Reintegração / Manutenção de Posse 0220400-06.2023.8.06.0001 - TJCE

Reintegração / Manutenção de Posse 0220400-06.2023.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Movimentações

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

09/06/2025, 10:25

Alterado o assunto processual

09/06/2025, 10:24

Proferido despacho de mero expediente

02/06/2025, 14:44

Conclusos para despacho

27/05/2025, 10:25

Decorrido prazo de FERNANDA LINHARES SILVA em 20/05/2025 23:59.

21/05/2025, 04:43

Juntada de Petição de Contra-razões

20/05/2025, 19:48

Decorrido prazo de FERNANDA LINHARES SILVA em 30/04/2025 23:59.

01/05/2025, 01:42

Decorrido prazo de DAVID CESAR GOUVEIA RODRIGUES em 30/04/2025 23:59.

01/05/2025, 01:42

Publicado Intimação em 28/04/2025. Documento: 150552011

28/04/2025, 00:00

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 25/04/2025 Documento: 150552011

25/04/2025, 00:00

Expedida/certificada a comunicação eletrônica Documento: 150552011

24/04/2025, 11:15

Ato ordinatório praticado

24/04/2025, 11:13

Juntada de Petição de recurso

06/04/2025, 15:36

Publicado Intimação da Sentença em 04/04/2025. Documento: 138445711

04/04/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: SOLANGE MAGNA DE SOUZA Réu REU: MANOEL MARCONDES DE ALMEIDA FREIRES e outros (2) INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 10ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, nº 220 - Água fria - Fortaleza/CE Fone/Whatsapp: (85) 3108-0187 / E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº. 0220400-06.2023.8.06.0001 Classe REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) Assunto [Promessa de Compra e Venda] Autor Vistos, etc. Relatório Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Danos Materiais e Morais, com pedido de Medida Liminar proposta Solange Magna de Souza em desfavor de Manoel Marcondes de Almeida Freires e Rejane Sousa Freires, com base nos seguintes fatos e fundamentos. A parte autora alega que em virtude da separação com ex marido, esta teria ficado com imóvel localizado na Rua Mário Alencar Araripe, nº 250, bairro Sapiranga, em Fortaleza/CE, nos termos da Sentença proferida pelo juízo da 8ª Vara Cível desta comarca, nos autos sob nº 0181211-70.2013.8.06.0001. No entanto, devido ao alto custo de manutenção do imóvel, decidiu vendê-lo em agosto de 2022, celebrando contrato de compra e venda com os requeridos. Porém, afirma que os réus não cumpriram com suas obrigações contratuais, atrasando o pagamento do imóvel e taxas como IPTU e despesas condominiais. Segundo a autora, a título de sinal, foram pagos apenas R$ 75.000,00 de um total de R$ 110.000,00, além da inadimplência das despesas pendentes no valor de R$ 7.447,92 em condomínio e R$ 657,39 em IPTU. Dito isto, a parte autora pugna pela concessão da gratuidade da justiça, reintegração do imóvel, rescisão contratual com perda do sinal, condenação dos réus em danos materiais e morais e honorários advocatícios. Acompanhada à inicial, sobreveio a documentação de id's. 122286141/112286145. Em id. 122281816, a autora informa a entrega do imóvel pelos réus. Em recebimento, por meio do Despacho em id. 112281820, restou deferida as benesses da justiça gratuita e determinada a citação dos demandados e designação de audiência de conciliação. Ato conciliatório infrutífero, tendo em vista que as partes não transigiram, consoante termo de id. 122285396. Devidamente citados, os réus apresentaram contestação (id. 122285401), alegando que a devolução do imóvel havia ocorrido por consenso mútuo, após acerto em reunião promovida por corretores, na qual a autora ficou incumbida de devolver R$ 40.000,00 aos réus e assumir algumas despesas. Afirmam ainda que a rescisão amigável não teria sido formalizada apenas porque a autora desistiu de assinar o distrato. Com relação ao mérito, os réus negam inadimplemento contratual, argumentando que pagaram R$ 100.000,00, e afirmam que a autora não lhes forneceu documentação necessária para viabilizar financiamento bancário. A parte ré impugna ainda, o pedido de gratuidade de justiça, questionando a alegada hipossuficiência da autora, uma vez que esta possui outros imóveis alugados e um veículo automotor. Na preliminar de falta de interesse processual, os réus destacam que o imóvel foi devolvido amigavelmente e que houve acerto entre as partes. Sobre a ausência de responsabilidade, afirmam que repararam e reformaram o imóvel com despesas que somam R$ 23.900,00. Em face disso, pedem a improcedência da ação, a condenação da autora por litigância de má-fé e, alternativamente, a devolução dos valores pagos na hipótese de rescisão judicial. Réplica refutando os termos da contestação apresentada em id. 122285409. Intimadas a demonstrarem interesse na dilação probatória (id. 122285413), as partes apresentaram os pontos controversos da lide, requerendo produção de prova oral (id's. 122285418/122285419). Ato contínuo, realizou-se audiência de instrução (id. 122286132), na oportunidade que se constatou a falta das testemunhas arroladas, passando para alegações orais, iniciando pelo patrono da parte autora, seguida do advogado da ré. Intimada a comprovar a legitimidade quanto a celebração de contrato de compra e venda do bem (id. 122286135). A parte autora esclareceu a questão por meio do petitório de id. 122286139. Autos conclusos. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. Fundamentação Inicialmente, verifico que foram observadas as formalidades legais exigíveis para a espécie, inexistindo nulidades ou irregularidades a serem sanadas, todavia, importa analisar as preliminares aduzidas em sede de contestação. I - Impugnação ao Pedido de Justiça Gratuita A parte promovida afirma que não houve o preenchimento dos requisitos necessários para concessão da justiça gratuita a parte autora, todavia, aludida irresignação é totalmente desprovida de fundamento, uma vez que é presumível a veracidade da alegação de impossibilidade de custear as despesas processuais feita por pessoa física, conforme dispõe o art. 99, §3.