VALOR PAGO PELOS ADQUIRENTES, CONFORME A PARTICULARIDADE DO CASO CONCRETO. a) O Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. b) No caso, as Partes firmaram Contrato de concessão real de direito de uso de imóvel (mov. 1.8), e, a pretensão inicial constitui hipótese de resilição unilateral da avença, a qual está prevista no artigo 473 do Código Civil: "A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte". c) Assim, merece mantida a sentença, ao admitir a extinção do vínculo por insuficiência superveniente de recursos financeiros dos adquirentes, ora Apelantes, da concessão de direito de uso do imóvel. d) E, na hipótese dos autos, a retenção de 20% do valor pago pelos adquirentes, ora Apelantes, está em consonância com o entendimento da jurisprudência, bem como é razoável e proporcional ao caso concreto. 2) DIREITO CIVIL. CONTRATO DE CONCESSÃO DE USO DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PELO TEMPO EM QUE A CONCEDENTE FICOU SEM A POSSE DO IMÓVEL. CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO RETORNO AO STATUS QUO ANTE. INOVAÇÃO RECURSAL QUANTO AO QUESTIONAMENTO DE SUPOSTAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS. a) Nos termos do Código Civil, a indenização a título de alugueres deve abranger o período de uso do imóvel, de modo que o seu termo inicial flui, em regra, da data em que o adquirente foi imitido na posse, devidos em 0,5% sobre o valor venal do imóvel. b) Vale frisar que o direito à taxa de fruição permanece independentemente da condenação da concedente do direito de uso do imóvel à devolução de parte dos valores das prestações pagas pelos concessionários. c) Isso porque a indenização a título de aluguéis se destina a indenizar a concedente pelo período em que permaneceu privada do bem em favor da fruição pelos adquirentes-inadimplentes, de modo que a indenização, desde a disponibilização do imóvel, é consequência lógica do retorno ao "status quo ante" decorrente da rescisão. Precedentes. d) Destarte, merece mantida a sentença, sendo devida pelos Apelantes a taxa de fruição de 0,5% sobre o valor venal do imóvel, a partir do momento em que efetivamente houve a disponibilização do empreendimento para uso pelos adquirentes. e) Por fim, observa-se que os Apelantes apenas requereram, na inicial, a devolução dos valores pagos a título da comissão de corretagem. Ou seja, não houve requerimento expresso de restituição das supostas arras confirmatórias. f) Assim, a sentença observou o princípio da correlação ou da congruência, uma vez que não pode conceder diferente ou a mais do que foi pedido pelos Apelantes, de modo que o questionamento do pagamento das supostas arras confirmatórias, por não ter sido suscitado em primeira instância, implica inovação recursal, não podendo ser, por isso, conhecido. 3) APELO CONHECIDO EM PARTE, E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO. (TJ-PR 0026542-75.2022.8.16.0030 Foz do Iguaçu, Relator.: Leonel Cunha, Data de Julgamento: 25/03/2024, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/04/2024) RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR KELCIO LUCIANO DE SOUZA DIARTE E VIVIANE DO AMARAL DOS SANTOS: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PERDAS E DANOS. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA EXTRA PETITA - AFASTADA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - REJEITADA. MÉRITO - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - NÃO CUMPRIMENTO SIGNIFICATIVO DO CONTRATO - INAPLICABILIDADE. PEDIDO RECONVENCIONAL - RESTITUIÇÃO DE TAXAS - PRESCRIÇÃO CONFIGURADA. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS - DEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO - IMÓVEL EDIFICADO - PERCENTUAL REDUZIDO PARA 0,5%. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Não há julgamento extra petita quando o acolhimento da pretensão decorre da interpretação lógico-sistemática da peça inicial, devendo os requerimentos ser considerados pelo julgador à luz da pretensão deduzida na exordial como um todo. No caso, foram expostos de forma suficiente os motivos para o julgamento de parcial procedência do pedido inicial, de modo que não há falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Não comprovada o cumprimento significativo do contrato, inaplicável a teoria do adimplemento substancial. A pretensão de ressarcimentos de valores, aduzida na reconvenção encontra-se prescrita, vez que decorrido mais de três anos do respectivo pagamento. É o entendimento no Superior Tribunal de Justiça de que "o promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável" Por se tratar de imóvel edificado, mostra-se adequado fixar a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel e fixado como termo inicial a data da inadimplência dos requeridos (20/03/2008), e, como termo final, o dia da efetiva desocupação do imóvel (f. 34). RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR HEDGE SERVIÇOS EM LOTES E TERRENOS LTDA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PERDAS E DANOS. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS - DEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO - IMÓVEL EDIFICADO - PERCENTUAL REDUZIDO PARA 0,5%. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. É o entendimento no Superior Tribunal de Justiça de que "o promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável" Por se tratar de imóvel edificado, mostra-se adequado fixar a taxa de fruição no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel e fixado como termo inicial a data da inadimplência dos requeridos (20/03/2008), e, como termo final, o dia da efetiva desocupação do imóvel (f. 34). (TJ-MS - Apelação Cível: 0034388-04.2009.8.12.0001 Campo Grande, Relator.: Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, Data de Julgamento: 10/06/2024, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/06/2024) EMENTA: AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL. DATA DA INADIMPLÊNCIA. CESSAÇÃO DOS PAGAMENTOS DAS PARCELAS CONTRATADAS. TAXA DE FRUIÇÃO. PERCENTUAL DE 0,5% (MEIO POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. VALOR SUFICIENTE E PROPORCIONAL. AUSÊNCIA DE ARGUMENTO NOVO. I ? Das decisões proferidas pelo Relator caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, no prazo de 15 (quinze dias), observadas as regras do Regimento Interno do Tribunal quanto ao seu processamento (art. 1.021 do CPC). II ? A taxa de fruição nada mais é que uma indenização a ser paga por quem utilizou o imóvel e não pretende mais prosseguir com o contrato, seja por inadimplemento ou porque simplesmente se arrependeu da compra feita. Na prática, corresponde a uma reparação justa como se fosse um aluguel. III - O termo inicial da taxa de fruição do imóvel deve corresponder à ocasião em que o promitente-comprador usufruiu injustamente do bem sem qualquer prestação, ou seja, a partir do inadimplemento (cessação dos pagamentos das parcelas contratadas), até a efetiva desocupação do bem. Logo, não há se falar em termo inicial da fruição a partir da data do contrato. IV ? Conforme precedentes do STJ, o percentual de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) sobre o valor atualizado do imóvel é suficiente e proporcional para remunerar o vendedor do bem pela rescisão do contrato firmado entre as partes, entendimento jurisprudencial positivado pela Lei 13.786/2018. Mutatis mutandis, não há se falar em percentual de 1%. V ? Do exame da peça recursal não foi levantada qualquer inovação na situação fático-jurídica a possibilitar a reforma pelo órgão colegiado da decisão hostilizada. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO 5260855-27.2019.8.09.0051, Relator.: DESEMBARGADOR LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/12/2023). Por derradeiro, julgo improcedente a reconvenção e a litigância de má-fé alegada pelos reconvintes. Como já mencionado neste pronunciamento, a reconvenção é fundamentada nos mesmos termos da contestação. Alega-se a inadimplência da autora ante a ausência de expedição da procuração prevista na litigância cláusula 4.3.9 do contrato objeto da lide. No entanto, a autora estava desvinculada de tal obrigação, ante a mora no pagamento das parcelas pactuadas. O atraso acarreta a aplicação de multa de 2% (dois por cento) do valor vencido acrescido de 1% (um por cento) de juros de mora pro rata die, na forma da cláusula 5.1 do contrato. Os reconvintes procederam o pagamento das parcelas de forma desordenada, sem considerar as sanções supra, desrespeitando as diretrizes contratuais. A litigância de má-fé também reclama o indeferimento. A má-fé encontra conceituação na lei adjetiva cível. Cito: Art. 80. Considera-se litigante de má-fé aquele que: I - Deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso; II - Alterar a verdade dos fatos; III - usar do processo para conseguir objetivo ilegal; IV - Opuser resistência injustificada ao andamento do processo; V - Proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo; VI - Provocar incidente manifestamente infundado; VII - interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório. A disposição legal destacada acima é clara e sua aplicação, a luz da concretude do caso, precisa ser certa. Não foi o caso. Os réus sequer especificaram em que incisos a autora supostamente teria incorrido. A má-fé fora sustentada, de forma genérica, restringindo-se a argumentar a [...] manifesta intencionalidade da Autora em mover uma ação infundada, fica caracterizado o abuso das ferramentas processuais [...] ou ainda [...] mover a máquina pública conscientemente da improcedência da ação, com o intuito ardil de prejudicar a outra parte configura nítida litigância de má-fé. Esclareço que em uma interpretação abrangente dos argumentos destacados indicariam que os réus imputam à autora os comportamentos previstos nos incisos II e VI da norma de referência. No que concerne ao inciso VI do artigo 80 do Código