Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: VIDA BOA ORQUIDEAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
REU: MARCELO ALENCAR LEITE DE SOUZA SENTENÇA I - RELATÓRIO
INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - Processo nº. 0192116-32.2016.8.06.0001 Assunto: [Rescisão / Resolução] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual por Falta de Pagamento, ajuizada por Vida Boa Orquídeas Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA., em face de Marcelo Alencar Leite Souza, partes individualizadas nos autos. Em petição inicial de ID 119991764 a parte promovente relata o seguinte: "O imóvel, casa nº 48 do Condomínio Vida Boa Orquídeas, foi adquirido pelo demandado através de uma cessão de direitos firmada em 21 de janeiro de 2015, sub-rogando-se em todos os termos e cláusulas pactuadas entre a cedente e esta demandante. Em 14 de março de 2016, foi firmado entre a demandante e o demandado o 1º aditivo ao instrumento particular de compra e venda e outras avenças, ato em que repactuaram o saldo devedor e a forma de pagamento do mesmo (...). Em julho de 2016, o demandado não efetuou o pagamento da respectiva parcela. Quando procurado, este não se manifestou, perdurando a mora da parcela do dia 10/07/2016 e todas as subsequentes até hoje, conforme se dessome do e-mail e notificação em anexo. Em face da inadimplência, não resta alternativa senão a de rescindir o presente instrumento de contrato por culpa do comprador/demandado, posto que mensalmente existe um custo de manutenção do imóvel, bem como taxas de condomínio e demais encargos que são de responsabilidade do cessionário/demandado. A planilha de pagamentos segue anexa, havendo o comprador/demandado pago a quantia total de R$ 124.886,53 (cento e vinte e quatro mil oitocentos e oitenta e três reais e cinquenta e três centavos). Hoje, o saldo devedor atualizado do imóvel é de R$ 87.081,21, referente a todas as parcelas que estão em atraso, além das despesas de impostos, a exemplo do IPTU, de taxas de condomínio e taxas extras condominiais vencidas e não pagas pelo demandado que já somam o montante de R$ 2.100,00 (dois mil e cem reais). O demandado constituído em mora em face do atraso superior a 15(quinze) dias, nos termos do parágrafo segundo, da cláusula oitava, pode a demandante propor a competente ação de rescisão do contrato, com a devolução de parte dos valores pagos e retenção da outra parte a título de indenização pelos custos a que não deu causa, que em razão do pagamento superior a 50% do valor imóvel, tem o direito a devolução de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. Assim, apesar da tolerância da demandante em esperar que o demandado cumprisse com a sua obrigação contratual, este deixou de pagar o restante das parcelas em atraso, por esta razão pleiteia a rescisão contratual, atendendo aos termos contratualmente pactuados, em face do descumprimento das obrigações do demandado.". Liminarmente, pugnou pela rescisão contratual e apresentou pedido alternativo. No mérito, requer a declaração da rescisão contratual, "com a devolução em juízo para o réu da quantia correspondente a R$ 31.221,63, correspondente ao percentual de devolução descrito no contrato firmado, bem como a retenção do restante como cláusula penal a título de ressarcimento das despesas administrativas, impostos, despesas de condomínio, despesas de corretagem;". Documentação de ID's 119991755/ 119991763 e 119991765/ 119991751. Despacho de ID 119988417 reservou-se à apreciação posterior do pedido liminar e determinou a citação da parte promovida. Após diligências de citação frustradas, decisão de ID 119991731 decretou a revelia da parte promovida. Contestação apresentada pela Curadoria Especial (ID 119991736). Decisão de ID 119991743 anunciou o julgamento antecipado da lide. É o que importa relatar. Passo a fundamentar e decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO PRELIMINARMENTE - Da Ilegitimidade Ativa: A curadoria especial arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, sob o argumento de que "Analisando a documentação apresentada, verifica-se que o contrato tem como cedente a Sra. Danielly Correia (fls. 05/08), e não o polo ativo, devendo ser esta a demandante.". Ocorre que conforme documentação colacionada com a inicial, a Sra. Danielly Correia cedeu os seus direitos e obrigações referentes ao Contrato de Compra e Venda firmado com a promovida, ao requerido, Sr. Marcelo Alencar Leite Souza. Logo, a empresa promovente demanda o requerido na condição de credora no bojo do instrumento contratual firmado. Em sendo assim, não verifico a ilegitimidade ativa da empresa promovente, motivo pelo qual rejeito esta preliminar. - Da Falta de Interesse Processual: Além do mais, a curadoria apresenta em sua contestação preliminar de falta de interesse processual, levando em conta que "o instrumento contratual de fls. 23/25, não consta a assinatura da empresa demandante, não servindo para fundamentar a presente ação.". Todavia, verifico que consta no instrumento de cessão de direitos referente ao contrato, a assinatura da empresa promovente (ID 119991757). Além do mais, a discussão referente a possíveis irregularidades contratuais é matéria que se confunde com mérito. Logo, também não acolho esta preliminar. MÉRITO Inicialmente, verifica-se a decretação da revelia da parte promovida. No que concerne ao art. 344 do CPC, que dispõe a presunção de veracidade das alegações formuladas pelo autor; ressalta-se que a referida presunção é relativa, podendo ser infirmada pelas demais provas dos autos, motivo pelo qual não determina a imediata procedência do pedido. Conheço diretamente dos pedidos, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porque a questão de mérito é de direito e de fato, sem necessidade de produção de prova diversa da documental produzida. Da análise dos autos, verifico que a parte promovente colacionou aos autos as provas que estavam ao seu dispor, como se vê do instrumento particular de cessão de direitos referente ao contrato em questão, cujo cessionário corresponde ao promovido (ID 119991757); além do contrato de compra e venda do imóvel inicialmente firmado com a Sra. Danielly Correia Campelo da Silva (ID's 119991757 a 119991758), aditivo pactuado posteriormente com o promovido (ID's 119991761), e planilhas atualizadas do débito (ID's 119991762 e 119991763). A parte promovida, por sua vez, foi revel, não apresentando fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral, em desrespeito ao teor do Art. 373, II do CPC. Em casos como tal, o colendo Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543, que preleciona o seguinte: Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa e compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve correr a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (STJ, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). G.N. Logo, caso o promitente vendedor dê causa ao encerramento do contrato, os valores adiantados deverão ser inteiramente restituídos ao comprador; todavia, caso a culpa seja do comprador, a devolução dos valores será parcial, sendo "admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga" (STJ, AgInt no AREsp 1788690/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/05/2021, DJe 13/05/2021). Na hipótese dos autos, verifica-se que o promovido, na condição de comprador cessionário, é quem deu causa ao encerramento do contrato, ante a sua inadimplência. Com base nessas considerações, hei por bem em julgar pela procedência da demanda. III) DISPOSITIVO
Diante do exposto, julgo procedentes os pedidos formulados pela parte promovente (art. 487, I, do CPC); e, por conseguinte, declaro a rescisão da relação contratual estabelecida entre as partes, permitida a retenção, pela empresa promovente, de 10% da quantia paga pelo promovido a título de cláusula penal, nos termos da Cláusula 8ª do contrato inicial, cuja quantia cabível ao promovido deve ser depositada em juízo conforme requerido em inicial. Condeno ainda a parte promovida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes últimos que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Certificado o trânsito em julgado da sentença de mérito, arquivem-se estes autos, com as formalidades legais. Fortaleza/CE, data da assinatura digital. Francisca Francy Maria da Costa Farias JUIZ DE DIREITO