º, do CPC, in verbis: "Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural." Dessa forma, o indeferimento da aludida garantia só é cabível quando existente prova capaz de demonstrar a suficiência da sua capacidade financeira para arcar com as custas processuais, o que não ocorreu na espécie, razão pela qual rejeito a preliminar deduzida. II - Gratuidade da Justiça à parte Promovida Na contestação, a parte requerida pugnou pela concessão dos benefícios da justiça gratuita em seu favor. Acerca da concessão do benefício, explica o art. 98, caput, do Código de Processo Civil, que "a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios têm direito à gratuidade da justiça, na forma da lei". Com efeito, não constando nos autos prova em contrário a alegada hipossuficiência, concedo os benefícios da justiça gratuita à parte ré. III - Falta de Interesse de Agir A parte ré alega falta de interesse de agir da autora, fundamentando na alegação de que o imóvel foi devolvido, bem assim as partes avençaram termos para rescisão amigável. Contudo, em que pese a incontroversia do imóvel ter sido devolvido, a pretensão segue em relação aos demais pleitos formulados na exordial, haja vista que o contrato de rescisão supostamente avençado entre as partes carece de validade ante a ausência de anuência/ assinatura (id. 122285400). Logo, rejeito a preliminar arguida. Mérito De logo, esclareço que o fato do imóvel já ter sido desocupado pelos réus não impede o deslinde da ação, vez que a reintegração ocorreu na modalidade voluntária, após o ajuizamento da demanda. Assim, a parte autora já havia sido obrigada a lançar mão da tutela jurisdicional, porém, a procedência material atinente à reintegração da posse do imóvel fica prejudicada. No mais, delimito a permanência do feito apenas a respeito da rescisão contratual, cobrança de danos morais e materiais, este último atinente as cotas condominiais, IPTU e alugueis mensais. Pois bem. A controvérsia central da lide é decidir se a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel é justificada pela culpa exclusiva dos réus, que não cumpriram as cláusulas avençadas, especialmente no que tange aos termos do pagamento e regularização de obrigações fiscais e condominiais, e se isso enseja indenização por danos materiais e morais. As partes firmaram um instrumento de promessa de compra e venda de um imóvel localizado na Rua Mário Alencar Araripe, nº 250, bairro Sapiranga, em Fortaleza/CE, pelo preço total de R$ 1.300.000,00, que seria pago da seguinte forma: um sinal e princípio de pagamento no valor de R$ 110.000,00, pago R$ 20.000,00 na assinatura do contrato; R$ 30.000,00 por meio de dois cheques e R$ 60.000,00 em parcelas mensais. O restante (R$ 1.190.000,00), seriam pagos através de financiamento bancário ou caso não aprovado, pago no prazo de 72hrs (setenta e duas horas) pelos requeridos. Segundo a autora, a título de sinal, foram pagos apenas R$ 75.000,00 de um total de R$ 110.000,00, além da inadimplência das despesas pendentes no valor de R$ 7.447,92 em condomínio e R$ 657,39 em IPTU. Em contrapartida, a parte ré alega que adimpliu quase de forma integral o valor do sinal do contrato (R$ 100.000,00), assim como atribuíram culpa da autora, por não ter lhes fornecido a documentação necessária para viabilizar financiamento bancário. Nos autos, cabia aos réus comprovar o adimplemento do contrato, especialmente em relação aos valores controversos, quais sejam: R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) referentes ao saldo do sinal e R$ 1.190.000,00 (um milhão cento e noventa mil reais) alusivo ao saldo do contrato, ou causa impeditiva, não desincumbindo de tais ônus. Isso porque, não merecem guarida as teses aventadas pelos réus em contestação, notadamente diante da mora, que restou incontroversa em parte. Cabível, assim, declarar a rescisão do contrato, cuja principal consequência é o inadimplemento dos réus. Para mais, a autora busca a retenção do sinal pago (R$ 75.000,00) previsão contida na clausula 3ª (Da Irrevogabilidade e Irretratabilidade - Arras) do contrato entabulado entre as partes (id. 122286144) para o caso de inadimplemento, a fim de que seja aplicada sobre o valor do negócio, diante do inadimplemento dos réus, que deram causa à rescisão. De fato, caracterizada a inadimplência dos réus e declarada a rescisão do contrato, cabe a retenção pelos autores do sinal pago pelos réus, nos termos do art. 418 do Código Civil, que prevê: Art. 418. Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. Além disso, é importante notar que o valor efetivamente pago representa menos de 10% do valor total do contrato. Este percentual é significativamente inferior ao previsto pelo Enunciado nº 165 da III Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal, que estabelece a redução equitativa das arras, conforme disposto no artigo 413 do Código Civil, o que se aplica tanto às arras confirmatórias quanto às penitenciais. (AgInt no Resp 1.167.766/ES, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2017, Dje 01/02/2018). A propósito nosso E.TJCE entende: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO. COMPRE E VENDA PARTICULAR. RESCISÃO PREMATURA EM RAZÃO DA NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE ARRAS COMPROMISSÓRIAS. RETENÇÃO DOS VALORES PELOS PROMITENTES VENDEDORES EM APLICAÇÃO DO ARTIGO 418 DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. ARRAS QUE CORRESPONDEM A MAIS DE 20% (VINTE POR CENTO) DA OBRIGAÇÃO TOTAL DO CONTRATO. VALOR MANIFESTAMENTE EXCESSIVO. REDUÇÃO EQUITATIVA DOS VALORES RETIDOS A TÍTULO DE ARRAS. APLICAÇÃO DO ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL DE ACORDO COM TEMA 165 DA III JORNADA DE DIREITO CIVIL. AUTORIZAÇÃO DE RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR TOTAL. PRECEDENTES. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto objetivando a reforma da decisão proferida nos autos da Ação de rescisão contratual, cumulada com restituição de valores, ocasião em que se julgou parcialmente procedente o pedido autoral, condenando os apelantes a restituírem integralmente o valor de R$ 236.000,00 (duzentos e trinta e seis mil reais), pagos a título de arras. 2. O presente recurso aduz, em suma, ocorrência de error in judicando, tendo em vista que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça aplicado ao caso pelo d. julgador de origem não guarda similitude com a matéria de fato da presente demanda; Aduz que por se tratar de arras confirmatórias, deverá ser aplicada a regra do artigo 418 do Código Civil; Por fim, pugna pelo reconhecimento do direito a retenção de arras, pleiteando a inversão da condenação em custas e honorários. 3. In casu, importante frisar que a sentença de origem observou que a parte que deu causa ao rompimento prematuro do negócio jurídico fora a parte autora, ora apelada, tendo em vista que era sua responsabilidade a conclusão do negócio com a obtenção do aludido financiamento e construção das unidades imobiliárias. Tal fato inclusive é incontroverso, posto que não fora objeto de recurso neste sentido. 