Procedimento Comum Cível 0185334-38.2018.8.06.0001 - TJCE

Procedimento Comum Cível 0185334-38.2018.8.06.0001 - TJCE | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Processo: 0185334-38.2018.8.06.0001. AUTOR: MARCOS SILVEIRA DO AMARAL, MM PARTICIPACAO S/A, EUNICE NOGUEIRA DE OLIVEIRA REU: BROOKLIN CENTRAL PARK SENTENÇA INTIMAÇÃO DA SENTENÇA - ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO FÓRUM CLÓVIS BEVILÁQUA 34ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORTALEZA E-mail: [email protected] Telefone: (85) 3108-0830 Número do Processo (s) Apenso (s): [] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Assembléia] Trata-se de ação declaratória de ilegalidade de deliberação assemblear cumulada com pedido de tutela de urgência e indenização por lucros cessantes proposta por Eunice Nogueira de Oliveira, Marcos Silveira do Amaral e MM Participação S/A contra Condomínio Brooklin Central Park. Os autores alegaram, em síntese, que são proprietários de unidades autônomas no condomínio Brooklin Central Park, adquiridas com o objetivo de auferir renda através da locação por temporada, que a convenção do condomínio não proíbe a locação por temporada e o artigo 67 da convenção faz menção à possibilidade de locação. Alegam ainda que, em 11 de setembro de 2018, os autores foram surpreendidos com edital de convocação para assembleia geral agendada para 24 de setembro de 2018, tendo como pauta a permissão ou não do aluguel por temporada. Na assembleia, com participação ínfima de condôminos, foi deliberado proibir a locação por temporada, mesmo com manifestações contrárias de advogados presentes, e que a ata da assembleia foi registrada em 23 de outubro de 2018. Afirmam que a deliberação é ilegal pois afronta a lei do inquilinato e o direito de propriedade, que a assembleia não contou com quórum qualificado para deliberar sobre a restrição ao direito de propriedade, sendo necessária a previsão da proibição na convenção condominial, com aprovação de 2/3 dos condôminos. Citam que a proibição não tem por motivação a proteção ao sossego, salubridade, segurança e bons costumes da comunidade. Requerem a concessão de tutela de urgência para suspender os efeitos da decisão assemblear que proibiu a locação por temporada e determinar que o condomínio se abstenha de atos que dificultem a locação por temporada. No mérito, requerem a declaração da ilegalidade da deliberação assemblear que proibiu a locação por temporada e a condenação do réu ao pagamento de indenização por lucros cessantes a serem apurados em liquidação de sentença. Tutela deferida (Id 116005251) para suspender os efeitos da decisão assemblear em objeto da lide. O réu apresentou contestação (Id 116007836) alegando, em síntese, que a proibição do aluguel por temporada visa a segurança dos condôminos, em razão da elevada rotatividade de pessoas estranhas no condomínio, que o regimento interno do condomínio possui caráter exclusivamente residencial, sendo proibido o uso dos apartamentos como hospedaria ou albergue, que os condôminos estão receosos com a rotatividade de pessoas estranhas, que o condômino tem o dever de seguir o regimento interno e não alterar a destinação da sua área privada, que a atividade dos autores não é locação, mas hospedagem, devendo ser submetida a Lei nº 11.771/2008, que os autores não comprovaram o atendimento aos requisitos da lei de turismo, que o condomínio não possui estrutura para receber atividade de hospedagem e que não há comprovação dos lucros cessantes. Os autores apresentaram réplica à contestação (Id 116007856), reiterando os termos da inicial e impugnando os argumentos da defesa. Em decisão de saneamento (Id 116007867) foi fixado os seguintes pontos controvertidos: a ocorrência de ilegalidade na deliberação assemblear em questão, a existência de lucros cessantes indenizáveis, advindos da conduta da parte demandada, consistentes nas perdas financeiras decorrentes do ato, e em caso positivo, a extensão dos referidos danos. Além disso, determinou a designação de audiência de instrução. Os autores informaram que não há provas a serem produzidas, além da documentação já acostada aos autos, e requereram o julgamento do feito no estado em que se encontra, e o requerido concordou com o pedido pugnando pelo cancelamento da audiência de instrução. Anunciado o julgamento antecipado (Id 116008638). É o relatório. Decido. A presente demanda versa sobre a validade de deliberação assemblear que proibiu a locação por temporada em condomínio residencial, bem como o pedido de indenização por lucros cessantes decorrentes dessa proibição. A questão central é a possibilidade de o condomínio, através de assembleia geral, proibir a locação por temporada das unidades autônomas. O direito de propriedade, garantido constitucionalmente, assegura ao proprietário o uso, gozo e disposição do bem. No entanto, esse direito não é absoluto e encontra limitações na legislação infraconstitucional e nas normas condominiais. No caso dos condomínios edilícios, a Lei nº 4.591/64 e o Código Civil estabelecem regras para a convivência e a utilização das unidades autônomas, visando o bem-estar e a segurança de todos os condôminos. A Convenção de Condomínio, como norma interna, estabelece os direitos e deveres dos condôminos, bem como as regras para a administração e a utilização das áreas comuns e privativas. A proibição de locação por temporada, por restringir o direito de propriedade, deve estar prevista na convenção de condomínio. Em não estando prevista, a alteração da convenção deve ser realizada por meio de quórum qualificado, de acordo com o artigo 1.351 do Código Civil que dispõe que "depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção". O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se posicionado