de Processo Civil, que considera litigante de má-fé aquele que provocar incidente manifestamente infundado, é necessário detalhar o significado de "incidente processual". No contexto do processo civil, um incidente é qualquer questão processual que surge durante o curso da ação principal e que demanda uma decisão judicial para ser resolvida. Diversos exemplos de incidentes podem ocorrer, como o incidente de impedimento ou suspeição de um juiz, o incidente de desconsideração da personalidade jurídica, o incidente de exibição de documento ou coisa, o incidente de arguição de falsidade documental, o incidente de resolução de demandas repetitivas (IRDR), o incidente de assunção de competência, e até mesmo questões relacionadas a nulidades processuais. Segundo o processualista cível Daniel Amorim Assumpção Neves: Os incidentes processuais são causa de complicação procedimental, com o que se atrasa a prestação da tutela jurisdicional. É ainda mais grave a situação em que os incidentes processuais têm o condão de suspender o andamento procedimental. Não havendo um fundamento sério para sua instauração, fica claro que a conduta da parte em suscita-los se presta apenas a atrapalhar o andamento do processo e por isso tal ato é tipificado como de litigância de má-fé. (Novo Código de Processos Civil Comentado - 2018). Não foi o caso dos autos. Não fora praticado qualquer incidente. E quanto ao inciso II (alterar a verdade dos fatos), também não se verifica ante a concretude do caso. A ação fora manejada com fulcro no inadimplemento dos valores previstos em contrato. A soma dos valores constantes nos comprovantes de pagamento que instruem a contestação não perfazem a totalidade do contrato. Isto por si só já descaracteriza qualquer inverdade. O inadimplemento é certo. Discutiu-se então a razão pelo inadimplemento, mas não a sua ocorrência. O pleito de danos morais e perdas e danos são acessórios da rescisão pretendida e ainda que se tenha indeferido o intento indenizatório por lesão subjetiva, este indeferimento se deu não por qualquer inverdade trazida aos autos, mas por carência de provas acerca da existência ou extensão do dano. Isto posto, nego a aplicação de multa por litigância de má-fé em desfavor da autora. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, forte no conjunto probatório carreado aos autos e na legislação de regência, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na peça inicial, e IMPROCEDENTE os requerimentos da reconvenção, extinguindo o feito com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Em consequência disto: A. Declaro o inadimplemento contratual dos requeridos, e, por conseguinte, resolvido o contrato de ID 123468580 na forma do art. 475 do Código Civil. B. Determino à promovente o ressarcimento da quantia comprovadamente paga pelos requeridos, atualizada na forma do art. 406 caput e §1º do Código Civil, promovendo antes as seguintes deduções: B.1. 20% (vinte por cento) a título de multa contratual prevista na cláusula 5.4.1, B.2. Taxa de fruição de 0,5% (meio por cento) por mês, na forma do art. 404 do Código Civil, devido a partir de 06 de julho de 2020 (primeiro dia após o vencimento da última parcela do contrato) até a data da efetiva desocupação das dependências da empresa. C. Indefiro o pedido autoral relativo à indenização por danos morais. D. Indefiro o pedido dos réus quanto a aplicação de multa por litigância de má-fé em desfavor da autora. E. Condeno ambas as partes (dada a sucumbência reciproca) ao pagamento rateado das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados calculados sobre o valor da sucumbência sofrida por cada um (réus sucumbentes no item B supra - autora sucumbentes no item C), a autora condenada em 15% do valor da causa em honorários a serem pagos ao promovido e o requerido em 10% do valor da condenação com fundamento no artigo 85, § 2º e 86 do CPC. P. R. I. Após o trânsito em julgado, arquive-se. FORTALEZA/CE, 18 de março de 2025. ANA CAROLINA MONTENEGRO CAVALCANTIJUÍZA DE DIREITO

02/04/2025, 00:00

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Publicado Intimação da Sentença em 09/12/2025. Documento: 185446663

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/12/2025 Documento: 185446663

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 185446663

Embargos de Declaração Não-acolhidos

Conclusos para decisão

Juntada de certidão (outras)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Alterado o assunto processual

Alterado o assunto processual

Alterado o assunto processual

Decorrido prazo de JOSE ALEXANDRE DA SILVA em 23/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de MARISLEY PEREIRA BRITO em 23/06/2025 23:59.

Publicado Intimação em 29/05/2025. Documento: 154456142

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 28/05/2025 Documento: 154456142

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 154456142

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