4. No mérito, é cediço que as arras podem ser definidas como um sinal, geralmente em dinheiro, que um dos contratantes dá ao outro como prova de estar definitivamente concluído o contrato, ou para assegurar o seu cumprimento. Tal instituto é dividido em dois tipos: a) arras confirmatórias ou arras propriamente ditas: representam uma prestação efetiva, realizada em garantia da conclusão de um negócio. Estão previstas no art. 417, do CC. Nas arras de caráter confirmatório se o que as deu incorrer na inexecução do contrato o outro poderá tê-lo por desfeito e reter as arras; e se o inadimplente for o que as recebeu poderá o outro ter o contrato por desfeito e buscar em juízo a devolução do que ofereceu mais o equivalente, com atualização monetária juros e honorários de advogado, como dispõe o art. 418 do CPC. 5. Como bem observado pelo d. julgador, no caso dos autos, as partes estipularam arras confirmatórias, tendo em vista a impossibilidade do arrependimento, nos termos da cláusula nona ¿irrevogabilidade e irretratabilidade¿. Desse modo, não há razão para afastar a aplicação da disposição contratual, que submete o sinal aos efeitos dos artigos 418 do CC, para determinar a retenção das arras, tendo em vista que a desistência em prosseguir com o negócio é imputável à compradora. 6. Por outro lado, entendo ser aplicável ao caso a redução equitativa do valor. Nos termos do Enunciado nº 165, da III Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal, a previsão de redução equitativa, contida no artigo 413, do Código Civil, também se aplica ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais"( AgInt no Resp 1.167.766/ES, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2017, Dje 01/02/2018).Desta feita, entendo que a retenção de 10% (dez por cento) do valor total do contrato, perfazendo a quantia de R$ 93.600,00 (noventa e três mil e seiscentos reais), mostra-se razoável ao caso concreto. 7. Por fim, quanto a pretensão de indenização complementar, não se exclui a possibilidade jurídica de averiguar, no caso concreto, danos que excedam ao valor já estipulado como arras. Contudo, tais danos excedentes devem estar devidamente comprovados, não simplesmente com a mera alegação de prejuízo presumido. Desta via, entendo que não fazem jus os apelantes à indenização que supere o valor já retido a título de arras. 8. Apelação conhecida e parcialmente provida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do Recurso de Apelação interposto, para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da e. Relatora. (TJ-CE - Apelação Cível: 0050434-07.2021.8.06.0101 Itapipoca, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 21/02/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 21/02/2024)[g.n] Portanto, não há justificativa para excluir a aplicação da cláusula contratual que submete o sinal às disposições do artigo 418 do Código Civil, permitindo a retenção das arras, uma vez que a desistência em prosseguir com a compra é atribuída exlusivamente aos compradores réus. No que cerne ao pedido de cobrança de aluguéis com encargos, está associado à vedação do enriquecimento sem causa. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça corrobora essa visão, sustentando que mesmo com resolução de contratos de compra e venda, os aluguéis pela ocupação do imóvel são devidos, independentemente de quem causou o desfazimento do negócio. Isso está alinhado com o entendimento que proíbe o enriquecimento ilícito, independentemente da boa-fé dos detentores do bem. À propósito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADMISSÃO. DECISÃO AGRAVADA. FUNDAMENTOS. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. INÉPCIA. SÚMULA 182/STJ. 1. Não deve ser conhecido o agravo em recurso especial que não impugna, especificamente, todos os fundamentos da decisão agravada, conforme disposto na Súmula 182/STJ. 2. Agravo em recurso especial de JOÃO DIAS DE OLIVEIRA não conhecido. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. ART. 1.029 DO CC/02. LIMITE. VALOR DA INDENIZAÇÃO DEVIDA.ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. VEDAÇÃO. ART. 884 CC/02. ALUGUÉIS. TAXA DE OCUPAÇÃO. UTILIZAÇÃO DE IMÓVEL ALHEIO. INCIDÊNCIA. PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INTEGRALIDADE. INDENIZAÇÕES. VALORES. COMPENSAÇÃO. PROVIMENTO. 1. Cuida-se de ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento do comprador, na qual a obrigação de pagar aluguéis pela ocupação do imóvel foi suspensa durante o período de exercício do direito de retenção por benfeitorias. 2. Recurso especial interposto em: 17/05/2019; conclusos ao gabinete em: 27/12/2020; aplicação do CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) ocorreu negativa de prestação jurisdicional; e b) na resolução de contrato de compra e venda de imóvel, existindo o direito à retenção por benfeitorias, deve-se, durante seu exercício, isentar o adquirente do pagamento de aluguéis ou taxa de ocupação. 4. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação do art. 1.022, I e II, do CPC/15. 5. Pelo princípio da gravitação jurídica, as benfeitorias, bens acessórios, acompanham o bem imóvel, bem principal, de forma que, em algumas hipóteses, esses melhoramentos introduzidos no imóvel pelo possuidor direto entram para o patrimônio do proprietário, possuidor indireto, quando o bem principal retorna à sua posse. 6. Na forma do art. 1.029 do CC/02, o possuidor de boa-fé tem o direito de reter o imóvel alheio até que lhe seja paga a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis por ele introduzidas no bem. 7. A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pela integralidade do tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio e da boa ou má-fé da posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor pelo uso de propriedade alheia. Precedentes. 8. Ainda que o adquirente possua direito de retenção por benfeitorias, não pode ser isento, no período de exercício desse direito, da obrigação de pagar ao vendedor aluguéis ou taxa de ocupação pelo tempo que usou imóvel alheio. 9. O direito de retenção não é absoluto e deve ser exercido nos limites dos valores da correspondente indenização pelas benfeitorias, que devem ser compensados com o montante devido pela ocupação do imóvel alheio - aluguéis ou taxa de ocupação. 10. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido isentou o recorrido (adquirente) do pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação no período em que estivesse exercendo o direito de retenção pelas benfeitorias por ele inseridas no citado bem, desviando-se, assim, da jurisprudência desta Corte sobre o tema. 11. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1854120 PR 2019/0377679-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/02/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/02/2021). [g.n] AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL.COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO.LEGITIMIDADE PASSIVA. SUMULA N. 283/STF. ALEGAÇÃO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 211/STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. COBRANÇA. CABIMENTO. AUSÊNCIA DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTES. TERMO INICIAL. POSSE. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO EXCESSIVIDADE E HONORÁRIOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 211/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. (...) 4. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 5. O pagamento de taxa de ocupação é devido pelo promissário comprador por consubstanciar uma retribuição pela utilização do imóvel durante determinado período temporal, evitando que ele se favoreça da situação do rompimento contratual em prejuízo do Vendedor. 6. Agravo Interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.067.527/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 23/8/2024.) [g.n] CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL PELO ADQUIRENTE. RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA AO VENDEDOR EM VIRTUDE DA OCUPAÇÃO PELO COMPRADOR DO IMÓVEL. MARCO INICIAL. DATA DA TRANSFERÊNCIA DA POSSE AO DEVEDOR. PRECEDENTES DE AMBAS AS TURMAS QUE COMPÕE A SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DE TEMAS NÃO DEVOLVIDOS POR OCASIÃO DA CONTRARRAÕES AO APELO NOBRE. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.(...) 2. Segundo entendimento adotado por este Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem (AgInt no REsp n.º 1.996.109/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 10/8/2022.). 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.023.006/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de 5/6/2024.) In casu, a parte autora comprovou fato constitutivo do direito alegado através das provas coligadas aos autos, assim como é fato incontroverso que os réus residiram no imóvel de 2022 até 2023, confirmando a ocupação contínua sem o devido pagamento à autora, o que, em tese, configuraria uso indevido. O estimado pela autora em R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), mesmo ausente avaliação do imóvel, verifico que está coerente com o padrão e localização do imóvel, negociado por R$ 1.300.000,00 (um milão e trezentos mil) em 01/08/2022. No mesmo sentido, são devidos os pagamentos das taxas condominais e IPTU durante o período usufruído pelos réus. Assim, condeno os réus desde a data em que a posse foi transferida, até a efetiva reintegração da autora na posse do imóvel, em alugeres no valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) por mês de ocupação, taxas condominais e IPTU, a serem apurados em sede de liquidação de sentença. Quanto das eventuais benfeitorias realizadas pelos réus para adentrar no imóvel e as consequentes indenizações, juntamente com o pedido da autora consistente na reforma estrutural e de pintura após a reintegração da posse. Sobre estes faltaram comprovação documental suficiente das supostas manutenções realizadas pelos promovidos, não satisfazendo a inspeção de mudança de valor significativo que justifique a indenização em favor, previstos nos Art. 1.220 do C.C e Art. 35 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). No mesmo sentido, a parte autora não comprova o status anteriores da estrutura e pintura, de modo a estabelecer conexão entre a posse dos promovidos e as ditas danificações. Diante da análise das provas apresentadas, as partes não desincumbiram do ônus probatório - Art. 373, I e II, não comprovando a realização de benfeitorias significativas pelos réus, nem a responsabilidade deles pelas avarias, ao passo que INDEFIRO os pedidos. Por fim, em relação à indenização por danos morais, evidenciado nos autos, não se trata de causa de um mero aborrecimento ou resultante de um mero inadimplemento contratual, como argumentas as rés, mas sim de um fato capaz de causar abalo psicológico e extrema angústia à vendedora, que teve suas expectativas frustradas e ficou impossibilitada de usufruir dos seus bens, justificando, assim, a condenação imposta ao pagamento de danos morais. Todavia, embora a situação tenha causado evidentes transtornos, o valor pleiteado a título de danos morais mostra-se desproporcional, podendo ser reduzido para R$ 5.000,00, (cinco mil reais), conforme entendimento vigente quanto à vedação do enriquecimento sem causa. Dispositivo Ante ao exposto, nos termos do Art. 487, I, do Código de Processo Civil JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, com a análise do mérito, os pedidos autorais formulados, para: I) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes (id. 122286143-pg. 9/122286144), com retenção das arras em benefício da autora, uma vez que a desistência em prosseguir com a compra é atribuída exclusivamente aos compradores. II) CONDENAR a parte ré ao pagamento das seguintes despesas: taxas condominais, IPTU e alugueis vencidos e vincendos, com valor mensal de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) a partir de agosto/2022 até a data da desocupação, corrigidos a partir desta data pelo índice do IPCA (Súmula 362, STJ), acrescidos de juros legais através da taxa selic, deduzido o IPCA, nos termos do art. 406, §3º, a partir da citação. III) CONDENAR os requeridos ao pagamento de indenização por danos morais, no quantum de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), devidamente corrigido a partir desta data pelo índice do IPCA (Súmula 362, STJ), acrescidos de juros legais através da taxa selic, deduzido o IPCA, nos termos do art. 406, §3º, a partir da citação. Sucumbente em parcela maior, condeno a parte ré nas custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% do valor da causa, nos termos do art. 85, §2.º, do CPC, cuja exigibilidade suspendo em razão da gratuidade deferida. P. R. I. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. FORTALEZA/CE, 12 de março de 2025. ANA CAROLINA MONTENEGRO CAVALCANTIJUÍZA DE DIREITO