favoravelmente à possibilidade de locação por temporada em unidades com destinação residencial. No REsp 1.819.075-RS, a Terceira Turma decidiu que "A locação de imóvel residencial por curto período de tempo, realizada eventualmente pelo proprietário, não configura, por si só, uso comercial ou alteração da destinação do imóvel, de modo que, em regra, não pode o condomínio impedir o proprietário de celebrar contratos de locação por temporada." A locação por temporada, quando realizada de forma eventual e sem descaracterizar a finalidade residencial do imóvel é sugestivo de desdobramento do exercício legítimo do direito de propriedade. A locação de 20 dias por mês sinaliza a importância de se discutir em deliberação coletiva o cabimento da continuidade desse tipo de aproveitamento e destinação econômica das unidades habitacionais em condomínio que se pretende residencial, ela parece desvirtuar a finalidade prioritária do condomínio. Mesmo assim, entendo que a omissão na convenção condominial a respeito da locação por temporada deve ser interpretada como possibilidade desse tipo de negócio como forma a privilegiar a livre iniciativa e a utilização da propriedade como ativo financeiro. A interpretação das cláusulas contratuais e convenções condominiais deve ser realizada à luz dos princípios da boa-fé objetiva (Art. 422, CC) e da função social do contrato (Art. 421, CC). Uma previsão genérica de utilização residencial não deve ser interpretada de forma restritiva a ponto de impedir locações por temporada, desde que não desvirtuem a natureza residencial do imóvel. O direito de propriedade, constitucionalmente garantido, abrange a faculdade de usar e fruir do bem, incluindo a possibilidade de locação. Restrições a esse direito devem ser expressas e justificadas, não podendo ser presumidas a partir de cláusulas genéricas. A locação de unidades residenciais por temporada atende à função social da propriedade ao promove o uso eficiente do imóvel, evita sua ociosidade. Ademais, fomenta a livre iniciativa, permite que proprietários explorem economicamente seus bens de forma legítima e regulamentada. Proporciona fonte adicional de renda para proprietários, pode inclusive contribuir para a valorização do imóvel. A locação de unidades com previsão genérica de utilização residencial para fins de temporada é juridicamente viável e alinhada com os princípios constitucionais e legais vigentes, desde que o proprietário não descaracterize a natureza residencial do imóvel, desde que os locatários respeitem as normas condominiais durante a ocupação e o proprietário assuma os encargos econômicos extraordinários criados para acomodar esta modalidade de locação. No caso em tela, a proibição da locação por temporada foi decidida em assembleia geral, sem a observância do quórum qualificado e sem a alteração da convenção condominial, uma vez que nada dispõe sobre o uso exclusivamente residencial, ou mesmo sobre proibição de locação por temporada, conforme se observa do Id 116008657. Portanto, a deliberação é ilegal e não pode produzir efeitos. Quanto ao pedido de indenização por lucros cessantes, os autores alegaram que foram impedidos de auferir renda com a locação por temporada de suas unidades. Para a configuração dos lucros cessantes, é necessário comprovar o prejuízo efetivo, ou seja, o que razoavelmente se deixou de lucrar em decorrência do ato ilícito. A mera alegação de que as unidades eram locadas por R$ 125,00 por dia, durante 20 dias por mês, não é suficiente para comprovar o prejuízo. Não foram trazidas as declarações de rendimento do ano anterior para que se pudesse identificar a média de faturamento de um ano, tampouco o valor total da locação reverte em integralmente em proveito do locador, ele ainda precisa enfrentar despesas de manutenção, limpeza e custeio dos encargos próprios dos imóveis alugados por temporada. Sem a apresentação de tais valores, e discussão a respeito deles, não há como haver condenação por lucros cessantes. Portanto, o pedido de indenização por lucros cessantes não merece prosperar. Ante o exposto, confirmo a tutela de urgência concedida e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para declarar a ineficácia da deliberação assemblear que proibiu a locação por temporada nas unidades autônomas do Condomínio Brooklin Central Park realizada na data de 24 de setembro de 2018, embora reconheça a possibilidade de fazê-lo desde que respeite quórum qualificado de dois terços com convocação específica para este fim. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por lucros cessantes, por falta de prova da sua existência. Considerando a sucumbência recíproca, condeno cada parte ao pagamento de 50% das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se os autos. Fortaleza/CE, 28 de março de 2025 JORGE DI CIERO MIRANDA Juiz

07/04/2025, 00:00

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Advogados / Representantes(6)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Instância Superior

Alterado o assunto processual

Alterado o assunto processual

Proferido despacho de mero expediente

Confirmada a comunicação eletrônica

Confirmada a comunicação eletrônica

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Decorrido prazo de Hebert Assis dos Reis em 01/12/2025 23:59.

Decorrido prazo de PEDRO JOAO CARVALHO PEREIRA FILHO em 01/12/2025 23:59.

Decorrido prazo de LUIZ AUGUSTO GUIMARAES WLODARCZYK em 01/12/2025 23:59.

Decorrido prazo de AMANDA MONTENEGRO CARVALHO em 01/12/2025 23:59.

Decorrido prazo de WESLEY ROMMEL GONCALVES GALENO em 01/12/2025 23:59.

Decorrido prazo de Hebert Assis dos Reis em 01/12/2025 23:59.

Decorrido prazo de PEDRO JOAO CARVALHO PEREIRA FILHO em 01/12/2025 23:59.

Todas as movimentações(160)

Todos os documentos(16)