Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
Processo: 0289114-86.2021.8.06.0001.
EXEQUENTE: PARQUE RESIDENCIAL PRIMAVERA
EXECUTADO: HEVERSON EUFRASIO DE SOUZA, ROBERTA PEREIRA SOARES EUFRASIO APENSO: [3001949-66.2024.8.06.0020] DECISÃO
Intimação - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO 20ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA NÚMERO DO CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO: [Despesas Condominiais]
Vistos, etc. Entendo que o presente feito comporta saneamento, a fim de esclarecer pontos necessários ao seu regular andamento. Passo, portanto, à sua análise. 1. Possibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente por despesas condominiais. Analisando os autos, observo que, na decisão de ID. 111978368, indeferi o pedido de penhora por termo nos autos do imóvel gerador da dívida, por entender que ainda que se trate de dívida condominial e, portanto, de natureza propter rem, não era possível a penhora do imóvel em questão, gravado de alienação fiduciária, considerando que o bem ainda não integra o patrimônio dos devedores, pertencendo ao credor fiduciário, terceiro estranho a lide. Acontece que, revisitando os autos e atenta à remansosa jurisprudência dos Tribunais Pátrios, o entendimento anterior deve ser superado para que ocorra a penhora do imóvel que deu origem à dívida condominial, devendo ser dada ciência ao credor fiduciário. O devedor fiduciante, que é o possuidor direto, tem a obrigação de quitar o débito condominial, considerando a relação entre ele e o credor fiduciário. Contudo, é importante ressaltar que o credor fiduciário, ao celebrar o contrato, adquire a propriedade resolúvel do imóvel, além da posse indireta. Assim, ele também deve responder pelos débitos de natureza propter rem relacionados ao bem, mantendo o direito de regresso contra o possuidor direto. A natureza propter rem está diretamente relacionada ao direito de propriedade sobre o bem. Por isso, ela prevalece sobre os direitos de qualquer proprietário, incluindo o credor fiduciário, que, na condição de proprietário sob uma condição resolutiva, não pode ter direitos superiores aos do proprietário pleno. Dessa forma, o débito condominial está vinculado ao imóvel, independentemente de quem seja o proprietário ou possuidor. Sendo a dívida que originou a presente ação de execução decorrente de despesas condominiais, entendo que se deve priorizar os interesses do condomínio em relação à instituição bancária, sendo legítima a penhora da unidade devedora, mesmo quando tenha ocorrido a alienação fiduciária. Além disso, ressalto que o crédito discutido tem prioridade sobre o crédito hipotecário, conforme estabelece a Súmula 478 do STJ: "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". Recentemente, a questão foi enfrentada pelo C. STJ para admitir a penhora do bem alienado fiduciariamente por despesas condominiais. Vejamos: "AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO DA ARREMATAÇÃO. DÍVIDA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE A DO PROMITENTE VENDEDOR. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO ESTADUAL COM O ENTENDIMENTO DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. "A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp n. 2.059.278/SC, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2."As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel" (REsp n. 1.473.484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018). 3. Na presente hipótese, a Corte estadual consignou que, "No processo em que proferida a r. decisão agravada, objetiva o exequente a cobrança de débito decorrente de despesas condominiais, ou seja, de dívida propter rem, razão pela qual se mostra correto o entendimento da douta magistrada, pois o crédito do condomínio tem preferência em relação ao do promitente vendedor". Dessarte, a conclusão adotada pelo Tribunal de origem não destoa do entendimento desta Corte, pois afigura-se plausível a conclusão de que o crédito decorrente de despesas condominiais adere ao próprio imóvel, considerada a natureza propter rem. e, por tal motivo, possui preferência em relação ao crédito do promitente vendedor no âmbito do processo executivo. 4. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp n. 2.395.946/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024) CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2059278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/09/2023) Oportunamente, transcrevo um trecho da decisão do Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, no REsp n. 2.059.278/SC. Vejamos: "A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia - nessa tese até aqui apresentada pelo em. Relator - ser objeto de nenhuma constrição; e, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento." Portanto, em uma execução por dívida condominial promovida pelo condomínio, é viável a penhora do próprio imóvel que gerou a dívida, mesmo que este esteja alienado fiduciariamente, devido à natureza da dívida condominial. Ressalto que no caso das dívidas condominiais o imóvel é quem responde pelo débito, independentemente de quem seja o titular do direito de propriedade ou do direito de possuidor do bem. Assim, entendo que por se tratar de litisconsórcio passivo não necessário, o exequente pode ingressar com a execução em face de um ou de outro ou de ambos. A ciência do credor fiduciário acerca da penhora do imóvel é suficiente, não sendo necessária a citação prévia do credor fiduciário para participar da execução.
Diante do exposto, reconheço a possibilidade de penhora do imóvel que deu origem à dívida condominial, devendo ser dada ciência ao credor fiduciário. 2. Possibilidade de responsabilização do possuidor do imóvel pelo pagamento dos débitos condominiais. Ausência de prova robusta. Compulsando os autos, verifico que a parte exequente apresentou manifestação (ID. 90972756) requerendo a inclusão de José Vanderlei Teixeira de Oliveira no polo passivo, afirmando ser ele o possuidor do imóvel, para tanto apresentou comprovante de energia em seu nome. A jurisprudência brasileira tem reconhecido que, para fins de legitimação passiva, tanto o possuidor quanto o proprietário formal podem ser responsabilizados pelo pagamento das taxas condominiais. DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. POSSUIDOR DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. LEGITIMIDADE PASSIVA. 1 Embora a regra geral atribua a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais ao proprietário formal do imóvel, existem precedentes que admitem a responsabilidade do possuidor em situações específicas. Esses precedentes refletem a complexidade das relações jurídicas e a necessidade de proteger os interesses condominiais 2 No caso em questão, existe comprovação de que o apelado exerce a posse do imóvel e se apresenta como seu proprietário. 3 A existência de elementos que evidenciam que o apelado é o legítimo possuidor do imóvel justifica sua inclusão no polo passivo da demanda, podendo ser responsabilizado pelo pagamento das verbas condominiais. 4 Em relação à constrição efetiva do imóvel, é imperativa a intimação dos proprietários formais, assegurando a legitimidade processual e a eficácia da execução. 5 APELAÇÃO PROVIDA. (TJ-DF 0717399-76.2021.8.07.0007 1859702, Relator.: ALFEU MACHADO, Data de Julgamento: 08/05/2024, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 20/05/2024) No julgamento do Recurso Especial nº 1.345.331, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que a responsabilidade pelas obrigações condominiais não se define exclusivamente pelo registro do compromisso de compra e venda, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel, caracterizada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Dessa forma, embora a regra geral imponha a responsabilidade ao proprietário formal, há precedentes que admitem a responsabilização do possuidor em situações específicas, considerando a complexidade das relações jurídicas e a necessidade de proteção dos interesses condominiais. No entanto, no caso em questão, a parte exequente não apresentou prova robusta de que o Sr. José Vanderlei Teixeira de Oliveira exerce a posse do imóvel e se apresenta como seu proprietário. Diante disso, por ora, deixo de apreciar o pedido por ausência de comprovação suficiente e determino a intimação do exequente para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar documentos que demonstrem que o Sr. José Vanderlei Teixeira de Oliveira exerce a posse do imóvel e se apresenta como seu dono. Expedientes necessários. Fortaleza-CE, data da assinatura digital. Antônia Neuma Mota Moreira Dias Juíza de Direito (assinado digitalmente)