Documentos

Despacho

•02/06/2025, 14:44

Ato Ordinatório

•22/04/2025, 17:21

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA AUTOR: SOLANGE MAGNA DE SOUZA Réu REU: MANOEL MARCONDES DE ALMEIDA FREIRES e outros (2) INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 10ª Vara Cível (SEJUD 1º Grau) Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhães, nº 220 - Água fria - Fortaleza/CE Fone/Whatsapp: (85) 3108-0187 / E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo nº. 0220400-06.2023.8.06.0001 Classe REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) Assunto [Promessa de Compra e Venda] Autor Vistos, etc. Relatório Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Danos Materiais e Morais, com pedido de Medida Liminar proposta Solange Magna de Souza em desfavor de Manoel Marcondes de Almeida Freires e Rejane Sousa Freires, com base nos seguintes fatos e fundamentos. A parte autora alega que em virtude da separação com ex marido, esta teria ficado com imóvel localizado na Rua Mário Alencar Araripe, nº 250, bairro Sapiranga, em Fortaleza/CE, nos termos da Sentença proferida pelo juízo da 8ª Vara Cível desta comarca, nos autos sob nº 0181211-70.2013.8.06.0001. No entanto, devido ao alto custo de manutenção do imóvel, decidiu vendê-lo em agosto de 2022, celebrando contrato de compra e venda com os requeridos. Porém, afirma que os réus não cumpriram com suas obrigações contratuais, atrasando o pagamento do imóvel e taxas como IPTU e despesas condominiais. Segundo a autora, a título de sinal, foram pagos apenas R$ 75.000,00 de um total de R$ 110.000,00, além da inadimplência das despesas pendentes no valor de R$ 7.447,92 em condomínio e R$ 657,39 em IPTU. Dito isto, a parte autora pugna pela concessão da gratuidade da justiça, reintegração do imóvel, rescisão contratual com perda do sinal, condenação dos réus em danos materiais e morais e honorários advocatícios. Acompanhada à inicial, sobreveio a documentação de id's. 122286141/112286145. Em id. 122281816, a autora informa a entrega do imóvel pelos réus. Em recebimento, por meio do Despacho em id. 112281820, restou deferida as benesses da justiça gratuita e determinada a citação dos demandados e designação de audiência de conciliação. Ato conciliatório infrutífero, tendo em vista que as partes não transigiram, consoante termo de id. 122285396. Devidamente citados, os réus apresentaram contestação (id. 122285401), alegando que a devolução do imóvel havia ocorrido por consenso mútuo, após acerto em reunião promovida por corretores, na qual a autora ficou incumbida de devolver R$ 40.000,00 aos réus e assumir algumas despesas. Afirmam ainda que a rescisão amigável não teria sido formalizada apenas porque a autora desistiu de assinar o distrato. Com relação ao mérito, os réus negam inadimplemento contratual, argumentando que pagaram R$ 100.000,00, e afirmam que a autora não lhes forneceu documentação necessária para viabilizar financiamento bancário. A parte ré impugna ainda, o pedido de gratuidade de justiça, questionando a alegada hipossuficiência da autora, uma vez que esta possui outros imóveis alugados e um veículo automotor. Na preliminar de falta de interesse processual, os réus destacam que o imóvel foi devolvido amigavelmente e que houve acerto entre as partes. Sobre a ausência de responsabilidade, afirmam que repararam e reformaram o imóvel com despesas que somam R$ 23.900,00. Em face disso, pedem a improcedência da ação, a condenação da autora por litigância de má-fé e, alternativamente, a devolução dos valores pagos na hipótese de rescisão judicial. Réplica refutando os termos da contestação apresentada em id. 122285409. Intimadas a demonstrarem interesse na dilação probatória (id. 122285413), as partes apresentaram os pontos controversos da lide, requerendo produção de prova oral (id's. 122285418/122285419). Ato contínuo, realizou-se audiência de instrução (id. 122286132), na oportunidade que se constatou a falta das testemunhas arroladas, passando para alegações orais, iniciando pelo patrono da parte autora, seguida do advogado da ré. Intimada a comprovar a legitimidade quanto a celebração de contrato de compra e venda do bem (id. 122286135). A parte autora esclareceu a questão por meio do petitório de id. 122286139. Autos conclusos. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. Fundamentação Inicialmente, verifico que foram observadas as formalidades legais exigíveis para a espécie, inexistindo nulidades ou irregularidades a serem sanadas, todavia, importa analisar as preliminares aduzidas em sede de contestação. I - Impugnação ao Pedido de Justiça Gratuita A parte promovida afirma que não houve o preenchimento dos requisitos necessários para concessão da justiça gratuita a parte autora, todavia, aludida irresignação é totalmente desprovida de fundamento, uma vez que é presumível a veracidade da alegação de impossibilidade de custear as despesas processuais feita por pessoa física, conforme dispõe o art. 99, §3.º, do CPC, in verbis: "Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural." Dessa forma, o indeferimento da aludida garantia só é cabível quando existente prova capaz de demonstrar a suficiência da sua capacidade financeira para arcar com as custas processuais, o que não ocorreu na espécie, razão pela qual rejeito a preliminar deduzida. II - Gratuidade da Justiça à parte Promovida Na contestação, a parte requerida pugnou pela concessão dos benefícios da justiça gratuita em seu favor. Acerca da concessão do benefício, explica o art. 98, caput, do Código de Processo Civil, que "a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios têm direito à gratuidade da justiça, na forma da lei". Com efeito, não constando nos autos prova em contrário a alegada hipossuficiência, concedo os benefícios da justiça gratuita à parte ré. III - Falta de Interesse de Agir A parte ré alega falta de interesse de agir da autora, fundamentando na alegação de que o imóvel foi devolvido, bem assim as partes avençaram termos para rescisão amigável. Contudo, em que pese a incontroversia do imóvel ter sido devolvido, a pretensão segue em relação aos demais pleitos formulados na exordial, haja vista que o contrato de rescisão supostamente avençado entre as partes carece de validade ante a ausência de anuência/ assinatura (id. 122285400). Logo, rejeito a preliminar arguida. Mérito De logo, esclareço que o fato do imóvel já ter sido desocupado pelos réus não impede o deslinde da ação, vez que a reintegração ocorreu na modalidade voluntária, após o ajuizamento da demanda. Assim, a parte autora já havia sido obrigada a lançar mão da tutela jurisdicional, porém, a procedência material atinente à reintegração da posse do imóvel fica prejudicada. No mais, delimito a permanência do feito apenas a respeito da rescisão contratual, cobrança de danos morais e materiais, este último atinente as cotas condominiais, IPTU e alugueis mensais. Pois bem. A controvérsia central da lide é decidir se a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel é justificada pela culpa exclusiva dos réus, que não cumpriram as cláusulas avençadas, especialmente no que tange aos termos do pagamento e regularização de obrigações fiscais e condominiais, e se isso enseja indenização por danos materiais e morais. As partes firmaram um instrumento de promessa de compra e venda de um imóvel localizado na Rua Mário Alencar Araripe, nº 250, bairro Sapiranga, em Fortaleza/CE, pelo preço total de R$ 1.300.000,00, que seria pago da seguinte forma: um sinal e princípio de pagamento no valor de R$ 110.000,00, pago R$ 20.000,00 na assinatura do contrato; R$ 30.000,00 por meio de dois cheques e R$ 60.000,00 em parcelas mensais. O restante (R$ 1.190.000,00), seriam pagos através de financiamento bancário ou caso não aprovado, pago no prazo de 72hrs (setenta e duas horas) pelos requeridos. Segundo a autora, a título de sinal, foram pagos apenas R$ 75.000,00 de um total de R$ 110.000,00, além da inadimplência das despesas pendentes no valor de R$ 7.447,92 em condomínio e R$ 657,39 em IPTU. Em contrapartida, a parte ré alega que adimpliu quase de forma integral o valor do sinal do contrato (R$ 100.000,00), assim como atribuíram culpa da autora, por não ter lhes fornecido a documentação necessária para viabilizar financiamento bancário. Nos autos, cabia aos réus comprovar o adimplemento do contrato, especialmente em relação aos valores controversos, quais sejam: R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) referentes ao saldo do sinal e R$ 1.190.000,00 (um milhão cento e noventa mil reais) alusivo ao saldo do contrato, ou causa impeditiva, não desincumbindo de tais ônus. Isso porque, não merecem guarida as teses aventadas pelos réus em contestação, notadamente diante da mora, que restou incontroversa em parte. Cabível, assim, declarar a rescisão do contrato, cuja principal consequência é o inadimplemento dos réus. Para mais, a autora busca a retenção do sinal pago (R$ 75.000,00) previsão contida na clausula 3ª (Da Irrevogabilidade e Irretratabilidade - Arras) do contrato entabulado entre as partes (id. 122286144) para o caso de inadimplemento, a fim de que seja aplicada sobre o valor do negócio, diante do inadimplemento dos réus, que deram causa à rescisão. De fato, caracterizada a inadimplência dos réus e declarada a rescisão do contrato, cabe a retenção pelos autores do sinal pago pelos réus, nos termos do art. 418 do Código Civil, que prevê: Art. 418. Na hipótese de inexecução do contrato, se esta se der: I - por parte de quem deu as arras, poderá a outra parte ter o contrato por desfeito, retendo-as; II - por parte de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir a sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária, juros e honorários de advogado. Além disso, é importante notar que o valor efetivamente pago representa menos de 10% do valor total do contrato. Este percentual é significativamente inferior ao previsto pelo Enunciado nº 165 da III Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal, que estabelece a redução equitativa das arras, conforme disposto no artigo 413 do Código Civil, o que se aplica tanto às arras confirmatórias quanto às penitenciais. (AgInt no Resp 1.167.766/ES, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2017, Dje 01/02/2018). A propósito nosso E.TJCE entende: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO. COMPRE E VENDA PARTICULAR. RESCISÃO PREMATURA EM RAZÃO DA NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE ARRAS COMPROMISSÓRIAS. RETENÇÃO DOS VALORES PELOS PROMITENTES VENDEDORES EM APLICAÇÃO DO ARTIGO 418 DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. ARRAS QUE CORRESPONDEM A MAIS DE 20% (VINTE POR CENTO) DA OBRIGAÇÃO TOTAL DO CONTRATO. VALOR MANIFESTAMENTE EXCESSIVO. REDUÇÃO EQUITATIVA DOS VALORES RETIDOS A TÍTULO DE ARRAS. APLICAÇÃO DO ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL DE ACORDO COM TEMA 165 DA III JORNADA DE DIREITO CIVIL. AUTORIZAÇÃO DE RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR TOTAL. PRECEDENTES. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto objetivando a reforma da decisão proferida nos autos da Ação de rescisão contratual, cumulada com restituição de valores, ocasião em que se julgou parcialmente procedente o pedido autoral, condenando os apelantes a restituírem integralmente o valor de R$ 236.000,00 (duzentos e trinta e seis mil reais), pagos a título de arras. 2. O presente recurso aduz, em suma, ocorrência de error in judicando, tendo em vista que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça aplicado ao caso pelo d. julgador de origem não guarda similitude com a matéria de fato da presente demanda; Aduz que por se tratar de arras confirmatórias, deverá ser aplicada a regra do artigo 418 do Código Civil; Por fim, pugna pelo reconhecimento do direito a retenção de arras, pleiteando a inversão da condenação em custas e honorários. 3. In casu, importante frisar que a sentença de origem observou que a parte que deu causa ao rompimento prematuro do negócio jurídico fora a parte autora, ora apelada, tendo em vista que era sua responsabilidade a conclusão do negócio com a obtenção do aludido financiamento e construção das unidades imobiliárias. Tal fato inclusive é incontroverso, posto que não fora objeto de recurso neste sentido. 4. No mérito, é cediço que as arras podem ser definidas como um sinal, geralmente em dinheiro, que um dos contratantes dá ao outro como prova de estar definitivamente concluído o contrato, ou para assegurar o seu cumprimento. Tal instituto é dividido em dois tipos: a) arras confirmatórias ou arras propriamente ditas: representam uma prestação efetiva, realizada em garantia da conclusão de um negócio. Estão previstas no art. 417, do CC. Nas arras de caráter confirmatório se o que as deu incorrer na inexecução do contrato o outro poderá tê-lo por desfeito e reter as arras; e se o inadimplente for o que as recebeu poderá o outro ter o contrato por desfeito e buscar em juízo a devolução do que ofereceu mais o equivalente, com atualização monetária juros e honorários de advogado, como dispõe o art. 418 do CPC. 5. Como bem observado pelo d. julgador, no caso dos autos, as partes estipularam arras confirmatórias, tendo em vista a impossibilidade do arrependimento, nos termos da cláusula nona ¿irrevogabilidade e irretratabilidade¿. Desse modo, não há razão para afastar a aplicação da disposição contratual, que submete o sinal aos efeitos dos artigos 418 do CC, para determinar a retenção das arras, tendo em vista que a desistência em prosseguir com o negócio é imputável à compradora. 6. Por outro lado, entendo ser aplicável ao caso a redução equitativa do valor. Nos termos do Enunciado nº 165, da III Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal, a previsão de redução equitativa, contida no artigo 413, do Código Civil, também se aplica ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais"( AgInt no Resp 1.167.766/ES, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2017, Dje 01/02/2018).Desta feita, entendo que a retenção de 10% (dez por cento) do valor total do contrato, perfazendo a quantia de R$ 93.600,00 (noventa e três mil e seiscentos reais), mostra-se razoável ao caso concreto. 7. Por fim, quanto a pretensão de indenização complementar, não se exclui a possibilidade jurídica de averiguar, no caso concreto, danos que excedam ao valor já estipulado como arras. Contudo, tais danos excedentes devem estar devidamente comprovados, não simplesmente com a mera alegação de prejuízo presumido. Desta via, entendo que não fazem jus os apelantes à indenização que supere o valor já retido a título de arras. 8. Apelação conhecida e parcialmente provida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do Recurso de Apelação interposto, para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da e. Relatora. (TJ-CE - Apelação Cível: 0050434-07.2021.8.06.0101 Itapipoca, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 21/02/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 21/02/2024)[g.n] Portanto, não há justificativa para excluir a aplicação da cláusula contratual que submete o sinal às disposições do artigo 418 do Código Civil, permitindo a retenção das arras, uma vez que a desistência em prosseguir com a compra é atribuída exlusivamente aos compradores réus. No que cerne ao pedido de cobrança de aluguéis com encargos, está associado à vedação do enriquecimento sem causa. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça corrobora essa visão, sustentando que mesmo com resolução de contratos de compra e venda, os aluguéis pela ocupação do imóvel são devidos, independentemente de quem causou o desfazimento do negócio. Isso está alinhado com o entendimento que proíbe o enriquecimento ilícito, independentemente da boa-fé dos detentores do bem. À propósito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADMISSÃO. DECISÃO AGRAVADA. FUNDAMENTOS. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. INÉPCIA. SÚMULA 182/STJ. 1. Não deve ser conhecido o agravo em recurso especial que não impugna, especificamente, todos os fundamentos da decisão agravada, conforme disposto na Súmula 182/STJ. 2. Agravo em recurso especial de JOÃO DIAS DE OLIVEIRA não conhecido. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. ART. 1.029 DO CC/02. LIMITE. VALOR DA INDENIZAÇÃO DEVIDA.ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. VEDAÇÃO. ART. 884 CC/02. ALUGUÉIS. TAXA DE OCUPAÇÃO. UTILIZAÇÃO DE IMÓVEL ALHEIO. INCIDÊNCIA. PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INTEGRALIDADE. INDENIZAÇÕES. VALORES. COMPENSAÇÃO. PROVIMENTO. 1. Cuida-se de ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento do comprador, na qual a obrigação de pagar aluguéis pela ocupação do imóvel foi suspensa durante o período de exercício do direito de retenção por benfeitorias. 2. Recurso especial interposto em: 17/05/2019; conclusos ao gabinete em: 27/12/2020; aplicação do CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) ocorreu negativa de prestação jurisdicional; e b) na resolução de contrato de compra e venda de imóvel, existindo o direito à retenção por benfeitorias, deve-se, durante seu exercício, isentar o adquirente do pagamento de aluguéis ou taxa de ocupação. 4. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação do art. 1.022, I e II, do CPC/15. 5. Pelo princípio da gravitação jurídica, as benfeitorias, bens acessórios, acompanham o bem imóvel, bem principal, de forma que, em algumas hipóteses, esses melhoramentos introduzidos no imóvel pelo possuidor direto entram para o patrimônio do proprietário, possuidor indireto, quando o bem principal retorna à sua posse. 6. Na forma do art. 1.029 do CC/02, o possuidor de boa-fé tem o direito de reter o imóvel alheio até que lhe seja paga a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis por ele introduzidas no bem. 7. A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pela integralidade do tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio e da boa ou má-fé da posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor pelo uso de propriedade alheia. Precedentes. 8. Ainda que o adquirente possua direito de retenção por benfeitorias, não pode ser isento, no período de exercício desse direito, da obrigação de pagar ao vendedor aluguéis ou taxa de ocupação pelo tempo que usou imóvel alheio. 9. O direito de retenção não é absoluto e deve ser exercido nos limites dos valores da correspondente indenização pelas benfeitorias, que devem ser compensados com o montante devido pela ocupação do imóvel alheio - aluguéis ou taxa de ocupação. 10. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido isentou o recorrido (adquirente) do pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação no período em que estivesse exercendo o direito de retenção pelas benfeitorias por ele inseridas no citado bem, desviando-se, assim, da jurisprudência desta Corte sobre o tema. 11. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1854120 PR 2019/0377679-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/02/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/02/2021). [g.n] AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL.COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO.LEGITIMIDADE PASSIVA. SUMULA N. 283/STF. ALEGAÇÃO DE APLICAÇÃO DA TEORIA DA APARÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 211/STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. COBRANÇA. CABIMENTO. AUSÊNCIA DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTES. TERMO INICIAL. POSSE. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO EXCESSIVIDADE E HONORÁRIOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 211/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. (...) 4. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem. 5. O pagamento de taxa de ocupação é devido pelo promissário comprador por consubstanciar uma retribuição pela utilização do imóvel durante determinado período temporal, evitando que ele se favoreça da situação do rompimento contratual em prejuízo do Vendedor. 6. Agravo Interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.067.527/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 23/8/2024.) [g.n] CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL PELO ADQUIRENTE. RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA AO VENDEDOR EM VIRTUDE DA OCUPAÇÃO PELO COMPRADOR DO IMÓVEL. MARCO INICIAL. DATA DA TRANSFERÊNCIA DA POSSE AO DEVEDOR. PRECEDENTES DE AMBAS AS TURMAS QUE COMPÕE A SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DE TEMAS NÃO DEVOLVIDOS POR OCASIÃO DA CONTRARRAÕES AO APELO NOBRE. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.(...) 2. Segundo entendimento adotado por este Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem (AgInt no REsp n.º 1.996.109/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 10/8/2022.). 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.023.006/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de 5/6/2024.) In casu, a parte autora comprovou fato constitutivo do direito alegado através das provas coligadas aos autos, assim como é fato incontroverso que os réus residiram no imóvel de 2022 até 2023, confirmando a ocupação contínua sem o devido pagamento à autora, o que, em tese, configuraria uso indevido. O estimado pela autora em R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), mesmo ausente avaliação do imóvel, verifico que está coerente com o padrão e localização do imóvel, negociado por R$ 1.300.000,00 (um milão e trezentos mil) em 01/08/2022. No mesmo sentido, são devidos os pagamentos das taxas condominais e IPTU durante o período usufruído pelos réus. Assim, condeno os réus desde a data em que a posse foi transferida, até a efetiva reintegração da autora na posse do imóvel, em alugeres no valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) por mês de ocupação, taxas condominais e IPTU, a serem apurados em sede de liquidação de sentença. Quanto das eventuais benfeitorias realizadas pelos réus para adentrar no imóvel e as consequentes indenizações, juntamente com o pedido da autora consistente na reforma estrutural e de pintura após a reintegração da posse. Sobre estes faltaram comprovação documental suficiente das supostas manutenções realizadas pelos promovidos, não satisfazendo a inspeção de mudança de valor significativo que justifique a indenização em favor, previstos nos Art. 1.220 do C.C e Art. 35 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). No mesmo sentido, a parte autora não comprova o status anteriores da estrutura e pintura, de modo a estabelecer conexão entre a posse dos promovidos e as ditas danificações. Diante da análise das provas apresentadas, as partes não desincumbiram do ônus probatório - Art. 373, I e II, não comprovando a realização de benfeitorias significativas pelos réus, nem a responsabilidade deles pelas avarias, ao passo que INDEFIRO os pedidos. Por fim, em relação à indenização por danos morais, evidenciado nos autos, não se trata de causa de um mero aborrecimento ou resultante de um mero inadimplemento contratual, como argumentas as rés, mas sim de um fato capaz de causar abalo psicológico e extrema angústia à vendedora, que teve suas expectativas frustradas e ficou impossibilitada de usufruir dos seus bens, justificando, assim, a condenação imposta ao pagamento de danos morais. Todavia, embora a situação tenha causado evidentes transtornos, o valor pleiteado a título de danos morais mostra-se desproporcional, podendo ser reduzido para R$ 5.000,00, (cinco mil reais), conforme entendimento vigente quanto à vedação do enriquecimento sem causa. Dispositivo Ante ao exposto, nos termos do Art. 487, I, do Código de Processo Civil JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE, com a análise do mérito, os pedidos autorais formulados, para: I) DECLARAR rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes (id. 122286143-pg. 9/122286144), com retenção das arras em benefício da autora, uma vez que a desistência em prosseguir com a compra é atribuída exclusivamente aos compradores. II) CONDENAR a parte ré ao pagamento das seguintes despesas: taxas condominais, IPTU e alugueis vencidos e vincendos, com valor mensal de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) a partir de agosto/2022 até a data da desocupação, corrigidos a partir desta data pelo índice do IPCA (Súmula 362, STJ), acrescidos de juros legais através da taxa selic, deduzido o IPCA, nos termos do art. 406, §3º, a partir da citação. III) CONDENAR os requeridos ao pagamento de indenização por danos morais, no quantum de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), devidamente corrigido a partir desta data pelo índice do IPCA (Súmula 362, STJ), acrescidos de juros legais através da taxa selic, deduzido o IPCA, nos termos do art. 406, §3º, a partir da citação. Sucumbente em parcela maior, condeno a parte ré nas custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% do valor da causa, nos termos do art. 85, §2.º, do CPC, cuja exigibilidade suspendo em razão da gratuidade deferida. P. R. I. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. FORTALEZA/CE, 12 de março de 2025. ANA CAROLINA MONTENEGRO CAVALCANTIJUÍZA DE DIREITO

03/04/2025, 00:00

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